FORT LAUDERDALE, Fla.--(BUSINESS WIRE)--AD Mortgage, a leading national mortgage lender, announced today the launch of the Freddie Mac HomeOne program. ...

The Federal Reserve has decided to hold off on further cuts to short-term interest rates for an undetermined period. Meanwhile, a new Fed chairman is waiting in the wings. What does all this mean for mortgage rates? What happens when the Fed lowers interest rates First of all, the Federal Reserve and mortgage rates are working on two ends of a timeline. The Fed steers short-term interest rates, and mortgage rates are influenced by long-term bonds. When the Fed cuts its federal funds rate, as it did by ...

美联储政策与内部动态 - 美联储于9月17日将短期利率目标区间下调25个基点至4%至4.25% [5] - 美联储理事米兰在9月会议上投票反对，主张更激进地降息50个基点 [3] - 市场预期美联储可能在10月和12月的会议上再次各降息25个基点 [12] - 更激进的情景可能是美联储在2024年最后三次会议中累计降息一个百分点 [13] - 美联储声明指出经济前景不确定性高企，就业下行风险已上升 [5] 抵押贷款市场与利率 - 截至9月11日，30年期固定抵押贷款平均利率为6.35%，较前一周的6.5%有所下降，但高于一年前的6.2% [20] - 分析预计30年期固定抵押贷款平均利率可能在明年初跌破6%，这将是自2022年夏季以来首次 [21] - 随着利率下降，联合批发抵押贷款公司报告其贷款量，特别是30年期固定抵押贷款量显著增加 [22] - 抵押贷款利率趋势取决于10年期美国国债市场活动，而非与短期联邦基金利率直接挂钩 [19] 消费者信贷与信用卡 - 信用卡平均利率从2024年8月的20.79%降至20.12% [17] - 本次25个基点的降息预计仅将平均信用卡利率降至19.87% [17] - 对于背负近6500美元余额、仅支付最低月付款的消费者，每月利息节省约1美元 [17] - 降低信用卡债务的最佳方式是尽可能多还款，并将每张卡的未偿债务控制在可用信用额度的30%以下 [18] 储蓄与存款证 - 目前一年期存款证平均利率为2%，接近一年前的2.06% [23] - 9月中旬最高的两年期存款证收益率为4.10%，约为全国平均水平的两倍 [23] - 若美联储持续降息，存款证利率可能进一步下降 [24] - 储蓄者可通过选择更长期限的存款证锁定较高利率，但需注意提前取款的罚金可能很高 [25] 汽车贷款市场 - 7月份新车贷款平均利率为9.03%，较6月下降31个基点，较去年同期下降65个基点 [29] - 7月份近7%通过经销商融资购买新车的消费者获得了0%的年百分比率 [29] - 目前新车或卡车的五年期平均利率为7.19%，低于一年前的7.71% [30] - 尽管有降息预期，但由于汽车供应紧张、激励措施减少，9月份新车贷款平均利率有所上升 [26] - 消费者的信用评分对获得的车贷利率影响巨大，远大于美联储决策的影响 [27][31] 经济前景与影响因素 - 经济学家指出，美联储在通胀上升和招聘疲软这两个相反方向上面临抉择 [13] - 《一个美丽大法案法案》中的条款预计将推动国防和移民执法支出，并可能通过减税刺激消费和招聘 [14] - 更高的关税给利润率带来压力，可能导致许多商品价格上涨，通胀持续的风险升高 [15] - 财政政策预计将在2026年更支持经济增长，这将影响美联储对就业增长和通胀的展望 [15]

公司业务概览 - Rocket Companies Inc 通过旗下品牌如Rocket Mortgage、Rocket Homes、Rocket Loans和Rocket Money提供抵押贷款、房地产和个人金融解决方案 [2] - 公司还提供软件服务如Lendesk 以及评估、结算和贷款发起服务 同时发起、结算、出售和服务机构合规贷款 [2] 市场观点与分析师评论 - 有观点认为如果利率下调情景发生 则应买入Rocket Companies的股票 [2] - 分析师Jim Cramer评价Rocket Companies为一家非常优秀的公司 [2] - 但Cramer指出市场可能已普遍交易了利率下降对抵押贷款股利好的逻辑 并更倾向于富国银行 认为其更具潜力 [1]

