财务数据和关键指标变化 - 2025年每股运营资金（FFO per share）为2.72美元，比初始指导中值高出0.06美元，较2024年增长5.8%，实现连续第七年增长 [3] - 2025年同物业现金净营业收入（Same-property cash NOI）同比增长4.1%，主要受平均入住率提升40个基点推动 [3] - 2025年同物业平均占用率（Same property average occupancy）提升40个基点，年末达到94.2% [22] - 2026年每股运营资金（FFO per share）指导范围设定为2.71-2.79美元，中值为2.75美元，意味着较2025年增长1.1% [24] - 2026年每股运营资金指导中值包含了0.09美元的融资成本增加影响，若剔除该影响，2026年每股运营资金应为2.84美元，同比增长4.4% [7] - 2026年同物业现金净营业收入（Same property cash NOI）预计中值增长2.5%，此增长因2025年非经常性房地产税退税而减少了100个基点 [25] - 2026年同物业占用率（Same property occupancy）预计在93.5%-94.5%之间，全年将相对平稳 [25] - 2025年调整后运营资金（AFFO）派息比率平均约为60%，预计2026年将低于65% [26] - 2025年第四季度，因Fort Meade/BW Corridor地区几处面积均小于3万平方英尺的物业未续租，导致同物业占用率环比下降10个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年执行了55.7万平方英尺的空置面积租赁，占年初可用库存的47% [3] - 2025年全年执行了47.7万平方英尺的投资性租赁，加权平均租期为13年，这些项目81%已预租 [3] - 国防信息技术（Defense IT）投资组合中，超过一半的空置面积租赁和90%的投资性租赁是与现有租户达成的 [13] - 海军支持市场（Navy support market）执行了约11万平方英尺的租赁，占该市场年初可用库存的73% [13] - “其他”业务板块（Other segment）执行了超过13万平方英尺的租赁，是十多年来的最高水平，占该板块年初可用库存的29% [14] - 2025年全年续租面积达200万平方英尺，租户保留率为78%，现金租金涨幅为1.1% [15] - 在国防信息技术（Defense IT）投资组合中，2025年续租面积达190万平方英尺，租户保留率为79%，现金租金涨幅为2.7% [15] - 2026年续租指导中值设定为租户保留率80%，现金租金涨幅2% [16] - 2026年有220万平方英尺的政府租约到期，公司预计几乎全部续租，其中近100万平方英尺位于圣安东尼奥园区，预计保留率100% [16] - 对于2024年中至2026年底到期的面积超过5万平方英尺的大租约，公司目前预计整体租户保留率将超过95% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至第四季度末，整体投资组合入住率为94%，国防信息技术投资组合入住率为95.5% [12] - 整体投资组合的已出租率（leased percentage）为95.3%，国防信息技术投资组合为96.5% [12] - 海军支持市场（Navy support market）的已出租率在年内提升近200个基点，占用率提升超过400个基点 [13] - “其他”业务板块（Other segment）的已出租率同比提升近300个基点，占用率提升近400个基点 [14] - 亨茨维尔（Huntsville）的Redstone Gateway运营投资组合面积为240万平方英尺，目前仅剩一个1万平方英尺的单元可用，且已进入深入谈判 [20] - 在亨茨维尔的Redstone Gateway园区，公司控制的土地（不含结构化停车场）总开发容量为550万平方英尺，目前尚有约300万平方英尺的开发空间 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年承诺了2.78亿美元资本用于新投资项目，包括四个市场的五个项目，这些项目81%已预租，其中四个项目是现有租户的扩建 [3] - 2025年12月下旬，承诺约1.55亿美元用于Fort Meade/BW Corridor和圣安东尼奥市场的两个定制建设项目 [4] - 2026年1月，承诺1.46亿美元用于国家商业公园（National Business Park）另一个完全预租的开发项目 [7] - 2026年预计将2亿至2.5亿美元用于在建及未来项目支出，并承诺2.25亿至2.75亿美元资本用于新投资 [26] - 公司采取保守的资本化成本政策，对于开发或再开发项目，在物业达到运营状态（即达到90%入住率或主体结构完工后一年，以较早者为准）前，资本化利息和运营成本（主要是房地产税） [27] - 历史上，资本化利息平均约占公司总利息支出的5%，2026年预计将资本化不到总利息支出的8% [27] - 公司预计能够通过内部产生的现金为预期的投资提供股权部分资金，在杠杆中性的基础上运作 [26] - 