香港零售业现状 - 香港四大核心商业区街铺空置率升至12.1%，创近四年半新高，共录得897间吉铺 [2] - 2024年香港零售业总销货价值为3768亿港元，同比下跌7.3% [3] - 旺角受建材行业撤出影响空置率创新高，中环餐饮业因高端消费疲弱空置率升幅最大 [3] 行业结构调整 - 内地电商"直送香港"措施降低网购门槛，导致家品建材、服饰、美妆、电器零售等商户被线上替代 [4] - 商铺租赁面积与租金下跌，业主将大铺拆小并推出短租方案以吸纳商户 [4] - 低成本、体验式店铺进驻加快，高价需试用行业如珠宝、奢侈品、美容医疗转向一线街道 [4] 市场活力与局部复苏 - 尖沙咀空置率由高位回落，新界元朗区因民生需求支撑商铺空置率下跌 [5] - 2024年访港人次达4450万，同比增长30.9%，旅游相关零售业如纪念品、中式餐厅逆势增长 [5] - "小红书"推介带动新兴小店及非核心区冷门特色景点人流 [5] 新品牌与租金调整 - 租金回落吸引中国内地、日本、韩国等品牌来港开设实体店，零售物业售价及租金按年分别下跌16.3%与5.2% [6] - 与历史高位相比，零售物业售价及租金分别下跌37.0%与17.8% [6] - 短租策略兴起，夹公仔店、散货场等低成本高弹性业态迅速扩展 [6][8] 短租业态增长 - 2025年一季度元朗区夹公仔店开业27间，较半年前大增80%，四核心区开业42间，上升55.6% [8] - 夹公仔店因低装修成本、高回报及热门IP产品吸引顾客，成为热门商业类型 [8] 行业演化趋势 - 北上消费削弱高价标准化实体购物需求，推动本地街铺向体验式、短租及旅客导向模式转型 [9] - 行业形成港人消费需求外流与更替并存的新常态 [9]