股价表现 - Better Home & Finance Holding Company 股价在周二连续第二天飙升，涨幅高达50% [1] - 自上周五收盘以来，股价最高上涨120% [1] - 年初至今，Better 公司股价已上涨680% [1] 上涨催化剂 - 对冲基金经理 Eric Jackson 于9月22日宣布其公司 EMJ Capital 做多 Better 公司股票 [2] - 该基金经理此前对 Opendoor Technologies 的看涨观点曾在夏季推动其股价飙升 [2] - Jackson 给出的82美元目标价意味着较当前水平还有900%的上涨空间 [2] 分析师观点与类比 - Jackson 将 Better 公司比作抵押贷款行业的 Shopify，认为其利用人工智能重建了一个价值15万亿美元的行业 [3] - 他相信 Better 公司股票在两年内有成为350倍股的潜力 [3] - 更乐观的观点认为股价应达到每股626美元，较周一收盘价49.98美元有超过1100%的涨幅 [5] 市场比较与现状 - 与 Opendoor 已成为散户投资者热门股票不同，Better 公司股票的上涨尚处于早期阶段 [5] - 自 Jackson 发布观点以来，该股票在Reddit等交易论坛上尚未获得同样的热度 [5] - Better 公司运营多种房地产服务，包括抵押贷款和经纪服务 [4]

行业并购与市场整合 - 房地产经纪巨头 Compass 宣布以16亿美元全股票交易收购主要竞争对手 Anywhere，合并后公司估值约100亿美元，将创建全球最大的住宅房地产经纪公司 [1] - Compass 通过此次收购将控制 Anywhere 的子公司品牌，包括 Century 21、Sotheby's 和 Coldwell Banker [1] - 有行业资深人士对此次并购的规模提出质疑，类比指出若一家公司控制美国67%的燃料油或一家银行控制67%的存款，司法部可能会提出疑问 [1] 贷款产品与技术创新 - 随着利率下降，更多借款人寻求房屋净值贷款、再融资或新购贷款，执行良好的贷款回收计划有助于推动机会并创造终身客户价值 [2] - Spring EQ 将其固定利率房屋净值信贷额度（FIXLINE）的利率全面下调40个基点，为客户提供更具可预测性的还款方案 [8] - JMAC 推出新的有限文件非合格抵押贷款产品，允许借款人使用简化版的书面核实就业（WVOE）进行资格认证，告别传统会计师出具的书面WVOE [9] - Blue Sage 的新AI销售代理内置数字贷款平台，使贷款官员能够通过自然语音或文本命令即时响应借款人需求，早期采用者已实现更快的周转时间和更高的客户满意度 [6] 人工智能在金融服务的应用 - 金融机构面临快速应用AI的压力，但通用工具或临时添加的机器人往往导致浪费、采用率低和合规风险增加 [4] - Total Expert的AI销售助手专为金融服务构建，能够进行类人对话、发掘高价值机会并扩大外展规模，同时保持品牌安全和合规意识 [4] - 嵌入式AI解决方案可帮助贷款机构更智能地扩展规模，有意义地吸引客户，并将数据转化为行动 [4] 自然灾害与住房可负担性 - 2015年至2024年间，美国经历了约190起损失超过10亿美元的自然灾害，造成超过1.4万亿美元损失和6300多人死亡 [11] - 自然灾害频发和严重程度加剧，结合重建成本上升、保险费上涨和抵押贷款相关财务压力，威胁房主稳定性和社区韧性 [11] - 市场驱动的方法比监管更有效促进韧性住房采用，消费者教育在购房或保险续期等关键时机至关重要 [11] 消费者数据与贷款流程优化 - 超过60%的首次购房者在开始购房过程前感到不知所措，近一半人仍认为需要20%的首付，许多人不确定自己的收入是否"符合资格" [14] - 消费者授权数据平台（如Truework）允许借款人安全连接其工资和财务数据，在申请前提供清晰度，带来更高的完成率和更快的核验周转时间 [15] - J.D. Power数据显示，早期与贷款机构互动的借款人满意度高71分，信任度高80分，回头业务可能性高出133% [16] 资本市场与利率动态 - 10年期国债收益率自9月17日美联储降息以来上升10个基点，自美联储一年前开始降息周期以来累计上升42个基点 [17] - Optimal Blue的30年期抵押贷款利率在同一时期攀升19个基点 [17] - 本周有2110亿美元的国债拍卖，全部为短中期期限，鉴于近期需求模式预计将顺利进行 [19] - 机构MBS价格与周一收盘价大致持平，2年期国债收益率3.60%，10年期国债收益率4.13% [22] 行业服务与教育 - Diehl为抵押贷款专业人士提供继续教育服务，为去年使用过其他服务的客户提供2025年NMLS继续教育课程50%折扣 [5] - Chrisman Marketplace是一个集中式中心，供抵押贷款行业的供应商和服务提供商以成本效益高的方式向贷款机构展示其服务 [7] - PlainsCapital Bank National Warehouse Lending为抵押贷款机构提供可持续资金来源，不收取非使用费、申请或续期费用等 [3]

