财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1080万美元，即每股0.07美元，而去年同期为每股0.13美元 [24] - 调整后EBITDAre同比略有增长，达到1.158亿美元 [24] - 2025年第一季度，201家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长2.6%，总运营利润率下降330个基点，至21.4% [24] - 可比酒店的GOP线以下成本较去年减少170万美元，即3.4%，主要原因是较低的财产保险费 [25] - 酒店投资组合产生的调整后酒店EBITDA为2300万美元，较去年下降20.5%，但仍在指导范围内 [25] - 第一季度，公司从与凯悦和丽笙的协议中获得了290万美元的担保金，以弥补酒店现金流的不足 [26] - 截至季度末，公司债务为58亿美元，加权平均利率为6.4%，下一次债务到期是2026年2月到期的3.5亿美元高级无担保票据 [28] - 截至季度末，公司手头现金为800万美元，6.5亿美元循环信贷安排下的未偿还金额为500万美元 [28] - 第一季度，公司在物业资本改善方面投资4600万美元，全年预计资本支出约为2.5亿美元，其中1.2 - 1.4亿美元用于维护资本，其余用于翻新和再开发计划 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 酒店组合的可比RevPAR同比增长2.6%，跑赢行业40个基点，排除八家正在装修的酒店，可比RevPAR增长3.7%，散客和团体收入表现优于合同收入 [9] - 全服务酒店RevPAR增长1.9%，排除一家正在装修的酒店，全服务组合RevPAR同比增长3.2% [10] - 精选服务组合表现出色，RevPAR同比增长10.6%，主要由凯悦嘉轩和索尼斯塔精选组合的入住率增长推动 [11] - 长住酒店组合的RevPAR基本持平，ADR的小幅增长被入住率的下降所抵消 [11] - 第一季度，119家待售酒店的RevPAR为65美元，调整后酒店EBITDA为690万美元，同比下降30% [26] - 83家预计保留的酒店在本季度的RevPAR为99美元，调整后酒店EBITDA为1770万美元，同比减少450万美元，即20% [27] 净租赁业务 - 截至3月31日，公司拥有739处服务导向型零售净租赁物业，年最低租金为3.81亿美元，净租赁资产出租率近98%，加权平均租赁期限为8年 [18] - 租户基础包括175个租户，经营136个品牌，涵盖21个不同行业，2025年仅有2.1%的最低租金到期，2026 - 2029年每年约3%到期 [18] - 截至季度末，净租赁投资组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.07倍，与上一季度基本持平，排除TA旅游中心物业后，最低租金覆盖率仍高达3.6倍，较上一季度下降0.1倍 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长呈放缓趋势，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%，4月初步数据显示同比下降1% [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2025年出售125家酒店，预计收益约11亿美元，用于偿还债务、进行某些三重净租赁收购以及对酒店进行资本支出，以优化投资组合，增强资产负债表 [9][14] - 公司将逐步扩大零售收购活动，自季度末以来，已收购或达成协议收购九处净租赁零售物业，总价3300万美元，预计完成酒店处置计划和零售收购后，投资组合将从目前的56%酒店资产和44%净租赁物业转变为54%三重净租赁和46%酒店资产 [16][20] - 公司持续关注宏观经济活动、贸易关税政策和消费者情绪的变化，灵活调整运营计划和资本投资，以应对外部压力 [7][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境带来了不确定性，但投资组合优化举措、净租赁资产的稳定现金流和资本管理举措将成为长期价值创造的重要驱动力 [16] - 净租赁投资组合在疫情期间表现出韧性，预计在近期持续波动的情况下仍将保持稳定，租户的核心业务、TA租赁的强大信贷支持以及投资组合的健康覆盖率，使其无论宏观经济条件如何都能保持弹性 [20] - 尽管酒店业务资本密集，但公司仍看好其投资回报率和增长机会，同时认为净租赁业务有机会改善投资组合基本面，为公司带来更多融资和估值方面的优势 [48][49] 其他重要信息 - 公司2025年第一季度完成了17家凯悦嘉轩酒店的装修，RevPAR同比提高35%，达到77美元，调整后酒店EBITDA同比增加290万美元 [25] - 凯悦和丽笙的协议包含有限的业绩门槛担保，第一季度公司从这些协议中获得了290万美元的担保金，以弥补酒店现金流的不足 [26] - 公司预计第二季度RevPAR为99 - 102美元，调整后酒店EBITDA为6900 - 7400万美元，但该指导不包括任何潜在资产处置的影响 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请分析第一季度RevPAR趋势，以及4月的情况 - 第一季度RevPAR整体符合预期，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%，呈现放缓趋势，4月初步数据显示同比下降1%，预计随着季度推进将有所回升 [32][33] 问题2：酒店的国际和政府业务占比如何，4月和3月的情况是由日历变化还是需求结构放缓导致的 - 公司约30%的全服务保留酒店位于前十大市场，受国际旅行影响可控，政府业务合同取消约250万美元，主要是效率提升所致，4月和3月的情况可能是多种因素共同作用的结果，公司预计随着季度推进情况会有所改善 [34][35] 问题3：酒店处置计划按预期价格完成的信心如何，进展与最初预期相比有何变化 - 公司对酒店处置计划有信心，已进行了大量前期尽职调查工作，目前进展顺利，但由于出售的是大型投资组合，交易将分阶段进行，预计将在多个季度内完成 [37][38][39] 问题4：2026年的两笔债务到期，是否仍计划用资产出售所得偿还 - 是的，计划未变 [40] 问题5：从长远来看，公司是否会减少酒店业务，增加净租赁物业，最终成为纯净租赁房地产投资信托基金 - 公司计划未来仍保留酒店业务，但预计净租赁投资与酒店投资的差距将随着时间扩大，同时酒店保留业务仍有提升EBITDA的机会 [42][43] 问题6：公司为何重新重视净租赁投资组合 - 酒店业务资本密集，但仍有投资回报率和增长机会，而净租赁业务有机会改善投资组合基本面，为公司带来更多融资和估值方面的优势 [48][49] 问题7：如何看待公司在索尼斯塔的股权价值和双方关系 - 索尼斯塔正在向特许经营平台转型，预计随着其业务扩张，公司持有的34%股权价值将增加，公司在资产负债表中记录了约1亿美元的投资 [50][51] 问题8：如何对离开系统的酒店进行建模 - 公司认为Q2和Q3开始会看到这些酒店的分配情况，公司建模为在Q3末退出 [52][54] 问题9：团体、国际、商务散客和休闲散客的入住率分别是多少，团体的平均规模如何 - 团体业务对整体有近6.5%（约900万美元）的积极影响，是更好的衡量指标，大部分酒店的团体业务规模为中小型，公司将跟进提供政府和国际业务占比的具体数据 [56][57][58] 问题10：酒店处置计划从原计划Q2末完成大部分，推迟到Q2 - Q3之间，原因是什么 - 主要是因为处理大型投资组合的尽职调查流程较为复杂，并非受市场风险影响，分阶段交易也会延长整体执行时间 [62][63] 问题11：公司今年的资本支出计划风险如何，在关税持续的情况下，是否有能力推迟部分项目到明年 - 今年大部分项目已锁定价格并在进行中，2026年的项目将重新评估成本和影响，公司会采取多种措施应对关税问题，如寻找替代供应商、重新评估项目范围等 [65][66] 问题12：在当前环境下，公司进行净租赁收购的信心来源是什么 - 公司认为净租赁收购可以改善投资组合构成，带来更多融资和估值机会，同时市场上存在一定的价格套利空间，收购价格具有吸引力 [67] 问题13：本季度确认了16家酒店的减值，是否意味着只有这16家酒店在处置过程中出现减值，未来整个投资组合的减值情况如何 - 本季度对114家索尼斯塔酒店进行了减值评估，其中15家酒店的销售价格低于账面价值，确认了减值，其余99家酒店的销售价格高于账面价值，预计整体出售将实现收益，未来减值情况不能简单以此类推 [70][71] 问题14：在尽职调查过程中，减值是否会增加 - 公司预计整个投资组合出售将实现收益，目前账面价值约8亿美元，预计出售价格超过10亿美元 [72] 问题15：净租赁收购的实际物业类型有哪些 - 本季度收购了一处洗车场和一处休闲餐饮概念物业，另外还有杂货店、休闲餐饮、快餐和健身概念等物业正在洽谈中 [76][78] 问题16：为什么选择可变资金票据，是否会增加规模用于净租赁收购 - 公司利用净租赁投资组合的股权价值，以具有成本效益的方式获得了4500万美元的可变资金票据融资，目前不计划增加该工具的规模，但如果增加投资组合中的物业，可以考虑后续调整，该融资是公司整体融资和收购战略的一部分 [79][80] 问题17：现有投资组合中是否还有空间增加资产以获取更多股权融资 - 公司可以根据需要扩大主信托规模，只要保持投资组合与债务的比例在合理范围内，就可以利用额外的股权进行融资，目前已提取了部分股权，还有其他未融资的净租赁物业可在未来利用 [82][84] 问题18：计划收购的114家酒店是否仍将保留索尼斯塔品牌 - 是的，计划这些酒店将继续使用索尼斯塔特许经营协议 [85]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1080万美元，合每股0.07美元，上年同期为每股0.13美元 [21] - 调整后EBITDAre同比略有增长，达到1.158亿美元 [21] - 财务结果受利息费用增加1010万美元影响较大 [21] - 2025年第一季度末，公司债务总额为58亿美元，加权平均利率为6.4%，下一次债务到期是2026年2月到期的3.5亿美元高级无担保票据 [26] - 截至季度末，公司持有现金8000万美元，6.5亿美元循环信贷安排中有5000万美元未偿还 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 可比酒店每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.6%，跑赢行业40个基点，剔除8家装修酒店后，可比RevPAR增长3.7%，散客和团体收入表现优于合同收入 [7][8] - 毛运营利润（GOP）和调整后酒店EBITDA同比下降，主要因酒店装修、劳动力成本增加和公用事业成本上升 [9] - 全服务酒店RevPAR增长1.9%，剔除1家装修酒店后，RevPAR同比增长3.2% [9] - 精选服务酒店组合表现出色，RevPAR同比增长10.6%，主要由凯悦嘉轩和索尼斯塔精选酒店组合的入住率增长推动 [10] - 长住酒店组合RevPAR基本持平，ADR的小幅增长被入住率下降抵消 [10] - 2025年计划出售119家酒店，第一季度这些酒店RevPAR为65美元，调整后酒店EBITDA为690万美元，同比下降30% [24] - 预计保留的83家酒店第一季度RevPAR为99美元，调整后酒店EBITDA为1770万美元，同比下降450万美元或20% [25] 净租赁业务 - 截至3月31日，公司拥有739处服务型零售净租赁物业，年最低租金3.81亿美元，净租赁资产出租率近98%，加权平均租赁期限为8年 [16] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在过去12个月为2.07倍，与上一季度基本持平，剔除TA旅游中心物业后，最低租金覆盖率仍高达3.6倍，较上一季度下降0.1倍 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长受入住率和平均每日房价（ADR）提升、去年装修酒店的带动以及全市活动的推动，但随着季度推进，RevPAR有所疲软，部分原因是政府和入境国际旅行减少、航空公司减少航班承诺和机组业务 [6][9] - 4月初步数据显示RevPAR同比下降1%，预计随着季度推进将有所回升 [31] - 集团收入增长约6.5%，接近900万美元 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司推进战略计划，通过出售资产去杠杆化并重新投资于增长机会，计划在2025年出售125家酒店，预计收益11亿美元，用于偿还债务、进行三重净租赁收购和酒店资本支出 [7][13] - 公司计划逐步扩大零售收购活动，自季度末以来，已收购或达成协议收购9处净租赁零售物业，总价3300万美元，预计完成酒店处置计划和零售收购后，公司投资构成将从目前的56%酒店资产和44%净租赁物业转变为54%三重净租赁和46%酒店资产 [14] 行业竞争 - 酒店行业面临宏观经济环境不确定性，如贸易关税政策和消费者情绪变化，公司酒店业务受到政府和入境国际旅行减少、航空公司业务暂停等因素影响，但集团收入增长和部分酒店装修后的积极表现为业务带来亮点 [6][33] - 净租赁业务受益于稳定的现金流和租户多元化，在经济挑战时期表现良好，公司通过收购具有吸引力租赁经济和增值收益率的物业，进一步扩大净租赁投资组合 [16][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境带来不确定性，但酒店组合优化举措、净租赁资产的持久现金流和资本管理举措将是长期价值创造的重要驱动力 [14] - 预计第二季度RevPAR为99 - 102美元，调整后酒店EBITDA为6900 - 7400万美元，但旅游和酒店行业的逆风将影响政府和休闲等关键细分市场，同时酒店装修也将影响收入 [25] 其他重要信息 - 公司在第一季度利用净租赁投资组合的股权价值，完成了4500万美元的可变资金票据融资安排，展示了利用净租赁投资组合获得有吸引力融资选择的能力 [19] - 公司预计在2025年第一季度和下半年分别完成部分酒店的装修，预计装修带来的收入损失在第二季度和第三季度将减少，随着9家酒店在年初完成装修，预计将实现同比业绩增长 [11] - 公司在第一季度确认了16家酒店的减值损失，其中15家酒店的销售价格低于账面价值，其余99家酒店的销售价格超过账面价值，预计出售114家酒店将实现房地产销售收益 [68][69] 问答环节所有提问和回答 问题1：第一季度RevPAR趋势的月度进展、与初始预期的对比以及4月情况 - 