文章核心观点 公司将发布2025年第一季度财务结果并进行财务结果回顾 [1] 公司信息 - 公司为Sunrise Realty Trust, Inc.，是TCG Real Estate平台上的贷款机构，为美国南部商业地产项目赞助商提供灵活融资解决方案，专注有短期增值潜力的过渡性商业地产业务计划，以优质资产作抵押 [1][3] - TCG Real Estate是专注商业地产的债务基金集团，包括Sunrise Realty Trust, Inc.和Southern Realty Trust, Inc.，为过渡性商业地产提供灵活融资，聚焦美国南部有增长潜力的优质资产 [4] 财务结果发布安排 - 2025年5月7日市场开盘前发布2025年第一季度财务结果 [1] - 管理层于美国东部时间上午10点通过网络直播回顾财务结果，可在ir.sunriserealtytrust.com观看或提前注册，也可拨打888 - 672 - 2415（国际拨打646 - 307 - 1952）并提供会议ID 6235201参与电话会议，活动一小时后有回放 [1] 信息获取与联系方式 - 公司通过网站和电子邮件列表发布收益报告，可在此处注册接收邮件更新 [2] - 投资者关系联系人为Robyn Tannenbaum，电话561 - 510 - 2293，邮箱ir@theTCG.com [5] - 媒体联系人是Profile Advisors的Rich Myers和Rachel Goun，电话347 - 774 - 1125，邮箱srt@profileadvisors.com [5]

文章核心观点 - 高股息股票平均收益率达9.87%，能增加收益型投资者收入，长期持有优质股息股票比其他投资途径更成功，3月标普500和纳斯达克综合指数进入回调区域，4月可买入三只超高股息股票 [1][2][4] 高股息股票优势 - 支付定期股息的公司通常盈利有持续性、经历过衰退考验、能提供清晰长期增长前景，长期表现优于其他投资 [2][10] - 哈特福德基金与内德·戴维斯研究公司研究显示，1973 - 2023年股息股票年化回报率9.17%，远高于非股息股票的4.27%，且波动性低于标普500指数 [3] 推荐股票及分析 Annaly Capital Management - 该公司是抵押房地产投资信托，股息率13.79%，过去二十年平均股息率约10%，自1997年10月首次公开募股以来已宣布约270亿美元股息 [5] - 抵押房地产投资信托行业不受华尔街青睐，对利率变化敏感，2022年3月至2023年7月美联储加息及国债收益率曲线倒挂，增加了公司短期借款成本，压低了净息差和账面价值 [6] - 目前央行处于降息周期，政策调整更有计划性，公司有时间调整资产组合以实现盈利最大化 [7] - 公司809亿美元投资组合主要为机构证券，有联邦政府担保，虽降低了收益率但可利用杠杆提高盈利能力 [8] - 随着收益率曲线倒挂缓解、美联储停止购买抵押支持证券以及利率下降，公司净息差和账面价值有望上升 [9] Realty Income - 该公司是顶级零售房地产投资信托，股息率5.56%，每月分红，已连续110个季度提高派息 [11] - 尽管美国经济衰退预期影响零售股，但公司有望受益于美国经济长期增长 [11] - 公司商业房地产投资组合优势明显，2024年底拥有15621处房产，约91%的房产不受经济衰退和电子商务压力影响，租户多为知名企业，能在任何经济环境吸引顾客 [12] - 公司租户违约率低，租赁协议期限长，资金运营可预测性高 [13] - 相对于未来现金流，公司股价处于历史低位，根据华尔街对2026年现金流的预测，当前股价较过去五年平均水平低22% [14] Alliance Resource Partners - 该公司是煤炭生产商，股息率10.26%，股息可持续 [15] - 本十年初煤炭股被认为前景不佳，但新冠疫情使传统能源需求回升，公司煤炭需求复苏 [16] - 公司管理层提前多年锁定煤炭产量和价格，确保未来多年稳定运营现金流，成本和现金流透明度高 [17] - 公司管理层在扩大生产时采取保守策略，2024年底净债务仅2.214亿美元，财务灵活性优于同行 [18] - 公司涉足石油和天然气特许权使用费业务，可从两种核心能源商品现货价格上涨中获利，按预估的明年收益计算，市盈率为8.5倍，在高价市场中具有投资价值 [19]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损为每股0.07%，调整后可分配收益为每股0.27% [23] - 整体净利息利润率保持在5.07%，经济回报率为负1.2% [24] - 年末债务与权益比率低于3:1，现金加无抵押资产总计1.11亿美元，超过总股本的50% [21] - 