抵押贷款处理的核心原则 - 抵押贷款与房产绑定而非个人 因此借款人去世后贷款不会被取消 必须继续还款以避免止赎 [1] - 根据《Garn-St Germain存款机构法案》 家庭成员可承接还款而不会触发出售即还条款 [2] - 除非是共同签署人 否则继承人不承担已故家庭成员抵押贷款的还款责任 [4] 不同继承情景下的处理方式 - 若夫妻为共同借款且房产为生存者取得权共有 则房产和贷款自动转移给在世配偶 无需经过遗嘱认证 [6] - 若配偶仅在抵押贷款上而非房契上 仍受Garn-St Germain法案保护 可继续还款而无需新贷款 [10] - 通过遗嘱继承房产需经过遗嘱认证 在此期间必须继续还款 继承人可选择保留房产并还款 出售房产或放弃权益 [11][12] - 无遗嘱情况下由州无遗嘱继承法决定房产归属 过程可能漫长复杂 仍需有人还款 [13] 生前规划与死后应对措施 - 建议设立基本遗产计划 包括具有法律效力的遗嘱 明确房产继承人 [14] - 可购买小额人寿保险或设立死亡转移储蓄账户 为继承人提供还款流动性 [16][17] - 亲人去世后应立即通知贷款机构并提供死亡证明 确定房契和贷款文件上的权利人 尽可能维持还款 并评估出售 再融资或转让所有权等选项 [22] 常见问题解答 - 家庭成员无需承担还款责任除非是共同签署人 但必须有人还款以避免止赎 [19] - 可以继承有抵押贷款的房产 继承人承担还款责任 可选择继续还款 再融资或出售 [20] - 抵押贷款可保留在死者名下直至还清或转移 但必须持续还款 [23]

