财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股经可比性调整后为0.68美元，高于指引中点0.2美元，同比增长6.3% [4][24] - 本季度同店物业现金NOI同比增长2.2%，上半年增长4.6% [5] - 提高2025年FFO每股中点0.1美元至2.67美元并缩小范围，建立第三季度FFO每股指导范围为0.66 - 0.68美元 [28] - 同店物业现金NOI全年指导中点提高50个基点至3.25% [25] - 缩小年末同店物业入住率指导范围25个基点，维持中点在94% [26] - 预计2025年为连续第七年FFO每股增长，修订后指导意味着年度增长3.9% [30] - 预计2023 - 2026年FFO每股复合年增长率为4% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年签订35.3万平方英尺空置租赁，完成全年初始目标88%，占年初未租赁空间30% [5] - 本季度租户保留率90%，年初至今82%，提高全年租户保留率中点至82.5% [5][15] - 总投资组合出租率95.6%，为近20年最高水平 [5] - 第二季度执行47.7万平方英尺续租，过去四个季度续租130万平方英尺大租约，保留率96% [15][17] - 未来六个季度有260万平方英尺大租约到期，预计保留率95% [17] 其他业务 - 其他细分市场本季度租赁9.4万平方英尺空置空间，上半年10.5万平方英尺 [14] - 过去一年该细分市场入住率提高超300个基点至76%，出租率提高近450个基点至81% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚州国防IT物业出租率94%，入住率93%，为超十年最高水平 [12] - 自2024年3月国防预算拨款以来，国防IT投资组合执行近75万平方英尺空置和投资租赁，超50万平方英尺为空置租赁 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行战略和年度计划水平高，专注推动入住率并为资产出售做准备 [12][15] - 维持全年新投资资本承诺指导在2 - 2.5亿美元，有130万平方英尺开发租赁管道和110万平方英尺潜在开发机会 [21][22] - 国防预算增加为公司带来机会，可在中短期内为新业务和扩展业务创建设施解决方案 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期国防预算拨款为业务未来增长提供有力背景，总统2026年国防预算请求与拨款资金代表近年来最大同比增长 [4][31] - 需求通常滞后拨款12 - 18个月，为未来业务带来强劲顺风 [31] - 预计2026年租赁活动将恢复，公司有望抓住更多租赁需求并利用外部增长机会 [13][23] 其他重要信息 - 《One Big Beautiful Bill Act》在四年内额外拨款150亿美元用于国防开支，大部分113亿美元分配到2026年 [7] - 总统2026年预算请求加上法案拨款使国防预算近950亿美元，同比增长13% [7] - 2026年预算请求为情报分配116亿美元，同比增加14亿美元或14%；为网络安全分配超16亿美元，增加2亿美元或14% [7][8] - 特朗普政府新优先事项是开发“Golden Dome”下一代导弹防御系统，预计2029年投入使用，2026年拨款25亿美元 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 正在谈判的多个定制建造项目涉及哪些子市场、预期回报及谈判进展如何 - 谈判在三个不同子市场进行，包括阿拉巴马州、BWI走廊多个地点等，预期回报目标为初始开发成本8.5%的现金收益率，预计下半年有好消息 [35][36] 问题: 新立法通过后对租户的直接影响 - 选举后乐观情绪和活动增加，目前未看到立法通过后的明显变化，但前景积极 [37][38] 问题: 《One Big Beautiful Bill》如何转化为公司机会及过去法案增加带来的机会情况 - 法案为“Golden Dome”计划提供资金，预计亨茨维尔会有任务扩展，情报预算增加也会惠及公司投资组合；2024年法案通过后公司产生约75万平方英尺新租赁，超50万平方英尺为空置租赁 [42][43] 问题: 计划发行的4亿美元债券目前可能的发行情况 - 目前10年期债券利差约为国债收益率上加40个基点，5年期约为115 - 120个基点，仍在考虑债券发行期限和替代方案 [45][46] 问题: 正在评估的定制建造机会是否与“Golden Dome”或太空司令部迁至亨茨维尔有关 - 目前谈判项目均不涉及这两个项目，太空司令部的宣布预计即将到来，公司已为其提供解决方案 [49][50] 问题: 预计2026年是否会有更大的支出和潜在项目启动 - 对2026年的预期很高 [52] 问题: MP3项目推迟一个季度的原因 - 是因为在一个审批繁琐的县获取许可证，预计本周能拿到最终许可证 [53] 问题: 当前租赁环境及不同市场或租户行业的需求情况 - 租赁环境仍然强劲乐观，承包商在预算通过后有更多明确信息，各子市场都很乐观，如MVP 400有大量需求 [57][58] 问题: 得梅因土地地块项目的电力采购及建设时间更新 - 仍在与当地电力公司合作，考虑替代方案，预计约四年后才能获得新的可用电力容量，可能几年后才开始建设基础设施 [59][60] 问题: 得梅因土地地块是否可能出售 - 从整体来看，购买土地花费3200万美元，不太可能为了短期机会出售，该地块是未来开发机会的投资 [61] 问题: 随着空置租赁改善和保留率提高，空间可用性何时会成为租户挑战及如何解决 - 随着投资组合入住率增加，公司会在红石地区开发新建筑，持续的需求将转化为新的开发项目 [66][67] 问题: 高保留率是租户前景改善还是市场空间不足导致 - 公司位置优越，租户对所占用空间有共同投资，且公司减少了非国防业务，同时其他房东难以资助相关交易，使得租户倾向于与公司合作 [68][70] 问题: 太空司令部宣布后的开发租赁时间和规模 - 公司运营投资组合中有立即可用的空间，曾提供过15 - 45万平方英尺的开发解决方案，可根据需要增加容量，但太空司令部的需求和决策未知 [74][75] 问题: 本季度费用节省的来源及是否会持续 - 约一半费用节省来自各种公用事业，另一半是维修和维护项目的时间安排，相关成本将转移到第三季度 [77] 问题: 除100 Light外的传统办公投资组合是否有出售意向 - 公司急于出售资产，但等待利率环境改善，当前融资环境下出售难以实现股东价值最大化 [80]