学区房市场变化 - 老破小学区房价值大幅缩水 因多校划片和教师轮岗政策削弱学区优势 [1] - 老旧设施和停车困难等问题进一步降低居住品质需求 导致市场接受度下降 [1] - 案例显示政策调整后房产价值与入学预期脱钩 降价50万仍难成交 [1] 小产权房风险 - 缺乏合法产权证书 面临拆迁补偿纠纷时权益无保障 [3] - 政府管控趋严 未来交易合法性存疑 流动性可能完全丧失 [3] - 历史案例显示产权问题导致补偿谈判僵局 资产易成"死资产" [3] 远郊大户型住宅困境 - 通勤时间过长和配套不足降低居住吸引力 与城市化趋势背离 [3] - 案例反映实际使用痛点明显 降价50万仍无买家接盘 [3] - 生活便利性需求升级导致远郊大户型成市场边缘产品 [3] 商住两用房缺陷 - 40-50年产权年限短 商业水电标准推高生活成本 [4] - 人员流动性大带来安全隐患 居住环境嘈杂影响生活质量 [4] - 市场需求持续萎缩 转手难度显著增加 [4] 产权纠纷房隐患 - 抵押/查封等产权瑕疵易引发法律纠纷 资产处置风险极高 [6] - 案例显示产权调查缺失导致购房者陷入债务陷阱 [6] - 市场对瑕疵资产接受度接近冰点 流动性几近枯竭 [6]

表面上看，一楼拥有得天独厚的便利条件，出门即达、搬运重物不费劲，价格也往往更亲民。但这份 "实惠" 背后，却是生活品质的严重折损。 当城市霓虹点亮万家灯火，你是否曾想过，那扇窗后的生活质量，或许从买房选楼层的那一刻就已注 定？2025 年，随着限购取消、房贷利率下调、契税增值税减免等政策红利释放，无数刚需家庭摩拳擦 掌准备踏入楼市。然而，在这场关乎未来几十年生活品质的 "豪赌" 中，有些楼层就像暗藏陷阱的 "潘 多拉魔盒"，看似诱人，实则藏着让你后悔不迭的隐患。 走进房产中介的那一刻，不少人都会被 "4 楼不吉利""18 楼像地狱" 这类说法左右。诚然，4 与 "死" 谐 音、18 楼与佛教典故的联想，让许多人对这些楼层避之不及。但事实上，这些不过是毫无科学依据的 心理暗示。真正需要购房者警惕的，是那些看似普通，却在居住体验上 "暗藏杀机" 的楼层 —— 一楼、 顶楼和商铺上的楼层。 想象一下，每天清晨被楼下超市的喧闹声吵醒，午休时被餐饮店的抽油烟机轰鸣声打扰，夜晚还要忍受 油烟味从门缝窗缝钻进来 —— 这就是商铺上住户的日常。如果楼下是火锅店、烧烤摊，油烟问题更是 雪上加霜，衣服不敢晾在阳台，家具、墙壁都蒙 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收12亿美元，与2024年同期大致持平，售出2946套房屋 [16] - 第一季度收购3609套房屋，较去年同期增长4% [16] - 第一季度贡献利润5400万美元，而2024年第一季度为5700万美元，贡献利润率为4.7% [17] - 第一季度调整后EBITDA亏损3000万美元，较2024年第一季度的5000万美元大幅减少 [17] - 第一季度调整后运营费用为8400万美元，低于2024年第一季度的1.07亿美元 [18] - 第一季度末净库存为24亿美元，较上年增长24%，总资本为10亿美元 [19] - 预计第二季度营收在14.5 - 15.25亿美元之间 [20] - 预计第二季度贡献利润在6500 - 7500万美元之间，贡献利润率为4.5% - 4.9% [21] - 预计第二季度调整后EBITDA在1000 - 2000万美元之间，中点较去年同期改善2000万美元 [21] - 预计第二季度调整后运营费用约为5500万美元，非现金股票薪酬费用在1300 - 1500万美元之间，同比下降超50% [21] - 预计第二季度房屋收购量约为1700套 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 