公司认为发行股权是最后的选择，目前内部现金流和适度的债务比率提升足以支持预期开发投资 [43] - 公司有一些位于“其他”板块（非国防）的资产考虑出售，出售时机取决于市场条件而非开发节奏 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026财年国防拨款法案的基数为8410亿美元，比总统最初请求增加80亿美元，加上《美丽大法案》中分配的1130亿美元国防部资金，国防预算总额超过9500亿美元，同比增长15%，为美国历史上最大的国防基础预算 [8] - 总统公开表示需要1.5万亿美元的国防预算，这发出了加强国防投资的强烈政策信号，预计未来三年国防预算总体规模将继续增长 [9] - 当前全球威胁环境复杂，包括高超音速导弹、太空和网络武器、无人机以及人工智能武器化等新技术的扩散 [9] - 公司投资组合所支持的优先任务，如情报、监视和侦察、网络安全、导弹防御、太空活动等，预计将在中短期内获得充足资金 [10] - 太空是最新的作战领域，实现太空领域的绝对主导权对国家防御至关重要 [10] - 预计1750亿美元的多年度“金穹倡议”（Golden Dome Initiative）以及太空司令部总部迁至亨茨维尔，将在可预见的未来推动Redstone Gateway来自政府和承包商的需求增长 [10] - 从拨款到产生需求影响，传统上需要12到18个月的时间，但由于新政府有高度的紧迫感，以及“金穹倡议”等计划可能通过其他交易授权（OTA）等方式加速，受益时间可能提前 [69][70][72] - 亨茨维尔市场增长潜力巨大，公司在该市场有长期发展空间，预计不会耗尽机会 [64][65] 其他重要信息 - 公司纪念前首席执行官Roger Waesche，他于2025年1月8日突然去世，被认为是公司过去十年发展基石的重要领导者 [31][32] - NBP 400开发项目将于2026年4月1日投入运营，届时将停止资本化相关利息和运营成本，这对2026年每股运营资金有0.015美元的影响 [26][27] - NBP 400投入运营后，将从第二季度开始使整体投资组合占用率暂时降低60个基点，并在第二和第三季度影响每股运营资金，但指导中假设新签租约将在第四季度开始 [28] - 公司活跃的开发管道总资本承诺近4.5亿美元，总面积88万平方英尺，预租率为86% [18] - 开发租赁管道（定义为公司认为在两年内赢得概率达50%或以上的机会）目前接近100万平方英尺 [20] - 公司还在追踪另外100万平方英尺的潜在开发机会 [21] - 2019年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.4% [11] - 2023年至2026年（指导中值），每股运营资金的复合年增长率预计为4.9% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道中的机会是否开始看到来自“金穹倡议”和新国防拨款的影响？还是相关项目仍在筹备中？ [34] - 回答：两者皆有。亨茨维尔8500项目有大量潜在客户，其中许多与“金穹倡议”相关，代表初期入驻。随着合同授予和承包商扩大规模以执行“金穹倡议”，后续将看到更大的需求 [34][35] - 补充：导弹防御局的“盾牌”合同和其他交易授权（OTA）旨在加快流程，预计今年会看到一些进展速度 [36] 问题: 关于租户保留率80%的指导中值，对于未保留的20%，这些租户去向何方？是保守估计吗？ [37] - 回答：每年的不续租通常是需要更小或更大空间的小型租户，约70%的不续租是让小型租户迁入大小合适的空间。其中一些是非国防租户。资产经理有时需要管理库存以适应大型国防租户的增长。公司十年来一直实现80%的保留率，这是一个非常出色的数字 [37] 问题: 2026年指导中额外约1亿美元的投资，收购和开发的比例如何？收购的目标收益率是多少？除了亨茨维尔，近期还有其他开发项目吗？ [40] - 回答：开发管道中约100万平方英尺的机会，大部分是8500项目的小型承包商，也有一些定制建设机会。开发项目的现金收益率目标仍是8.5%。收购被视为机会主义，未纳入指导，其收益率需超过开发机会 [41] - 关于近期项目：除了8500项目的后续库存开发，公司还在研究其他几个机会，但未具体说明地点 [49] 问题: 鉴于股价表现强劲，公司对发行股权作为资金来源的态度是否更开放？股权融资在选项中的排名如何？是否会考虑处置资产？ [42] - 回答：发行股权是最后的选择。公司有能力通过内部产生的现金为预期的开发投资提供股权部分资金，并可以在特定年份适度提高负债率。有一些非国防的“其他”板块资产考虑出售，出售时机取决于市场条件 [43] - 补充：不认为不愿发行股权限制了公司承接更多项目的能力 [44] - 补充：如果未来项目多到必须发行股权，那对投资者将是好消息，但预计不会发生 [46] 问题: 2026年及以后的开发或投资支出是否会增加？ [50] - 回答：从支出角度看，是的。2025年底和2026年初承诺的两个项目将在2027年和2028年底投入服务，因此2026年不会产生重大支出，支出将集中在2027年和2028年。随着2026年及以后的新承诺，资金需求将增加 [52] 问题: 几年前提出的4%的每股收益复合年增长率中期目标是否仍然成立？