报告行业投资评级 报告对7只股票均给予“买入”评级，分别为中国海外发展（1109.HK）、东方雨虹（002271.SZ）、北京新型建筑材料（000786.SZ）、广东坚朗五金（002791.SZ）、杭州老板电器（002508.SZ）、贝壳控股（BEKE/2423.HK）、绿城服务集团（2869.HK） [3][17] 报告的核心观点 报告认为，鉴于潜在的国内需求政策支持，以缓解外部不确定性，对房地产价值链股票持更积极态度。预计到2035年，二手房交易和装修需求的增长将在很大程度上抵消新房建设的减少，为价值链公司带来约5.7万亿元的耐用和国内聚焦的潜在市场规模，较2024年增长70%。报告推荐的7只股票有望受益于住房升级需求和建筑装修需求的复苏，在2035年的基础/牛市情景下，这些股票的隐含估值平均有42%/69%的上涨空间 [3] 根据相关目录分别进行总结 房地产价值链股票：国内刺激政策受益者 - 不断增长的潜在市场规模：二手房交易和装修需求的增长为价值链公司提供了持久的增长机会，行业领导者在渠道优化和现金流管理方面领先于同行，以捕捉长期机遇 [10] - 7只买入评级股票：报告重点推荐了7只股票，认为它们将在各自的价值链领域成为赢家。这些股票在市场表现上更具韧性，在2018 - 2019年的“贸易战1.0”和当前的贸易紧张局势中表现优于大盘 [17][19] 执行摘要 - 行业困境：除开发商外，房地产建设价值链在本轮房地产低迷中受到显著影响，包括建筑产品、家用耐用品和物业服务等领域 [29] - 政策支持：潜在的国内需求政策支持，如消费品以旧换新和城市复兴项目，有望缓解外部不确定性，加速住房升级需求，促进二手房市场交易和建筑装修需求 [29] 对价值链的影响 - 行业 - 建筑产品需求下降：预计到2035年，建筑产品需求将较2024年水平下降个位数到十几%，玻璃、瓷砖和板材等行业的下降幅度可能更大 [31][33] - 装修需求增长：2035年装修需求将达到约3万亿元，占价值链总潜在市场规模的30%以上，为价值链带来持久和较少周期性的增长机会 [35][36] - 房地产经纪和管理行业扩张：房地产经纪和管理行业的收入池到2035年将达到约2.7万亿元，占价值链总潜在市场规模的约30%，受益于二手房交易和建筑存量的增长 [35][36] 中国住房市场与建筑建设：通往2035年的道路 - 住房需求下降：预计到2035年，住房需求将比2017年的峰值水平低40%，其中一线城市和二线城市的需求将占全国的约70% [42][45] - 开发商行业整合：领先开发商的市场份额将继续上升，预计到2035年，前10大开发商的全国市场份额将达到约50%，一线城市和二线城市的市场份额将从2024年的30%以上提高到约60% [48][50] - 二手房市场超越新房市场：预计到2035年，二手房市场的交易量和交易额将分别占总住房交易的66%和64%，超过新房市场 [51] - 装修需求增长：预计到2035年，装修需求将几乎翻倍，达到约20 - 23亿平方米，占总建筑施工面积的约60% [54][60] 中国海外发展（1109.HK；买入）：引领房地产复苏 - 公司优势：作为国有企业，中国海外发展拥有强大的资产负债表和便捷的融资渠道，同时也是中国领先的购物中心运营商，有望在房地产低迷中脱颖而出，成为行业的长期赢家 [65] - 2035年展望：尽管新房市场萎缩，但预计中国海外发展将进一步扩大市场份额，合同销售额将达到约4500亿元，购物中心业务的租金收入将以中高个位数的复合年增长率增长至约400亿元，核心利润将增长至约530亿元。预计其自由现金流收益率将扩大至15%，股息收益率可能提高 [66] 东方雨虹（002271.SZ；买入）：渠道转型以更好地捕捉需求结构变化 - 公司优势：作为中国最大的防水材料生产商，东方雨虹凭借成本竞争力、强大的渠道能力和行业标准的提高，有望进一步扩大市场份额。公司还将产品扩展到其他建筑化学品领域，如装饰涂料和砂浆 [75] - 2035年展望：尽管对防水材料行业前景持谨慎态度，但预计东方雨虹将通过渠道转型和产品扩展，巩固其在防水业务中的市场地位，并受益于装修需求的增长。预计其收入将以2%的复合年增长率增长，净利润将以5%的复合年增长率增长，自由现金流收益率将提高至15% [76] 北京新型建筑材料（000786.SZ；买入）：多元化业务组合受益于装修需求增长 - 公司优势：作为世界最大的石膏板生产商，北京新型建筑材料通过一系列收购成功将业务扩展到装饰涂料和防水领域。公司目前对住宅和大型商业地产的销售敞口约为60%，较2021年有所下降 [89] - 2035年展望：随着装修需求的增长，预计北京新型建筑材料的核心石膏板业务将保持稳定，新业务的扩张将成为公司盈利增长的关键驱动力。预计其收入和净利润将以2 - 3%的复合年增长率增长 [90] 广东坚朗五金（002791.SZ；买入）：利用产品优势应对周期性挑战 - 公司优势：广东坚朗五金在五金行业具有较强的产品优势，通过优化销售渠道和产品解决方案，提高了资产质量和现金流管理能力 [34] - 2035年展望：预计广东坚朗五金将受益于行业供应整合和国内市场份额的增加，实现持续增长。预计其收入将以平均5%的复合年增长率增长至2035年，净利润将以9%的复合年增长率增长 [34] 杭州老板电器（002508.SZ；买入）：产品扩张，在需求结构变化中巩固领导地位 - 公司优势：杭州老板电器在厨房电器领域具有领先地位，通过产品扩张和渠道优化，提高了市场竞争力 [34] - 2035年展望：预计杭州老板电器将受益于住房升级需求和厨房电器市场的增长，实现收入和利润的增长 [34] 贝壳控股（BEKE/2423.HK；买入）：努力打造一站式住宅服务平台 - 公司优势：贝壳控股是中国领先的房地产经纪平台，通过技术创新和服务升级，提供一站式的住宅服务 [34] - 2035年展望：预计贝壳控股将受益于二手房市场的增长和房地产服务需求的增加，实现业务的扩张和盈利的增长 [34] 绿城服务集团（2869.HK；买入）：在增长的市场中扩大市场份额 - 公司优势：绿城服务集团是中国领先的物业服务提供商，通过优质的服务和品牌影响力，在市场中占据一定份额 [34] - 2035年展望：预计绿城服务集团将受益于房地产市场的发展和物业服务需求的增加，实现市场份额的扩大和盈利的增长 [34]