财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收超过900万美元，毛利润约620万美元，创下第一季度历史记录 [4][6] - 净利润和每股收益显著增长，主要得益于2D阶段的进展 [5] - 第一季度业绩约占全年指引的三分之一，进度超前于预期 [6] - 全年净利润指引在2600万至3000万美元之间，每股收益指引在0.43至0.52美元之间 [26] - 公司拥有持续的盈利季度记录 [3] 各条业务线数据和关键指标变化 - **水务公用事业**：该板块本季度表现略弱于往常，主要原因是建筑许可和接驳费的时间安排，以及石油和天然气交付的间隙 [9] - **水务公用事业**：客户年复合增长率达到22%，经常性收入持续增长 [9] - **水务公用事业**：石油和天然气业务预计将在本年度剩余时间大幅增长，已有多个钻井完成，将于本月晚些时候开始压裂作业 [10] - **水务公用事业**：公司拥有大量水资源产能，年产量约2800英亩-英尺，目前仅使用了约150英亩-英尺，约占整体水资产组合的3% [12] - **土地开发**：季度业绩的强劲表现主要来自2D阶段的地块开发 [14] - **土地开发**：2D阶段的道路工程已完成约80%，比计划提前了约五到六个月 [5] - **土地开发**：2B阶段约85%已完全建成，2C阶段已交付，2D阶段已开始建房，2E阶段（约159块地）将于今年3月开始平整土地 [13][15][18] - **土地开发**：公司的建筑商组合已从四家增加到七家全国性住宅建筑商 [16] - **单户租赁**：目前有19套房屋已完工并全部出租，另有40套已签约，计划从5月开始以每月约4-5套的速度投入市场 [21] - **单户租赁**：该板块持续推动经常性收入增长，并且由于公司保留了地块和接驳服务的权益，具有显著的税收优势 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - **住宅市场**：尽管市场整体放缓且利率产生影响，但公司面向入门级市场的产品仍获得持续强劲支持 [14] - **住宅市场**：Sky Ranch社区内的转售房屋价格自建成以来上涨了30%-40%，表现优于全国平均4%-5%的涨幅 [42] - **石油和天然气市场**：该行业收入存在波动性，取决于许可证获取和场地建设进度，客户正在建设包含10至20口井的大型多井平台 [10] - **丹佛大都会区**：公司位于I-70走廊沿线，被认为是该地区最具吸引力的子市场之一，发展只能向东推进 [20] - **Lowry Ranch服务区**：公司在该区域拥有特许经营权，周边开发活动日益增多 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是继续发展和建立经常性收入基础，并巩固其强大的资产负债表 [4] - 业务模式具有垂直整合特点，在一个领域增加价值会惠及所有业务板块 [24] - 正在积极寻求土地收购机会，以扩大投资组合并展示Sky Ranch之外更强劲的发展前景，目前对土地收购比对水权收购更为积极 [35][37] - 正在探索数据中心等商业机会，利用其丰富的水资源吸引高耗水用户 [29][39] - 交换立交的建设对于开发第三阶段和释放商业机会至关重要，预计2027年开始施工 [27][64] - 商业地块能产生高评估价值，在科罗拉多州带来的税收收入是住宅地块的四倍，并且能产生公共设施改善费，是重要的收入驱动因素 [28] - 在Lowry Ranch拥有独家服务权，该地块面积是Sky Ranch的20倍，公司正积极与土地委员会合作，寻求共同开发基础设施和土地的机会 [58][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度天气条件有利，使得许多施工项目得以提前推进 [2] - 石油和天然气业务的波动性取决于钻井设备的可用性，但客户已备好许可证并建成平台，预计将有20至35口井的作业量 [50] - 住房市场的关键问题之一是 affordability（可负担性） [22] - 水权资产持续增值，接驳费在过去三四年每年上涨约6%-7%，目前超过每年42,000美元；每英亩-英尺水权的收购价格也从几年前的约9,700美元上涨至最近的超过20,000美元 [52] - 2027财年预计将主要包含2E阶段和州际公路建设部分，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长预计将在交换立交建成、商业地块投入开发后出现，可能在2028年时间框架 [31][32] - 长期来看，随着交换立交通车，公司将能够同时出售住宅和商业地块，从而扩大收入规模 [54] 其他重要信息 - 公司拥有强大的管理团队和董事会 [3] - 学校建设已开始，预计2026年秋季完工，这将是社区内完整的K-12校园，是吸引购房者的关键因素 [13][19] - 公司有股票回购计划，并继续认为当前交易价格被低估 [26] - 关于交换立交的许可申请预计将在今年上半年最终确定，建设预计需要6到9个月 [64][65] - 由于是替换现有立交，预计不会涉及公众评议期而导致延误 [66] - 对于潜在的数据中心客户，公司可以提供未达到完全饮用水标准的原水服务，这可能具有价格优势，具体商业条款仍在讨论中 [69][70] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对2027财年的盈利预期范围有何看法？ - 管理层表示，2027年将主要包含2E阶段和一些州际建设，预计与过去几年类似，不会出现真正的爆发式增长，爆发式增长要等到交换立交通车和商业地块开发后 [31] - 当被问及每股0.75美元的预期是否过高时，管理层未给出明确指引，但指出在2028年时间框架引入商业地块后，收入将会得到极大提升 [32] 问题: 接驳费销售的税前利润率是50%还是60%？ - 从整个系统建设周期（6万个接驳点）来看，利润率约为50%，因为需要持续建设系统 [33] - 短期来看，由于公司提前建设了产能，实际实现的利润率可能会高于50% [34] - 确认1亿美元的建造成本已摊销在成本中，50%的税前利润率已包含该摊销 [34] 问题: 目前水权收购的机会如何？ - 公司对当前的水资产组合感到满意，水权收购将主要是战略性的，位于现有组合附近，以实现协同效应 [35] - 目前对土地收购比对水权收购更为积极，因为土地收购能垂直整合价值，驱动所有三个业务板块 [36] 问题: 土地收购的前景如何？ - 管理层更加乐观，与土地所有者的对话比以往更加积极有趣，有望在Sky Ranch预计6-7亿美元的收益之外，展示更强劲的发展前景 [37] 问题: 数据中心的机会在哪里？如何与公司服务区结合？ - 数据中心的选址取决于地理位置、电力供应和水资源，公司拥有水资源优势 [40] - Sky Ranch的地理位置符合所有条件，公司已与特定用户和大型经纪商Cushman进行接洽 [41] 问题: 丹佛市场现有房屋的价格升值情况如何？Sky Ranch早期阶段是否有转售，价格相比原成本如何？ - Sky Ranch的转售房屋表现出色，一期房屋价格自建成以来上涨了30%-40% [42] - 平均而言，Sky Ranch的房价升值表现略强于全国4%-5%的平均水平，原因是社区更成熟、配套设施更完善，且该价格区间的库存较少 [42] 问题: 请详细说明给出的盈利指引范围 - 指引范围的灵活性主要取决于石油和天然气业务的收入量，该业务支付高费率但需求波动大 [49] - 预计将有20至35口井的作业量，这是一个高利润的机会 [50][51] 问题: 水资产价格是否在上涨？如果按市价计量，公司水资产价值如何？ - 接驳费持续走强，过去三四年每年上涨约6%-7% [52] - 每英亩-英尺水权的收购价格从几年前的约9,700美元上涨至最近的超过20,000美元 [52] 问题: 关于Lowry Ranch的最新情况？土地委员会是否考虑开始商业开发？ - Lowry Ranch是公司最有价值的资产之一，拥有2.7万英亩连续土地 [59] - 公司相信其投资组合能够帮助土地委员会开发土地、基础设施、公共空间等，满足其多方面需求，公司正积极参与，但尊重对方的意愿和时间表 [61][62] 问题: 商业开发是否依赖于新的交换立交？交换立交的现实时间表是怎样的？ - 商业开发确实依赖于新的交换立交 [63] - 预计今年春季提交完整的许可申请，年底前进行招标，2027年签订施工合同，建设期约6-9个月，预计2028年初完工 [64][65] 问题: 数据中心的潜在位置如何考虑对居民的影响？其水费能否达到与独栋住宅相同的收益率？ - 考虑的位置在商业地块的角落，与住宅区有足够的缓冲距离 [68] - 数据中心可能不需要完全达标的饮用水，可以提供原水服务并给予价格激励，具体条款待定，公司会考虑通过供应协议等方式在利用水资源的同时不永久失去该部分产能 [69][70]