鉴于当前业务环境，是否有机会上调？ [53] - 回答：2026年是过渡年，受再融资成本影响。今年晚些时候可能会提供更多关于未来的展望。公司有信心继续实现稳健增长 [53] 问题: 目前看到的需求中，现有租户与新租户的比例如何？是否有来自美国其他地区（如科罗拉多、加州）的科技国防租户迁入？ [57] - 回答：需求大约各占一半来自现有租户和新业务。确实看到一些来自科罗拉多和加州等地的团队进入公司市场，这些是此前未在此设点的租户 [57] 问题: 随着需求前景向好，未来五年租户结构（政府、科技国防、传统承包商）可能如何变化？ [58] - 回答：预计租户结构将与现在大致相当：国防承包商与政府的比例约为2:1。增长将出现在多个市场 [60] 问题: 考虑到亨茨维尔的所有增长动力（导弹司令部、太空司令部、金穹倡议），公司是否可能面临无法满足所有需求的情况？该市场在投资组合中的规模五年展望如何？ [63] - 回答：增长将会发生，只是需要一两年时间。公司目前控制土地的开发容量为550万平方英尺，已建成240万平方英尺，尚有约300万平方英尺的开发空间。相信在消耗完当前土地后，仍有大量机会在基地上扩大增强使用租约的土地。公司与美国陆军合作支持其任务，在亨茨维尔有很长的发展跑道 [64][65] 问题: 从有机增长角度看，公司是否在指导中留有余地？同店增长需要什么才能获得提升？ [66] - 回答：同店增长是寸土必争的战斗，涉及续租面积、租约起始时间、租金涨幅等。团队去年在约150笔交易中取得了极佳成果。指导是扎实可靠的，公司希望超越它，但并未刻意低估 [67] 问题: 9500亿美元的国防预算何时会开始对公司的租赁和盈利产生影响？鉴于当前地缘政治气候，是否会比传统的12-18个月更快？ [69] - 回答：传统上从拨款到产生需求影响需要12-18个月，特别是对于需要竞标的新项目。这是一个强烈的信号，表明未来两年需求将保持健康甚至改善 [69] - 补充：“金穹倡议”等计划正在寻求加快资金投入的方式，因此可能比传统时间更快看到效益 [70] - 补充：本届政府有高度的紧迫感，可能会比传统时间更快，但难以确定 [72] 问题: 除了爱荷华数据中心，是否在其他市场寻找土地用于未来数据中心开发机会？ [75] - 回答：目前没有。公司持续评估机会，但暂无认真考虑的项目 [75] 问题: 对于华盛顿特区L街2100号办公楼的处置计划有何看法？当前市场环境是否适合？ [76] - 回答：华盛顿特区市场尚未出现令公司兴奋的资产定价水平。预计未来12个月内不会发生，但该建筑状态极佳。当资本化率接近对股东有意义的水平时，公司会采取行动 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股经可比性调整后为0.68美元，高于指引中点0.2美元，同比增长6.3% [4][24] - 本季度同店物业现金NOI同比增长2.2%，上半年增长4.6% [5] - 提高2025年FFO每股中点0.1美元至2.67美元并缩小范围，建立第三季度FFO每股指导范围为0.66 - 0.68美元 [28] - 同店物业现金NOI全年指导中点提高50个基点至3.25% [25] - 缩小年末同店物业入住率指导范围25个基点，维持中点在94% [26] - 预计2025年为连续第七年FFO每股增长，修订后指导意味着年度增长3.9% [30] - 预计2023 - 2026年FFO每股复合年增长率为4% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年签订35.3万平方英尺空置租赁，完成全年初始目标88%，占年初未租赁空间30% [5] - 本季度租户保留率90%，年初至今82%，提高全年租户保留率中点至82.5% [5][15] - 总投资组合出租率95.6%，为近20年最高水平 [5] - 第二季度执行47.7万平方英尺续租，过去四个季度续租130万平方英尺大租约，保留率96% [15][17] - 未来六个季度有260万平方英尺大租约到期，预计保留率95% [17] 其他业务 - 其他细分市场本季度租赁9.4万平方英尺空置空间，上半年10.5万平方英尺 [14] - 过去一年该细分市场入住率提高超300个基点至76%，出租率提高近450个基点至81% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚州国防IT物业出租率94%，入住率93%，为超十年最高水平 [12] - 自2024年3月国防预算拨款以来，国防IT投资组合执行近75万平方英尺空置和投资租赁，超50万平方英尺为空置租赁 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行战略和年度计划水平高，专注推动入住率并为资产出售做准备 [12][15] - 维持全年新投资资本承诺指导在2 - 2.5亿美元，有130万平方英尺开发租赁管道和110万平方英尺潜在开发机会 [21][22] - 国防预算增加为公司带来机会，可在中短期内为新业务和扩展业务创建设施解决方案 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期国防预算拨款为业务未来增长提供有力背景，总统2026年国防预算请求与拨款资金代表近年来最大同比增长 [4][31] - 需求通常滞后拨款12 - 18个月，为未来业务带来强劲顺风 [31] - 预计2026年租赁活动将恢复，公司有望抓住更多租赁需求并利用外部增长机会 [13][23] 其他重要信息 - 《One Big Beautiful Bill Act》在四年内额外拨款150亿美元用于国防开支，大部分113亿美元分配到2026年 [7] - 总统2026年预算请求加上法案拨款使国防预算近950亿美元，同比增长13% [7] - 2026年预算请求为情报分配116亿美元，同比增加14亿美元或14%；为网络安全分配超16亿美元，增加2亿美元或14% [7][8] - 特朗普政府新优先事项是开发“Golden Dome”下一代导弹防御系统，预计2029年投入使用，2026年拨款25亿美元 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 正在谈判的多个定制建造项目涉及哪些子市场、预期回报及谈判进展如何 - 谈判在三个不同子市场进行，包括阿拉巴马州、BWI走廊多个地点等，预期回报目标为初始开发成本8.5%的现金收益率，预计下半年有好消息 [35][36] 问题: 新立法通过后对租户的直接影响 - 选举后乐观情绪和活动增加，目前未看到立法通过后的明显变化，但前景积极 [37][38] 问题: 《One Big Beautiful Bill》如何转化为公司机会及过去法案增加带来的机会情况 - 法案为“Golden Dome”计划提供资金，预计亨茨维尔会有任务扩展，情报预算增加也会惠及公司投资组合；2024年法案通过后公司产生约75万平方英尺新租赁，超50万平方英尺为空置租赁 [42][43] 问题: 计划发行的4亿美元债券目前可能的发行情况 - 目前10年期债券利差约为国债收益率上加40个基点，5年期约为115 - 120个基点，仍在考虑债券发行期限和替代方案 [45][46] 问题: 正在评估的定制建造机会是否与“Golden Dome”或太空司令部迁至亨茨维尔有关 - 目前谈判项目均不涉及这两个项目，太空司令部的宣布预计即将到来，公司已为其提供解决方案 [49][50] 问题: 预计2026年是否会有更大的支出和潜在项目启动 - 对2026年的预期很高 [52] 问题: MP3项目推迟一个季度的原因 - 是因为在一个审批繁琐的县获取许可证，预计本周能拿到最终许可证 [53] 问题: 当前租赁环境及不同市场或租户行业的需求情况 - 租赁环境仍然强劲乐观，承包商在预算通过后有更多明确信息，各子市场都很乐观，如MVP 400有大量需求 [57][58] 问题: 得梅因土地地块项目的电力采购及建设时间更新 - 仍在与当地电力公司合作，考虑替代方案，预计约四年后才能获得新的可用电力容量，可能几年后才开始建设基础设施 [59][60] 问题: 得梅因土地地块是否可能出售 - 从整体来看，购买土地花费3200万美元，不太可能为了短期机会出售，该地块是未来开发机会的投资 [61] 问题: 随着空置租赁改善和保留率提高，空间可用性何时会成为租户挑战及如何解决 - 随着投资组合入住率增加，公司会在红石地区开发新建筑，持续的需求将转化为新的开发项目 [66][67] 问题: 高保留率是租户前景改善还是市场空间不足导致 - 公司位置优越，租户对所占用空间有共同投资，且公司减少了非国防业务，同时其他房东难以资助相关交易，使得租户倾向于与公司合作 [68][70] 问题: 太空司令部宣布后的开发租赁时间和规模 - 公司运营投资组合中有立即可用的空间，曾提供过15 - 45万平方英尺的开发解决方案，可根据需要增加容量，但太空司令部的需求和决策未知 [74][75] 问题: 本季度费用节省的来源及是否会持续 - 约一半费用节省来自各种公用事业，另一半是维修和维护项目的时间安排，相关成本将转移到第三季度 [77] 问题: 除100 Light外的传统办公投资组合是否有出售意向 - 公司急于出售资产，但等待利率环境改善，当前融资环境下出售难以实现股东价值最大化 [80]

1. 财务数据和关键指标变化 - 第二季度经可比性调整后的FFO每股为0.68美元，比指引中点高0.02美元，同比增长6.3% [3][21] - 本季度同店物业现金NOI增长2.2%，上半年增长4.6%，公司将全年同店物业现金NOI指导中点提高50个基点至3.25% [4][22] - 公司将2025年FFO每股指导中点提高0.01美元至2.67美元，并缩小整体范围，同时设定第三季度经可比性调整后的FFO每股指导范围为0.66 - 0.68美元 [25] 2. 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年签署35.3万平方英尺的空置租赁，完成全年初始目标的88%，占年初未租赁空间的30%，公司将全年空置租赁目标提高5万平方英尺至45万平方英尺 [4][12] - 本季度租户保留率达90%，年初至今为82%，公司将全年租户保留率指导中点提高250个基点至82.5% [4][14] - 本季度执行47.7万平方英尺的续约租赁，过去四个季度续约130万平方英尺的大型租约，保留率为96%，未来六个季度有260万平方英尺大型租约到期，预计保留率为95% [14][16] 其他业务 - 其他业务板块本季度租赁9.4万平方英尺的空置空间，上半年租赁10.5万平方英尺，该板块年初占总投资组合未租赁空间的35%以上 [13] 3. 