公司概况与业务模式 - 公司为一家公开上市的多户型公寓房地产投资信托基金 总部位于科罗拉多州 业务覆盖美国主要大都市市场 专注于高需求、高准入门槛地区 主要收入来源为租金收入 市值约为124亿美元[1] 股价与市场表现 - 过去一年公司股价表现显著落后于大盘 下跌12.1% 同期标普500指数上涨约12.2%[2] - 2026年年初至今 公司股价上涨1.2% 而同期标普500指数小幅下跌[2] - 过去一年公司表现亦落后于住宅REIT ETF 该ETF下跌5% 但年初至今该ETF的小幅亏损表现落后于公司[3] 业绩与财务预期 - 对于2025财年 分析师预计公司稀释后每股运营资金将增长2.4%至2.54美元[5] - 公司盈利超预期历史记录良好 在过去四个季度中每个季度均达到或超过市场普遍预期[5] 行业与公司面临的挑战 - 公司过去一年表现不佳主要由于持续的行业及公司特有不利因素打压了投资者情绪[4] - 多个关键市场需求放缓及租金增长趋缓削弱了收入增长势头 同时新增供应增加使得租赁竞争加剧并拖累了入住率提升[4] 分析师观点与评级 - 覆盖公司的23位分析师共识评级为“适度买入” 其中包括8个“强力买入”、13个“持有”和2个“强力卖出”评级[5] - 当前评级配置较一个月前更为悲观 当时有7位分析师建议“强力买入”[6] - 2026年1月20日 高盛分析师Julien Blouin重申对公司的“卖出”评级 同时将目标股价从33美元上调至37.50美元 增幅为13.64% 此次更新反映了估值预期略有改善 但对公司整体表现仍持谨慎看法[6]

Warehouse operator Prologis sees “a new cycle is kicking off” in 2026. Rental demand was soft in the first half of 2025 but improved in the back half as trade headwinds cleared and corporations refocused on long-term supply chain needs. “Softness in early 2025 gave way to renewed activity from large users and e-commerce operators once trade policies fell into a narrower band of potential outcomes,” a Thursday report from Prologis Research said. Weak trends were seen worldwide last year as global rents f ...

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO（包括净提成费用）为每股1.49美元，不包括净提成费用为每股1.50美元，均超出预期 [7] - 投资组合入住率增长至95.3%，增加了20个基点 [8] - 净有效租金变化为49%，现金租金变化为29% [8] - 净有效同店增长为3.9%，现金同店增长为5.2% [8] - 租赁按市值计价在9月底为19%，本季度捕获了7500万美元的NOI，随着租约滚动还将进一步捕获9亿美元的NOI [8] - 平均入住率指导中值保持在95%，全年租金变化预计平均在低50%范围内 [15] - 同店NOI增长指导范围提高，净有效基础为4.25%-4.75%，现金基础为4.75%-5.25% [15] - GAAP每股收益指导范围为3.40美元至3.50美元 [16] - 核心FFO（包括净提成费用）指导范围为每股5.78美元至5.81美元，不包括净提成费用的核心FFO指导范围为每股5.83美元至5.86美元，较先前指导提高0.02美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物流业务实现创纪录的租赁季度，签约量近6200万平方英尺 [5] - 本季度签署了额外的9个定制建造项目，使今年总数达到21个，总投资额达16亿美元 [9] - 能源业务本季度交付了28兆瓦的太阳能发电和存储，当前容量为825兆瓦，有望在年底前实现1吉瓦的目标 [10] - 数据中心业务将另外1.5吉瓦的容量推进到高级阶段，目前共有5.2吉瓦的电力已获保障或处于高级阶段 [6] - 数据中心业务若以供电外壳形式交付，相当于150亿美元的投资，若以交钥匙形式交付则可能高达四倍 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场第三季度估计吸收了4700万平方英尺，市场空置率稳定在7.5% [12] - 