城市更新中活力街道面临的挑战 - 城市更新导致部分原有充满活力和烟火气的街道正在消失 同时新建社区营造活力街道也遇到挑战 [1] - 规划法规如上海市2025年9月发布的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》未对住宅地块的街铺设置提出明确要求 [1] - 从实际运营观察 零散商铺很难生存 生存下去的商铺往往遵循“集聚效应” 相对集中在某条街道两侧以形成活力街道 [1] 活力街道的规划与定位需求 - 社区规划需明确有潜力打造活力街道的街道 以及以交通或后勤服务功能为主的街道 以避免街铺无序建设和低效空间出现 [2] 沿街商业发展的成本障碍 - “一刀切”地价与高成本给沿街商业繁荣带来困难 目前上海市大部分区域住宅地价已远高于商业地价 导致沿街商铺地价偏高 [3] - 高地价不利于调动开发主体建设沿街商铺的积极性 [3] 促进活力街道发展的政策与运营建议 - 建议在片区更新规划编制阶段开展“活力街道规划布局研究” 筛选并确立“活力街道”名录 [4] - 建议实现差别化地价 不“一刀切”按住宅基准地价计价 而是按商业基准地价计价或酌情实行一定幅度地价修正系数 [4] - 建议在动迁过渡期引入“临时街铺”与“快闪商业”以保持社区温情与烟火气 [4] - 建议建立片区“老店和特色小店”数据库 在临时街铺及未来新项目招商中给予这些承载社区记忆的老店优先承租权以延续“城市记忆” [4]

今年，雨花台聚焦城市发展和民生改善需求，推出了位于数字城、新滨江等重点功能片区的多幅重点土地资源，地块指标设置坚持"差异化定位、精准化 匹配"原则。既有在雨核片区挖潜推出的"小而美"地块，也有秦淮河边的低密宅地，还有学校边的高层住宅用地，可满足多元化的住房需求。推介会上， 雨花台区同步推出了雨花新村二化机厂、粮仓π.数字文旅产业园、三山片区等一批待更新项目，涵盖了城镇老旧居住区域改造、老旧街区(厂区)更新改造 等多个类型，将进一步推动存量空间提质增效。 座谈交流环节，与会企业围绕土地指标、片区建设、合作模式、审批服务等话题展开深入交流，并就地块出让策略等提出了意见建议。区领导及相关部门 负责人现场回应企业关切，表示将全程做好服务保障，进一步提档工程审批的"雨花速度"。通讯员喻华轩扬子晚报/紫牛新闻记者张昊 1月29日下午，2026年南京首场土地招商推介活动在雨花台区智慧城市软件产业基地召开。活动以"数字赋能智造兴城"为主题，聚焦雨花台区的产业发展 优势和土地资源价值，现场集中推介了多幅优质地块，并发布了雨花台区城市更新机会清单。 本次活动上，雨花台区倾听企业诉求、共商发展合作。华润置地、保利发展（600048 ...

