购房心理与社会现象 - 购房被视为解决婚姻、落户和子女教育问题的关键途径，成为许多中国家庭的刚性需求[1] - 购房过程中存在对特定楼层的迷信忌讳，如"4楼"、"14楼"、"18楼"被认为不吉利，但这些说法缺乏科学依据[1] 不推荐购买的楼层类型 - 底层住宅存在采光不足、私密性差、蚊虫侵扰等明显缺陷，尽管价格较低且方便老人出行[5] - 二层住宅面临排水系统问题，易发生下水管道反水和夏季异味，同时受树木遮挡影响衣物晾晒[5] - 顶层住宅虽视野开阔但存在温度极端、墙体渗水和上下楼不便等问题，尤其电梯故障时影响更大[7] 购房决策建议 - 购房需理性分析实际居住需求，避免盲目跟风或轻信迷信说法[7] - 选择楼层时应综合考虑舒适度、安全性和便利性等实际因素[7]

核心观点 - 优质楼层选择对居住体验和资产价值具有显著影响 精英阶层更注重楼层带来的实际居住价值 包括便利性 舒适度和长期潜力 [3][4][15] 带院子的一楼 - 带私家花园的一层户型在精英圈层中具有不可替代的魅力 专属院子可用于园艺 儿童活动和聚会 提升幸福感并方便亲子互动 [6] - 适用于有老人或幼儿的家庭 省去爬楼或等电梯的烦恼 出入更自由 突发情况逃生更容易 安全性更高 [6] 带露台的顶层 - 顶层视野优异 可俯瞰城市美景 大露台支持夏日烧烤 冬日阅读和园艺活动 且无需担心邻居投诉 [8] - 露台提供自由发挥空间 活动不受干扰 因为下方仍是自家区域 [8] 凤凰层（次顶层） - 次顶层被视为黄金楼层 规避顶层潜在问题如渗漏和夏季高温 同时继承顶层核心优势如开阔视野和低噪音 [10] - 具备良好隔热层 夏季凉爽冬季保暖 四季宜居 且隐私保护优于中低层 远离地面喧嚣 [10] 4到6层（长寿层） - 在多层住宅中 4-6层整合便捷 安全 视野 安静和性价比优势 避免一楼潮湿 蚊虫和排水问题 以及高楼层电梯依赖 [12][13] - 采光充足 空气质量高 无需依赖电梯 特别适合老人和儿童家庭 日常出入方便 紧急撤离迅速 [13] - 价格比次顶层更实惠 通风良好 性价比高 适合预算有限但追求品质的家庭 [13]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节，时间为6月17-18日 [2] - 测评活动在"好房子"战略号召下开展，房企积极提升产品力，解决居住痛点 [10] 测评流程与奖项设置 - 测评流程包括专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终结果将于6月底发布 [12] - 新增"中国好房子"测评，与原有的"全国十大作品"测评并行 [11] - 最终将发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] 投票规则与项目展示 - 大众票选通过同一通道进行，高端、轻奢、品质三大类别共用 [13] - 每个微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] - 入围项目通过线上集中展示，方便公众了解项目详情 [8] 入围项目及开发商信息 - 上海保利海上印：保利置业开发，小高层住宅，现代风格 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发，高层住宅，现代中式风格 [16][18] - 北京招商序：招商蛇口开发，小高层、洋房住宅，现代风格 [20][22] - 广州馥香园：华润置地、越秀地产、中能建联合开发，高层住宅、叠墅，现代摩登风格 [24] - 嘉兴馥香园：绿城中国开发，高层住宅，现代风格 [26][28] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发，高层住宅，现代风格 [31][33] - 北京建发金茂·观宸：建发房产、中国金茂联合开发，洋房、小高层，风雅宋韵风格 [33][35] - 宁波能建百誉府：能建城发开发，高层住宅，现代风格 [39][41] - 三亚观岚：华润置地控股等联合开发，高层住宅，现代度假风格 [41][43] - 广州越秀·珑悦西关：越秀地产开发，高层住宅，西关广府格调 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：华润置地、浙江交控联合开发，高层住宅，现代雅奢风格 [50][52] - 成都招商锦城序：招商蛇口开发，高层住宅，现代风格 [52][54] - 上海中铁·世博云境：中铁置业开发，高层住宅，现代风格 [54][56]