美国最强的市场是东南部和德克萨斯州，休斯顿、达拉斯和亚特兰大的吸收情况良好 [13] - 南加州的情绪也在改善，尽管租金仍然疲软，但洛杉矶和内陆帝国的租赁活动已经回升 [13] - 拉丁美洲再次交付了优异业绩，巴西和墨西哥共同提供了投资组合中最高的同店增长 [14] - 欧洲保持了比美国更高的入住率和更温和的租金下降 [14] - 日本投资组合保持了卓越入住率的记录，克服了近年来较高的市场供应 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司开始探索额外的资本化策略，以充分利用数据中心机会 [6] - 定制建造项目预计将占全年开发量的一半以上 [9] - 公司继续将太阳能存储和离网能源解决方案与房地产整合 [10] - 战略资本业务本季度实现了适度的净流入，新工具进展顺利，吸引了浓厚兴趣 [11] - 客户情绪明显好转，大型占用者正在追求重新配置和整合策略，转向网络优化而非收缩 [11] - 电子商务渗透率现已占美国零售额的24%，自疫情以来持续扩张，是需求的重要长期驱动因素 [11] - 数据中心需求异常强劲，未来三年可交付的每个兆瓦都已与客户进行对话 [15] - 公司采取审慎和纪律严明的方法，与定制建造战略保持一致 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场已经站稳脚跟，为入住率和租金的拐点奠定了基础 [5] - 需求正在改善，入住率已经形成底部，租金正在经历触底过程 [12] - 供应前景仍然有利，因为建筑管道正在耗尽，开工量低于疫情前水平 [12] - 市场租金下降已经放缓，本季度仅略高于1%，也证明了市场转变 [12] - 全球物流的前景强劲，数据中心和分布式能源系统的需求旺盛 [17] - 长期来看，全球物流前景强劲，数据中心和分布式能源系统的需求旺盛，这支撑了对长期和业务独特机会的信心 [17] 其他重要信息 - 公司在REIT和基金方面完成了23亿美元的融资活动，包括以3.5%的利率成功筹集了10亿欧元 [10] - 债务的现行成本仅为3.2%，平均剩余期限超过八年 [10] - 一般行政费用指导范围提高至4.6亿美元至4.7亿美元，战略资本收入指导范围提高至5.8亿美元至5.9亿美元 [16] - 公司开发开工份额提高至新的范围27.5亿美元至32.5亿美元，仅包括先前宣布的数据中心开工 [16] - 处置和出资组合指导增加5亿美元，至公司份额的15亿美元至22.5亿美元 [16] - 今天是Hamid Moghadam作为CEO的最后一次财报电话会议，自1997年上市以来这是他第112次参加财报会 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心业务额外资本化策略的探索 [22] - 回应指出，公司继续构建经验丰富的专用团队，并在核心业务和数据中心团队之间具有显著的运营协同效应 [23] - 管道巨大，有14吉瓦电力已获保障或处于高级阶段，团队在短时间内取得了惊人成绩 [23] - 战略仍然是与超大规模客户进行定制建造，未来三年可交付的每个兆瓦都已纳入对话 [24] - 公司已开始探索数据中心业务和资本化的可能性领域，目前没有具体细节可分享，但希望在未来几个季度提供 [25] - 资产负债表显然有能力承接大量项目，过去一两年有近20亿美元在建，考虑到资产负债表的规模和评级，可以轻松增长 [26] 问题: 关于第三季度4700万平方英尺净吸收量的可持续性 [29] - 回应确认净吸收量中有一些是第二季度的追赶，但需求存在明显的转折点，出现了明显的上升 [30] - 公司认为6000万平方英尺是正常的季度需求速度，预计未来几个季度需求将改善 [30] 问题: 未来一年供需平衡和市场租金增长预期 [33] - 回应认为目前处于典型的房地产周期，需求正在加强，供应保持低位，低于疫情前水平，入住率和租金正在触底 [34] - 预计空置率将在当前水平见顶，基于目前1.9亿平方英尺的在建管道，交付量将在2026年下降，净吸收的门槛降低将导致市场收紧 [35] - 需求如何显现将取决于当前管道和未来90天及全年出现的宏观环境 [35] 问题: 关于不同租户类别和市场表现的详细分析 [38] - 回应指出需求明显好转，市场处于拐点时期，这来自于客户讨论的广度和深度以及他们决策意愿的提高 [40] - 活动在提案和成熟谈判中都很广泛，涉及新租和续租活动以及一系列市场，较大面积类别（超过50万平方英尺，甚至超过25万平方英尺）表现出明显优势 [40] - 业务优势具有国际性，在美国，优势体现在阳光地带 [41] 问题: 数据中心与工业的标准化增长率比较 [44] - 回应指出，目前考虑资产退出方式是出售，或考虑减持，其对增长率的贡献主要是将价值创造再投资回核心业务 [44] - 