文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，长期资金入市有望推动市场流动性提升和高质量发展[7][19][25] 公募REITs的战略作用 - 核心作用在于盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径[3] - 构建“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，引导资本流向国家重大战略领域，为“十五五”规划强基增效创造良好投融资基础[3] - “盘活存量-回收资金-再投资”模式有效降低杠杆率，为万亿级新投资提供可持续路径[3] 优化财务与普惠金融作用 - 能改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[4] - 作为权益类工具拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[4] - 政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程，各方参与积极性显著提升[4] 提升运营效率机制 - 通过严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率[4] - 二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[5] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，促使原始权益人形成“以终为始”投资经营思路[6] - “价值与资产运营效益挂钩”机制驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[6] 市场未来发展与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，助力金融强国建设[7] - 资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定的资产更易受青睐[7] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[7] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[8] - 预计未来2年发行数量和规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立[8] 当前市场配置价值 - 从宏观流动性、政策端、资产端和资金端观察，部分公募REITs已具备较高配置价值[12] - 现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估，具有估值向上修复潜力[13] - 市场经历回调后部分项目估值泡沫被挤出，净现金流分派率已有较大幅度提升，部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力[13] - 价值回归需落实在宏观经济恢复预期及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上[14] 投资者关注重点与资产类型 - 建议重点关注三类REITs资产：与民生需求高度相关、现金流稳定的稳健防御型；受益于政策支持的新基建型；运营效率持续改善、估值具备修复空间的传统基础设施型[15] - 核心思路从“博市场反弹”转向“重资产内在价值”，关键在甄别资产质量、估值合理性和运营方能力[15] - 可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的资产，如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等防御型板块，以及受益于数字化转型的数据中心[16] - 投资者应结合自身目标与风险偏好，对于追求稳健分红的投资者，具备防御属性的行业板块更值得关注[16] 近期市场表现与调整原因 - 下半年公募REITs二级市场持续震荡下行，中证REITs全收益指数相比年中1124.91点的高点下跌6.62%至1050.45点[19][20] - 部分产品回调幅度显著，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自高点回调超过20%，另有23只产品回调超过10%[20] - 调整原因包括投资者止盈退出、部分产品二级分派率不足3%导致配置吸引力下降、A股上涨导致资金流出[20] - 市场供给端快速扩容时增量资金未能同步跟进，部分投资者短期博弈行为产生阶段性流动性压力[21] 市场情绪修复与资金流入预期 - REITs打新收益下滑或破发表明市场进入价值回归理性阶段[23] - 政策推动是情绪回暖重要条件，市场走势逆转关键在宏观经济持续恢复与底层资产经营实质性改善[23] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，对保险资金有较大吸引力[25] - 2025年以来险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升3个百分点，部分新产品险资配售比例超过15%[26] - 随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，提升市场交易活跃度[26]