核心观点 - 行业发展环境持续向好，2026年上半年土地市场热度有望逐步回升 [6] 供求 - 2026年1月土地供应建筑面积3360万平方米，环比下降50%，同比下降8% [2][3][8] - 2026年1月土地成交建筑面积2580万平方米，环比下降90%，同比下降48% [2][3][16] - 2026年1月土地成交金额622亿元，环比下降90%，同比下降59% [2][16] - 各地主管部门持续践行“控增量、去库存”的调控思路，严控新增土地供应 [2][6][8] - 自然资源部与住建部联合发文，强调以存量用地盘活为核心，支持利用存量土地发展国家鼓励产业，并设不超过5年的过渡期政策 [11] 热度 - 2026年1月市场平均溢价率为1.8%，环比下降0.3个百分点 [4][6][20] - 本月10亿元以上的高总价住宅地块均为底价成交 [2][6][19][20][29] - 土地流拍率为7%，仍处于近年低位 [24] - 部分三四线城市优质地块仍有较高溢价，如金华南站地块溢价率32%，宜兴城北保障房地块溢价率48% [20] 分布 - 各能级城市土地成交金额同比均大幅回落：一线城市同比下降83%，二线城市同比下降48%，三四线城市同比下降55% [5] - 受高等级城市成交占比下降影响，2026年1月全国平均楼板价为1821元/平方米，环比下降5% [16] - 本月所有城市土地成交金额均不高于50亿元，成交建筑面积超过100万平方米的城市只有淮安 [16] 重点地块 - 本月成交总价超过10亿元的住宅地块仅有6宗 [29] - 总价榜入榜地块均以底价成交，榜首为上海浦东新区地块，成交价25.6亿元 [29][31] - 单价榜TOP5地块均来自上海和福州，榜首为上海浦东新区森兰板块地块，成交楼板价约38035元/平方米 [31][32] - 广州挂牌一宗位于泛珠江新城的综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米 [9] - 杭州本月出让底价最高的地块起拍价21.34亿元，起拍楼板价3万元/平方米 [10] - 金华一宗低密宅地起拍总价4.14亿元，起拍楼板价1.1万元/平方米 [10]

中国房地产行业周度总结（第4周） 涉及的行业与公司 * **行业**： 中国房地产行业 [1] * **核心公司**： * **开发商**： 金茂 (0817.HK)、绿城中国 (3900.HK)、中海地产 (0688.HK)、华润置地 (1109.HK)、保利发展 (600048.SS)、龙湖集团 (0960.HK)、万科 (000002.SZ/2202.HK)、招商蛇口 (001979.SZ)、新城发展 (1030.HK)、金地集团 (600383.SS)、华侨城 (000069.SZ) [9][38][40] * **产业链**： 建筑建材、建筑公司、建筑产品、装修公司、家电、家居 [40] * **中介平台**： 贝壳 (BEKE) [9] 核心观点与论据 政策动态 * 自然资源部与住建部联合发布新政支持城市更新，核心在于**增强执行灵活性** [1] * 土地用途转换政策更灵活： 将原5年固定转换期改为原则性5年框架，允许地方为优先产业重新规划土地用途 [1] * 简化城市更新规划适应性，对符合条件的微更新项目（如升级社区公共服务设施）给予许可豁免 [1] * 促进闲置土地空间临时利用、资产捆绑供应与一体化运营、创新产权登记服务、解决历史遗留土地问题，以**提高资源利用效率** [1] * 这些政策呼应了住建部部长在《求是》杂志文章中关于**推动高质量城市更新、转变思维模式、解决规划/资金/运营中的深层次挑战、建立可持续模式**的呼吁 [2] 市场活动与数据表现 * **交易量**： 当周市场交易量有所改善，但领先指标显示放缓迹象 [3] * **新房**： 当周销售面积环比增长14% [3]，但同比仍下降41% [4][10]；年初至今同比降幅为33% [10][11] * **二手房**： 当周销售面积环比增长5%，同比上升15% [3][9]；年初至今同比降幅为7%，但较2024/2023年水平分别高出19%/101% [15][18] * **领先指标放缓**： 新房搜索活动环比下降1.6% [3][4][7]，二手房基于订阅的销售环比下降8%，到访量环比下降14% [3] * **价格与情绪**： * 