文章核心观点 - 中国公募REITs市场进入常态化发行与存量盘活深化阶段，扩募作为市场扩容的“第二引擎”，其战略价值日益凸显，定价机制是核心[1] - 扩募定价是一场涉及原始权益人、原持有人与新持有人多方利益的复杂博弈，需在市场化定价与保护存量持有人权益间寻求动态平衡，是检验REITs平台长期价值的关键[1][3] - 定价机制正从理论走向实践，通过制度演进（如引入向原持有人配售、除权机制等）推动市场向更公平、透明、可持续的方向发展，助力REITs从融资工具成长为“资产上市平台”[3][4][6] 扩募定价的机制与约束 - 定向扩募的发售价格不得低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，设定了刚性价格底线[2] - 历史扩募案例中，认购价格约为定价基准的90%至100%，但一二级价差空间较小，上市首日平均涨幅仅1%，打新策略效果一般[2] - 扩募定价应以市场价格为锚，综合市场法、收入法估值结果，权衡各方利益，并需考虑加强与长期投资者的互信[2] - 2025年6月，上交所发布实施REITs扩募新政策，明确三大扩募形式，并对限售、定价、除权及分红等细节作出安排，推动流程规范化和可预期性提升[4] 市场实践与定价博弈 - 华夏基金华润有巢REIT完成了全市场首次向原持有人配售扩募，通过赋予原持有人优先认购权，有效防止其权益被摊薄，体现了“以持有人利益为中心”的监管导向[3] - 向原持有人配售的扩募引入了“除权”机制，对扩募份额上市前后的基金净值及交易价格进行合理调整，以保障定价与交易的公允性，防止无风险套利[3] - 2025年下半年，受市场整体回调影响，多只已完成扩募的REITs产品出现折价，主因是定价基准日处于市场价格高位区间，定价贴近基准日收盘价，暴露于市场系统性波动风险之下[3] - 扩募定价没有“万能公式”，需根据资产特性、市场环境和持有人结构选择最优路径，例如配售扩募与定向扩募在公平性、发行效率等方面各有优劣，适用场景不同[5] 资产选择与长期投资视角 - 扩募资产类型的选择应有利于价值创造，需全面考虑协同效应、规模经济、风险分散、产业方战略需要及投资者结构等因素[5] - 新购入资产的质地、与原有资产的协同效应、对未来分派率的贡献预期，都将影响定价的合理区间[5] - 作为长期资金的保险机构，尤为看重“高分红、优质运营、具备扩募潜力”的标的，扩募定价是否合理、透明，并保护原持有人权益，直接影响其参与信心和长期持有意愿[5] - 扩募方案有利于加强与长期投资者的互信，这种互信是市场健康发展的重要基础[2][5] 市场发展与未来展望 - 截至2026年1月，全市场已上市公募REITs产品达78只，发行规模和市值规模均超2000亿元，为定价机制的持续优化提供了丰富的实践样本[6] - 随着商业不动产REITs试点的推进和更多扩募项目落地，定价机制的精细化将成为市场成熟度的重要标尺[6] - 扩募定价机制的完善，正在推动REITs市场从单一项目融资工具向可持续的“资产上市平台”跃升，形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局[4][6]