各个市场数据和关键指标变化 - 总投资组合期末入住率为94%，较上季度提高40个基点，国防IT投资组合为95.6%，较上季度提高30个基点，北弗吉尼亚州国防IT物业出租率达94%，入住率达93%，为十多年来最高水平 [11] - 同店物业入住率本季度末为94.5%，预计年末因部分已知不续约情况略有下降，公司缩小年末同店物业入住率指导范围，中点维持在94% [23] 4. 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将继续专注于国防相关物业租赁业务，利用国防开支增长的机遇，通过开发新建筑和续约租赁来满足租户需求 [10][20] - 公司计划在第四季度发行4亿美元债券，用于临时偿还信贷额度余额，并持有多余资金直至2026年3月债券到期 [24] 行业竞争 - 公司凭借优质的地理位置、与租户的共同投资以及专注国防投资战略，在市场上具有较高的租户保留率，相比其他负担传统办公物业的房东更具优势 [64][66] 5. 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期国防预算拨款创纪录增加，为公司业务未来发展提供有力支撑，预计2025年将是FFO每股连续增长的第七年，2023 - 2026年FFO每股复合年增长率预计为4% [3][26] - 公司认为当前是国防开支的转折点，政府对国防投资的大力承诺将为公司带来近中期的新业务机会，预计2026年租赁活动将增强 [10][12] 6. 其他重要信息 - 《One Big Beautiful Bill Act》于7月4日签署成为法律，未来四年额外拨款150亿美元用于国防开支，其中大部分113亿美元分配到2026年，总统2026年国防预算请求加上该法案拨款使国防预算接近950亿美元，同比增长13% [6] - 2026年预算请求中，情报领域拨款116亿美元，同比增加14亿美元或14%，网络安全领域拨款超16亿美元，增加2亿美元或14% [6][7] - 特朗普政府的新优先事项是开发“Golden Dome”下一代导弹防御系统，预计总成本175亿美元，2026年拨款25亿美元首付，系统预计2029年投入使用 [8] 7. 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 正在谈判的多个定制建造项目涉及哪些子市场、预期回报及谈判进展 - 涉及阿拉巴马州、BWI走廊多个地点等三个子市场，预期回报目标为初始开发成本的8.5%现金收益率，谈判进展顺利，预计下半年有好消息 [31][32] 问题2: 新立法通过后对租户的直接影响 - 选举后公司感受到租户乐观情绪和活动增加，《One Big Beautiful Bill》通过后暂无明显变化，但公司前景乐观 [33][34] 问题3: 《One Big Beautiful Bill》对公司的影响及过往类似法案的经验 - 该法案为“Golden Dome”项目提供首付，预计亨茨维尔的任务将扩展，同时情报预算增加将惠及公司多个投资组合，2024年法案通过后公司新增约75万平方英尺租赁面积 [37][38] 问题4: 计划发行的4亿美元债券当前的发行情况 - 目前10年期债券利差约为10年期国债上浮40个基点，5年期约为115 - 120个基点，公司仍在考虑债券发行期限和替代方案 [40][41] 问题5: 正在评估的定制建造项目是否与“Golden Dome”或太空司令部有关 - 目前谈判项目均与“Golden Dome”和太空司令部无关，市场预计太空司令部即将宣布相关消息，公司已为其准备解决方案 [44][45] 问题6: 2026年公司业务预期 - 管理层对2026年预期较高 [46] 问题7: MP3项目推迟的原因 - 是因为在一个审批繁琐的县获取许可证，预计本周拿到最终许可证 [48] 问题8: 当前租赁环境及不同市场和租户行业的需求情况 - 租赁环境乐观，承包商在预算通过后更清晰，如MVP 400有42万平方英尺需求，较之前增加6万平方英尺 [52][53] 问题9: 得梅因土地地块的电力采购和建设时间安排 - 公司仍在与当地电力公司合作，探索替代方案，预计约四年后才能获得新的可用电力，建设基础设施可能需要几年时间 [54][55] 问题10: 得梅因土地地块是否会出售 - 公司认为购买土地价格有利，长期来看对股东是好机会，不太可能出售该地块 [57] 问题11: 空置租赁改善和保留率提高后，空间可用性何时成为挑战及应对措施 - 随着投资组合入住率提高，公司会通过在红石地区开发新建筑来满足需求 [62][63] 问题12: 高保留率的原因 - 公司地理位置优越，租户在租赁空间有共同投资，且公司专注国防投资战略，相比其他房东更能为租户提供资金支持 [64][66] 问题13: 太空司令部的开发租赁时间和规模 - 公司有现成空间可供使用，曾提供15 - 45万平方英尺的开发解决方案，可根据需求扩大容量，但太空司令部的需求和决策未知 [70][71] 问题14: 本季度费用节省的来源及是否会持续 - 约一半费用节省来自各种公用事业，另一半是维修和维护项目的时间安排，相关成本将转移到第三季度 [72] 问题15: 除100 Light外的传统办公投资组合是否有出售计划 - 公司希望出售资产，但等待利率环境改善，当前融资环境下出售难以实现股东价值最大化 [75][76]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度经可比性调整后的FFO每股为0.65美元，处于指引中点，同比增长4.8%，预计2025年是连续第七年FFO每股增长，指引意味着年度增长3.5% [4][24][28] - 第一季度同一物业现金NOI同比增长7.1%，剔除其他板块房地产税退款影响后同比增长4.3%，全年同一物业现金NOI增长指引中点维持在2.75% [24] - 第一季度增加股息0.04美元，增幅3.4%，过去三年股息增长近11%，维持健康的AFFO派息率65% [4][29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今已签署17.9万平方英尺的空置租赁，占全年目标45%，23笔交易分布在各市场，近四分之三在国防IT地点，占年初空置空间15% [5] - 年初至今完成10.3万平方英尺的投资租赁，包括三处物业的租赁，如富兰克林中心、红石路8100号和高级网关9700号 [6][29] - 第一季度执行43.8万平方英尺的续租租赁，租户保留率75%，全年展望维持在75% - 85% [17] - 目前有97.5万平方英尺的潜在租赁，其中19.5万平方英尺处于高级谈判阶段，已执行或处于高级谈判的租赁面积超37万平方英尺，占全年目标93% [16][17] 开发业务 - 开始开发8500高级网关15万平方英尺的建筑，已有9万平方英尺的潜在客户 [8] - 国家商业园的MVP 400建筑基本完工，潜在客户管道增长到34万平方英尺，三分之一与国防部网络活动相关 [21] - 开发租赁管道目前约120万平方英尺，另有150万平方英尺的潜在开发机会，全部需求在国防IT地点 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防IT组合入住率连续九个季度超过94% [8] - 哥伦比亚网关约70 - 75%为国防IT租户 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是向可见需求进行开发，如高级网关9700号建筑开发后已全部租出 [21] - 优先支持的任务预计不会受Doge影响，公司与政府和承包商租户的对话及强劲的租赁活动和管道可证明 [9] - 国防支出虽有8%重新分配说法，但实际是从间接费用委员会重新分配，国防部列出17个不受Doge削减且可能受益的领域，公司物业支持这些任务 [10] - 公司投资支出可能偏向开发，收购需满足一定收益率门槛，目标新开发非数据中心资产现金收益率为8.5% [36][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局强劲，有望实现或超过所有2025年目标，有信心满足或超越全年空置租赁目标 [4][23] - 未看到且预计不会看到Doge对优先支持任务的影响，租赁活动和管道强劲，优先任务相关租赁仍在进行 [9] - 尽管利率和信贷利差有波动，但公司债券交易利差较紧，流动性强，预计继续自筹资本投资的股权部分 [26][30] 其他重要信息 - 公司网站、业绩新闻稿、演示文稿和补充信息包提供GAAP和非GAAP财务指标的对账 [3] - 电话会议中的前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务更新 [3][4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 太空司令部迁至亨茨维尔的最新情况及亨茨维尔额外导弹防御计划的可能性 - 预计几周内或一个月内会有太空司令部搬迁决定，政府已明确黄金穹顶导弹防御计划是优先事项，该计划集中在亨茨维尔现有任务和承包商，但从生产角度还不明确具体影响 [33][34] 问题2: 2025年2.25亿美元新投资中收购和开发的比例、收购目标收益率及近期开发项目情况 - 预计用新开发项目达到投资门槛，也可能有收购机会，但目前未找到满足所有标准的项目 [36] - 收购收益率至少要达到开发收益率，新开发非数据中心资产目标现金收益率为8.5% [40] - 公司与多个地点的用户就新设施进行讨论，对启动优先项目的新建筑机会感到兴奋 [37] 问题3: 数据中心市场变化对公司租户计划和现有数据中心的影响 - 不会影响公司现有数据中心，客户长期需求未减少，但爱荷华州土地项目面临电力供应时间不确定问题，目前不在开发管道中 [41][42] 问题4: 空置租赁进展是否转化为更少的租赁优惠或更强的租金增长 - 租金增长受市场整体影响，公司市场较稳定，未看到明显租金增长，但租赁优惠减少，特别是免费租金优惠 [45][46] 问题5: 债券发行的定价情况 - 考虑到当前10年期国债和公司最长债券交易情况，债券定价可能为6%或略高 [47] 问题6: 哥伦比亚网关目前国防IT租户占比及是否有更多可转化空间 - 约70 - 