监测城市平均交易价格环比上涨3%，推动年初至今环比增长1% [3] * 二手房价格预期持续改善：**中介销售信心指数(CSI)**环比上升1.2个百分点，**业主挂牌价格指数(CAI)**环比上升0.7个百分点（连续第五周改善） [3][9] * **库存与去化**： * 库存水平环比基本持平，较2025年底下降0.5% [27] * 库存去化月数为29.7个月，高于2025年12月的平均水平28.0个月 [9][27] * **开发商销售与行业指标**： * 约75个城市数据显示，**百强开发商1月预售额可能同比下降31%**（2025年12月为-29%） [9] * **新开工**： 基于300个城市土地销售趋势和全国水泥出货率（环比下降10个百分点至29%），预计1-2月新开工面积将录得**中双位数同比降幅**（2025年12月NBS/GSe数据为-19%） [9] * **竣工**： 高盛地产竣工追踪指标显示，1-2月竣工面积可能录得**高双位数同比降幅**（对比2025年12月NBS/GSe数据为-18%同比降幅/中双位数同比改善，2025财年为-18%），预计2026财年同比降幅为1% [9][31] * **家电销售**： 基于约20个城市的二手房销售趋势，1月初至今家电销售总体可能录得同比改善 [9] * **贝壳平台**： 2025年第四季度总交易额可能同比下降37%（新房/二手房分别下降48%/31%） [9] 估值与股价表现 * **股价表现**： * 当周，覆盖的**强势国有开发商股价平均上涨6%**，其中金茂和绿城表现突出，分别上涨14%和10% [9][38] * 民营开发商股价平均上涨2%，其他国有开发商股价平均上涨4% [9][38] * 离岸覆盖开发商股价平均上涨5%（MSCI中国指数基本持平），在岸覆盖开发商股价平均上涨4%（沪深300指数下跌1%） [38] * **估值水平**： * 离岸覆盖开发商目前交易于**较2026年底预期净资产价值平均折让29%**，2026年预期市净率为0.5倍 [9][38] * 在岸覆盖开发商目前交易于较2026年底预期净资产价值平均折让10%，2026年预期市净率为0.5倍 [9][38] * 报告指出，当前市净率估值处于**周期低谷水平**，与2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的低谷期进行了对比 [37][38] 其他重要内容 * 报告包含大量图表数据，支持上述市场活动、库存、竣工、估值等观点 [11][12][13][14][15][16][17][18][19][21][22][24][25][27][28][30][32][33][34][35][39][40][42] * 报告末尾附有详细的法律声明、评级分布、利益冲突披露及全球分发实体信息，表明其合规性与全球视角 [5][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78]

土地拍卖结果 - 福州市于1月16日举行2025年度第十三轮土地拍卖活动，三幅地块全部成功拍出，总成交金额为43.11亿元 [2][4] - 本次拍卖共有三家竞买人报名参与，最终三幅地块均由福州市属国企左海、建总、新榕兜底拿下，成交过程约半小时 [4] - 三幅地块均以底价成交，溢价率均为0.00% [7][12][17] 地块2025-85号详情 - 该地块由福州市园开安筑建设有限公司（左海）以底价5.39亿元竞得，楼面地价为21244.97元/平方米 [5][7] - 地块位于晋安区塔头路北侧，琯尾街周边出让地块三，土地用途为住宅用地70年、商业用地40年 [9] - 地块土地面积为11377平方米（合17.07亩），容积率在1.0至2.23之间，计容商业建筑面积不多于1500平方米，建筑限高100米以下 [10] 地块2025-86号详情 - 该地块由福州建总以底价17.87亿元竞得 [11][12] - 地块位于晋安区塔头路北侧，琯尾街周边出让地块五，土地用途为住宅用地70年、商业用地40年 [14] - 地块土地面积为25533平方米（合38.3亩），容积率在1.0至3.2之间，计容商业建筑面积不多于2000平方米，建筑限高100米以下 [15] 地块2025-87号详情 - 