可以看到，各产业园区正积极应对当前市场挑战，加强招商力度，力求保障基础设施资产运营基本盘相 对稳定。 为市场复苏蓄积能量 产业园区REITs的底层资产包含了研发办公中心、科创园区、高新技术产业园等，园区通过聚集企业产 生规模协同效应，培育发展战略性新兴产业（如人工智能、生物医药、新能源）并推动区域产业结构演 变，对于区域经济发展发挥着重要作用。 尽管目前产业园区确实面临着宏观经济的挑战与市场供需变化的压力，但这不会改变其逆风前行的责任 底色。 记者观察发现，各上市产业园区REITs正持续夯实底层资产的经营情况，多措并举，通过提升出租率、 优化租金水平、精细控制运营成本、提供增值服务等方式保障资产运营基本盘相对稳定，为市场复苏蓄 积能量。 举例来看，截至2025年6月30日，华安张江产业园REIT的整体出租率提升至93.03%，同比上升13.62%； 东吴苏园产业REIT运营稳健，截至2025年6月末，整体租金收缴率为95.95%，报告期内租金日单价整体 为1.74元／平方米，均保持同期水平；建信中关村REIT运营基本面持续改善，出租率实现连续两个季度 稳步攀升，从2024年年末的72.09%提升至2025年中 ...

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]