以物流开发组合为例，50亿美元的投资运行率每年应贡献约150个基点的额外增长，可作为类似价值创造的基准 [44] 问题: 关于物流业40年来最有利设置的评论以及市场租金增长时间点 [47] - 回应认为，最终是回报率和重置成本驱动长期租金，市场稳定时将稳定在远高于当前租金的水平，趋势线显著高于当前租金，可能比现行租金高40%，比当前市场租金高20%-25% [49] - 何时达到趋势线存在不确定性，但增长速率将非常高，最终影响公司盈利能力的是赚取能力 [50] 问题: Prologis入住率方向和未来一年市场机会 [53] - 回应指出，平均入住率指导允许一系列结果，有信心维持在当前水平附近，并寻找机会在2026年在此基础上增长 [55] - 市场空置率目前为7.5%，预计将在此水平维持几个季度，并在2026年晚些时候改善 [55] - 开发开工量比峰值低75%，比疫情前水平低25%，需求有潜力在未来一年改善，但可能不会完全恢复正常 [56] - 租金增长方面，疲软市场正在消散，更强市场的范围更广，这将在未来一年真正演变 [56] - 2026年的优先事项保持不变，定制建造管道仍然强劲，数据中心业务是重点，将在18个市场开始投机性开发 [59] 问题: 客户情绪是否因关税新闻而更加稳定 [63] - 回应确认客户在制定长期决策时肯定对短期噪音更加不敏感，资金雄厚的大公司正在引领潮流，中小型企业通常会效仿 [64] 问题: 投资组合中的信用风险 [67] - 回应指出坏账支出较高，年初预期在30多个基点，实际经验可能在40个基点左右，远低于过去危机中的较高数字 [68] - 在上个周期中利用挑战性条件改善了客户选择和信用，提高了投资组合的整体信用健康度 [69] 问题: 数据中心开发的舒适年度开工量 [72] - 回应认为30亿美元是一个非常容易处理的数字，定制建造方法加上资产负债表的债务能力、流动性和退出选项，公司没有限制自己 [73] - 未来的限制将是电力，而不是资本 [74] 问题: 交易市场和收购机会的最新看法 [77] - 回应指出交易市场出人意料地有弹性，2025年交易量同比增长约25%，整体定价相当一致，市场资本化率在低5%范围，内部收益率在低至中7%范围 [77] - 目前人们更关注较短的WALT（租约加权平均剩余期限） [77] 问题: 投机性开发租赁的速度 [80] - 回应指出正在改善，投机性开发租赁的时间通常为7到8个月，在2023年和2024年平均延长了一个月到一个半月，现在正慢慢回到历史常态 [80] 问题: 租金变化下降的原因和未来拐点的影响 [83] - 回应指出租赁按市值计价降至19%（净有效），但即时租金变化仍在低50%范围内，凸显了从该平均值出发的租金变化潜力巨大 [84] - 到期租金表显示未来五年都有正向租金变化，即使没有进一步的市场租金增长 [84] - 公司开始再次看到因租金而丢失的交易数量上升，表明随着市场条件收紧，团队在谈判中更有勇气推动租金 [86] 问题: 不同客户类别（日常需求、周期性、结构性）的租赁实力变化 [89] - 回应指出电子商务实力强劲，占新租赁的近20%，是一个全球现象 [90] - 稳定增长业务，如食品饮料、医疗公司，正在投资供应链以改善服务水平和管理成本 [90] - 周期性支出类别，如汽车和住房相关类别（如家具），由于高利率导致这些行业增长不强劲，需求较少 [91] 问题: 第四季度核心FFO指导环比下降的原因及2026年展望 [94] - 回应指出第三季度有一些时间安排因素，包括投资税收抵免销售的时间安排（第三季度金额较大）和一般行政费用（第三季度较轻，第四季度较重） [95] - 展望2026年，长期盈利增长应为高个位数，但有两个不利因素：利率上升的渐进影响（由于债务组合平均剩余期限长，影响温和）和2024年开发开工量是合并以来最轻的，其对稳定后贡献在2026年几乎不存在，同时资本再投资将导致部署拖累更明显 [96] - 看待2026年的方式与一年前看待2025年的方式类似 [96] 问题: 第四季度同店NOI增长放缓的原因及太阳能收入处理 [101] - 回应指出同店池中的平均入住率一年前相当高，因此第四季度需要对抗这个比较基数，应重点关注租金变化，它将保持非常强劲 [102] - 太阳能收入及其支出确实出现在NOI中，但目前规模很小，并且跨年度相对平稳 [102] 问题: 数据中心组合的同店增长与工业组合的比较，以及租赁加速后平均入住率拐点 [106] - 回应指出公司考虑的是价值创造再投资回核心业务，如果保留部分权益，其对基本租金和同店增长的贡献将相对较小 [108] - 投资决策基于总回报和价值创造，而非同店增长状况 [108] - 市场空置率为7.5%，预计将在此维持一段时间，随着需求正常化，将呈现复苏机会 [109] - 与以往周期相比，新阶段的市场空置率起点显著较低，为租金动态和乐观情绪奠定了基础 [109]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心运营资金(FFO)为1.876亿美元或每股1.7美元，比之前季度指引中点高出0.01美元[14] - 第二季度平均入住率为95.6%，比2025年第一季度的95.4%有所提高[11] - 全年同店运营费用中点从3%降至2.5%，同店净营业收入(NOI)中点从持平上调至正25个基点[15] - 全年核心FFO指引中点从每股6.78美元上调至6.81美元，这是连续第二次上调0.03美元[16] - 第三季度核心FFO每股预计在1.67-1.71美元之间，中点比第二季度下降0.01美元[16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度有效新租约下降2.1%，续租增长3.7%，综合增长0.7%[10] - 8月和9月的续租报价平均增长3.6%[11] - 2025年年度净周转率仅为39%，购房搬出率为9.8%[11] - 单户租赁(SFR)社区Camden Wood Mill Creek在本季度实现稳定[12] - Camden Village District新开发项目目前出租率37%，入住率29%[13] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场表现突出：季度收入增长3.7%，入住率97.3%，租金增长4.1%[38][39] - 洛杉矶市场季度收入增长最高[38] - 奥斯汀市场面临大量供应压力，但长期前景看好[32][43] - 坦帕市场收购了360个单位的Camden Clearwater waterfront社区[12] - 休斯顿和达拉斯处置了四个较旧的社区[12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年预计完成7.5亿美元的收购和处置[13] - 原开发启动指导为1.75-6.75亿美元，目前已启动1.84亿美元[14] - 正在进行资产回收策略，处置旧社区收购新资产[12] - 计划在2026年完成两个开发社区的租赁[13] - 行业供应高峰已过，预计2026年租金增长将加速[9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求是25年来最好的季度之一[6] - 31个月的工资增长超过租金增长，提高了可负担性[7] - 住房拥有成本历史高位支持公寓需求[7] - Witten Advisors预计2026年租金增长超过4%，2027年及以后加速至5%[9] - 行业供应开始下降，预计2026年市场将恢复正常[9] 其他重要信息 - 客户满意度得分达到91.6，是自2014年开始测量以来的最高分[23] - 财产税约占运营费用的三分之一，预计增长低于2%[15] - 全年财产保险费用预计将略低于原预算[15] - 资产负债表强劲，净债务与EBITDA比率为4.2倍[17] - 2027年前没有重大稀释性再融资[17] 问答环节所有的提问和回答 关于下半年租金增长预期 - 预计下半年综合增长率略低于1%，全年综合增长率约50-75个基点[19][20] - 通过降低坏账、提高入住率和其他收入实现目标[20] - 坏账预计从70个基点降至55个基点[21] 关于市场表现差异 - 华盛顿特区表现优异，主要集中在大华盛顿地区[39] - 奥斯汀市场供应量大，但长期需求强劲[32][43] - 行业运营商因经济不确定性更注重保持入住率而非提高租金[33][34] 关于开发前景 - 对纳什维尔和丹佛的两个开发项目持谨慎态度[49] - 目标开发收益率在5.75%-6%之间[50] - 开发成本可能比原预算节省2-4%[50] - 预计2026-2027年开工量将比2023-2024年峰值下降50-60%[51] 关于Witten Advisors预测 - Witten预计2024年完成量约25万套，2025年19万套，2026年15万套[55] - 到2027年完成量将降至约12万套[56] - 就业增长预计放缓但仍将支持公寓需求[59][60] 关于私人信贷对开发的影响 - 私人信贷(夹层贷款)利率达两位数，不会过度刺激开发[63] - 高融资成本抑制了过度开发[63] 关于租金增长驱动因素 - 预计2026-2028年租金增长可能与2011-2013年相似[43][46] - 供应下降和持续需求将推动租金增长[46] - 公寓可负担性(租金收入比18.9%)为未来租金增长提供空间[69][70] 关于装修和重新定位 - 2025年计划完成近3000个单位的装修[74] - 装修可带来8-10%的回报，约每单位150美元额外租金[74] - 装修使老旧资产能与新开发项目竞争[75] 关于单户租赁(SFR)经验 - SFR租赁速度较慢，但预计租户稳定性高[88][89] - 传统多户住宅租赁速度超过预期[91] 关于NOI增长来源 - NOI增长可能来自收入和支出的组合[94] - 税收上诉和低保险索赔可能带来积极影响[94] 关于经济不确定性影响 - 经济衰退是主要风险，可能影响就业和居民支付能力[79][80] - 抵押贷款利率需要下降150个基点才能显著影响住房市场[80]