该地块由福州新榕筑业以底价19.85亿元竞得 [16][17] - 地块位于晋安区塔头路北侧，琯尾街周边出让地块六，土地用途为住宅用地70年、商服（商业、商务）用地40年 [19] - 地块土地面积为29052平方米（合43.58亩），容积率在1.0至3.12之间，计容商业、商务建筑面积不多于2000平方米，建筑限高100米以下，并需留出6米宽公共通道移交区建设局 [20] 出让共同条款 - 交地时间为竞得人缴清出让价款后30日内按净地标准交地，签订合同后即可进场，缴清第一期土地款后具备条件可先予交地 [21] - 开竣工时间要求为自土地交付之日起12个月内开工，开工后36个月内竣工 [21] - 若竞得人企业不在宗地辖区内，需在土地出让合同签订之日起90日内完成项目公司注册登记并签订补充合同 [22] 地块项目背景与规划 - 本次拍卖的三幅地块均属于晋安区琯尾街周边旧改项目，该项目为2025年福州城市更新重点工程 [24] - 地块坐落于二环内鼓楼与晋安两区交汇处的核心位置，距离地铁4号线与F1滨海快线双轨交汇的“东门站”仅100米，坐拥晋安河与金鸡山生态景观带，交通便利且生态宜居 [24] - 周边生活配套设施完善，商业氛围浓厚，规划以居住功能为核心，融合商业与商务功能，致力于打造现代化高品质宜居社区 [24]

济南市2025年城市更新工作成果与规划 - 2025年济南以城市更新为提升城市能级、增进民生福祉的关键抓手 聚焦制度构建、项目推进、资金保障三大核心领域精准发力[1] - 2025年济南成功入选中央财政支持实施城市更新行动城市及国家开发银行城市更新贷款试点范围 并有舜泰广场智慧停车等2个项目跻身全国典型 上新街片区等3个项目入选省级创新案例[1] 法规政策与规划体系建设 - 出台省内第一部城市更新领域地方性法规《济南市城市更新条例》 已于2026年1月1日正式实施 标志着济南城市更新迈入法治化、规范化新阶段[3] - 启动编制《济南市城市更新行动专项规划(2026—2030年)》 并印发技术导则、社会资本参与等8类34项政策规范 建立"1+N+X"的城市更新法规政策体系 推动更新由"单点突破"转向"统筹推进"[3] - 优化"体检引领更新机制" 绘制"片区更新需求地图" 谋划更新示范项目83个 形成"城市体检—片区策划—项目实施方案"的工作闭环[3] 2025年项目落地与具体成效 - 2025年全年启动城市更新项目92个[7] - 在居住条件改善方面 实施城中村改造项目54个 惠及122个村、4.8万户 开工城镇老旧小区改造项目12个 惠及1.1万户居民[7] - 在基础设施升级方面 完成87.4公里供热管网改造、99.7公里老化燃气管道更新改造[7] - 在历史文脉传承方面 探索建立"以居民为主体"的历史文化名城保护实施机制 以明府城片区为试点打造示范区[7] 资金筹措机制创新 - 抓住国家开发银行城市更新贷款试点机遇 首批确定天桥区制锦市铜元局片区城市更新项目等6个试点项目 累计获得银行授信15.1亿元[7] - 积极争取超长期特别国债等支持 印发《济南市资金拼盘机会清单》为资金申报提供依据[7] - 通过合资公司模式 整合资金与产业资源 推动项目融资、建设、招商、运营一体化[7]

内蒙古2025年城镇老旧小区改造计划执行情况 - 2025年内蒙古计划改造城镇老旧小区1291个、涉及24.61万户 截至2025年底已全部开工 已完工895个、17.9万户 完工率达69.3% 累计完成投资43.3亿元 [1] - 改造使老旧小区从“老破旧”蝶变为环境整洁、设施完善、生活便利的“幸福家园” [1] 改造资金来源与构成 - 2025年内蒙古各级政府累计投入改造资金33.37亿元 其中中央财政安排27.21亿元 自治区安排4.96亿元 盟市安排1.2亿元 [1] - 政府投资和政策激励带动全社会投资3.4896亿元 其中电力及通信企业出资2.83亿元用于小区电力基础设施及通信线缆改造 社会力量及居民出资6596万元用于增加社区生活服务消费 [1] 改造原则与具体工程内容 - 改造遵循“基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进”的原则 因地制宜确定改造内容清单 [2] - 2025年累计改造供水、排水、供热、供气、供电等老化管线244公里 改造小区道路228万平方米 完成既有建筑节能改造面积294万平方米 完成既有住宅加装电梯112部 新增文化休闲、体育健身场地、公共绿地等5.4万平方米 [2] 改造的社会与经济效应 - 改造促进了养老、托育、餐饮、便利店等社区服务业发展 激发了老旧社区的经济活力 [1] - 改造解决了基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、管理服务不到位等突出问题 居民反馈正面 幸福指数显著提升 [2]