2025上半年全国十大作品入围项目大众网络票选 - 2025上半年度中国房企产品测评进入大众网络票选阶段，投票时间为6月17日至23日中午12点 [2] - 同期举行为期两天的入围项目专家评审环节，时间为6月17-18日 [2] - 投票旨在评选高端、轻奢、品质住宅产品的典范，选出"好房子" [3] 评选规则与流程 - 入围项目将通过线上集中展示，方便了解项目情况 [8] - 评选包括专家评审、大众票选、测评模型等环节 [12] - 最终将于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》 [12] - 同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多选十个项目 [13] 房企产品力建设背景 - 在"好房子"战略号召下，房企积极投身产品力建设，致力于解决居住痛点、提升住宅品质 [10] - 克而瑞连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究工作 [10] - 2025年度新增"中国好房子"测评，与"全国十大作品"测评并行 [11] 入围项目概览 - 上海保利海上印：小高层住宅，现代风格，由保利置业开发 [14][16] - 佛山保利锦鲤堂悦：高层住宅，现代中式风格，由保利发展开发 [16][18] - 北京招商序：小高层、洋房住宅，现代风格，由招商蛇口开发 [20][22] - 广州馥香园：高层住宅、叠墅，现代摩登风格，由华润置地、越秀地产、中能建联合开发 [24] - 嘉兴馥香园：高层住宅，现代风格，由绿城中国开发 [26][28] - 北京建发金茂·观宸：洋房、小高层，风雅宋韵风格，由建发房产、中国金茂联合开发 [33][35] - 宁波能建百誉府：高层住宅，现代风格，由能建城发开发 [39][41] - 广州越秀·珑悦西关：高层住宅，由越秀地产开发 [45][47] - 杭州沄璟文华轩：高层住宅，现代雅奢风格，由华润置地、浙江交控联合开发 [50][52] - 上海中铁·世博云境：高层住宅，现代风格，由中铁置业开发 [54][56]

老旧小区顶楼逆袭现象分析 核心观点 - 老旧小区顶楼从"烫手山芋"转变为年轻群体争相购买的"香饽饽"，主要受价格优势、地段价值、生活体验改造、政策红利及拆迁预期五大因素驱动 [1] 价格优势 - 老旧小区顶楼房价显著低于周边新楼盘，同一栋楼中较中低楼层每平方米差价可达数千元，总价节省幅度达数十万至百万元级别 [3] 地段价值 - 老旧小区多位于城市核心区，配套成熟度远超郊区新盘，涵盖学校、医院、地铁等基础设施，交通便利性成为年轻购房者优先考量 [6] 生活体验升级 - 顶层提供露台空间可改造为花园或休憩区，采光通风条件优越且环境安静，契合居家办公需求 [5] - 旧城改造政策推动加装电梯，解决出行痛点并提升资产保值能力 [5] 拆迁补偿预期 - 部分投资者以拆迁补偿为目标，案例显示上海50平方米顶楼购入价280万元，潜在补偿款可达750万元，回报率显著 [8]

首次购房者市场趋势 - 首次购房者进入房地产市场的途径在演变，部分倾向于建造新房，部分偏爱现房 [1] - 新房市场的首次购房者活动占比为34.2%，略高于现房市场的32.8% [4] - 西澳新房销售对首次购房者最具吸引力，占比达47.6%，现房销售占比为32.2% [4] 各州首次购房者偏好差异 - 新州、昆州和南澳的新房也比现房更受首次购房者欢迎，但差距小于西澳 [4] - 维州情况相反，首次购房者对现房更感兴趣，现房销售占比37.6%，新房销售占比23.8% [4][5] - 新州首次购房者用于投资的新房销售比例最高，为15.6%，现房投资销售比例为10.3% [8] 政府支持与市场挑战 - 政府援助如“首套房保障计划”允许符合条件的购房者以5%的首付购房，联邦政府充当贷款担保人 [8] - 竞选期间工党承诺扩大该计划，取消收入上限并提高房价上限 [8] - 可负担性是普遍存在的最大障碍，库存短缺在昆州、南澳和西澳尤为突出 [10]