未提及 各个市场数据和关键指标变化 - 抵押贷款利率回升至7%以上，清仓率同比下降近25%，撤单率上升超30% [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是充分利用过去十年积累的优势，实现长期成功，专注于实现盈利，同时加强产品体验和领导地位 [5][6] - 公司正从提供现金报价的平台，向让卖家探索所有销售选择的平台转变，扩大市场推广方式，利用独特平台和关系 [7] - 公司正在试点向嵌入式代理合作伙伴发送客户推荐，以提高转化率，产生轻资产收入 [9][10] - 公司运营的四个核心优先事项为保持定价纪律、提高转化率、优化营销投资分配、高效交付产品 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司仍在极具挑战的宏观经济环境中运营，经济政策变化和关税格局演变带来高度不确定性，购房者和卖家持观望态度 [5] - 住房市场自年初以来进一步恶化，高抵押贷款利率抑制买家需求，卖家退出合同增多，近期业绩将受这些不利因素影响 [20] - 公司目标是通过持续运营效率提升和扩大价差，在第三和第四季度实现贡献利润率同比改善，2025年调整后净亏损将较去年有所改善 [23] 其他重要信息 - 第一季度成功续签三个循环信贷额度和一个定期债务融资工具，两个夹层融资工具至少延长至2027年，反映资本合作伙伴的持续信心和支持 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度放缓收购增长至约1700套是否是下半年合适水平，是否在平衡库存与当前住房市场水平，哪些市场表现更好，以及新收购房屋的贡献利润率情况 - 正常季节性模式下，收购房屋数量在第一和第四季度较多，第二和第三季度较少，预计下半年也类似 [28] - 第二季度贡献利润率中点为4.7%，与第一季度相当，较上年下降约1.5个百分点，主要是旧库存占比高导致，近期收购房屋早期转售贡献利润率表现良好，但不足以抵消旧库存影响 [28][29] 问题2: 如何看待旧房屋库存的整体健康状况，若住房市场持续疲软、房价下跌，房屋估值有多少调整空间 - 收购房屋存在自然损耗，早期出售房屋利润率较高，持有时间越长利润率越低，近期收购房屋起始贡献利润率较高，对下半年贡献利润率同比改善有信心 [34][35] - 估值预期已纳入展望，通过设定价差考虑，目前未看到额外压力 [35] 问题3: 代理合作伙伴关系扩展产品的具体情况，与以往产品的差异，Opendoor和市场平台的运营情况，当前业务渠道占比及目标占比 - 目前已有相当比例业务来自代理，现在是向代理提供客户推荐，在客户参与早期介入，以提高转化率、加快交付、增加信任和辅助决策，有望带来更多轻资产收入 [40][41][42] - 尚不清楚最终业务渠道占比，部分客户希望直接与公司互动，部分客户将受益于代理关系和建议，该模式处于试点阶段，将不断发展 [43][44] - “List with Opendoor”是漏斗末端推荐计划，与新合作模式不冲突，将继续存在；“Marketplace”目前在达拉斯、夏洛特、罗利运营，不是主要收入和盈利来源，公司将评估其最佳发展路径，目前更关注新扩展的合作渠道 [45][46][47] 问题4: 公司进一步节省成本的机会有多少，特别是在宏观环境恶化的情况下 - 公司仍专注优化成本结构，第一季度固定成本同比减少近2000万美元，约33%，第二季度指引也有类似减少，这些节省是持久的 [52] - 公司将继续从业务各方面提高效率，虽不确定未来是否有类似幅度的减少，但认为仍有提升空间，已根据较慢市场调整业务规模，未来展望也会影响固定成本基础 [53][54] 问题5: 运营费用指引中，2900万美元的季度环比减少中，季节性和有意减少营销费用与结构性减少各占多少 - 减少主要来自营销费用，受季节性动态和当前价差水平影响，此外运营费用还包括库存水平变化的时间调整，第二季度预计转售超过收购，将减少库存余额并对运营费用产生有利调整，固定成本进一步减少的影响较小 [58][59] 问题6: 新代理合作安排的经济情况，即合作收购的贡献利润率情况 - 该合作模式仍在试点，总体上认为能提高转化率，增加参与销售结果的机会并产生轻资产收入，在房源销售中可获得部分佣金，现金报价中赚取当前利润减去推荐费，预计增量转化收益将超过推荐费成本 [61][62] 问题7: 代理合作伙伴关系在哪些信号下会更广泛推广，扩大合作是否需要基础设施或市场推广投资 - 公司已具备品牌、营销引擎、定价能力和交易平台等基础设施，可通过代理合作关系轻松扩展，目前已为此做了很多工作 [68][69] - 推广信号主要是转化率，包括现金报价和房源销售结果的增量转化 [70]

文章核心观点 Opendoor Technologies Inc.公布2025年第一季度财报，执行成效显著，调整后EBITDA改善、调整后净亏损大幅减少，同时公司正投资未来，向更广泛销售平台转型 [1][2][3] 分组1：公司概况 - Opendoor是领先的住宅房地产交易电子商务平台，自2014年起为美国民众提供便捷的房屋买卖方式，目前在全国市场运营 [9] 分组2：第一季度财报亮点 财务指标 - 营收12亿美元，较2024年第一季度下降2%，较2024年第四季度增长6% [8] - 毛利润9900万美元，2024年第一季度为1.14亿美元，2024年第四季度为8500万美元；毛利率8.6%，2024年第一季度为9.7%，2024年第四季度为7.8% [8] - 净亏损8500万美元，2024年第一季度为1.09亿美元，2024年第四季度为1.13亿美元 [8] - 库存余额24亿美元，代表7080套房屋，较2024年第一季度增长26%，较2024年第四季度增长9% [8] - 贡献利润5400万美元，2024年第一季度为5700万美元，2024年第四季度为3800万美元；贡献利润率4.7%，2024年第一季度为4.8%，2024年第四季度为3.5% [8] - 调整后EBITDA为亏损3000万美元，2024年第一季度为亏损5000万美元，2024年第四季度为亏损4900万美元；调整后EBITDA利润率为-2.6%，2024年第一季度为-4.2%，2024年第四季度为-4.5% [8] - 调整后净亏损6300万美元，2024年第一季度为8000万美元，2024年第四季度为7700万美元 [8] 运营指标 - 共售出2946套房屋，较2024年第一季度下降4%，较2024年第四季度增长4% [8] - 购买3609套房屋，较2024年第一季度增长4%，较2024年第四季度增长22% [8] - 季度末有1051套房屋处于购买合同中，较2024年第一季度下降60%，较2024年第四季度下降38% [8] 分组3：第二季度财务展望 - 营收指引为14.5亿 - 15.25亿美元 - 贡献利润指引为6500万 - 7500万美元 - 调整后EBITDA指引为1000万 - 2000万美元 [8] 分组4：非GAAP财务指标 调整后毛利和贡献利润 - 调整后毛利和贡献利润是用于评估公司运营表现的非GAAP财务指标，旨在呈现特定时期内房屋销售的经济情况，计算时考虑房屋销售相关收入和直接费用，排除期末库存房屋相关费用 [24] - 调整后毛利计算方式为GAAP毛利加上当期库存估值调整、减去前期库存估值调整；调整后毛利率为调整后毛利占营收的百分比 [27] - 贡献利润计算方式为调整后毛利减去当期房屋销售产生的持有成本、前期持有成本和直接销售成本；贡献利润率为贡献利润占营收的百分比 [29] 