年末净抵押贷款资产与权益比率降至2.6%:1，自年末以来进一步降至接近零 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 CLO业务线 - 第四季度CLO投资组合增长18%，达到1.71亿美元，目前约为2.35亿美元 [9][12] - 年末CLO股权占总CLO持有量的58%，高于此前的52%；欧洲CLO投资占比降至14% [28] - CLO夹层债务表现出色，CLO股权投资贡献显著，但总回报率较温和 [19] 机构抵押贷款业务线 - 年末机构RMBS持有量增加11%，达到5.12亿美元 [28] - 机构投资组合因利率和收益率利差波动而表现不佳，导致该季度出现亏损 [20] 非机构RMBS业务线 - 非机构RMBS投资组合实现正收益，该季度出售了几乎所有剩余的非机构RMBS和仅付息证券，并实现净收益 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度CLO市场受强劲信贷基本面、杠杆贷款需求和资金流入支持，信贷利差收紧，企业贷款发行量创历史新高，但净CLO发行量较低 [17][18] - 截至2月底，美国广泛银团CLO支持贷款中溢价交易的百分比从1月底的63%降至32%，3月进一步下降 [35] - 近期信贷市场波动性激增，CDX高收益指数隐含波动率达到2023年末以来最高水平 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划于4月1日完成向封闭式基金的转换，转换后将专注于CLO业务，预计第二季度开始时CLO投资组合规模与总股本相当，并计划增加杠杆 [49] - 公司将平衡快速扩张与谨慎资产选择，预计年中实现CLO投资组合全面扩张 [50] - 公司认为转换为封闭式基金将带来更高的风险调整回报、更好的资本市场准入和更高的税收效率 [51] - 鉴于市场波动，公司将保持流动性，灵活把握新的投资机会，增加CLO股权投资 [37][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为市场波动为CLO投资带来了机会，公司CLO股权头寸有望从市场变化中受益 [38][39] - 公司对企业借款人的长期基本面压力保持谨慎，但预计随着发行量增加，CLO股权市场将出现更多机会 [37] - 转换为封闭式基金后，公司有望实现强劲盈利，为股东创造更大价值 [51] 其他重要信息 - 转换完成后，公司将不再受1940年《投资公司法》约束，一般也无需缴纳企业所得税 [26] - 公司预计出售剩余机构抵押贷款池和回补TBA空头头寸对每股账面价值的影响仅为0.01% [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月1日出售机构投资组合可释放的资金规模 - 公司认为28%是一个合理的估计，这笔资金可能在第二季度带来良好的投资机会，公司将适时部署 [56][57] 问题2: 近期市场波动下CLO市场各部分的反应及当前回报与三个月前的对比 - AAA级证券价格回落约0.50%，股权普遍下跌几个百分点，夹层表现因管理人而异，市场仍在正常交易 [60][61] 问题3: 股权价格变化的原因是预期损失增加还是贴现率扩大 - 公司认为更多是贴现率扩大的技术推动，市场对企业基本面存在担忧，同时浮动利率工具需求可能减少 [63][64] 问题4: 如何看待CLO股权和债务投资机会，是否倾向于股权投资 - 公司最初购买了大量CLO夹层头寸，后来转向股权，若市场更加混乱，可能会增加二级市场投资；若市场压力增大，可能会增加夹层投资 [79][80][81] 问题5: 完全投资CLO后公司的杠杆目标范围 - 公司认为初始杠杆为股本的1.5倍是合理的基准，未来可能考虑进行债务交易，作为封闭式基金，公司在杠杆方面有一定灵活性 [86][88]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为每股0.25%，调整后可分配收益（ADE）为每股0.45%，较上一季度每股增加0.05%，轻松覆盖每股0.39%的季度股息 [7][19] - 信用组合带来每股0.32%的净收入，Longbridge带来每股0.30%，机构业务带来负0.04%；投资组合部门的ADE为每股0.28%（扣除公司费用后），Longbridge部门为每股0.17% [19] - 调整后的贷款信用组合增长5%至34.2亿美元，总长期机构RMBS组合按计划减少25%至2.97亿美元，Longbridge组合环比减少15%至4.2亿美元 [24][25] - 