财务数据和关键指标变化 - 同店净营业收入（NOI）增长强劲，第三季度增长近5%，主要得益于4.7%的基础租金增长 [7][10] - 全年同店NOI增长预期上调至5.25%至5.5%，主要原因是信用损失降低和S&O（已签约未开业）管道租金开始确认 [17] - 信用损失指导范围下调至50至75个基点，反映了租户健康状况良好 [17] - 全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金（FFO）增长预期为中等7%水平，核心运营收益增长预期为中等6%水平 [17] - 2026年初步展望：同店NOI增长预计在中等3%水平，总NOI增长预计在中等6%水平，NAREIT FFO增长预计在中等4%水平 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店出租率达到96.4%，已开业出租率在第三季度上升40个基点至94.4% [10][11] - 现金租金调整幅度（leasing spreads）强劲，为13%，而账面租金调整幅度（gap rent spreads）接近历史高位，达23% [12] - S&O管道目前代表约200个基点的预租率，相当于约3600万美元的已签约增量基础租金 [12] - 第三季度新签了三份新的杂货商租约，推动了高回报的再开发项目 [11] - 第三季度有8个主力租户开始支付租金，包括几个再开发项目的关键开业 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动活跃，第三季度启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今的总启动金额超过2.2亿美元 [14] - 预计2025年全年项目启动金额约为3亿美元，过去三年总启动金额将达到令人印象深刻的8亿美元 [7][14] - 正在进行中的开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，租赁活动强劲，综合回报率超过9% [15] - 交易方面，本季度初以3.5亿美元收购了南奥兰治县的五处物业组合（RMV组合） [15] - 本季度还购买了合资伙伴在三家杂货商主力购物中心的权益 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 空地开发是公司的关键差异化优势，公司是全国唯一规模化开发杂货商主力购物中心的开发商 [8][14] - 开发项目创造了显著的净资产价值，收益率远高于市场资本化率 [8] - 资本配置策略执行成功，今年已增值性地部署了超过7.5亿美元资本用于高质量机会，包括收购、空置地开发和再开发 [7] - 公司拥有领先的全国开发平台、强大的资产负债表和行业最佳的团队 [9] - 行业环境特点是新供应有限，对公司高质量空间的需求持续强劲 [10][113] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，几乎所有零售商类别对公司的主力店和商铺空间都有显著需求 [10] - 租户基础健康，销售实力持续，坏账处于历史低位 [7][10] - 租赁管道稳健，受到活力餐厅、领先健康品牌、折扣零售商和一流杂货商的兴趣推动 [11] - 对在有利的零售环境中超过之前的峰值水平充满信心 [10] - 尽管面临当前高利率环境的现实，但对持续增长持乐观态度 [20] 其他重要信息 - 本季度股息提高了超过7%，反映了强劲的业绩 [8][17] - 资产负债表保持强劲，杠杆率完全处于5至5.5倍的目标范围内 [18] - 公司在15亿美元的信贷额度上几乎有全部可用额度 [18] - 去年底发行了1亿美元的远期股权，其中5000万美元已于8月结算，余额将在10月底前结算 [18] - 2026年的详细指导计划将在2月份报告第四季度业绩时提供 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易使合资伙伴完全控制6项资产，公司100%拥有5项资产，这有助于资本循环，公司对拥有这些资产感到兴奋，并期待未来的持续合作 [22] 问题: 2026年同店NOI增长预期为中等3%的原因 - 2025年的增长包含了历史高位的开业出租率吸收和约100个基点的恢复率收益，2026年中等3%的增长主要来自基础租金，是在2025年强劲增长基础上的良好增长 [26][27][28][29][30] 问题: 2026年开发和再开发启动的潜力及组合 - 过去三年启动了8亿美元项目，预计2026年将继续找到超过其份额的投资机会，启动节奏良好；在进程中，开发项目的投资额首次超过了再开发项目，预计这一趋势在2026年将继续 [34][35][36] 问题: 新租约中主力店占比上升的原因 - 这主要是季度性的异常现象，恰好在第三季度完成了更多主力店交易，并非由开发驱动 [39][40] 问题: 收购市场的资本化率和合资交易前景 - 公司不断与合作伙伴讨论购买其权益，预计这将继续成为未来的管道；核心资产的资本化率现在低于5.5%，有大量资本追逐机会，竞争加剧 [43][44][45][46][48] 问题: 对租金调整幅度的预期 - 团队致力于维持较高的租金调整幅度和账面租金调整幅度，并嵌入有意义的年度租金阶梯，在供应受限的环境中有机会继续推进 [51][52][53] 问题: 2026年S&O管道和再开发的贡献 - 达到中等3%的增长需要一定的出租率提升，公司仍有机会缩小已开业出租率与出租率之间的差距；再开发在2025年贡献了超过100个基点的增长，预计2026年将重复这一贡献 [56][57][58] 问题: 出租率能否进一步提升及再融资考虑 - 第三季度出租率下降20个基点主要与Rite Aid破产有关，在强劲需求和有限供应的环境下，仍有上行空间，特别是主力店方面；公司考虑所有资本形式进行再融资，影响范围较宽是因为仍在评估2026年的选项 [61][62][63][64][65] 问题: 100万平方英尺谈判中租约的历史背景和坏账异常 - 100万平方英尺的谈判管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度；本季度坏账方面的异常是由于对已搬离租户的应收款回收更高，预计2026年坏账将继续低于长期历史平均水平 [68][69][70][71][72] 问题: 开发项目的租金承销和成功因素 - 成功因素包括与一流杂货商的长期关系、充足的资本以及专业团队在成本和收入两方面的精细承销；没有秘密配方，而是多年的努力和专业知识 [75][76][77][78][79][80][81] 问题: 迈阿密资产出售的决定和过程 - 出售决定基于对该资产未来内部收益率（IRR）的看法与市场出价不符；有大量竞标者，使得定价达到可交易水平；今年的资本回收是增值性的 [84][85][86] 问题: 开发项目与总体规划社区的联系及预租水平 - 公司与总体规划社区开发商是双向选择，都看重对方；开发项目风险较低，总是有主力店预租，根据项目规模，预租率不一定正好是50%，但大部分NOI有保障 [89][90][92][93] 问题: 租赁管道的未来贡献和压缩预期 - 有情景可使S&O管道继续压缩，也有情景可能维持或扩大；当出租率稳定后，S&O管道的讨论将减弱，变为常规租赁活动 [97][98] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 这是公司的惯例，旨在提供前瞻性透明度，并非因为对市场预期有特别看法 [101] 问题: 商铺出租率的提升空间和续租率 - 团队通过创造性方式（如重新安置成功租户）努力提升出租率；续租率通常围绕75%，这提供了保留优秀零售商和注入更高质量商户的机会 [106][107][108] 问题: 当前零售商情绪与2014/2018年高出租率时期的比较 - 与那时相比，疫情后零售商对实体店重要性有了新的认识，同时新供应有限，供需关系对公司有利，公司有信心推动已开业出租率再创新高 [111][112][113][114]