调整后净亏损和调整后EBITDA - 调整后净亏损和调整后EBITDA是用于评估公司潜在财务表现的非GAAP财务指标，可排除非现金费用、与营收无关费用等影响，提供更有意义的业绩对比 [36] - 调整后净亏损计算方式为GAAP净亏损排除非现金费用、与营收无关费用、债务清偿损益等，并调整库存估值调整的时间；目前计算不考虑非GAAP调整的税收影响 [38] - 调整后EBITDA计算方式为调整后净亏损加上折旧和摊销、物业融资和其他利息费用、减去利息收入和所得税费用；调整后EBITDA利润率为调整后EBITDA占营收的百分比 [41] 分组5：其他信息 - 公司将于2025年5月6日下午2点（太平洋时间）举行电话会议讨论财报，可通过公司投资者关系网站收听直播和回放 [6] - 公司未在本新闻稿中提供预测贡献利润与预测GAAP毛利（亏损）、预测调整后EBITDA与预测GAAP净收入（亏损）的定量调节，因无法合理计算某些调节项目 [49]

房地产市场风险预警 - 专家预测随着市场变化6类小区可能沦为"贫民窟" 业内套现离场现象明显 [1] - 房价急剧下跌引发抄底心理 但购房存在风险需谨慎选择 [1] 高风险小区类型分析 - 物业服务质量差的小区需警惕 优质物业能提升居住体验和房产价值 [3] - 超过40层的高层住宅吸引力下降 居民偏好转向大平层和别墅 [3] - 城中村存在安全隐患 70%为外来租客身份复杂 [4] - 远离市区的孤岛式小区配套不完善 通勤时间长承诺难兑现 [4] - 旧改翻新小区价格便宜但风险高 实际价值可能低于表面 [6] - 入住率低于30%的小区不建议购买 影响居住体验和投资价值 [8] 购房决策建议 - 购房是重大投资决策 需避免潜在"陷阱"小区 [10]

楼市的这轮调整，最受打击的无疑是那些硬伤显著的房产。 1. 建筑安全隐患 ①远离城市核心区的"新区" 随着楼市的降温，曾经被宣传为未来发展的新城区和配套设施建设，已经开始面临停滞或放缓的局面。没有了政策的扶持，原本被看好的新区逐渐变得冷 清，甚至有些郊区荒芜到令人不寒而栗。住在这些地方，生活变得异常困难，吃个饭、买个生活用品都成了问题。尤其是到了晚上，许多小区的亮灯率低得 惊人，仿佛进入了一座废弃的城市，那种阴沉的氛围，让人不禁感到毛骨悚然。 ②房龄超20年的老小区 房龄超过20年的老小区无疑是楼市中的"硬伤"代表。正如人随着年龄增长会出现各种健康问题，老旧小区也面临着各式各样的困境。小区内绿化和道路的破 损，户型设计的过时，水电网络频繁出现故障，几乎家家户户都面临漏水或者漏电的困扰，给住户的生活带来了极大的不便。尤其是没有电梯的楼房，底层 住户虽然可以忍受爬楼的困扰，但住得高的住户则面临着极大的挑战，尤其是老人和孩子，爬楼的风险增加了摔跤等安全隐患。 这些老旧小区随着缺陷的愈加突出，其市场价格自然不断下降。在上海等大城市，尽管二手房市场有所回升，但"老破小"和"老破大"依然是降价的主力军。 比如一套原本10 ...

一线城市房地产市场 - 北上广深等一线城市看房量大幅上升，出现量价齐涨现象 [1] - 部分空置房业主转变策略，选择出租房产等待房价上涨以实现更高收益 [1] 出租房产的潜在问题 装修和维护成本 - 房东需投入精装修以提升租金竞争力，成本范围为数万至十几万元 [3] - 装修成本回收周期长，需数年租金才能覆盖 [3] - 不负责租客可能短期内严重损坏房屋，导致更大损失 [3] 租金收益压力 - 租赁市场竞争加剧，简单装修难以获得理想租金 [5] - 精装房需提供额外优惠才能出租，租金回报率下降 [5] 管理复杂度 - 出租后需处理租客各类需求，如家电更换、邻里矛盾等琐事 [7] - 可能因租客行为引发与邻居的纠纷，增加管理负担 [7] 租客风险案例 - 租客遗留动物（如马匹）导致房屋严重污染 [9] - 表面整洁的租客实际居住环境极差，如长期未清理垃圾 [11] 资产流动性限制 - 出租房产可能导致无法在市场回暖时快速变现 [13] - 租赁合同期限可能阻碍最佳出售时机，造成潜在损失 [13] 行业专家观点 - 出租房产伴随高风险，包括租客破坏、纠纷等不可控因素 [15] - 押金扣除是房东解决纠纷的主要手段，但效果有限 [15] - 专家建议空置房产以避免出租带来的系列问题 [15]