当前抵押贷款利率水平 - 30年期固定抵押贷款平均利率为6.32% [1][4][7][17] - 15年期固定抵押贷款平均利率为5.70% [1][4][9][17] - 5/1可调利率抵押贷款平均利率为6.84% [4][17] - 抵押贷款利率已降至6.5%以下，为近一年来首次 [2] 不同贷款产品利率比较 - 30年期固定抵押贷款再融资利率为6.46%，略高于购房贷款利率 [5] - 20年期固定抵押贷款利率为5.86% [4] - 7/1可调利率抵押贷款利率为6.92% [4] - 30年期VA贷款利率为5.83% [4] 贷款期限与还款分析 - 30年期贷款通过将还款分摊至360个月，使月供相对较低 [7] - 以30万美元贷款、利率6.32%计算，30年期月供约为2,481美元，总利息支出为493,199美元 [8] - 相同贷款额选择15年期、利率5.70%，月供将升至3,311美元，但总利息支出降至195,969美元 [10] - 15年期贷款利率低于30年期，可提前15年还清贷款并减少复利影响 [9] 可调利率抵押贷款特点 - 可调利率抵押贷款在初始锁定期后利率会周期性调整，例如5/1 ARM前五年利率固定，之后每年调整一次 [11] - 可调利率初始通常低于固定利率，但存在锁定期后利率上升的风险 [12] - 若计划在利率锁定期结束前出售房产，可调利率抵押贷款是合适的选择 [12] - 近期可调利率有时与固定利率相近甚至更高 [13] 获取低利率的策略 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优异、债务收入比低的借款人提供最低利率 [14] - 通过支付折扣点在交割时永久降低利率，或选择临时性利率买断，例如2-1买断可使首年利率从6.5%降至4.5% [15] - 需评估利率买断的额外成本是否能被长期居住所节省的利息所抵消 [16] 市场预期与影响因素 - 抵押贷款利率正在消化美联储降息预期 [1] - 市场与美联储预期之间的持续差距意味着抵押贷款利率仍存在上行压力风险 [2] - 鉴于对通胀、关税和美联储的监测，预计2025年抵押贷款利率不会大幅下降 [19]

文章核心观点 - 对于因高利率而无法进行传统再融资的房主，利用房屋净值可能是一个可行的替代方案 [1] - 选择净值获取方式（再融资或贷款）取决于现有抵押贷款利率和资金用途 [4][5] 房屋净值获取方式比较 - 房屋净值贷款（第二抵押贷款）允许房主在保留原有低利率抵押贷款的同时，以独立的（通常更高的）利率借入额外所需资金，适用于原有抵押贷款利率在2.75%至4%历史低位的房主 [5] - 现金再融资会用一笔新的、更大的贷款取代整个原有抵押贷款，新贷款将反映当前可能显著更高的市场利率，可能导致月供增加数百美元 [6] 贷款决策关键考量 - 决策关键在于资金用途是否足以抵消任何结算成本或利率、月供的变化 [3] - 贷款机构通过贷款价值比等要求来评估可获取的净值额度，通常建议将综合LTV保持在80%以下，以降低支付私人抵押贷款保险的可能性 [7] - 房屋净值由房屋当前市场价值减去抵押贷款未偿还余额决定，是再融资决策的主要因素 [6]

抵押贷款利率变动 - 30年期固定抵押贷款利率小幅下降至6.32% 15年期固定抵押贷款利率微升至5.70% [1] - 5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.84% 7/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.92% [4] - 30年期VA贷款利率为5.83% 15年期VA贷款利率为5.36% [4] 再融资利率水平 - 30年期固定再融资利率为6.46% 高于购房贷款利率水平 [5] - 20年期固定再融资利率为5.72% 15年期固定再融资利率为5.73% [5] - 5/1可调利率再融资利率为7.18% 7/1可调利率再融资利率为7.40% [5] 贷款期限比较分析 - 30年期抵押贷款通过360个月分摊还款 月供金额低于短期贷款 [7] - 15年期抵押贷款利率较30年期低 但月供金额更高 因还款时间缩短一半 [8] - 30万美元贷款30年期6.32%利率月供2,481美元 总利息493,199美元 15年期5.70%利率月供3,311美元 总利息195,969美元 [9] 利率类型特征 - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内利率锁定不变 [10] - 可调利率抵押贷款在预定期限内利率不变 之后根据经济状况和合同约定进行调整 [11] - 可调利率通常起始低于固定利率 但初始锁定期结束后可能上升 [12] 获取优惠利率条件 - 首付比例较高 信用评分优秀 债务收入比较低的借款人通常获得最低抵押贷款利率 [12] - 提高信用评分 增加储蓄 减少债务是降低利率的有效方式 [13] - 比较贷款机构时应关注抵押贷款年百分率(APR) 包含利率、折扣点和费用 [15] 利率趋势展望 - 抵押贷款利率预计不会在近期大幅下降 可能偶尔小幅下行 [17] - 劳动力市场数据疲软或通胀受控迹象更明显才能推动10年期收益率走低 从而使抵押贷款利率实质性下降 [2]