产业园区REITs市场表现 - 11月3日全市场76只公募REITs中有58只价格下跌，跌幅前十名中产业园区REITs占据7席，其中4只单日跌幅超过3% [1] - 部分产品出现连续多日下滑，有产品因单日跌幅超过5%而发布交易提示公告 [1][2] - 多只产业园区REITs年初至今跌幅显著，前五名跌幅均超过8%，中金湖北科投光谷产业园REIT年内下跌19.11% [3][4] 核心数据与具体产品 - 东吴苏园产业REIT单日下跌3.45%，广发成都高投产业园REIT下跌3.25%，华泰南京建邺REIT下跌3.24% [2] - 华夏合肥高新产园REIT近一月下跌10.92%，近半年下跌20.44% [4] - 今年以来13只下跌的公募REITs中产业园区类占7只，占据半壁江山 [4] 价格承压原因分析 - 价格调整主要受基金三季报影响，产业园板块三季度业绩下滑最为明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10% [5] - 合肥、广州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指标出现下滑 [5] - 产业园区资产基本面恶化与运营承压并非新近发生，从去年起多家REITs采取“以价换量”策略但成效不一 [1][5] 资产类型内部分化 - 工业厂房类资产（如临港、东久、联东等）表现相对稳定 [6] - 研发办公类资产中除张江REIT外普遍承受较大压力 [6] 行业基本面与结构性挑战 - 主要城市面临办公楼供需失衡问题，过去几年大量供给入市导致出租率和租金普遍下滑 [7] - 产业园区研发办公类资产与商业办公楼同质化竞争加剧，性价比逻辑难以持续 [7][8] - 产业园区REITs国企发起人多局限于当地市场，资产组合单一，难以通过区域多元化分散风险 [8] 未来发展影响因素 - 发展前景受基本面好转、扩募可行性、投资人偏好等多重因素影响 [9] - 通过扩募扩大资产组合有利于减少单一项目业绩波动冲击，但REITs持续折价会抑制扩募积极性 [9]