去年我们一个老家的堂弟买房，售楼小区一直给他推荐说"这个房子价格最实惠，而且还是整栋楼最佳观景位"，堂弟当时那叫一个高兴，认为自己捡到了 大便宜。 没想到今年交房时，整个人都傻眼了，竟然是腰线层。客厅阳台一条60多公分高的腰线，让落地窗的梦就此破灭。 很多人都有类似的经历，让还没有买房的人不禁疑惑了，究竟怎么买房才不会后悔？ 关于这个问题，今天我们就一起来重点关注这7字真言："买中、买新、不买三！"按照这个来，保你避开99%的坑。 有朋友前两年跑去老小区捡漏，买了顶楼，搬进去有多开心，入住以后就有多痛苦， 一旦电梯维修，爬楼会让人怀疑人生。比如我身边一个朋友，买的30楼，入住半年就出现三次爬楼经历，最后朋友果断挂盘卖房。 所以，顶楼再好，也不建议买，中间楼层倒是不错的选择。 ①采光通风好 一般来讲，中间楼层不会受到前面建筑物的遮挡，所以家里的采光会比较好，阳光会比较充足。 ③逃生容易 居住的越高，逃生难度就越大，而中间楼层在安全逃生方面的烦恼明显远低于高楼。 比如去年，某小区火灾，中间楼层业主只几分钟就撤离，但高楼住户等了20分钟才下来，关键时刻，一分钟也能保命啊。 所以，宁愿多花千八百块买中间楼层，也不买高 ...

首先，有些房东之所以不往外租房子，主要是为了留给自己住。或者是留给孩子住，抱着这样的目的，他们就会把买来的房子，进行精心装修， 要么是当做退休以后的养老房，要么就是给孩子当做婚房。当然装修费肯定要花不少钱。如果说把这样的房子给租出去的话，他们肯定是不愿 意，毕竟自己都还没有住。 第三个原因和租户有关。社会是一个大家庭，人的素质也是参差不齐，如果碰上素质高的租客，基本不会有什么问题，可要是租客的素质很低的 话，那么房东就可能要吃大亏。之所以这么说，是因为网上这样的例子比比皆是，比如说租客把房子转租给其他人，或者是私自更换门锁，对屋 里的设施进行破坏等，。这些行为都让房东伤透了心，也让他们不敢轻易的把房子租出去。所以说，房东宁愿把房子空着，也不往外租，由很多 因素导致。也并不是说他们放着到手的租金不去赚，而是有着自己的想法和顾虑。 有些人买房子是为了自己住，还有一些人是为了炒房，或者是租出去赚点租金。在这些人当中，把房子租出去的人，占了大多数。但是近几年 来，这种现象却是越来越少，很多房东情愿让房子空着，也不往外租。不仅自己赚不到租金，也造成了资源的浪费。那有朋友就感到好奇了，为 什么这些房东，放着到手的钱不赚呢 ...

房地产市场变化 - 中国购房文化深厚但盲目投资房产可能遭遇损失 房地产市场已改变 沿用旧方法投资或导致亏损 [1] - "凤凰层"曾因舒适性和性价比吸引大量购房者 但实际体验与宣传不符 部分购房者后悔购买 [1] 凤凰层优势 - 减少漏水问题 相比顶层无需额外防水处理 节省开支 [3][5] - 采光与通风更佳 高楼层视野广阔 阳光充足 边户大面积玻璃窗设计提升透光性 [5] - 居住舒适度更高 空气流通 远离地面污染物和噪音 夏季可避免蚊虫侵扰 [7] 凤凰层劣势 - 电梯依赖严重 高层住户出行完全依赖电梯 高峰期等待时间长 故障时无法爬楼梯 [8][10] - 救援难度高 火灾等紧急情况下外部救援困难 消防云梯无法到达高楼层 [12] - 房价虚高 凤凰层价格比其他楼层贵20%以上 但性价比不高 [13] - 转手困难 高价导致未来买家意愿低 远离市中心的凤凰层转手难度更大 [14]