75%为国防IT租户，公司在该领域的业务占主导地位 [51] 问题7: 投资支出偏向开发时，宏观层面建设成本影响及对收益率和租金的信心 - 目前关税影响数据少，公司积极管理开发项目成本，锁定长期项目价格，有信心维持收益率，过去能应对成本上升情况 [52][53] - 正在启动的开发项目定价已锁定，是保证最高价格合同 [54] 问题8: 高级谈判管道中美国政府和前10大国防承包商的占比及租赁类型变化 - 空置租赁高级谈判涉及多个国防领域，租户分布在北弗吉尼亚、米德堡和海军支持地点，政府和承包商占比相当 [58][59] 问题9: 2025 - 2026年到期政府租赁的进展及政府不签长期续租的原因 - 短期延期是因为政府处理续租工作流程问题，最终会签长期续租，第一季度未签署此类租赁，政府租赁活动通常在6月开始增加，8 - 9月完成，有信心100%续租13笔政府租赁 [61][62][63] 问题10: 全年同一物业现金NOI 2.75%的指引是基于第一季度4.3%还是7.1% - 2.75%的全年指引不受2024年和2025年房地产税退款影响，因为两年退款金额相近，可从7.1%或4.3%中剔除退款影响来理解 [67][68] 问题11: 如何对全年剩余季度进行建模，是均匀增长还是有减速 - 去年第二季度收到最大一笔退款，之后逐季减少 [69] 问题12: 公司股票表现不佳的原因及Doge对合同工作的影响 - 无证据表明Doge影响公司租户在楼内业务，可能影响租户其他业务，取消的国防部租赁多在非华盛顿地区且为小面积辅助功能租赁，不影响公司支持的优先任务 [70][71][72] 问题13: 提前退休提议是否会导致人员集中流失问题 - 提前退休提议执行时间紧，问题已解决，目标主要是大型政府部门而非国防部，无数据表明人员流失集中情况，公司未看到对业务处理能力的影响 [74][77] 问题14: 哥伦比亚网关非续租空间的回填时间及对其他空置物业租赁管道和资本计划的影响 - 保守估计回填时间为18个月 - 2年，但鉴于潜在客户活动，有信心快速达成租赁 [84] - 其他资产租赁管道表现出色，租户和经纪人更看重房东信誉，公司有信心租赁这些空间并获得更多租户 [89] - 资本回收取决于利率和投资者获得有吸引力债务进行投资的能力，目前预计需要1 - 2年 [90][91] 问题15: Doge将房地产货币化是否是公司收购机会 - 目前未看到机会，Doge想出售的房地产多在华盛顿特区市中心且为非国防租户，公司不关注该领域，国防部拥有的军事设施不会出售 [95] 问题16: 2017 - 2018年FBI在阿森纳扩张对公司租赁需求的影响及近期FBI扩张的潜在影响 - 2017 - 2018年FBI大部分搬迁到阿森纳新微园区，公司也有部分FBI租户，若FBI在红石的任务增加，可能会在一定程度上带动公司租赁，但目前还不确定 [100] 问题17: 近季度开发租赁管道增加50万平方英尺的地理区域或优先任务 - 主要增长来自米德堡、BWI和亨茨维尔，还有一个地区未提及 [101] 问题18: 爱荷华州数据中心开发电力供应时间是否有变化 - 电力供应时间未快速推进，预期时间延长，可能需要3 - 4年，这会影响公司未来购买土地开发数据中心时对电力供应的考量 [105][107]

财务数据和关键指标变化 - 2024年调整后每股FFO为2.57美元，较初始指引中点高0.06美元，同比增长6.2%，剔除0.03美元非经常性事件后仍增长5% [4] - 2024年同店物业现金NOI增长9.1%，剔除部分非经常性项目后，正常化同店物业现金NOI增长3.4% [28] - 2024年末同店物业入住率为94.1%，较上季度增加50个基点，同比增加30个基点，为十多年来最高水平 [28] - 2025年每股FFO指引中点为2.66美元，较2024年增长3.5%，剔除2024年非经常性事件后，指引意味着2025年每股正常化FFO增长4.7% [6] - 预计2025年同店物业现金NOI中点增长2.75%，正常化后较2024年增长3.3% [31] - 预计2025年同店物业入住率在93.5% - 94.5%之间，租户保留率在75% - 85%之间，续租现金租金价差中点持平，平均涨幅约2.5% [32] - 预计2025年利息及其他收入同比下降0.03美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年执行50万平方英尺空置租赁，超出初始目标25%，占年初空置空间的45%，其中超四分之一与网络活动相关 [5][19] - 2024年租户保留率为86%，为20多年来最高年度水平，第四季度租户保留率为93%，国防承包商租户保留率为95% [5][21] - 2024年执行260万平方英尺续租租赁 [21] - 2025年空置租赁目标为40万平方英尺，已执行超5万平方英尺，租赁管道有超17万平方英尺处于高级谈判阶段 [19][20] - 2025年预计有300万平方英尺租约到期，其中近45万平方英尺政府租约因行政积压从2024年短期延长至今年，预计约60万平方英尺租约也将短期延长至2026年 [22][23] 开发业务 - 活跃开发管道总计60万平方英尺，75%已预租，总投资2.53亿美元 [25] - 开发租赁管道约80万平方英尺，跟踪超250万平方英尺潜在开发机会 