文章核心观点 - 广州珠江新城核心区最后一块低效用地——马场地块的更新改造已进入实质性清拆阶段 项目定位为国际级的“全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地” 将由越秀集团统筹开发 打造集超级绿链、文体设施与顶奢消费于一体的综合片区 [1][2] 项目进展与现状 - 马场地块部分建筑已开始清拆 现场有挖掘机作业 大量建筑废料堆积 地块内商铺已清空 仅剩西门供通行 [1] - 清拆工作分阶段进行 当前拆除的是铁皮建筑 后续将逐步拆除马会家居、马会酒店等建筑 [1] - 广州市政府已依法收回马场片区36.2万平方米的国有土地使用权 [2] - 广州越秀集团股份有限公司被指定为该再开发项目的做地主体 统筹做地工作 [2] - 项目策划工作同步推进 越秀商业地产已确定上海涛汇房地产顾问有限公司为项目策划咨询服务的供应商 [2] 项目历史与规划定位 - 马场地块建于1992年 最初为经营性赛马场 后转为汽车、家居、餐饮等低效用地 被称为珠江新城“最后一块宝地” [1] - 项目规划历经多年 2021年对标国际CBD重新定位 今年12月初控制性详细规划审议通过 [2] - 规划提出“公园+商业”模式 目标打造“全民共享的人民文体新客厅、引领湾区的国际商都消费地” [2] - 具体开发方案为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心” 将贯通23公里绿链 保留历史构件 新增22处公服设施（包括九年制学校） 并引入顶奢百货和高端酒店 [2] - 项目旨在建设成为集工作、生活、运动、消费于一体的国际消费中心城市试验区 [2]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：万科（提及其流动性压力）[4][18][54] 核心观点与论据 2025年11月市场表现：持续疲软 * 新房销售：销售量同比下降17%，销售额同比下降25% [2][11][28] * 新房价格：70个城市平均环比下降0.4%，降幅较10月的0.5%略有收窄 [7][11][28] * 二手房销售：15个城市成交量同比下降24% [2][7][45] * 二手房价格：70个城市平均环比下降0.7%，与10月降幅持平 [7][11][28] * 新开工：同比大幅下降28%，连续第二个月接近30%的降幅 [2][11][28] * 竣工：同比下降25%，低于高盛预期的高个位数百分比降幅 [2][11] * 房地产开发投资：同比下降30%至5030亿元人民币，若剔除1-2月，为2012年以来最低月度水平 [2][11][28] * 土地市场：成交量与成交金额同比分别下降27%和37% [11][28][35] * 开发商拿地：跟踪的6家开发商11月拿地支出占合同销售额的比例放缓至21%，平均项目毛利率为25% [2][12][74] * 需求评分：综合需求评分在12月中旬为37/100，较历史中周期水平低约26% [7][53][55] * 流动性缺口：基于前11个月数据推算，开发商2025年预估资金缺口为3.2万亿元人民币 [7][54][57] 2025年12月市场展望：预计疲弱态势延续 * 价格：预计价格疲软将持续，新房价格可能保持比二手房更强的韧性，但面临销售去化放缓的挑战 [3][13][14] * 新房销售：预计销售量与销售额同比将出现低十位数百分比和低二十位数百分比的下降 [3][13][16] * 二手房销售：鉴于高基数，预计成交量同比将下降高二十位数百分比 [3][13][17] * 竣工：当前全年预测隐含12月同比中个位数百分比增长，但实现有挑战 [3][7][18] * 新开工：预计同比降幅将加深 [3][7][18] * 开发商拿地：预计将保持聚焦区域、注重盈利和纪律性，但若新土地补充随销售现金流入放缓而下降，可能导致销售和利润率压力延长 [19] 其他重要内容 政策关注点 * 潜在的大规模抵押贷款利息补贴或进一步的商业贷款利率下调 [4][8] * 一线城市核心区是否会完全取消限购 [4][8] * 更高能级城市租金企稳的迹象 [4][8] * 促进就业/需求刺激以改善整体收入前景 [4][8] * 更多政策支持以缓解抵押贷款违约/止赎 [4][8] * 股市上涨对购房需求的潜在积极溢出效应 [4][8] * 对城市更新/城中村改造项目提供更多资金支持 [4][8] * 万科流动性压力的进展及其对其他高负债民营房企或整个行业的潜在影响 [4][8][54] * 加快政府从非地方政府融资平台开发商处回购房产 [8] * 其他改善开发商融资的举措，如支持性的房地产投资信托基金政策、白名单项目扩容等 [8] 市场动态与风险 * 市场情绪和收入预期正在恶化 [2] * 二手房挂牌量连续第三个月环比上升 [11][45] * 11月住户中长期贷款净增额仅为100亿元人民币，远低于前10个月月均1150亿元人民币和2024年11月3000亿元人民币的水平 [53] * 存在“次新房”潜在供应竞争的风险，若价格预期进一步恶化，大量此类房源可能进入二手房市场 [14] * 开发商流动性持续紧张，除万科外，11月多家混合所有制或民营房企发行了46亿元人民币新债券，为2024年以来非国企最高月度发行额 [54]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告提及的精选公司包括金茂集团、建发股份、华润置地 [4] 核心政策要点与论据 * **2025年12月中央经济工作会议政策要点**：会议提出要“积极稳妥化解重点领域风险”并“着力稳定房地产市场” [1] 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，以及鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [1] 同时提及深化住房公积金制度改革、有序推动“好房子”建设、加快构建房地产发展新模式以及高质量推进城市更新 [1] * **政策基调对比分析**：与2025年4月和7月的会议相比，12月会议对房地产的政策意图更强，但相比2024年12月会议的基调则显得不那么坚决 [2] 论据包括：化解风险与房地产的优先级在2025年会议公报中排位靠后（第八点 vs 2024年的第五点）[2] 表述更温和（“着力稳定” vs 2024年的“持续用力”）[2] 对城市更新的要求更具选择性（“高质量推进” vs 2024年的“大力实施”）[2] 且新举措有限 [2] * **政策效果预期**：报告认为，尽管可能在2025年第四季度出台新一轮地方需求侧刺激措施（如购房补贴或房贷利息补贴），但在二手房挂牌量攀升导致供应充足的背景下，这些措施不太可能改变房价预期 [3] 同时，报告认为目前出台针对性货币宽松或鼓励加杠杆措施的可能性较低 [3] 市场现状与风险 * **市场面临双向争论**：12月初行业股价出现调整，反映了市场在销售疲软、价格下跌（尤其是一线城市）与万科债务展期后政策宽松预期之间的拉锯 [4] * **销售与盈利前景疲软**：报告预计任何由政策驱动的股价反弹都可能是短暂的，因为2025年第四季度的销售可能持续疲软，且在房价预期改变、价格企稳之前，家庭信心改善有限 [4] 在2025年第三季度业绩疲弱后，预计12月/1月将出现一轮盈利预测下调，包括一些备受关注的公司 [4] * **投资时机建议**：报告认为12月下旬可能是更好的入场时机，或在股价调整后重新审视该行业 [4] 其他重要内容 * **长期政策议程**：现房销售和房地产税被列为长期政策议程，但短期内不会实施 [3] * **相关领域动态**：城市更新和REITs审批可能会加速 [3] 针对网络房产信息的新规旨在遏制虚假和误导性信息 [3] 奢侈品商场零售额在第三季度超预期后，第四季度可能保持积极态势 [4] * **宏观政策背景**：会议其他要点包括推动投资止跌回稳、适当增加中央预算内投资规模 [1] 积极有序化解地方政府债务风险，严禁新增隐性债务 [1] 货币政策考虑促进经济稳定增长和物价合理回升，灵活运用降准降息等工具保持流动性充裕 [1] 以及实施提振消费专项行动等 [1]