产业园区REITs市场表现 - 11月3日，全市场76只公募REITs中有58只二级市场价格下跌，跌幅前十名中产业园区REITs占7席，其中4只单日跌幅超过3% [1] - 部分产品出现连续调整，有产品5日跌幅逼近10%，并有产品因单日跌幅超过5%而发布交易情况提示公告 [2] - 截至11月3日，年内跌幅前五的REITs均为产业园区类，跌幅从-8.37%至-19.11%不等，在13只年内下跌的REITs中产业园区类占7只 [3] 业绩表现与承压原因 - 产业园区REITs价格调整主要受三季报影响，其运营压力在所有资产类型中最为显著 [4] - 核心指标出现下滑，如合肥、广州、成都等REITs的出租率或平均租金下降，成为下跌主要诱因 [4] - 三季度产业园板块EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑 [4] - 产业园区资产基本面恶化与运营承压并非新近发生，自去年起普遍采取“以价换量”策略但成效不一 [4] 资产内部分化 - 产业园区板块内部分化显著，工业厂房类资产表现稳定，而研发办公类资产普遍承压，仅张江REIT表现稳定 [5] 调整背后的核心逻辑 - 供需基本面逻辑：主要城市面临办公楼供需失衡，大量供给入市导致出租率和租金普遍下滑，产业园区研发办公资产与商业办公楼形成同质化竞争，其性价比优势因办公楼租金走低而减弱 [6] - 区域局限性逻辑：国企发起人多为当地产业园区平台公司，资产组合局限于当地，多为单一项目，难以通过区域多元化分散风险 [7] 未来发展影响因素 - 未来发展前景受基本面好转、扩募可行性、投资人偏好等多重因素影响 [7] - 通过扩募可减少单一项目业绩波动冲击，但REITs持续折价会抑制扩募积极性，可能形成无法通过资产组合扩容分散风险的恶性循环 [7]

产业园区REITs市场表现 - 11月3日全市场76只公募REITs中有58只价格下跌，跌幅前十名中产业园区REITs占据7席，其中4只单日跌幅超过3% [1] - 部分产品出现连续多日下滑，有产品因单日跌幅超过5%而发布交易提示公告 [1][2] - 多只产业园区REITs年初至今跌幅显著，前五名跌幅均超过8%，中金湖北科投光谷产业园REIT年内下跌19.11% [3][4] 核心数据与具体产品 - 东吴苏园产业REIT单日下跌3.45%，广发成都高投产业园REIT下跌3.25%，华泰南京建邺REIT下跌3.24% [2] - 华夏合肥高新产园REIT近一月下跌10.92%，近半年下跌20.44% [4] - 今年以来13只下跌的公募REITs中产业园区类占7只，占据半壁江山 [4] 价格承压原因分析 - 价格调整主要受基金三季报影响，产业园板块三季度业绩下滑最为明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10% [5] - 合肥、广州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指标出现下滑 [5] - 产业园区资产基本面恶化与运营承压并非新近发生，从去年起多家REITs采取“以价换量”策略但成效不一 [1][5] 资产类型内部分化 - 工业厂房类资产（如临港、东久、联东等）表现相对稳定 [6] - 研发办公类资产中除张江REIT外普遍承受较大压力 [6] 行业基本面与结构性挑战 - 主要城市面临办公楼供需失衡问题，过去几年大量供给入市导致出租率和租金普遍下滑 [7] - 产业园区研发办公类资产与商业办公楼同质化竞争加剧，性价比逻辑难以持续 [7][8] - 产业园区REITs国企发起人多局限于当地市场，资产组合单一，难以通过区域多元化分散风险 [8] 未来发展影响因素 - 发展前景受基本面好转、扩募可行性、投资人偏好等多重因素影响 [9] - 通过扩募扩大资产组合有利于减少单一项目业绩波动冲击，但REITs持续折价会抑制扩募积极性 [9]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，当下投资策略主要有三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（10月17日至10月24日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，收于1045.1点；中证REITs（收盘）指数上涨0.16%，收于816点[1][10] - 本周恒生指数涨幅最高（上涨3.62%），REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.98%，中证REITs（收盘）指数涨幅为3.35%[1][10] - 本年恒生指数涨幅最高（上涨30.41%），REITs全收益指数在可比指数中排行第5[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情，46支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.28%[1][12] - 市政水利板块（上涨2.33%）和数据中心板块（上涨1.3%）表现较优，保障房板块（下跌0.14%）和产业园区板块（下跌0.12%）小幅回调[1][12] - 工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT涨幅靠前[1][12] - 截至10月24日，已上市REITs总市值约2176.