年末有追索权借款的加权平均借款利率下降56个基点至6.21%，信用和机构投资组合的净息差均环比增加，有追索权债务与权益比率为1.8:1保持不变，总体债务与权益比率从8.3:1增至8.8:1 [25][26] - 年末综合现金和无抵押资产增至约8.1亿美元，占总股本超50%，普通股每股账面价值为13.52%，第四季度总经济回报率为1.8%（非年化） [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 信用组合表现积极，净利息收入环比增加，来自非机构RMBS、HELOCs、远期MSR投资和ABS的净收益以及贷款发起人股权投资的净收益增加，但部分收益被非QM贷款和留存档、商业抵押贷款和消费贷款的净损失抵消 [20] - Longbridge业务表现出色，产品发行量增长18%，HECM业务的发起利润率提高，专有反向抵押贷款证券化带来净收益，MSRs和利率对冲也有净收益 [21] - 机构业务本季度产生小幅亏损，原因是利率上升和总统选举期间的季度内波动导致机构RMBS表现逊于对冲工具 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券化利差在第四季度达到全年最窄，公司完成了四笔跨三条不同产品线的证券化交易，包括两笔非QM交易、一笔专有反向抵押贷款证券化和一笔封闭式第二留置权贷款证券化 [10][11] - 仓库和融资市场利差收窄，更多银行提供融资并增加了仓储融资的资本分配 [15] - 企业信用利差在2024年全年收紧，并在12月达到最窄，2025年前两个月有所扩大 [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大贷款组合和采购渠道，加强融资和资产负债表，稳步增加调整后可分配收益 [7] - 战略使用证券化是核心竞争优势，公司通过完成证券化交易获得净收益、确保长期融资、释放资本并保留高收益档 [13][14] - 公司通过与发起人建立合资企业和签订远期流动协议来扩大贷款组合，这些协议有助于锁定优质贷款来源 [9] - 公司计划在2025年发行新一轮无担保票据，前提是能获得理想的资金成本 [17] - 公司通过资产多元化、期限多元化、使用信用对冲等方式来降低风险并提高回报，认为多元化和纪律是在困难年份取得业绩和在市场周期中获得稳定回报的关键 [47][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度是强劲的季度，为成功的2024年画上了句号，公司对Longbridge的发展势头感到兴奋，预计EFC的整体ADE将继续覆盖股息 [6][45] - 虽然市场上出现了贷款拖欠率上升的情况，但公司认为有能力控制和监测风险，并将损失降至最低 [38][67] - 公司认为非QM市场仍有价值，尽管可能会看到与承保假设更一致的信用损失 [66][67] - 公司预计随着资本从商业抵押贷款中的拖欠贷款中重新配置，ADE将得到支持 [45] 其他重要信息 - 公司在第四季度解决了三笔重大违约商业抵押贷款中的一笔，预计在60天内解决另一笔，第三笔处于建设和租赁阶段 [36][37] - 公司使用企业工具和CMBS进行信用对冲，年末信用对冲组合规模较大，随着信用利差扩大，公司已减少部分信用对冲 [54][57] 问答环节所有提问和回答 问题：谈谈发起人投资和对非QM的兴趣 - 公司自2014年开始进行发起人股权的投资，旨在通过公司的财务实力、定价和数据等方面帮助发起人降低成本和优化承销流程 ，非QM贷款的拖欠率在过去几年有所上升，但公司认为这是市场正常调整，且有能力控制和监测风险，非QM市场仍有价值 [63][65][67] 问题：Longbridge的盈利范围和前景 - 公司认为Longbridge的长期目标是每季度每股贡献0.09%的收益，第四季度几乎达到了这个目标的两倍，但不期望每个季度都有如此高的贡献 [69] 问题：为何不更关注机构投资组合，若有更多资本会如何使用 - 公司在过去两三年决定更专注于信贷业务，利用垂直整合获得竞争优势，认为在信贷业务中使用永久资本能获得更好的回报，虽然机构业务也有机会，但目前非机构证券化的增长更具吸引力 [76][77][81] 问题：非QM拖欠率对证券化信托管理的影响 - 公司认为投资者没有要求将拖欠贷款从信托中回购的预期，公司计划在证券化过程中解决这些问题 [83][84] 问题：本季度净利息收入是否是未来的合理参考 - 公司认为这是一个合理的参考，随着负债成本的改善和投资组合的调整，净利息收入可能会更好，但也需考虑资产端利差压缩的影响 [88][91][94] 问题：费用是否是合理参考 - 