财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，较上一季度提升200个基点，达每股4.12美元 [7][16] - 一季度同一门店收入增长转正，费用控制良好，仅增长30个基点 [15] - 预计全年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [14] - 预计洛杉矶租金限制对全年同一门店收入增长产生100个基点的影响 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同一门店业务：入住量增长超2%，同一门店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，收入增长转正 [6][7] - 非同一门店业务：由520处房产组成，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [7] - 开发业务：一季度完成1.44亿美元的开发项目，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [13] - 收购业务：一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [10][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势，网络访问量、销售电话等增加 [32] - 4月入住量增长3%，入住率下降8%，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [22] - 4月搬出量下降1%，长期租户保持稳定，入住率从月初的下降30个基点改善至月底的下降10个基点 [22][23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和全公司的竞争优势，处于有利地位，包括行业领先的收入管理、全面的数字化转型、高效的运营模式等 [8][9] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，包括收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [9] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了其国际增长能力 [10] - 行业供应总体下降，公司通过一流的开发团队继续扩大和提升投资组合的质量 [13] - 行业竞争环境方面，尽管有大量机构资本对该行业感兴趣，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存仓储行业具有韧性，受客户需求驱动，相对其他行业更能抵御经济变化 [11] - 行业在过去三年已趋于正常化，入住租金因需求疲软和市场竞争而大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [12] - 公司领先的运营平台推动了同行领先的业绩和投资组合的加速增长，通过数字化和运营模式转型进一步提升平台 [17] - 公司的资产负债表提供了稳定性，同时结合大量留存现金流，使其能够通过多个渠道实现增长 [17] 其他重要信息 - 公司提醒电话中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，受经济风险和不确定性影响，且不承担更新、修订或补充陈述的义务 [3][4] - 非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在公司的收益报告中，相关新闻稿、补充报告、SEC报告和电话会议音频回放可在公司网站上找到 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何衡量指南的保守程度，何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，4月客户行为良好，入住量增长3%，搬出量下降1%，入住率有所改善，需求整体从底部反弹，呈现稳定趋势，年初至今入住率下降约5%，符合全年预期 [20][22][23] 问题2: 私人资本筹集环境在过去几年的竞争情况如何，是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年的交易成交量仍然较低，公司有信心在当前环境中找到交易机会 [25][26][27] 问题3: 4月的其他需求指标情况如何，以及不同业务客户和地区是否有趋势变化 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司自身指标也显示出良好趋势。目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州的需求有所回升，整体租户行为和需求未受干扰 [32][34][35] 问题4: 4月入住率下降但入住量增加，为何降低入住率，以及开发环境因成本增加和政策不确定性可能发生的变化 - 入住率会因市场和月份有所波动，4月入住率下降但入住量增加，有助于为5月和6月的旺季做准备，公司将继续管理价格和销量以优化长期收入。行业开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率预计为正负2%，低于2019年的正负5%，这为公司提供了进入一些市场的良好机会，公司将密切关注成本变化 [41][42][44] 问题5: 洛杉矶租金限制的最新情况，以及对旺季租赁的预期 - 与火灾相关的州紧急状态持续到2026年初，公司预计这些限制将对同一门店收入产生约100个基点的影响，且影响将在下半年加重。公司2025年的基本情况不假设旺季租赁会回升到正常水平，将逐月观察需求趋势 [49][50][51] 问题6: 如何理解洛杉矶租金限制对同一门店收入的影响，以及费用趋势和预期 - 租金限制对新客户和现有客户都有影响，影响将随时间增长，全年累计影响为100个基点，并非仅在下半年产生较大影响。一季度费用控制良好，但部分因素不太可能持续，公司将动态管理广告费用，继续通过工资优化和太阳能发电等措施提高运营效率 [89][90][93] 问题7: ECRI项目的最新情况，以及在经济低迷时期投资组合的表现和风险 - ECRI项目符合预期，与过去几年的管理方式相似，客户价格敏感度和更换租户成本相对稳定。在经济低迷时期，预计客户付款模式和拖欠情况会发生变化，新客户行为也可能改变，但自存仓储行业具有韧性，公司对行业和自身的定位感到乐观 [98][100][101] 问题8: 收购项目的租赁期和稳定期预期，以及稳定资本回报率和内部收益率目标 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，公司不会改变租赁期假设。收购的资本回报率在5% - 6%之间，在公司平台上稳定后会更高，这一情况在过去几个季度较为一致 [105][106] 问题9: 自存仓储在经济低迷时期的表现，以及留存现金流对股东的影响 - 有观点认为自存仓储在当前情况下可能在经济低迷时期表现更好，但具体取决于低迷的性质和背景。