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计特朗普第二个总统任期将支持国防项目，优先考虑太空活动、导弹防御和海军能力扩张，这些领域与公司投资组合的不同区域相关，如太空活动和导弹防御或影响亨茨维尔，海军能力扩张或使华盛顿特区和马里兰州南部的投资组合受益 [6][41] - 公司在华盛顿特区海军造船厂附近和马里兰州南部的投资组合已出现需求增加情况，上季度有支持AUCUS潜艇开发项目的租赁 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司设定每股FFO指引中点为2.66美元，预计实现增长，同时关注融资成本上升 [6] - 公司计划在2025年投入2 - 2.5亿美元用于新投资，开发支出在2.5 - 3亿美元之间，预计将两个数据中心外壳项目投入使用，部分9700 Advanced Gateway项目也将投入使用 [35] - 公司将继续关注符合严格标准的收购机会，确保收购资产能融入投资组合且用于国防IT相关业务 [84] - 公司预计在亨茨维尔进行开发以应对潜在需求，如为太空司令部搬迁提供解决方案，以及在红石公园增加库存和生产 [61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为特朗普第二个总统任期将支持国防项目，有望为公司带来新机遇，租户在租赁谈判中表现出更清晰的信心 [6][13] - 尽管宏观经济环境存在挑战，如新冠疫情、高通胀、高利率和办公空间空置率上升，但公司自2019年以来仍实现了投资组合增长、每股FFO和AFFO增加、入住率提高和租户保留率领先等成就 [36] - 公司对2025年业绩持乐观态度，预计将实现每股FFO增长，租户保留率保持强劲，有信心继续产生强劲业绩并以有吸引力的利差为即将到期的债务进行再融资 [38] 其他重要信息 - 公司GSA租赁暴露极小，仅占年化租金收入的不到1%，且大部分空间具有特殊用途，不太可能成为削减目标 [11] - 公司在爱荷华州的数据中心土地正在申请电力，已获得初始回应，但时间尚不确定，正在与客户就全球条款清单和电力进行具体讨论 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司提到的三个国防优先事项将如何影响市场需求，是否会考虑增加库存开发或收购有租赁潜力的资产？ - 太空活动可能影响亨茨维尔，若太空司令部迁至该地，公司可能在周边开发以满足需求；导弹防御也可能影响亨茨维尔；海军能力扩张可能使华盛顿特区和马里兰州南部的投资组合受益 [41] 问题2：若对承包商客户的关注度增加，是否会对公司产生间接影响？ - 行业内服务公司认为自身是国防部提高效率的解决方案一部分，大型制造商专注于简化采购流程，行业整体认为这是超越低效采购方法的机会 [44] 问题3：能否提供爱荷华州数据中心土地的最新情况及电力申请状态？ - 公司正在处理电力申请，已收到电力公司的初步回应，有获得10亿瓦电力的途径，但时间尚不确定，正在与客户就全球条款清单和电力进行具体讨论 [45] 问题4：如何看待今年国防预算的预期，是否会出现延迟或停滞，对公司业务有何影响？ - 国防部支出存在不确定性，但过去八年两党对增加国防部资金有支持，预计最终会增加；公司与客户的直接对话显示需求未放缓，甚至可能增加 [51][53] 问题5：在租赁和续租率以及定价方面，对私营部门租户是否有更大的定价权？ - 公司会在合理情况下提高租金，但更注重减少优惠和保持租户保留率，不会因提价而冒险失去租户 [55] 问题6：爱荷华州数据中心土地今年是否会有大量支出？ - 今年该土地不太可能有大量支出 [60] 问题7：2025年的开发项目有哪些，若太空司令部搬迁受阻，是否会影响亨茨维尔的开发启动或指导数据？ - 计划在红石启动RG 8,500项目，为太空司令部搬迁做准备；若太空司令部搬迁受阻，在获得搬迁确认和租赁意向之前不会启动相关建筑开发，但不会影响整体数据，且开发资本预算中未包含太空司令部垂直开发的资金 [61][64] 问题8：区域办公室方面的流动性是否有变化，是否会出售相关资产？ - 目前投资销售活动较少，市场上多为困境资产，资本化率未达到理想范围，公司将继续监测，但目前出售时机尚早 [65][66] 问题9：政府劳动力和房产政策变化是否会影响公司租户和投资组合，60万平方英尺政府租约到期后是否会续租，第一季度非续约和收缩的其他75%情况如何？ - 公司审查后认为租户不受影响；60万平方英尺政府租约预计会续租，这是常见的行政流程；第一季度非续约和收缩的最大部分是医疗系统CareFirst，公司已提前进行营销，且认为非国防租户非续约是集中租户的机会 [69][73][74] 问题10：投资组合的自然摩擦空置率是多少，同店增长数据是否有噪音，收购机会的管道情况如何？ - 公司认为自然入住率在95% - 96%之间；2025年预计无一次性项目，同店增长数据无噪音；公司正在关注一些类似富兰克林中心的困境资产收购机会，但收购需符合严格标准 [78][80][84] 问题11：2026年及以后的开发支出是否会立即增加？ - 公司认为开发支出将在提供的范围内波动，特朗普政府可能带来更多机会，但目前范围较为合理 [89]