公司认为本季度费用是一个合理的参考，之前的一次性费用是由于回购员工持有的Longbridge期权所致，目前已无未行使的期权 [96][101] 问题：机构MBS的当前杠杆收益率、ROE以及主要关注的利差指标 - 公司主要关注OAS指标，也会考虑期权性和溢价凸性等因素，认为OAS能更好地反映市场价值 [105][106][109] 问题：HMBS 2.0的推出和HUD人员削减对Longbridge的影响 - 公司表示需要观察，目前专有业务是盈利的主要驱动力，机构业务也有改善的迹象 [121][122] 问题：与HUD打交道的程序是否有变化 - 公司表示未收到相关信息 [130] 问题：REO处置释放的资本规模和时间 - 公司未量化具体规模，年末在商业REO和拖欠贷款上的投资不足1亿美元，三笔主要贷款占其中大部分，释放的资本不会对业务产生重大影响，但公司希望尽快解决这些问题 [133][134][136] 问题：反向抵押贷款市场是否会有更多主流竞争对手 - 公司表示Longbridge正在与其他合作伙伴开发新的产品，有望在不久的将来推出 [139][140] 问题：封闭式第二留置权HELOCs的机会、增长原因以及利率下降时的需求 - 公司认为这是一个大的机会，借款人通过第二留置权贷款利用房屋净值进行装修等支出，且有活跃的证券化市场，利率上升不会改变市场需求，但利率大幅下降可能会改变市场动态 [147][151][154] 问题：GSEs脱离托管的可能性、对EFC的影响以及公司的应对措施 - 公司认为这是有可能的，但取决于FHFA的领导，可能会导致短期波动，长期来看，Fannie和Freddie在市场中的份额逐渐缩小，私人资本的作用在增加 [158][160][162]

Starwood Property Trust, Inc. (NYSE:STWD) Q4 2024 Earnings Conference Call February 27, 2025 10:00 AM ET Company Participants Zachary Tanenbaum - Head of Investor Relations Barry Sternlicht - Chairman & CEO Jeffrey DiModica - President Rina Paniry - Chief Financial Officer Conference Call Participants Steven Laws - Raymond James Richard Shane - JPMorgan Jade Rahmani - KBW Douglas Harter - UBS Donald Fandetti - Wells Fargo Securities Operator Greetings, and welcome to Starwood Property Trust, Inc.'s fourth q ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，10年期国债上涨近80个基点，自第三季度末以来，抵押贷款利差大幅扩大 [13] - 第四季度末账面价值为每股12.70美元，该季度经济回报率为1%，全年为7.4% [13] - 第四季度杠杆率上升，因在利差扩大期间增加了资产池和待交割债券（TBAs） [13] - 利息收入较第三季度增加，因积极增加了高收益资产，同时旧的低收益资产持续偿还 [14] - 2024年全年，公司普通股资本基础增加3.32亿美元，费用率下降70个基点 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司筹集了6400万美元的新资本 [15][21] - 第四季度，公司部署资本，购买了9亿美元的30年期、票面利率为4.5%、5%和5.5%的证券，TBA和指定池各占约一半，季度内杠杆率从7.6%提高到7.9% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构RMBS的名义利差在7年期国债之上为135 - 140个基点，在互换之上为175 - 185个基点 [25] - 2025年净发行量可能保持在200 - 250亿美元的适度水平，抵押贷款利率在6% - 7%之间 [26] - 第四季度末，抵押贷款回购利率相对于担保隔夜融资利率（SOFR）约为SOFR加25个基点，近期与SOFR的利差小于20个基点 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于在资本市场和住房金融的交叉领域创造价值，认为该领域有持续机会产生可观收益 [5] - 公司团队目前认为经风险调整后回报最佳的是机构支持的单户住宅抵押贷款支持证券（MBS） [6] - 