广州、深圳土地市场年末掀起小高潮。 12月10日下午，深圳市福田区梅林街道一宗地块完成竞拍，这宗地块属于福田核心区稀缺"迷 你宅地"，是福田区16年来首宗公开出让的纯住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地。 该地块吸引了8家房企参与竞价，经过148轮激烈竞价，最终由中铁置业以7.92亿元总价竞得， 溢价率高达65%，折合楼面地价4.27万元/平方米。 就在这次土地出让之前，深圳还有另一宗土地出让也引发市场关注。12月8日，南山区深圳湾 超级总部基地一宗地块吸引6家房企参拍，中海地产成为最终赢家，以31.86亿元竞得，成交楼 面价7,74万元/平方米，溢价率42.49%，创深圳超级总部宅地溢价新高。 除了深圳以外，广州的土地市场也亮点频现。12月5日，广州市海珠区南泰路成功出让，成交 价为35亿元，由保利发展竞得，溢价率约27%，成交楼面价约2.44万元/平方米。 广州、深圳土地市场高潮迭起，一方面是受到推地节奏的影响，优质土地集中上架；另一方面 则是房企今年前期拿地普遍审慎，临近年关仍有部分额度可以用于投资，这也促使房企入市拿 地。 热门地入市 深圳梅林这宗地块，吸引到的房企不仅有国央企，还有深圳本土民 ...

市场整体表现与分化 - 一线城市二手房市场整体承压，深圳8月二手房新增挂牌量同比暴涨94%，上海新增1.55万套，同比涨51% [3] - 与整体市场下行形成对比，核心城市高端住宅市场呈现“越涨越买”的态势，2025年一季度上海600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段二手房成交实现同环比齐增 [3] - 市场呈现典型的“K型分化”，2025年6月上海和深圳中端房源（300-1000万元）挂牌占比下降，而低总价（100-300万元）和高总价（1000万元以上）房源挂牌占比双双回升 [9] 高端及改善型住宅市场趋势 - 高端住宅需求坚挺，2025年6月上海1000万元以上豪宅挂牌套数占比出现回升 [6] - 改善型和豪宅需求逆势崛起，2025年1季度京沪深杭四城140平以上面积段成交套数占比稳中有增 [4] - 核心区域优质房产表现抗跌甚至增值，上海徐汇区尚汇豪庭项目2025年一季度成交套数较2024年四季度增长36%，成交均价环比上涨2% [3] - 城市核心区成交占比持续上升，如上海徐汇区、普陀区、长宁区，深圳南山区、福田区，杭州拱墅区、上城区、西湖区 [5] 购房者心理与需求转变 - 购房者心理发生根本转变，从过去的投资思维转向对居住品质的追求 [3] - 购房者正在重新定义“好房子”，具备稀缺地段、优质产品、完善配套等不可复制特质的房产更受青睐 [10] 受市场青睐的房产类型 - 第一类为核心区域的高品质豪宅 [6] - 第二类为城市核心区的“中年豪宅”，指2014-2019年间销售交付的楼盘，具有得房率高、用料扎实、自住氛围好等特点 [7] - 第三类为具有不可替代性的低总价老房，需满足地段不可替代、价格已跌至底部、面积小总价低三个条件 [8] 市场数据与价值体系重构 - 高端房源市场热度与整体市场背离，2025年3月百城二手房找房热度指数同比下跌10.6%，但高端房源却逆势上涨 [11] - 价值体系正在重构，北京600万元以上各总价段挂牌套数占比均呈现稳中有增态势，其中600-800万元总价段挂牌占比由上月的10.40%增至11.27% [9] - 刚需市场压力加大，2025年6月杭州100-300万元总价段房源占比近半数，90平方米以内小户型占比持续攀升 [11] 未来市场趋势展望 - 高端市场预计将供需两旺，核心地段高品质住宅仍将保持热度 [11] - 区域分化将加剧，城市核心区与远郊区的差距越拉越大，核心区域成交占比持续上升，而外围区域成交占比低且环比持降 [12] - 一线城市楼市正在经历价值重构，寻找新的平衡点 [12]