近期，产业园区REITs（不动产投资信托基金）二级市场走势持续承压。 部分产业园区REITs价格连续多日出现下滑，还有产品因单日跌幅超过5%而发布交易情况提示公告，表 明基金投资的基础设施项目经营稳定、基金投资运作正常等，引发行业关注。 有业内专家告诉《每日经济新闻》记者，产业园区REITs近期的下跌，是受到了基金今年三季报的影 响，并且这类资产的基本面恶化与运营承压并不是新近发生的。"从去年以来，各家产业园区REITs或多 或少都采取了一定的'以价换量'的策略，但是成效不一。" 产业园区REITs调整 11月3日，公募REITs二级市场呈下跌态势。中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数环比均下 跌0.63%，已上市的76只产品中有58只出现下跌。 值得一提的是，跌幅前十的产品中，产业园区REITs独占7席，其中有4只产品单日跌幅都超过3%。 《每日经济新闻》记者注意到，11月3日，还有一只产业园区REITs发布了交易情况提示公告，显示10 月31日的收盘价相对10月30日跌幅超过5%。基金管理人在公告中表示，投资的基础设施项目经营稳 定，基金投资运作正常，运营管理机构履职正常，无应披露而未披露 ...

部分产业园区REITs价格连续多日出现下滑，还有产品因单日跌幅超过5%而发布交易情况提示公告，表明基金投资的基础设施项目经营稳 定、基金投资运作正常等，引发行业关注。 有业内专家告诉《每日经济新闻》记者，产业园区类REITs近期的下跌是受到了基金三季报的影响，并且这类资产的基本面恶化与运营承 压并不是新近发生的。"从去年以来，各家产业园区REITs或多或少都采取了一定的'以价换量'的策略，但是成效不一。" 产业园区REITs承压，有产品单日下跌超5% 11月3日，公募REITs二级市场呈下跌态势。中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数环比均下跌0.63%，已上市的76只产品中有58 只出现下跌。 值得一提的是，跌幅前十的产品中，产业园区REITs独占7席，其中有4只产品单日跌幅都超过3%。 | 序号 | 代码 名称 | 现价 | | 涨跌 涨跌幅 ▲ 项目类型 | 成交额 | 换手率 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 508027 东吴苏园产业REIT | 2.796 c | -0.100 | -3.45% 园区基础设施 | ...

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，当下投资策略主要有三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（10月17日至10月24日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，收于1045.1点；中证REITs（收盘）指数上涨0.16%，收于816点[1][10] - 本周恒生指数涨幅最高（上涨3.62%），REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.98%，中证REITs（收盘）指数涨幅为3.35%[1][10] - 本年恒生指数涨幅最高（上涨30.41%），REITs全收益指数在可比指数中排行第5[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情，46支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.28%[1][12] - 市政水利板块（上涨2.33%）和数据中心板块（上涨1.3%）表现较优，保障房板块（下跌0.14%）和产业园区板块（下跌0.12%）小幅回调[1][12] - 工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT涨幅靠前[1][12] - 截至10月24日，已上市REITs总市值约2176.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[1][12] - 本周日均成交量168万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.4%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.4%）[2][17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8.1%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

公司战略与业务模式 - 公司依托粤港澳大湾区核心引擎区位优势 自2017年以来持续推动战略转型 形成投资-投行-投研联动的科技金融新生态 [3] - 公司积极推进知识产权发行交易 打通知识产权变资产的通道 促进中小型企业投带联动 [3] - 公司认为在不确定环境下更要坚持长期主义 做好科技金融需要更耐心 更持续地投入 构建共赢生态 [4] 公司投资与并购成果 - 自广州经开区国资平台并购后 公司持续收购高精尖资产 目前已控股能源发电 生物医疗器械 新能源三大细分领域上市公司 [3] - 公司先后投资项目包括百济神州 小鹏汽车 文远知行等 其中百济神州已成长为科创板生物医药市值第一股 [3] - 公司累计投资超1200亿元 带动形成7000多亿元产业生态圈 [3] - 公司发行了广东省首单产业园区REITs [3] 公司行业地位与优势 - 公司成为中国服务业500强中唯一一家双百企业区属国企 为科技产业提供全生命周期资本支持 [3] - 相较于央企与省属企业 地方国企在政策执行上更为灵活 更能通过市场化的考核激励机制激发团队活力 [3] - 持续的收并购成为地方中小券商增强产业投资流动性的关键手段 [3] - 公司研究院连续多年承担中央 国务院有关部委课题 围绕宏观经济 地产金融 新质生产力等领域积极建言献策 [3]

核心观点 - 12只沪市产业园区REITs发布2025年中期报告并召开业绩说明会，显示行业正积极应对市场挑战，通过加强招商和运营以保障资产基本盘稳定[1][2] 运营表现与资产质量 - 华安张江产业园REIT整体出租率提升至93.03%，同比上升13.62%[3] - 建信中关村REIT出租率从2024年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%，实现连续两个季度稳步攀升[3] - 国泰君安临港创新产业园REIT上半年期末出租率达97.80%，期末收缴率达92.78%[3] - 国泰君安东久新经济REIT整体期末出租率达95.47%，租金收缴率为99.77%[4] - 中金湖北科投光谷REIT期末项目整体剩余租期为1076天，较上年同期增长约57%[4] - 博时津开产园REIT整体出租率为87.54%，上市以来二级累计涨幅为53.29%[4] - 中金联东科创REIT期末平均出租率为95.98%，租金收缴率为99.22%[4] - 招商科创REIT租金收缴率达98.76%[4] - 华夏金隅智造工场REIT内科技推广和应用服务业企业租赁面积占比高达75.96%，硬科技特征显著[4] 分红回报与投资者回馈 - 沪市产业园区REITs严格遵循法规，将90%以上合并后基金年度可供分配金额回馈投资者，并形成常态化分红机制[5] - 中金湖北科投光谷REIT上半年实现可供分配金额2999.47万元，年化分派率为4.45%[6] - 博时津开产园REIT上半年实现收入6418.57万元，可供分配金额3888.27万元，完成预期目标的120.82%[6] - 中金联东科创REIT实现可供分配金额约4035.20万元，2025年已完成两次分红，比例接近100%[6] - 华泰南京建邺REIT可供分配收益金额为2590.91万元，上市后已完成两次分红，比例分别为99.54%和99.89%[6] - 中金重庆两江REIT上半年实现可供分配金额约2732.55万元，预期达成率为100.84%[6] - 招商科创REIT上半年实现可供分配金额2234.5万元，已完成上市以来首次分红[6] - 华夏金隅智造工场REIT实现可供分配金额约3445万元，可比完成率约为100.09%，简单年化分派率为6.96%[6] - 据券商测算，2025年产业园REITs平均现金分派率达4.2%，部分优质项目可达5.5%以上[7] 行业生态与未来发展 - 产业园区REITs底层资产通过聚集企业产生规模效应，培育发展战略性新兴产业，对区域经济发展发挥重要作用[2] - 行业从精准招商、生态化运营、智慧化物业、资源协同和差异化发展等方面寻求突破[8] - 上交所持续推进上市REITs治理与激励约束、扩募、信息披露等关键机制建设[8] - 沪市产业园区REITs已形成原始权益人深度参与、激励机制调动运营机构积极性、“首发+扩募”的良性业态[8]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]