美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现出强劲韧性，净吸纳量达227,000套，创下仅次于2021年和2022年初的峰值水平 [1] - 尽管就业增长放缓、商业情绪疲软且经济不确定性增加，专业管理公寓的租户需求依然坚挺 [1][2] - 全国入住率同比上升140个基点至95.6%，租金增长保持温和，6月仅上涨0.19% [3] - 过去一年完成交付535,000套公寓，其中第二季度交付108,000套，市场消化能力凸显其基本面强劲 [4] 区域市场动态 - 科技驱动市场（如旧金山、圣何塞、波士顿、纽约）因供应缓解和返办公室趋势增强而获得增长动力 [5] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔）需求保持强劲，交付量下降推动复苏 [5] - 旅游依赖型城市（如拉斯维加斯、奥兰多、纳什维尔）需求略有下滑，可能反映可自由支配支出减少 [5] - 供应过剩市场（如奥斯汀、菲尼克斯、丹佛）租金削减幅度最大 [5] 住宅REITs表现 AvalonBay Communities (AVB) - 截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出预期35个基点 [7] - 入住率达96.3%，高于第一季度的96%，4-5月有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [7] - 第二季度营收预期7.6175亿美元（同比增长4.92%），核心FFO每股2.80美元（同比增长1%） [8] Equity Residential (EQR) - 高端租户基础和低居民周转率支撑入住率和租金上涨，2025年第一季度同店收入增长 [9] - 郊区市场扩张和技术应用推动利润率提升 [10] - 第二季度营收预期7.6926亿美元（同比增长4.78%），FFO每股0.99美元（同比增长2.1%） [12] Essex Property Trust (ESS) - 西海岸市场的高收入租户和科技公司驱动就业增长，租金需求稳定 [13] - 高利率环境下租房成为更灵活选择 [14] - 第二季度营收预期4.6919亿美元（同比增长6.07%），核心FFO每股3.99美元（同比增长1.27%） [15] UDR - 沿海和阳光地带市场的A/B级物业组合受益于有利人口趋势 [16] - 2025年5月数据显示运营指标超全年指引中值，入住率接近97%，租金增长逐季改善 [17] - 第二季度营收预期4.2224亿美元（同比增长2.15%），调整后FFO每股0.62美元（同比持平） [18]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超出指引范围中点0.05美元 [11] - 综合投资组合表现超预期，同一物业收入同比增长3.4%，比计划高出40个基点 [11] - 联合投资组合超出预测，合资物业的NOI增长和优先股权收入更高 [11] - 利息支出低于预测 [11] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [4] - 第一季度违约率改善至接近历史平均水平，洛杉矶违约率降至1.3%，去年同期为3.9% [4] - 第一季度周转率为35%，处于较低水平 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 优先股权组合方面，截至目前已收到约2700万美元赎回款，其中一笔是此前停止计息的投资，本季度实现100万美元增量利息收入，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，三个主要地区新租约租金均转正，北加州增长1.5%，西雅图增长1.3%，南加州增长0.2% [5] - 圣马特奥在同一物业组合中表现最佳，新租约租金增长4.8%，奥克兰表现最差，新租约租金下降1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [5] - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为0.5%，预计全年将保持温和，并在2026年进一步下降 [7] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金重新分配到租金增长较高的市场，并进一步优化运营平台，以实现高于市场的回报 [4] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值 [7] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资本来源进行资本配置，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [13] - 公司将继续研究其他市场，但在可预见的两到三年内，鉴于北加州市场的复苏潜力，进入新市场的意义不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司将谨慎对待指导方针的修订，直到有更清晰的前景 [6] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，即使在就业增长较低的环境下，租金也有望继续增长，因为供应受限，拥有住房的成本远高于租房成本 [7] - 尽管市场波动，但公司市场的一些交易估值与过去一年保持一致，公司期待有更多机会进行扩张，为股东创造增值 [8] 其他重要信息 - 公司在2月份通过无担保债券发行，提前 refinance 了大部分2025年到期的债务，资产负债表仍然强劲，有多种资本来源和超过10亿美元的可用流动性 [15] - 公司在奥克兰接管了Mesbuc资产，该资产估值为9500万美元，每门约390美元，较当前重置成本低约30%，收益率在3% - 4%之间，扣除三个月的优惠后，资本化率将接近5% [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年指导方针中混合租金增长率在下半年加速的信心以及未实现该目标的影响 - 公司最初预计下半年混合租金增长率会略有增加，目前认为这种关系仍然成立，第一季度表现超预期，但公司未调整指导方针，因此第二季度的增长看起来较为平缓 [18][19] 问题2: 科技行业对公司投资组合的影响 - 公司密切关注科技行业的就业数据，第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘活动有望增加 [21] 问题3: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月份，北加州侧重于提高租金，西雅图处于过渡阶段，南加州则主要关注入住率，因为该地区租赁旺季较晚，且上半年供应较多 [26][27][28] 问题4: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租金增长率指导为3%，与原计划一致，因为公司未调整指导方针，第一季度超预期表现导致增长看起来不明显，4月新租约租金与计划一致，续约租金稳定在3% - 4%之间 [34][35][37] 问题5: 公司是否参与第三方数据提供商的信息收集以及对萨克拉门托AB - 609法案的看法 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权，公司认为萨克拉门托试图控制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者应认识到监管不能解决住房危机 [40][41] 问题6: 各地区市场租金增长的跟踪情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场租金增长符合预期 [46] 问题7: 若不是宏观不确定性，公司会提高哪方面的指导方针 - 主要是核心FFO方面，本季度有一些一次性的优先股权收入影响了底线，对于同一门店收入，公司会等到年中租赁旺季过后再做评估 [51][52] 问题8: 是否会继续从南加州向北加州进行资产交易以及是否考虑新市场 - 公司对第一季度的交易执行情况满意，希望继续复制该策略，但会根据具体投资情况做出决策，目前北加州市场的复苏潜力更具吸引力，未来两到三年内进入新市场的意义不大 [53][54][55] 问题9: 洛杉矶市场表现不佳的原因以及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要违约率恢复到历史平均水平，提高入住率，才能获得定价权，目前违约率仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏，野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [58][59][62] 问题10: 新开发项目是否会继续以及市场参与者对增长的预期 