政策背景与市场动态 - "好房子"首次写入政府工作报告并配套《住宅项目规范》明确层高、隔音、绿色建材等硬性指标 [1] - 宁波作为"好房子"前沿实践地已成功出让4宗"高品质住区试点"宅地另有1宗挂牌中 [1] 四代宅核心特征 - 空中花园为最显著标识不计建筑面积、容积率及产权登记结合宁波计容新规理论得房率可达100%-120% [3] - 突破传统平层空间局限实现功能迭代旨在丰富生活场景与居住体验 [3] - 系统性构建包含层高≥3.1米(地暖/中央空调≥3.15米)、风雨连廊、全屋智能、结构荷载提标、绿色建材使用率70%及三玻隔音窗 [6] 产品争议与局限 - 错层阳台设计禁止封闭可能导致隐私性降低及大进深露台遮挡室内采光 [5] - 沿海台风天气对露台排水防水及绿植养护构成挑战长期维护成本与复杂性较高 [5] 试点项目详情 - 宁波地产明湖项目：可建面积32.04万㎡成交总价38.96亿元楼面价12157元/㎡溢价率0%含高层住宅与商业综合体计划2026年上半年开盘 [9] - 绿城高新区项目：可建面积4.16万㎡成交总价11.6亿元楼面价27897元/㎡溢价率20.83%含联排/叠墅/洋房/高层产品计划2025年下半年开盘 [11] - 北仑城市更新项目：可建面积3.06万㎡成交总价2.74亿元楼面价8950元/㎡溢价率0%主打联排/叠墅(≤35%)及小高层计划2025年下半年开盘 [14] - 保亿姚江润园：可建面积6.88万㎡成交总价11.59亿元楼面价16838元/㎡溢价率14.3%含高层与联排叠墅计划2025年下半年开盘 [16] - 海曙区待出让地块：可建面积6.32万㎡起始总价7.89亿元起始楼面价12491元/㎡计划2025年6月27日出让 [20] 行业影响与探索意义 - 四代宅实践为宁波市场提供高端产品选项并对全国"好房子"建设蓝图进行重要探索 [21] - 项目入市表现将影响宁波楼市格局及行业对"好房子"范式的认知 [21]

评选活动概况 - 2025上半年全国十大作品入围项目大众网络票选环节于6月17日开启 投票持续至6月23日中午12点 [1][2] - 同期举行为期两天的专家评审环节（6月17-18日） 最终结果将于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [2][9][10] - 克而瑞连续八年开展中国房企"产品力100"测评研究 2025年新增"中国好房子"测评项目 [7][9] 投票规则 - 采用单一投票通道覆盖高端、轻奢、品质三大类别 同一微信ID仅限投票一次 每个类别最多选十个项目 [8] - 入围项目通过线上集中展示 投票结果以累计有效票数为准 [6][8] 参选项目及开发商 高端住宅类 - **广州保利天奕**：现代风格高层住宅 开发商为保利发展 [11][13] - **北京和樾望雲**：华润置地、越秀地产联合开发 多高层现代东方风格住宅 [16][17][19] - **上海潮鸣东方**：绿城中国30周年代表作 现代风格高层住宅 [21][23] 轻奢住宅类 - **武汉长江天际**：华润置地开发 长江流域首个户户瞰江板式大平层 [23][25] - **重庆长嘉外滩｜国瑞·长江赋**：国瑞阳光开发 两江四岸核心区第四代住宅 [25][27] - **上海越秀·外滩樾**：越秀地产开发 古典与现代结合的风貌别墅 [51][53] 品质住宅类 - **西安铂樾万境**：旭辉建管合作开发 渭河畔现代风格叠墅 [19][21] - **杭州建发｜钱塘建投 云启钱湾**：建发房产联合开发 新中式低密排屋及高层 [33][35] - **余姚臻园**：绿城中国新中式合院项目 [53][55] 行业趋势 - 房企积极响应"好房子"战略 聚焦居住痛点解决与产品力提升 涵盖现代、新中式、国际艺术等多种建筑风格 [7][35][49] - 头部开发商主导市场 保利、华润、绿城、招商蛇口等企业多个项目入围 合作开发模式普遍（如华发与越秀、建发与钱塘建投等） [13][19][33][51]