留存现金流主要用于再投资于开发业务和收购，有望实现更高的FFO增长 [112][113][115] 问题10: 业务客户的情况，以及不同市场在4月的表现差异 - 业务客户约占客户基础的15%，与消费者客户表现相似，未出现明显差异。4月未观察到不同市场之间的差异，显示出业务的整体健康和韧性 [119][120][123] 问题11: 公司在国际市场的并购机会，以及对全年入住率的预期 - 公司有能力将在美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目。公司将继续研究其他国际市场，寻找潜在机会。目前入住率情况符合全年平均下降10个基点的预期 [131][132][134] 问题12: 公司与同行在使用街道租金策略上的差异，以及除住房市场外的其他需求驱动因素 - 公司始终以优化长期收入为目标，综合考虑入住量、入住率、广告和促销折扣等因素。除住房市场外，其他需求驱动因素占公司业务的85%，整体需求已从底部反弹，但没有突出的单一驱动因素 [140][141][146] 问题13: 低入住租金与开发经济的关系，以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降。公司团队正在寻找有新需求的子市场，进行开发项目，且不会降低回报预期，公司凭借资产负债表、留存现金流和专业团队应对挑战 [150][151]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股增长超2%，达4.12美元每股，较上一季度加速200个基点 [6][15] - 一季度同店收入在连续三个季度下降后转正，同店费用控制良好，仅增长30个基点 [14] - 预计2025年留存现金流增加50%，约达6亿美元 [13] - 预计洛杉矶火灾相关租金限制对同店收入增长全年产生100个基点的影响，且影响将逐步扩大 [15][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度开发业务投入1.44亿美元，未来两年有6.5亿美元的强劲开发项目储备 [12] - 一季度收购或签约14处房产，价值1.84亿美元，超过去年同期的3500万美元 [8][12] - 非同店组合包含520处房产，占投资组合的21%，收入增长加速至近11% [6] - 第三方管理业务过去几年需求良好增长，符合预期，未来有望继续增长 [80][81] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度迁入量增长超2%，4月迁入量增长3%，迁出量下降1% [5][22] - 同店入住率与去年的差距从12月31日的下降80个基点缩小至3月31日的下降30个基点，4月底下降10个基点 [6][23] - 一季度迁入租金下降约5%，4月下降8%，年初至今迁入租金下降约5%，符合全年预期 [21][22] - 行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借高质量投资组合、创新平台和竞争优势，推动投资组合稳定发展，包括领先的收入管理、全面的数字化转型和高效的运营模式 [6][7] - 公司有广泛的辅助和外部增长途径，如收购、开发、再开发、国内外扩张、租户保险、第三方管理和贷款等 [7] - 公司拟收购澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King，展示了国际增长能力 [8] - 行业发展交付量总体下降，公司通过一流的开发团队继续增长和提升投资组合质量 [12] - 公司在收购市场有信心，尽管2024年和2025年交易成交量较低，但仍有机构资本对该行业感兴趣 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业是基于需求的业务，受客户事件驱动，在各种经济条件下都有需求，且相对其他行业更具抗经济变化能力 [9][10] - 过去三年行业已趋于正常化，迁入租金大幅下降，公司有望在需求改善的环境中受益于租金和入住率的上升 [11] - 公司对2025年的展望保持不变，将密切关注宏观环境变化对需求和客户行为的影响 [15][70] - 预计2025年不会出现传统的租赁旺季，但需求因素依然广泛，公司对此感到鼓舞 [49][50] 其他重要信息 - 公司动态人员配置模型使2025年第一季度劳动时间减少约12%，未来将继续优化 [63] - 公司85%的客户互动通过数字方式进行，客户可自主选择使用公司的PS应用进行租赁交易和账户管理 [64] - 公司ECRI计划表现符合预期，将继续优化，关注客户价格敏感度和更换租户成本 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司指引的保守程度以及何时能看到业务从底部回升 - 一季度业绩符合预期，迁入量强劲，迁入租金下降约5%略好于预期 [20][21] - 4月客户行为良好，迁入量增长3%，迁入租金下降8%，年初至今迁入租金下降约5%符合全年预期 [21][22] - 入住率有所改善，需求正在从底部回升，呈现出一些稳定趋势 [23] 问题2: 自存行业私募融资环境的竞争情况及是否有复苏迹象 - 过去几年有更多机构资本进入该行业，但2024年和2025年交易成交量较低 [25][26] - 公司有信心在当前环境中找到交易机会，并将持续更新进展 [26] 问题3: 4月除谷歌趋势和广告外的其他需求指标情况以及不同业务客户和地区的趋势 - 4月行业搜索趋势同比呈正增长，公司网站访问量、销售电话等指标向好，但未恢复到2021 - 2022年水平，更接近2023年 [31] - 目前未看到新客户和现有客户行为有明显变化，部分市场如佛罗里达州需求开始回升，多个主要市场趋势良好 [33] 问题4: 4月迁入租金下降但入住率上升的原因 - 迁入租金会因市场和月份波动，目的是优化收入 [39] - 4月迁入量良好，为5 - 6月旺季做好准备，公司将继续管理租金和入住率以实现长期收入优化 [40] 问题5: 开发活动的整体情况以及成本增加和政策不确定性对公司开发业务的影响 - 开发竣工量多年来持续下降，2025年全国交付增长率约为±2%，低于2019年的±5% [41][42] - 成本增加、土地和劳动力供应及成本等因素将维持开发减速趋势，但这为公司提供了进入更多市场的机会 [42][43] - 公司开发团队将寻找更好的机会，密切关注成本变化，有信心实现强劲回报 [43][44] 问题6: 洛杉矶租金限制的最新情况及是否会延长或暂停 - 州长宣布的火灾相关紧急状态持续到2026年初，公司将遵守相关规定 [47] - 预计这些限制对同店收入的影响约为100个基点，且影响将逐步扩大 [48] 问题7: 2025年租赁旺季的预期 - 2025年基本情况不假设会出现传统的租赁旺季，需求因素依然广泛，但通常与现有房屋销售活动相关的旺季增长在2024年和2025年都不明显 [49][50] 问题8: 