文章核心观点 - 文章对房地产作为核心投资标的的传统信念提出深刻反思，指出其价值增长主要依赖土地稀缺性和信贷周期，而非建筑本身，且长期回报实则主要由租金贡献，房价短期暴涨具有投机性并伴随巨大风险，房产高度顺周期的特性使其非但不能有效保护财富，反而将风险集中在中产家庭身上，成为一种“反保险” [5][37][45][76][80] 房产的社会信仰与精神寄托 - 在资产经济逻辑下，房产被视为积累财富、衡量社会地位及实现跨代资产传承的最有效工具，成功标准从劳动所得转向资产增值 [1][6][9] - 社会金融化与原子化促使家庭将房产视为未来经济安全和社会福利的基础，导致中产阶级陷入无休止的资产竞赛，决策被“上不了车”的恐惧支配 [11][14][15] - 中产阶级对房产的追求源于对冲社会不确定性、保障阶层地位的焦虑，被迫将所有资源集中于房产市场 [16] 土地价值的核心驱动与人为稀缺 - 房产财富的核心是土地，其价值上涨主要源于地理位置稀缺性，而非建筑成本，二战后的1950年至2012年间，全球房价涨幅的84%可归因于地价上涨 [17][25][35] - 政府政策通过规划条例、限制开发人为制造土地稀缺性以推高地价和房价，例如香港土地财政贡献约15%的财政收入，加州沿海地区土地使用限制导致房价飞涨 [20][21][23] - 土地具备永久性、不可复制性和不可移动性，使其成为理想的价值储存工具，并允许所有者垄断性捕获公共投资带来的区位价值溢出 [30][31][32][38] 长期回报构成与短期投机动机 - 长周期（1870-2015年）内房产年均收益率约为7%，与股票相当但波动性更低，其中租金收益贡献实际总回报的约80%，扣除租金后实际房价年均涨幅仅约1% [40][43] - 尽管租金是长期稳定回报来源，但中产阶级更热衷短期房价暴涨带来的投机性收益，原因在于后者在特定周期内能提供爆发性财富增长 [45] - 近期全球信贷扩张提升了房价上涨在回报中的比重，但未改变租金回报在长期稳定性和总量上的主导地位 [44] 信贷周期的推动与反噬效应 - 银行体系高度偏好房产抵押贷款，因房产具备大额、耐用、不可移动等完美抵押品特性，导致信贷大量涌入房产领域，二战後尤其1980年代後房贷对比GDP比例迅速加速 [47][49][51] - 土地供应固定导致地价上涨不会刺激生产力，反而削弱投资回报，并挤占非房地产行业的信贷资源，降低社会创造财富的能力 [53][54] - 房产周期通常持续16-18年，长于商业周期，信贷泡沫引发的衰退持续时间更长、破坏性更大，易导致经济停滞及中产家庭工资、就业与房产价值“双杀” [56][57] 房产的顺周期特性与家庭风险集中 - 房价波动对信贷周期影响显著，即便经济增长、利率下降，房价不振也会引发信贷萧条，经济扩张期则形成房价上涨与家庭消费的正反馈循环 [59][60] - 房产高度顺周期，经济逆转时不仅无法保值，反而吞噬家庭流动性，杠杆化损失集中爆发，银行信贷收紧加剧去杠杆痛苦，家庭被迫削减开支导致总需求下降 [66][67] - 房产投资对债务过度依赖，形成“反保险”机制：银行权益优先受保护，风险却集中由购房家庭承担，使家庭暴露于繁荣期收益与萧条期风险加倍的境地 [76][77][78] 资产配置的深刻教训 - 将职业发展（顺周期）与房产核心资产配置叠加，会严重加剧风险暴露，违背塔勒布“反脆弱性”原则，即需配置逆周期资产以从不确定性中获益 [80][81] - 房产无法成为抗风险基石，其本质是通过债务将家庭与资产价格投机逻辑永久绑定，在长期稳定中积累的债务最终超出偿还能力，导致系统脆弱 [74][76]