2025上半年度中国房企产品测评活动 - 大众网络票选环节于6月17日至23日中午12点开启，专家评审环节于6月17-18日举行[2] - 活动涵盖高端、轻奢、品质三大住宅类别，采用同一投票通道[8] - 投票规则为同一微信ID每个类别最多选十个项目，最终票数为所有有效投票累计[8] - 入围项目将经过专家评审、大众票选、测评模型等环节，最终于6月底发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》和《中国好房子综合奖/单项奖》[10] 参与房企及项目概况 - 保利发展：广州保利天奕（现代风格高层住宅）、福州保利天瓒（鼓楼内环滨水豪宅）[11][13][14][16] - 华润置地：北京和樾望雲（现代东方名园）、武汉长江天际（户户瞰江大平层）、上海士林润园（老城厢风貌合院）[16][17][23][45][47] - 绿城中国：上海潮鸣东方（西岸生息社区）、余姚臻园（新中式合院）[21][23][55] - 招商蛇口：杭州杭序府（现代高层）、南京金陵序（现代洋房）、上海康定壹拾玖（领馆花园高层）[29][40][44] - 建发房产：杭州云启钱湾（新中式低密排屋）、武汉建发·望湖（东方藏品大宅）[33][35][36][38] 产品类型与建筑风格 - 高层住宅占比最高，涉及保利、华润、绿城等12个项目[14][16][21][23][29][35][38][42][44][49][51] - 特色产品包括：武汉新希望D10黑珍珠（顶奢临江大宅）、重庆长嘉外滩（第四代滨江住宅）、西安铂樾万境（36席联排合院）[25][27][49] - 建筑风格以现代为主（14个项目），新中式风格占比提升（3个项目）[14][16][21][23][29][35][38][40][42][44][49][51][55]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 结合最新人口趋势及两大因素（投资需求可能为负、棚改导致后续拆迁减少），预计中国城市新住房需求在可预见未来略低于每年500万套，较2017年峰值下降75%，预示中国房地产建设将长期低迷 [3][8] 根据相关目录分别进行总结 人口需求 - 中国人口于2021年达峰值，预计未来减少，城市化率虽升但增速将放缓，家庭规模缩小一定程度支撑住房需求 [9][11][15] - 经计算，2025 - 2030年中国城市每年人口住房需求平均仅410万套，2030年代为350万套，而2010年代为940万套，十年内人口对新城市住房需求可能减半 [23] 拆迁需求 - 过去十年中国住宅质量显著提升，拆迁需求未来或下降，2015 - 2018年棚改使建筑质量快速改善，后续拆迁率将降低，预计城市平均拆迁需求将从2010年代每年470万套降至2020年代每年270万套 [26][36] - 政策重点转向房产翻新而非拆除，城市村庄改造受重视，因拆除成本高且有社会冲突风险，改善居民生活条件更可能是翻新现有建筑 [37] 投资需求 - 2010年代房地产投资需求大增，因房价下跌及预期减弱，投资需求大幅减弱，持有多套空置公寓者可能出售房产 [40][41] - 学术和行业研究显示2020年中国城市住宅空置率约20%，若降至10%的均衡水平，3000万套现有空置房可满足未来人口住房需求，影响新住房建设 [44] - 经计算，2010年代投资需求占城市住房总需求24%，2021年达峰值570万套后急剧下降，预计2025 - 2030年城市年均投资需求为 - 180万套，2030年代为 - 120万套，未来二十年预计房产减持2500万套 [44] 总体需求 - 综合来看，未来几年中国城市新房产需求可能略低于每年500万套，较2017年峰值2000万套下降75%，反映人口下降、城市化放缓、棚改影响及投资需求逆转 [44] 风险因素 - 上行风险为供需地理不匹配，若未来住房需求主要来自库存有限的一线城市，可能出现低线城市库存过剩和一线城市建设繁荣并存的情况 [47] - 下行风险为多套房持有者更快抛售房产，导致未来几年新住房开工率更低，且开发商有大量库存，影响新建设前景，若无重大政策变化，城市新住房建设需求难超每年500万套 [55]