财务数据和关键指标变化 - 同店净营业收入（NOI）增长强劲，第三季度增长近5%，主要得益于4.7%的基础租金增长 [7][10] - 全年同店NOI增长预期上调至5.25%至5.5%，主要原因是信用损失降低和S&O（已签约未开业）管道租金开始确认 [17] - 信用损失指导范围下调至50至75个基点，反映了租户健康状况良好 [17] - 全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金（FFO）增长预期为中等7%水平，核心运营收益增长预期为中等6%水平 [17] - 2026年初步展望：同店NOI增长预计在中等3%水平，总NOI增长预计在中等6%水平，NAREIT FFO增长预计在中等4%水平 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店出租率达到96.4%，已开业出租率在第三季度上升40个基点至94.4% [10][11] - 现金租金调整幅度（leasing spreads）强劲，为13%，而账面租金调整幅度（gap rent spreads）接近历史高位，达23% [12] - S&O管道目前代表约200个基点的预租率，相当于约3600万美元的已签约增量基础租金 [12] - 第三季度新签了三份新的杂货商租约，推动了高回报的再开发项目 [11] - 第三季度有8个主力租户开始支付租金，包括几个再开发项目的关键开业 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动活跃，第三季度启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今的总启动金额超过2.2亿美元 [14] - 预计2025年全年项目启动金额约为3亿美元，过去三年总启动金额将达到令人印象深刻的8亿美元 [7][14] - 正在进行中的开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，租赁活动强劲，综合回报率超过9% [15] - 交易方面，本季度初以3.5亿美元收购了南奥兰治县的五处物业组合（RMV组合） [15] - 本季度还购买了合资伙伴在三家杂货商主力购物中心的权益 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 空地开发是公司的关键差异化优势，公司是全国唯一规模化开发杂货商主力购物中心的开发商 [8][14] - 开发项目创造了显著的净资产价值，收益率远高于市场资本化率 [8] - 资本配置策略执行成功，今年已增值性地部署了超过7.5亿美元资本用于高质量机会，包括收购、空置地开发和再开发 [7] - 公司拥有领先的全国开发平台、强大的资产负债表和行业最佳的团队 [9] - 行业环境特点是新供应有限，对公司高质量空间的需求持续强劲 [10][113] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，几乎所有零售商类别对公司的主力店和商铺空间都有显著需求 [10] - 租户基础健康，销售实力持续，坏账处于历史低位 [7][10] - 租赁管道稳健，受到活力餐厅、领先健康品牌、折扣零售商和一流杂货商的兴趣推动 [11] - 对在有利的零售环境中超过之前的峰值水平充满信心 [10] - 尽管面临当前高利率环境的现实，但对持续增长持乐观态度 [20] 其他重要信息 - 本季度股息提高了超过7%，反映了强劲的业绩 [8][17] - 资产负债表保持强劲，杠杆率完全处于5至5.5倍的目标范围内 [18] - 公司在15亿美元的信贷额度上几乎有全部可用额度 [18] - 去年底发行了1亿美元的远期股权，其中5000万美元已于8月结算，余额将在10月底前结算 [18] - 2026年的详细指导计划将在2月份报告第四季度业绩时提供 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易使合资伙伴完全控制6项资产，公司100%拥有5项资产，这有助于资本循环，公司对拥有这些资产感到兴奋，并期待未来的持续合作 [22] 问题: 2026年同店NOI增长预期为中等3%的原因 - 2025年的增长包含了历史高位的开业出租率吸收和约100个基点的恢复率收益，2026年中等3%的增长主要来自基础租金，是在2025年强劲增长基础上的良好增长 [26][27][28][29][30] 问题: 2026年开发和再开发启动的潜力及组合 - 过去三年启动了8亿美元项目，预计2026年将继续找到超过其份额的投资机会，启动节奏良好；在进程中，开发项目的投资额首次超过了再开发项目，预计这一趋势在2026年将继续 [34][35][36] 问题: 新租约中主力店占比上升的原因 - 这主要是季度性的异常现象，恰好在第三季度完成了更多主力店交易，并非由开发驱动 [39][40] 问题: 收购市场的资本化率和合资交易前景 - 公司不断与合作伙伴讨论购买其权益，预计这将继续成为未来的管道；核心资产的资本化率现在低于5.5%，有大量资本追逐机会，竞争加剧 [43][44][45][46][48] 问题: 对租金调整幅度的预期 - 团队致力于维持较高的租金调整幅度和账面租金调整幅度，并嵌入有意义的年度租金阶梯，在供应受限的环境中有机会继续推进 [51][52][53] 问题: 2026年S&O管道和再开发的贡献 - 达到中等3%的增长需要一定的出租率提升，公司仍有机会缩小已开业出租率与出租率之间的差距；再开发在2025年贡献了超过100个基点的增长，预计2026年将重复这一贡献 [56][57][58] 问题: 出租率能否进一步提升及再融资考虑 - 第三季度出租率下降20个基点主要与Rite Aid破产有关，在强劲需求和有限供应的环境下，仍有上行空间，特别是主力店方面；公司考虑所有资本形式进行再融资，影响范围较宽是因为仍在评估2026年的选项 [61][62][63][64][65] 问题: 100万平方英尺谈判中租约的历史背景和坏账异常 - 100万平方英尺的谈判管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度；本季度坏账方面的异常是由于对已搬离租户的应收款回收更高，预计2026年坏账将继续低于长期历史平均水平 [68][69][70][71][72] 问题: 开发项目的租金承销和成功因素 - 成功因素包括与一流杂货商的长期关系、充足的资本以及专业团队在成本和收入两方面的精细承销；没有秘密配方，而是多年的努力和专业知识 [75][76][77][78][79][80][81] 问题: 迈阿密资产出售的决定和过程 - 出售决定基于对该资产未来内部收益率（IRR）的看法与市场出价不符；有大量竞标者，使得定价达到可交易水平；今年的资本回收是增值性的 [84][85][86] 问题: 开发项目与总体规划社区的联系及预租水平 - 公司与总体规划社区开发商是双向选择，都看重对方；开发项目风险较低，总是有主力店预租，根据项目规模，预租率不一定正好是50%，但大部分NOI有保障 [89][90][92][93] 问题: 租赁管道的未来贡献和压缩预期 - 有情景可使S&O管道继续压缩，也有情景可能维持或扩大；当出租率稳定后，S&O管道的讨论将减弱，变为常规租赁活动 [97][98] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 这是公司的惯例，旨在提供前瞻性透明度，并非因为对市场预期有特别看法 [101] 问题: 商铺出租率的提升空间和续租率 - 团队通过创造性方式（如重新安置成功租户）努力提升出租率；续租率通常围绕75%，这提供了保留优秀零售商和注入更高质量商户的机会 [106][107][108] 问题: 当前零售商情绪与2014/2018年高出租率时期的比较 - 与那时相比，疫情后零售商对实体店重要性有了新的认识，同时新供应有限，供需关系对公司有利，公司有信心推动已开业出租率再创新高 [111][112][113][114]