2024年公司增加了3名新董事会成员，扩大了普通股资本至超过10亿美元，并明智地进行了资本部署 [9] - 公司将继续扩大投资者覆盖范围，提高股票交易流动性，提升股息以反映对回报环境的信心 [10] - 公司预计未来多个季度将继续专注于机构住宅和多户MBS投资，随着收益率曲线变陡，将关注结构化产品如机构CMOS的价值 [30] - 公司积极监测机构CMBS的相对价值，将在机会出现时进行多元化投资 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口趋势支持公司为住宅房地产融资的观点，单户住房市场在高利率环境下展现出韧性，多户住房因住房需求高仍是增长领域 [5] - 投资环境在机构RMBS市场提供了显著的长期价值，公司团队在应对未来一年时注重灵活性 [7] - 美国经济表现出显著韧性，预计美联储将采取观望态度，公司正为利率的更广泛分布做准备，认为收益率曲线变陡是最可持续和可能的结果 [23][24] - 公司认为机构RMBS相对于其他固定收益替代品具有最佳的相对和绝对回报潜力，当前回报环境仍处于较好水平，有机会实现两位数的净资产收益率（ROE） [25] - 公司对2025年的抵押贷款回购成本持乐观态度，认为整体仍处于有利的投资环境 [29] 其他重要信息 - 公司宣布任命TJ Connelly为首席投资官 [8] - 公司团队积极参与华盛顿的政策讨论，以确保MBS市场保持强劲和有效 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本季度从国债期货转向互换的驱动因素及对利差的影响，以及会计处理方面的问题 - 当互换利差达到一定水平时，公司认为其足以补偿更多财政发行的潜在影响，将约三分之二的对冲头寸从期货转移至互换，长期来看可增加200 - 300个基点的边际ROE [37] - 期货收益按直线法在原对冲期限内确认，而互换则根据互换曲线的支付情况确认，公司将每季度更新相关数据 [38] 问题2: 截至目前季度的账面价值是否有重大变化 - 自季度末以来，账面价值基本持平 [39] 问题3: 2025年继续扩大资本基础的策略，以及如何考虑折价发行，若股价溢价交易，策略是否会改变 - 公司的策略基于投资环境，当投资环境允许以高于长期股息水平的ROE投资资本时，认为是增值环境，适合扩大公司规模 [43] - 公司已看到规模带来的显著好处，如一般及行政费用率改善70个基点，将继续以审慎的方式扩大规模，仅在有投资价值时筹集资本 [44][45] 问题4: MBS市场目前对GSE改革的定价情况，以及如何看待GSE结构变化带来的潜在风险 - MBS市场目前对重大变化的定价风险较小，若有风险溢价，其概率也较低 [46] - 上世纪90年代，GSE作为私人实体运营时，利差比现在更窄，虽有可能再次实现，但从当前状态转变的难度较大，且对房主是否有实质性好处并不明确 [47] 问题5: 若互换利差维持在当前水平，是否会继续增加互换头寸，以及保留部分国债对冲的好处 - 鉴于当前市场环境，对冲组合大致处于公司期望的状态 [53] 问题6: 公司在利率市场的近期看法，以及利率下降在全年的走势 - 公司不进行久期判断，旨在提取抵押贷款中的利差，由于抵押贷款久期的不确定性，模型数据会有所波动 [56] - 前端利率可能波动较小，后端利率因财政状况和政府政策变化存在更多不确定性 [56][57] 问题7: 若收益率曲线进一步变陡，公司是否会在投资组合中承担更多风险，以及如何实现，不同情况下的流动性安排 - 目前利差仍较宽，是良好的回报环境，承担风险需确保长期内有增值回报，公司需对承担风险获得的回报有足够信心 [62][63] - 利差波动已下降，随着隐含波动率降低和对财政状况的更清晰了解，利差可能会缓慢收窄 [65] 问题8: 在利率预期维持相对高位的情况下，如何对利差相关的风险进行定价，考虑短期利率反弹和发起人积极目标的影响 - 公司通过证券选择和票面利率选择来应对，避免那些容易快速再融资的借款人，如在之前的再融资浪潮中，6.5%和6%票面利率的贷款提前还款速度较快 [67][68] 问题9: 随着新的FHFA主任上任，GSE的发起业务范围将如何变化，对机构抵押贷款市场的供应有何影响 - 目前难以判断，从意识形态倾向来看，可能会出现业务范围缩小，私人标签发行增加的情况，但实际政策实施才是关键 [72][73] - 任何政策转变都将经历市场对预期政策变化的反应、政策制定者对市场反应的回应以及最终政策实施三个阶段，这将是一个漫长的过程 [74][75] 问题10: 关于账面价值的问题，该数据截至周四还是包括今日利率变动，是否扣除股息 - 账面价值数据截至周五收盘，且已扣除股息 [77]