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性，交易市场的预期因子市场而异，北加州市场的共识情绪有所改善，一些参与者在租金预测上更为激进 [64] 问题11: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者以及本季度使用ATM的原因和对股权成本的看法 - 奥克兰市场有望在年中恢复正常市场动态，公司本季度进行了小额股权发行，是为了满足开发项目的股权需求，会谨慎匹配资金，当股价偏离预期时，会停止发行 [69][72][73] 问题12: 全年混合租金增长最佳的季度以及南旧金山作为多户住宅市场的吸引力和租金情况 - 预计第二和第三季度混合租金增长最高，南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，吸引高收入通勤者，租金与半岛其他子市场相当，略低于旧金山部分优质子市场，产品不会以企业住房或带家具公寓为主 [77][78][79] 问题13: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比如何以及未提高指导方针但第一季度表现良好的情况下，后续提高指导方针需要满足的条件 - 不必过于关注第一季度和第二季度20个基点的差异，这是因为公司未调整指导方针，全年混合租金增长率预期为3%，与行业水平相近，若市场条件符合年初预期，公司有信心提高指导方针，但公共政策对费用的影响仍不确定 [83][84][86] 问题14: 为什么说西海岸多户住宅市场基本面良好以及与东海岸和阳光地带市场相比的优势，是否看到国际或国内居民迁移趋势的变化 - 西海岸市场下行风险较低，主要因为供应有限，即使供应增加，也能在一两个季度内消化，相比之下，阳光地带市场需要更好的宏观经济表现来支持租金增长，公司未观察到国际居民迁移趋势的明显变化，旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [93][94][99] 问题15: 开发计划中其他项目的启动情况以及Westco合资企业债务到期情况 - 公司有几个位于北加州和太平洋西北地区的项目正在筹备中，但距离启动还有几年时间，Westco合资企业的债务预计今年不会到期，部分将在2026年到期，其余在2027年到期 [103][104] 问题16: 关于奥克兰Mesbuc资产的情况以及资本循环策略中对北加州和西雅图的投资意向，以及主要市场的损失租赁和优惠活动情况 - Mesbuc资产是公司在第四季度偿还高级抵押贷款后接管的，此前已停止计息并减值，目前估值为9500万美元，收益率在3% - 4%之间，扣除优惠后资本化率接近5%，公司希望增加在北加州和西雅图的投资比例，但会确保交易对FFO长期增值，第一季度优惠活动较第四季度有显著改善，损失租赁情况也持续好转 [108][109][113] 问题17: 第一季度GDP负增长，是否能证明西海岸在经济衰退时表现更好以及何时考虑投资旧金山市中心 - 从长期租金增长数据来看，北加州市场表现优于南加州，科技行业在多次经济周期中表现稳定，为公司投资组合提供支撑，公司一直在评估包括旧金山市中心在内的市场交易，但目前半岛地区的相对价值更高 [117][118][121] 问题18: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化以及如何理解第一和第二季度混合租金增长数据，以及与EQR相比周转率差异的原因 - 关税对市场的影响主要在成本方面，而非收入方面，洛杉矶市场的潜在抵消因素是违约率的改善，目前整体投资组合违约率保持稳定，第一季度混合租金增长超预期，第二季度增长看似平缓是因为公司未调整指导方针，周转率统计定义可能与同行不同，公司目标是实现收入最大化，周转率是结果而非策略 [124][129][134] 问题19: 对华盛顿州租金控制提案的看法以及加州类似政策对公司运营和投资决策的影响，以及坏账达到完全正常化的时间 - 公司认为租金控制立法通常无助于降低住房成本，华盛顿州的提案与加州类似，公司在加州的业务未受显著影响，因为公司此前已自行设定10%的租金上限，预计华盛顿州提案也不会对业务产生重大影响，第一季度坏账率为0.5%，长期平均水平约为0.4%，预计年底有望达到正常化 [138][139][141] 问题20: 本季度较低的周转率是否是维修和维护费用降低的主要原因以及全年该费用预期是否有变化，以及保险费用预期情况 - 维修和维护费用季度间波动较大，主要取决于上一年的项目完成情况，全年预计增长2.5% - 3%，第一季度费用较低是因为比较基数较低，与周转率无关，保险费用全年预计下降2%，本季度因租户诉讼费用增加导致同比上升5%，但仍预计全年保费同比下降 [144][145][146]