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[1][12] - 本周日均成交量168万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.4%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.4%）[2][17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8.1%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

公司战略与业务模式 - 公司依托粤港澳大湾区核心引擎区位优势 自2017年以来持续推动战略转型 形成投资-投行-投研联动的科技金融新生态 [3] - 公司积极推进知识产权发行交易 打通知识产权变资产的通道 促进中小型企业投带联动 [3] - 公司认为在不确定环境下更要坚持长期主义 做好科技金融需要更耐心 更持续地投入 构建共赢生态 [4] 公司投资与并购成果 - 自广州经开区国资平台并购后 公司持续收购高精尖资产 目前已控股能源发电 生物医疗器械 新能源三大细分领域上市公司 [3] - 公司先后投资项目包括百济神州 小鹏汽车 文远知行等 其中百济神州已成长为科创板生物医药市值第一股 [3] - 公司累计投资超1200亿元 带动形成7000多亿元产业生态圈 [3] - 公司发行了广东省首单产业园区REITs [3] 公司行业地位与优势 - 公司成为中国服务业500强中唯一一家双百企业区属国企 为科技产业提供全生命周期资本支持 [3] - 相较于央企与省属企业 地方国企在政策执行上更为灵活 更能通过市场化的考核激励机制激发团队活力 [3] - 持续的收并购成为地方中小券商增强产业投资流动性的关键手段 [3] - 公司研究院连续多年承担中央 国务院有关部委课题 围绕宏观经济 地产金融 新质生产力等领域积极建言献策 [3]

核心观点 - 12只沪市产业园区REITs发布2025年中期报告并召开业绩说明会，显示行业正积极应对市场挑战，通过加强招商和运营以保障资产基本盘稳定[1][2] 运营表现与资产质量 - 华安张江产业园REIT整体出租率提升至93.03%，同比上升13.62%[3] - 建信中关村REIT出租率从2024年末的72.09%提升至2025年中期的74.58%，实现连续两个季度稳步攀升[3] - 国泰君安临港创新产业园REIT上半年期末出租率达97.80%，期末收缴率达92.78%[3] - 国泰君安东久新经济REIT整体期末出租率达95.47%，租金收缴率为99.77%[4] - 中金湖北科投光谷REIT期末项目整体剩余租期为1076天，较上年同期增长约57%[4] - 博时津开产园REIT整体出租率为87.54%，上市以来二级累计涨幅为53.29%[4] - 中金联东科创REIT期末平均出租率为95.98%，租金收缴率为99.22%[4] - 招商科创REIT租金收缴率达98.76%[4] - 华夏金隅智造工场REIT内科技推广和应用服务业企业租赁面积占比高达75.96%，硬科技特征显著[4] 分红回报与投资者回馈 - 沪市产业园区REITs严格遵循法规，将90%以上合并后基金年度可供分配金额回馈投资者，并形成常态化分红机制[5] - 中金湖北科投光谷REIT上半年实现可供分配金额2999.47万元，年化分派率为4.45%[6] - 博时津开产园REIT上半年实现收入6418.57万元，可供分配金额3888.27万元，完成预期目标的120.82%[6] - 中金联东科创REIT实现可供分配金额约4035.20万元，2025年已完成两次分红，比例接近100%[6] - 华泰南京建邺REIT可供分配收益金额为2590.91万元，上市后已完成两次分红，比例分别为99.54%和99.89%[6] - 中金重庆两江REIT上半年实现可供分配金额约2732.55万元，预期达成率为100.84%[6] - 招商科创REIT上半年实现可供分配金额2234.5万元，已完成上市以来首次分红[6] - 华夏金隅智造工场REIT实现可供分配金额约3445万元，可比完成率约为100.09%，简单年化分派率为6.96%[6] - 据券商测算，2025年产业园REITs平均现金分派率达4.2%，部分优质项目可达5.5%以上[7] 行业生态与未来发展 - 产业园区REITs底层资产通过聚集企业产生规模效应，培育发展战略性新兴产业，对区域经济发展发挥重要作用[2] - 行业从精准招商、生态化运营、智慧化物业、资源协同和差异化发展等方面寻求突破[8] - 上交所持续推进上市REITs治理与激励约束、扩募、信息披露等关键机制建设[8] - 沪市产业园区REITs已形成原始权益人深度参与、激励机制调动运营机构积极性、“首发+扩募”的良性业态[8]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]