火灾限制对同店收入影响的节奏以及销售活动的策略和与平台的关系 - 火灾限制影响将逐步扩大，并非集中在下半年 [55] - 销售活动是公司长期策略的一部分，目的是推动迁入量和优化长期收入，与广告和促销活动相结合，4月有销售活动，预计阵亡将士纪念日也会有 [59][60] 问题9: 动态人员配置模型的推广情况和未来增量效益 - 公司根据历史和预测需求数据优化人员配置，2025年第一季度劳动时间减少约12% [63] - 该模型得到客户和员工的良好反馈，公司将继续投资优化，提升成本结构和员工技能 [64][65] 问题10: 公司如何将宏观假设纳入指引 - 公司一季度业绩良好，但面临洛杉矶的不利因素，密切关注消费者行为 [69] - 目前未改变指引的假设，但指引下限考虑了宏观疲软的情况，如新客户需求疲软、迁出活动增加等 [70] 问题11: 住房市场复苏对自存需求的影响 - 过去几年住房销售驱动的新客户需求减少，而因家中空间不足使用自存服务的客户增加 [76] - 住房销售活动增加总体上对需求是积极的，尽管可能有部分客户不再需要自存服务，但整体需求将增加 [77] - 自存服务是一种经济的选择，成本因素也是需求的基础 [79] 问题12: 第三方管理业务的需求和发展情况 - 该业务过去几年需求良好增长，符合预期，通过建立关系和展示管理能力吸引了新客户 [80][81] - 该业务有助于扩大公司规模、提升品牌形象，并可能带来收购机会，未来有望继续增长 [81] 问题13: 洛杉矶限制对同店收入的影响以及费用趋势 - 洛杉矶限制对同店收入的影响将逐步扩大，全年约为100个基点，并非集中在下半年 [84][85] - 一季度费用控制良好，但部分因素如物业工资和广告费用的有利比较可能不会持续，公司将动态管理广告费用，继续通过人员配置优化和太阳能投资提高运营效率 [87][88] 问题14: ECRI计划的情况以及在经济衰退时投资组合的表现和风险 - ECRI计划表现符合预期，关注客户价格敏感度和更换租户成本，年初至今情况稳定 [92] - 在经济衰退时，预计客户付款模式和拖欠率会发生变化，长期租户迁出频率可能增加，但自存行业具有一定的抗衰退能力，因为有反周期需求驱动因素和月租合同，公司目前情况良好 [94][96] 问题15: 收购物业的稳定时间和回报率预期 - 一季度收购活动增加，租赁情况良好，符合预期，不改变租赁假设 [99] - 公司对各类收购机会感兴趣，包括租赁期资产和稳定物业，预计回报率和资本化率在5% - 6%之间，稳定后会更高，与过去几个季度一致 [100] 问题16: 自存行业在经济衰退时是否会优于过去周期以及留存现金流的用途 - 有观点认为自存行业在当前情况下可能在经济衰退时表现更好，因为租金已回到2013 - 2019年水平，住房需求较低 [105][106] - 留存现金流主要用于再投资业务，特别是开发业务，因其具有较高的风险调整后回报率，有望推动FFO增长 [107][108] 问题17: 商业客户的情况以及不同市场和4月季节性的差异 - 商业客户约占客户基础的15%，不同物业比例可能因位置而异，商业客户和消费者客户表现相似，未出现明显变化 [112][114] - 4月未看到不同市场（如高收入与低收入、高密度与低密度）之间的差异，整体需求广泛，业务健康有韧性 [117] - 4月季节性趋势与去年相似，但整体需求略好，入住率差距缩小主要是需求从底部回升，而非季节性因素 [118][119] 问题18: 公司在其他国际市场的并购机会以及指引中入住率情况 - 公司有能力将美国的经验推广到国际市场，如在欧洲的SureGuard项目，目前对澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King收购机会感到乐观，将继续研究其他市场 [125][126] - 指引中入住率中点假设平均下降10个基点，目前表现符合预期 [128] 问题19: 公司使用街道租金策略与同行的差异以及住房市场疲软时其他需求驱动因素情况 - 公司持续优化收入，综合考虑入住率、租金、广告和促销折扣等因素，一季度迁入租金下降4.6%，迁入量健康，合同租金收入下降2.3%，较上一季度有所改善 [134][136] - 预计2025年住房市场不会强劲复苏，现有房屋销售驱动的迁入量约占15%，其他85%由多种需求驱动因素构成，需求已从底部回升 [138][139] 问题20: 低迁入租金与开发经济的关系以及公司的应对策略 - 开发环境具有挑战性，行业供应预计将继续下降，但公司团队在寻找有新需求的子市场进行开发，不降低回报预期 [144][145] - 公司凭借全国采购平台和运营平台，有机会在不同市场找到有吸引力的开发机会，且竞争较少 [147]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股2美元，同比增长2% [5] - 同店入住率达93.4%，较2024年第一季度提高100个基点，较上一季度提高10个基点，推动同店收入增长0.3% [5] - 可控费用同比降低1.9%，不可控费用增长8%，同店NOI较2024年第一季度下降1.2% [13] - 执行两笔债券发行，一笔5年期3.5亿美元，有效利率5.17%；一笔10年期5亿美元，利率5.4% [13] - 加权平均利率为4.4%，近90%的债务为固定利率 [14] - 全年FFO和同店收入、费用及NOI指引不变，权益和收益中点减少1700万美元，利息费用增加，年度收购指引提高 [14][16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 完成1.538亿美元全资收购，新增12家优质门店 [7] - 解散23处房产的合资企业，实现170万美元嵌入式提成，将17处房产25%的所有权交换为6处房产100%的所有权 [7] - 本季度发放5320万美元过桥贷款，出售2770万美元，季末资产负债表上约有14亿美元贷款 [8] - Management Plus平台新增113家门店，净增100处房产，第三方管理组合达1675家门店 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道费率从去年第三季度的 -9% 改善至年底的 -6%，第一季度平均略为负，到季度末和4月持平 [20] - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用多渠道外部增长策略，包括全资收购、合资企业、过桥贷款和第三方管理，以扩大业务版图和提升股东价值 [9] - 维持2025年指引，认为自存仓行业在经济衰退中具有韧性，公司投资组合多元化，系统和团队成熟，资产负债表稳健，有能力在各种市场条件下优化业绩 [9][10] - 持续关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求 [133][134] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对年初表现感到鼓舞，虽面临利率、波动和经济不确定性等担忧，但行业、投资组合和平台具有优势，关键运营指标表现良好，客户健康和行为未变，对未来增长有信心 [9][10] - 预计租赁季节若有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [23] - 认为新交付量可能进一步下降，因开发商难以确定成本和回报，开发速度显著放缓 [90] 其他重要信息 - 前Life Storage资产统一品牌后，租赁和定价持续改善，租金增长快于Extra Space门店，第一季度节省130万美元付费搜索费用 [30][31] - 股票回购因股价上涨和总统暂停关税而提前结束，仅少量回购 [91] - 洛杉矶火灾导致定价受限，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整 [125] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度街道费率收窄的驱动因素及4月情况 - 第一季度街道费率有所改善，从负转正，4月表现与预期相符，略好于最初预期，但租赁季节走向尚不确定 [20][21] 问题: 同店收入全年维持当前水平是否合理 - 公司给出的指引范围较宽，取决于经济条件和费率表现，若租赁季节有费率提升，同店收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [22][23] 问题: 春季租赁季节的租赁策略是否改变 - 策略无变化，公司通过系统和算法实现收入最大化，会根据市场情况灵活应对 [27][28] 问题: 前Life Storage资产的改善情况 - 前Life Storage门店品牌统一后进展良好，租赁和定价改善，租金增长快于Extra Space门店，付费搜索费用节省，入住率差距缩小 [30][31] 问题: 合资企业股权交换对第一季度的影响 - 无影响，该交易于3月31日完成，未来将反映在非同店NOI中 [33] 问题: 第一季度收购资产的收益率情况 - 收购资产的稳定期为1 - 19个月，初始收益率为2.3% - 6.5%，稳定后收益率为6% - 7% [38] 问题: 入住率和租金增长情况及对提价的看法 - 入住率上升，租金环比增长，但租赁季节走向尚不确定，目前判断提价情况还为时过早 [40][41] 问题: 4月入住率及同比情况 - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [44] 问题: 3PM增长及与卖家在结构化融资和收购方面的讨论变化 - 3PM增长强劲，净增100处房产，运营商需求增加，新开发需求减少；过桥贷款项目需求与收购市场相反，收购市场低迷时，借款人寻求过桥解决方案 [46][47] 问题: 费用方面的情况及全年是否有缓解 - 物业税和财产意外险是费用压力来源，第一季度物业税较高，部分是由于第四季度的账单调整，全年预计不会以该速度增长，公司会采取措施控制费用 [50][51] 问题: 关税对业务的影响 - 目前未观察到对客户行为和业务指标的影响，谷歌搜索需求良好，但不确定关税长期影响，认为其可能影响定价和新开发，总体对业务影响不大 [53][54][55] 问题: 近期是否有更多资本进入自存仓行业 - 长期来看，机构资本对该行业的兴趣增加，但2024年和今年有所放缓，目前仍有大量资本对自存仓感兴趣 [59] 问题: 除搬家外的其他需求来源 - 搬家需求下降，目前约54%的客户因搬家租赁，“空间不足”客户占比约35%，其停留时间是搬家客户的两倍，有助于提高入住率和平均停留时间 [65][66] 问题: 若全年平均费率持平，对指引范围的影响 - 公司以收入美元进行指引，费率影响收入，但未以费率进行具体指引 [71] 问题: ECRIs的情况及与离散费率的关系 - ECRI受街道费率影响，街道费率增长时，ECRI机会更大；反之则机会减少 [73] 问题: 谷歌搜索需求改善的驱动因素 - 认为是生活事件驱动正常需求，与定价无关 [79][80] 问题: 关税对租户的直接影响 - 业务中受关税影响的部分较小，即使有负面影响，也会有其他业务因经济情况变化产生的正面影响抵消，总体对业务影响不大 [81] 问题: 入住率和定价的动态关系及未来季度的看法 - 预计年中及下半年入住率带来的收益将减少，与之前预期一致 [85] 问题: 收购指引中全资收购和JV投资的潜在组合及市场情况 - 收购指引中28处房产，27处为JV投资；市场交易情况不确定，难以确定市场清算价格或收益率 [86][87] 问题: 全年供应展望 - 第一季度同店池微市场的交付量符合预期，预计2025年面积增加约10%，新交付量可能进一步下降，因开发商面临成本和回报不确定性 [90] 问题: 股票回购的决策和资本分配考虑 - 因股价达到合适水平决定进行股票回购，后因总统暂停关税股价上涨，回购计划提前结束，未来仍会将其作为资本分配选项之一 [91][92] 问题: 即将进行的JV收购情况 - 有两笔已达成协议但未完成的合资企业收购，分别为2019年的11家门店和2021年的16家门店，将分别实现310万美元和420万美元的提成，投资收益率分别为7.7%和7.4% [97][98] 问题: 就业增长对业务增长预期的影响 - 就业增长对业务有影响，公司更倾向于强劲的就业增长，但自存仓业务在经济变化中具有韧性，即使在经济衰退中也表现良好 [101][102] 问题: 旺季哪些市场需求强劲或需关注 - 仍在消化供应的市场，如亚特兰大、佛罗里达西南海岸、凤凰城等，可能面临更多困难；已消化供应或未受供应影响的市场表现较好 [106] 问题: 过桥贷款项目的需求情况 - 需求稳定，包括收购股权、出售困难、物业扩建等需求，新项目需求减少 [109] 问题: LSI资产与EXR可比物业的费率差距及趋势 - LSI门店费率增长优于Extra Space门店，未来将不再单独报告LSI组合，而是统一报告同店池 [111] 问题: 若经济衰退，运营投资组合的策略 - 公司目前在应对经济衰退方面的条件优于2009年，拥有更完善的系统、数据和经验，能够实时优化业绩 [115][116] 问题: 过桥贷款转化为收购的比例 - 约24%的过桥贷款最终转化为收购，但该比例不稳定，因情况而异 [117] 问题: 洛杉矶火灾对运营和客户行为的影响 - 未观察到火灾带来的需求增加，定价受紧急状态限制，预计影响全年投资组合收入约20个基点 [122] 问题: 营销支出下降及未来策略 - 营销支出同比下降12.5%，公司将其视为实现收入最大化的工具，未来会根据情况调整，同时预计LSI统一品牌将带来节省 [125] 问题: 收购指引增加但指引不变的原因 - 收购指引增加被权益和收益减少部分抵消，权益和收益减少1700万美元，包括SmartStop优先股还款和部分业务转入非同店NOI [130] 问题: 第一季度ECRI趋势及经济放缓或衰退的影响 - 第一季度ECRI项目无变化，客户行为稳定，未观察到因ECRI导致的迁出增加 [131] 问题: 国际业务的兴趣 - 公司关注国际机会，但需满足投资回报率和可扩展性要求，目前尚未找到合适项目 [133][134] 问题: 租户从灵活空间 downsizing 到存储单元的使用案例 - 此类情况为个例，未形成规模，不构成业务主要部分，但旨在说明经济负面情况也会产生存储需求 [138][139] 问题: LSI组合对同店增长的贡献趋势 - 预计贡献持平或略有下降 [140] 问题: 第三方管理平台增长的限制和战略规划 - 平台具有可扩展性，理论上可管理全国所有门店，目前无明显增长限制，不会考虑剥离出售 [141][142] 问题: 同店池入住量下降的解读 - 入住量下降部分是由于去年同期基数较高，入住和迁出量均下降，但入住率和收入增长符合预期，无需过度解读 [145][147] 问题: 业务用途租户的占比 - 约5% - 6%的租户以企业名义签约，总体业务用途占比可能更高，且随多层建筑占比增加而下降 [151]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股2美元，同比增长2% [4][11] - 同店入住率达93.4%，较2024年第一季度提高100个基点，较上一季度提高10个基点，推动同店收入增长0.3% [4] - 运营团队将可控费用同比降低1.9%，但不可控费用因物业税和天气相关费用增加8%，导致同店NOI较2024年第一季度下降1.2% [12] - 执行两笔债券发行，一笔5年期3.5亿美元，有效利率5.17%；一笔10年期5亿美元，利率5.4% [12] - 维持2025年全年FFO指引，同店收入、费用和NOI指引不变，更新部分指引，包括股权和收益中点减少1700万美元，增加利息费用和年度收购指引 [13][14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资收购完成1.538亿美元，新增12家优质门店 [5] - 解散23处房产的合资企业，实现170万美元嵌入式提成，将17处房产25%的所有权交换为6处房产100%的所有权 [5] - 桥梁贷款计划本季度发放5320万美元贷款，出售2770万美元贷款，季度末资产负债表上约有14亿美元贷款 [6] - Management Plus平台新增113家门店，净增100处房产，第三方管理组合达1675家门店 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 街道租金从去年第三季度的 -9% 改善至年底的 -6%，第一季度平均略为负增长，到季度末和4月持平 [19] - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [42] - 第一季度同店池所在微观市场交付情况符合预期，预计2025年这些市场的交付面积将增加约10% [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 多渠道外部增长战略结合全资收购、合资企业、桥梁贷款和第三方管理，持续拓展业务版图和提升股东价值 [7] - 专注通过执行成熟运营策略和维持行业领先平台来最大化FFO [10] - 自存仓储行业在经济衰退期间具有韧性，公司拥有多元化投资组合、先进系统和强大资产负债表，有望在长期内跑赢行业 [7][8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 虽理解投资者对利率、波动性和经济不确定性的担忧，但行业、投资组合和平台的诸多优势使公司维持2025年指引 [7] - 目前关键运营指标表现良好，未发现客户健康或行为有变化，对未来增长充满信心 [9] - 虽不确定关税对客户和客户行为的影响，但公司系统和数据处理能力能优化应对各种情况，且关税等因素可能减少未来新开发项目，对业务有利 [52][53] 其他重要信息 - 前Life Storage资产统一为Extra Space Storage品牌后，租赁和定价持续改善，前Life Storage同店池与前Extra Space同店池的入住率差距缩小至30个基点，前Life Storage门店租金增长快于Extra Space门店，第一季度节省130万美元付费搜索费用 [28][29] - 公司进行股票回购计划，因总统暂停关税导致股价上涨，仅回购少量股票 [90][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度街道租金差距缩小的驱动因素及4月情况 - 第一季度街道租金有所改善，从 -9% 提升至 -6%，季度平均略为负增长，到季度末和4月持平，目前仍处于租赁季节早期，后续走势有待观察 [19][20] 问题2: 同店收入维持当前水平是否合理 - 公司给出的全年指引范围较宽，取决于经济状况和租赁季节的租金表现，若有租金上涨动力，收入将高于指引中点；若无则可能处于中点或以下 [21][22] 问题3: 春季租赁季节的租赁策略是否有变化 - 公司目标是最大化收入，系统和流程会自动定价，无需日常指导，对系统和员工应对市场变化的能力有信心 [25][26] 问题4: 前Life Storage资产的积极影响 - 前Life Storage门店品牌转换后进展符合预期，有机和本地搜索结果改善，入住率差距缩小，租金增长加快，第一季度节省付费搜索费用，随着品牌重塑完成有望进一步提升 [28][29][30] 问题5: 合资企业股权交换在第一季度的影响 - 该交易于3月31日完成，对第一季度无影响，未来将反映在非同店NOI中 [31] 问题6: 第一季度收购资产的收益率及签约情况 - 第一季度收购多种类型资产，承保稳定期为1 - 19个月，初始收益率为2.3% - 6.5%，稳定后收益率为6% - 7% [35] 问题7: 第一季度入住率和租金增长情况是否意味着可提高租金并减少折扣 - 目前仍处于租赁季节早期，虽租金环比上升，但同比和上一季度仅上升6%，后续走势有待观察 [39] 问题8: 4月入住率及同比情况 - 4月入住率为93.7%，较第一季度末略有上升 [42] 问题9: 3PM增长及与卖家在结构化融资和收购方面的讨论变化 - 3PM增长强劲，净增100处房产，运营商需求增加，新开发项目需求减少；桥梁贷款计划需求与收购市场相反，收购市场低迷时，借款人寻求过桥解决方案 [43][44] 问题10: 费用方面的预期及全年是否有缓解 - 今年物业税和财产意外险面临压力，第一季度物业税较高部分是由于第四季度账单调整，全年预计不会按此速度增长；公司积极控制费用，但受市场条件影响 [48][49] 问题11: 宏观层面关税对业务的影响 - 目前未发现客户指标受影响，需求通过谷歌搜索衡量优于去年同期和2019年，未观察到客户行为变化；不确定关税长期影响，但公司系统和数据处理能力能应对，且关税等因素可能减少未来新开发项目 [51][52][53] 问题12: 近期是否有更多资本进入自存仓储领域 - 长期来看，机构资本对自存仓储领域的兴趣增加，但2024年和今年有所放缓，目前仍有大量资本对该领域感兴趣 [57] 问题13: 除搬家外的其他需求来源 - 搬家需求有所下降，目前约占54%，缺乏空间的客户需求增加，约占35%，且这类客户的停留时间是搬家客户的两倍，有助于提高入住率和平均停留时间 [63][64][65] 问题14: 缺乏空间的客户是否在特定市场更明显 - 纽约市场表现符合逻辑，纽约MSA和纽约行政区的市场表现优于公司投资组合平均水平 [66] 问题15: 若全年租金平均持平，对指引范围的影响 - 公司以收入美元进行建模和指引，租金高低会影响收入，但具体在指引范围内的位置需综合考虑 [70] 问题16: ECRI的情况及与离散租金的权衡 - ECRI受街道租金影响，若街道租金增长，ECRI可能增加；若街道租金不增长，通过ECRI提高租金的机会减少 [72] 问题17: 谷歌搜索数据改善的驱动因素 - 认为与定价无关，是生活事件导致的正常需求，无论经济好坏，人们都有存储需求 [77][78] 问题18: 关税对租户的直接影响 - 涉及亚马逊进口业务的租户占比小，且即使有负面影响，也会有其他业务因经营困难缩小规模而产生的正面影响抵消，总体对业务影响不大 [79] 问题19: 入住率和定价的动态关系及未来季度展望 - 预计今年下半年入住率带来的收益将低于上半年 [83] 问题20: 收购指引中全资收购和JV投资的潜在组合及市场稳定资本回报率和买卖价差变化 - 新闻稿表格中有相关拆分，28处房产中27处为JV投资；市场交易情况复杂，难以准确给出市场资本回报率 [84][85] 问题21: 今年的供应展望 - 第一季度同店池所在微观市场交付情况符合预期，预计2025年交付面积增加约10%，但由于开发商面临成本和回报不确定性，新交付量可能进一步下降 [89] 问题22: 股票回购的决策及与其他资本用途的比较 - 股票价格达到一定水平时，公司认为是进行股票回购的好时机，但因总统暂停关税导致股价上涨，回购计划提前结束，未来仍会将其作为资本配置选项之一 [90][91] 问题23: 即将进行的JV收购情况 - 有两笔已达成协议但未完成的JV收购，分别是2019年的11家门店和2021年的16家门店，将分别实现310万美元和420万美元的提成，投资收益率分别为7.7%和7.4% [96][97] 问题24: 就业增长对存储需求的影响分析 - 就业增长对存储需求有影响，公司更倾向于强劲的就业增长，但自存仓储业务在经济变化中具有韧性，即使在2009年经济衰退期间，同店收入降幅也仅为2.9% [100][101] 问题25: 旺季哪些市场需求强劲或需关注 - 仍在消化供应的市场，如亚特兰大、佛罗里达西南海岸部分市场、凤凰城等可能面临更多困难，而已消化供应或未经历大量供应的市场情况较好 [105] 问题26: 桥梁贷款计划的需求变化 - 需求稳定，包括收购股权合伙人、出售失败或想对物业进行扩建等不同类型的借款人 [109][110] 问题27: LSI资产与EXR可比物业的租金差距及趋势 - 整体趋势积极，LSI门店租金增长优于Extra Space门店，未来将统一报告同店池数据 [111] 问题28: 若发生衰退，公司运营投资组合的策略 - 公司目前在系统、数据和经验方面优于2009年，更有信心通过实时反应系统优化业绩，应对衰退 [114][115] 问题29: 桥梁贷款转化为收购的比例 - 约24%的桥梁贷款最终转化为收购，但该比例不稳定，因情况而异，桥梁贷款计划还能带来费用、利息、管理经济和拓展关系等好处 [116][117] 问题30: 洛杉矶火灾对运营和客户行为的影响 - 未观察到火灾带来的需求增加，定价受紧急状态限制，预计对全年收入影响约20个基点 [120] 问题31: 营销支出下降及未来规划 - 营销支出是实现收入最大化的工具，若有机会增加支出以推动需求和提高价格，公司会考虑；同时，LSI品牌统一有望节省营销费用 [122] 问题32: 收购展望几乎翻倍但指引不变的原因 - 收购指引增加被股权和收益减少部分抵消，股权和收益减少1700万美元，其中1000万美元来自SmartStop优先股偿还，700万美元转入非同店NOI [126] 问题33: 第一季度ECRI趋势及经济放缓或衰退的影响 - 第一季度ECRI计划无变化，除洛杉矶等紧急状态地区受法律限制外，客户行为无变化，每月跟踪的ECRI导致的迁出情况稳定 [127] 问题34: 公司对国际业务的兴趣 - 公司会关注国际机会，但需满足投资回报率高于美国且具有可扩展性的条件才会考虑 [128][129][130] 问题35: 租户从灵活空间转向大型存储单元的情况 - 这只是为说明业务需求驱动因素的例子，实际情况较少，未形成可跟踪的规模 [134] 问题36: LSI投资组合对同店增长的贡献趋势 - 预计贡献不会增加，将保持平稳或略有下降 [136] 问题37: 第三方管理平台增长的限制和战略规划 - 理论上管理完全国所有门店后增长受限，但平台具有可扩展性，规模越大越有优势，不会考虑剥离出售 [137][138] 问题38: 同店池入住量下降的解读 - 部分原因是去年同期入住量较高，整体入住和迁出量均下降，但入住率和收入增长符合预期，无需过度解读 [144] 问题39: 商业用途租户的占比 - 约5% - 6%的租户以企业名义签约，实际商业用途占比可能更高，且随着多层建筑在投资组合中占比增加，商业用途占比有所下降 [148]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）下降3.7% [12] - 第四季度同店收入增长为负1.6%，同店费用增长4.7%，全年房地产税增长5.7% [13] - 第四季度调整后每股运营资金（FFO）为0.68美元，季度股息提高2%，年化达2.08美元每股，昨日收盘价对应股息收益率为4.9% [14] - 2025年同店物业池增加8家店，预计同店收入指导范围考虑新供应竞争约24%的同店组合，低于去年的27%和2019年的50% [18][19] - 2025年FFO每股预期范围为2.5 - 2.59美元，中点为2.54美元，较2024年的2.63美元下降约0.09美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成俄勒冈和宾夕法尼亚的门店收购，投资2200万美元，收购达拉斯都会区14家门店组合85%的权益 [14][15] - 2025年第三方物业管理费收入预计增长约4% [74] 各个市场数据和关键指标变化 - 从去年11月低谷以来，同店收入同比增长开始缓慢改善，截至2月同店入住率差距从年底的负100个基点收窄至负50个基点，新客户租金同比负差距从第四季度平均的负10.3%收窄至上周平均的负7.4% [7] - 2025年纽约市场预计仍是表现亮点，其行政区表现良好，无供应压力，预计趋势持续；威彻斯特、长岛、北泽西供应压力在第四季度达峰值后开始缓解 [8][95][96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为2024年第四季度可能是同店收入增长减速趋势的转折点，预计2025年经营基本面稳定，但短期内无明显催化剂加速有机增长 [6][8] - 2月完成一项合资企业投资，收购合作伙伴权益，2024年末通过股权融资筹集资金，利用部分杠杆能力完成收购 [10] - 行业过去两年对住房市场改善等趋势的乐观预测过于乐观，公司2025年展望谨慎，长期仍看好自存仓业务 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济和地缘政治环境不确定，但自存仓行业有韧性，公司有信心应对并为客户提供优质体验 [11] - 2025年同店NOI中点预计下降3%，通常导致FFO每股下降3%，主要受同店组合表现影响 [20][23] - 公司认为需要宏观环境的清晰信息，如住房市场和抵押贷款利率的明确信号，才能促进自存仓旺季需求 [33][34] 其他重要信息 - 公司言论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有说明，同时提及非GAAP指标，其与GAAP指标的调节可在公司网站查询 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 合资企业交易方面，是否有类似机会，合作伙伴出售的动机及资产NOI提升机会 - 目前无其他类似合资企业机会，合作伙伴出售是因其投资于封闭式基金，有流动性需求；资产虽已收购多年，但租户基础稳定后仍有收益提升空间 [24][25][26] 问题2: 缺乏明显催化剂情况下，公司期待哪些因素促进需求和算法加速 - 公司认为需要宏观环境的清晰信息，包括住房市场和抵押贷款利率的明确信号，消费者才能做出决策，促进自存仓需求 [32][33][34] 问题3: 第四季度是否为同店收入增长转折点，2025年同店收入是否加速及其他收入比较的影响 - 基于12月以来的趋势，第四季度负1.6%的收入可能是低谷，全年有望缓慢改善，但下半年情况不确定，公司展望谨慎 [36][37] 问题4: 2025年是否担心竞争对手降低临街租金 - 公司持谨慎态度，近几个月新客户租金情况有改善，但需持续观察，期望旺季有适度改善，也考虑改善停滞的情况 [42][43][44] 问题5: 第一季度迁入租金趋势及交易市场情况 - 迁入租金从第四季度平均负10.3%改善至近一两周的负7.4%；交易市场仍在进行大量价格发现，有传言有大量项目待上市，但目前交易不多，受利率影响，各方对价格预期有差异 [51][52][53] 问题6: 目前入住率情况及对年初表现的看法 - 同店入住率与去年差距收窄50个基点，新同店组合入住率为89.5%；12月至2月表现令人鼓舞，现有客户粘性、新客户入住量和租金情况良好，但公司2025年预期仍谨慎 [60] 问题7: 第一季度指导中从第四季度到第一季度的大幅下降除季节性因素外是否有其他原因 - 主要是典型的季节性下降，无其他特殊因素 [62][64] 问题8: 2025年11月到期高级票据再融资的时间和利率假设 - 再融资时间可能在第二季度初到第三季度后期，利率方面，若发行10年期票据，目前预计在中5%左右，公司利息费用假设范围较宽以涵盖时间和利率的潜在变化 [65][66] 问题9: 对同店收入下降见底和缓和的信心，以及第四季度平均在位利率下降的情况 - 第四季度11月租金情况疲软，比预期晚一个月开始改善，12月起趋势持续，公司据此判断2025年下行风险 [71][72][73] 问题10: 第三方物业管理费收入预计增长4%的假设依据 - 预计收购28家门店会损失部分管理费收入，但也会有新门店加入，同时考虑门店离开平台的情况，综合得出增长预期 [74][75] 问题11: HPV4收购的资金计划 - 2024年下半年通过股权融资筹集部分资金，第一季度末会有循环信贷借款，公司杠杆率将上升至高4倍左右，长期会用自由现金流和适时筹集资金降低杠杆 [76][78][79] 问题12: 冬季到春季租赁季节租金通常变化情况，以及指导中嵌入的假设 - 租金季节性上升，过去四年涨幅波动大，2025年预期租金差距全年持续压缩，但平均仍落后去年季节性趋势中个位数 [83][84][85] 问题13: 是否有股票回购授权，以及回购与收购的权衡 - 公司有股票回购授权，但目前未出现估值长期大幅偏离的情况，近期以有吸引力的价格筹集了股权资本，因此暂不考虑股票回购 [90][91] 问题14: 纽约市场2025年迁入率和入住率情况 - 公司对纽约市场整体乐观，行政区表现好，无供应压力，趋势预计持续；威彻斯特、长岛、北泽西供应压力缓解，有望改善 [95][96][97] 问题15: 亚特兰大、奥斯汀、芝加哥等市场运营费用上升，税收因素占比及2025年ECRI水平 - 运营费用上升主要是房地产税集中在部分地区增长17.5%，是2023年底利好导致2024年对比基数高；现有客户费率增长在中点预计与2024年相当，乐观和悲观情况有小幅波动 [101][102] 问题16: 第四季度广告支出下降的原因及对10 - 11月业绩的影响，以及同店收入指导中其他物业相关收入的情况 - 广告支出受系统平衡租金和搜索机会影响，季度间有波动，全年增长4.5%符合预期，对业绩无影响；其他物业相关收入源于2024年5月的费用结构调整，预计2025年第一季度仍有高增长，5月后稳定，是永久性收入结构转变 [107][108][109] 问题17: 运营费用方面是否还有运营效率提升空间，以及房地产税延迟情况 - 公司认为自存仓运营费用通常随通胀增长，可通过AI等方式减少重复任务节省成本，但房地产税和物业保险仍有压力；房地产税延迟情况难以预测，不同地区差异大 [115][116][117] 问题18: 能否提供第一季度同店NOI情况，以及华盛顿特区潜在裁员对自存仓业务的影响 - 公司仅提供季度FFO指导，不提供同店NOI预测；华盛顿特区裁员可能导致人员流动和失业，增加自存仓需求，对业务可能是积极因素 [123][124][126]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股4.21美元，同比增长20个基点，较第三季度300个基点的降幅有显著改善 [15] - 第四季度同店收入同比下降60个基点，较上一季度130个基点的降幅有所改善 [16] - 同店费用同比增长90个基点，物业税增长被人员配置优化和额外费用控制所抵消 [16] - 2025年核心FFO每股指引为16.35 - 17美元，中点与2024年持平，排除加州紧急状态定价限制影响，中点将同比增长140个基点 [17][18] - 同店方面，中点预计收入同比略有下降，其中包括洛杉矶限制带来的100个基点影响 [18] - 中点假设入住租金平均同比下降5%，入住率平均下降10个基点，较2024年末有所改善 [19] - 预计同店费用增长3.25%，主要由物业税驱动，被相关举措抵消，导致同店NOI中点下降1.4% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非同店组合超500处房产，2025年预计NOI达4.54亿美元，2025年后稳定运营将带来额外8000万美元NOI增长 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今，迁入量强劲增长5%，迁入租金下降约8%，迁出量持平，入住率同比下降约40个基点 [27] - 预计全年迁入租金平均下降5%，入住率平均下降10个基点，较年初有所改善 [28][29] - 2024年行业新供应占现有存量约3%，预计2025年降至约2.5% [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成“明日物业”计划，投资超6亿美元全面重塑全国投资组合品牌，预计2025年留存现金流从4亿美元增至约6亿美元 [10] - 推进数字化转型，客户自选数字选项占客户互动和交易的85%，较2019年约30%大幅提升 [11] - 减少物业劳动时间近30%，提升客户和物业运营团队满意度 [12] - 积极推广太阳能项目，覆盖近900处房产，已使公用事业使用量减少30% [12] - 有7.4亿美元开发项目将在未来两年交付，第四季度至今已收购或签约26处房产，价值3.61亿美元，预计2025年收购活动增加 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年业务实现稳定，多数市场出现好转，季度同店收入增长和核心FFO每股增长均实现两年多来首次环比改善 [6][7] - 洛杉矶火灾后，公司保障物业安全并为客户服务，预计洛杉矶长期将成为自存仓储市场的佼佼者，2025年除洛杉矶外业务将持续环比改善 [9][10] - 行业面临新客户迁入的竞争动态，但公司基本面正朝着正确方向发展，随着行业环境改善，公司有机会实现增长 [8][13] 其他重要信息 - 公司提醒电话中部分内容可能构成前瞻性陈述，受经济风险和不确定性影响，不承担更新义务，非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在收益报告中 [3][4] 问答环节所有提问和回答 问题: 2025年街道费率假设的推导依据 - 年初至今迁入量增长5%，迁入租金下降约8%，迁出量持平，入住率同比下降约40个基点，较2024年末的80个基点降幅有所改善 [27] - 预计全年迁入租金平均下降5%，较年初有所改善，全年新客户迁入竞争态势持续，预计入住率平均下降10个基点 [28][29] 问题: 市场稳定的驱动因素 - 市场需求逐季改善，2025年初延续这一趋势，谷歌搜索活动等指标显示需求稳定 [31][32] - 全国市场供应和新产品交付量总体呈下降趋势，部分市场如凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达州部分地区和亚特兰大仍需关注 [40][41] 问题: 洛杉矶对同店收入100个基点负面影响的潜在假设及影响是否全年一致 - 主要影响因素是租金和定价限制，入住率保持健康，洛杉矶市场供需动态良好 [36] - 第一季度影响较小，随着时间推移，100个基点的影响将逐渐累积 [37] 问题: 太阳带市场与沿海和城市市场的趋势对比及太阳带市场是否会更快复苏或近期仍有波动 - 部分高增长市场正朝着正确方向发展，全国市场供应和新产品交付量总体下降，但仍有部分市场调整较慢 [40][41] - 西雅图、旧金山和华盛顿特区市场持续改善，佛罗里达州部分市场如迈阿密和奥兰多第四季度出现积极变化 [43][44] 问题: 2025年交易市场更活跃的驱动因素及当前收购资本化率情况 - 2024年行业交易处于多年低位，第四季度出现小幅回升，公司在第四季度和2025年初抓住了一些机会，目前已完成或签约约1.4亿美元的收购活动 [47][48] - 资本化率仍在5% - 6%左右，稳定资产适用此范围，租赁资产情况不同 [50] 问题: 2025年费用假设及移民政策和环境政策对劳动力成本和太阳能项目的潜在风险 - 2025年费用主要驱动因素是物业税和间接运营成本，人员配置优化和数字平台改进将抵消部分增长 [57][58] - 太阳能项目投资回报率为10% - 15%，已实现公用事业成本节约，未来有更大发展机会，政策影响需持续关注 [59] 问题: 新客户定价动态、与去年同期的比较以及促销与实际费率的相互作用 - 公司通过促销、广告和迁入租金三个工具在当地市场开展业务，各工具对客户表现有不同影响 [61] - 营销支出占收入的比例稳定，广告投资回报率高，促销占收入的比例低于历史平均水平，迁入租金竞争激烈 [62][63] 问题: 洛杉矶租金限制的持续时间及是否有更新或延长的信息 - 加州州长宣布洛杉矶和文图拉县进入紧急状态，租金限制有效期至2026年1月，之后情况待定 [77] 问题: 开发项目投入和劳动力价格变化及对开发收益率的信心 - 目前难以判断市场劳动力压力和成本是否会立即变化，公司将密切关注，开发业务需考虑当地成本结构和风险，公司凭借规模和采购能力可应对变化 [79][80] 问题: 2025年ECRI的整体情况及不同市场的表现 - 现有客户表现良好，测试和建模显示价格敏感度一致，除洛杉矶外，同店收入中现有客户租金增长贡献与去年基本持平，洛杉矶贡献降低 [84][85] 问题: 指导范围高端对迁入租金的假设 - 指导范围高端假设迁入租金平均下降3% [87] 问题: 洛杉矶去年eCRI增长情况及1%储备对eCRI潜在限制的影响 - 洛杉矶与其他市场一样，eCRI增长频率和幅度多样，2025年洛杉矶同店收入受100个基点影响 [90] 问题: 华盛顿特区是否有住房周转增加的迹象 - 目前无法提供相关信息，公司将密切关注 [91] 问题: 资本配置目标杠杆水平及是否维持现有杠杆 - 公司对2025年收购活动持乐观态度，依赖利率等因素，年末净杠杆为3.9倍，长期目标为4 - 5倍，有增加杠杆的空间，留存现金流增加和ATM计划将用于收购 [95][96] 问题: 2024年PSA投资组合受供应逆风的影响及2025年的预期 - 2024年行业新供应占现有存量约3%，预计2025年降至约2.5%，供应减少将带来一定好处 [98] 问题: AI对公司业务的潜在影响领域 - AI在公司数字化业务中有广泛应用，包括移动应用、客户交互、客服中心和网站等，公司谨慎推进，已取得良好的技能和影响平衡，对客户满意度、效率和利润率有积极影响 [102][103] 问题: 物业增强资本支出和能源效率支出的周期性 - “明日物业”计划是约20年一次的全面品牌重塑，并非每几年进行一次，日常物业优化和能源效率投资将根据具体情况进行，有望获得良好回报 [105] 问题: 洛杉矶预测中的逆风因素及剔除洛杉矶后迁入租金假设的差异 - 100个基点影响的主要驱动因素是现有客户租金增长，洛杉矶迁入租金优于公司平均水平，紧急状态定价限制对迁入租金影响较小，主要影响现有客户租金增长 [108][109] 问题: 收购目标市场、物业类型和特征 - 公司不局限于特定地理区域或城市与郊区特征，收购决策基于单个资产的质量和价值创造潜力，以及对市场规模和有效性的贡献 [111] 问题: 指导中较低街道费率与入住率的考虑及决策思路 - 公司预计需求稳定，入住率下降趋势将减缓，目标是实现总收入最大化，而非单纯追求入住率或租金率，定价算法和优化过程会根据市场情况进行调整 [112][113] 问题: 消费者信心数据疲软对2025年需求和定价的影响 - 过去几年零售商指出消费者需求疲软，但自存仓储客户表现出较强的韧性，公司预计2025年需求与2024年相似，将密切关注消费者情况 [116][117] 问题: 近期开发项目的租赁情况、达到稳定状态的速度及与以往的比较 - 公司持续设定目标收益率为8%左右，以往项目均达到或超过该目标，通常预计项目在开业后三到四年达到稳定状态，2020 - 2021年需求旺盛时期项目租赁和稳定速度较快 [121][122]