公司表示第一季度RevPAR总体符合预期，1月开始较高，超过2.5%，3月降至约0.5%，4月初步数据显示同比下降1%，预计随着季度推进将有所回升 [30][31] 问题2：酒店的国际和政府业务占比、实时需求情况以及4月和3月表现受日历变化和需求结构放缓的影响程度 - 公司称在保留的全服务酒店组合中，约30%的资产位于前10大市场，受国际旅行影响可控，政府合同业务取消约250万美元，集团收入增长约6.5%，接近900万美元，预计装修酒店将在后续季度产生积极EBITDA [32][33] 问题3：酒店处置计划完成价格的信心以及进展与初始预期的对比 - 公司表示酒店处置过程具有竞争力，有大量报价，目前处于尽职调查阶段，交易按计划进行，由于出售大型酒店组合，交易将分阶段进行，时间跨度将超过一个季度 [35][37] 问题4：未来是否会继续减少酒店资产并增加净租赁物业，是否会成为纯净租赁REIT - 公司计划继续持有酒店资产，预计净租赁投资与酒店投资的差距将随着时间扩大，但酒店资产仍有提升EBITDA的机会，公司将持续评估投资组合的优化机会 [41][42] 问题5：转向更重视净租赁投资组合的原因 - 公司认为酒店业务资本密集，但仍有投资回报和增长机会，净租赁业务方面，公司此前未能充分执行增长战略，现在有机会通过改善投资组合基本面，为公司带来融资、估值等方面的优势 [47][48] 问题6：公司在Sonesta的股权价值及关系 - 公司持有Sonesta 34%的股权，随着Sonesta向特许经营平台转型并扩大业务，预计股权价值将增加，公司在资产负债表中记录了约1亿美元的投资 [49][50] 问题7：如何建模酒店退出系统的时间 - 公司建议假设第二季度和第三季度开始酒店退出系统，公司自身建模为在第三季度末完成退出 [51][52] 问题8：集团、国际、商务散客和休闲散客的占比以及集团平均规模 - 公司表示难以提供具体占比，集团收入增长约6.5%，接近900万美元是较好的参考指标，多数酒店为中小型团体业务，部分城市酒店有较大团体业务 [53][54] 问题9：酒店处置时间从原预期的第二季度末推迟到第二季度和第三季度之间的原因 - 公司解释是由于处理大型酒店组合的尽职调查过程所致，并非受市场风险影响，交易分阶段进行延长了执行时间 [60][61] 问题10：公司年度资本支出计划的风险程度以及是否有能力推迟部分项目 - 公司表示大部分项目已锁定价格并正在进行中，对于2026年的项目，将重新评估成本和影响，采取措施减轻成本上升风险，如寻找替代供应商、重新评估项目范围等 [62][63] 问题11：在当前环境下进行净租赁收购的信心来源 - 公司认为收购净租赁物业有助于改善投资组合构成，为公司带来融资和其他机会，同时市场存在一定的价格套利空间，能够以有吸引力的价格进行收购 [65][66] 问题12：季度内确认16家酒店减值损失的情况以及对未来建模的适用性 - 公司解释114家Sonesta酒店均进行了减值评估，其中15家酒店的销售价格低于账面价值，其余99家酒店的销售价格超过账面价值，预计出售这些酒店将实现房地产销售收益 [68][69] 问题13：净租赁收购的实际物业类型 - 公司在季度内收购了一家洗车店和一家休闲餐厅，此外，还有杂货店、快餐、休闲餐饮和健身概念等项目在洽谈中，其中快餐和休闲餐饮项目数量较多 [76][78] 问题14：可变资金票据融资的用途及是否会增加 - 公司表示此次融资是利用净租赁投资组合的股权价值，目前不计划增加该融资工具，但如果向主信托中添加更多物业，未来有可能增加 [79][80] 问题15：现有投资组合是否有空间增加资产以提取更多股权 - 公司表示可以扩大主信托规模，只要保持投资组合与债务的比例符合相关指标要求，就可以利用额外股权进行融资，目前还有部分未融资或未抵押的净租赁物业可在未来利用 [81] 问题16：计划收购的114家酒店是否仍将保留Sonesta品牌 - 公司计划这些酒店将采用Sonesta特许经营协议 [84]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心运营资金（Core FFO）每股为1.04美元，同比增长3.1% [30] - 第一季度调整后运营资金（AFFO）每股为1.06美元，同比增长3% [30] - 全年AFFO每股指引区间上调至4.27美元至4.30美元，中点同比增长超过3.5% [13][32] - 季度投资额超过3.75亿美元，为自2023年第三季度以来最大季度投资额 [6] - 全年投资指引区间从11亿至13亿美元上调至13亿至15亿美元，中点较去年投资额增长47% [12] - 第一季度宣布的月度现金股息为每股25.3美分，年化股息约为3.04美元，同比增长2.4% [34] - 季度末流动性约为19亿美元，对冲资本超过12亿美元 [9][27] - 备考净负债与经常性EBITDA比率为3.4倍 [9][28] - 总负债与企业价值比率低于26%，固定费用覆盖率为4.3倍 [29] - 第一季度通过ATM计划筹集约1.81亿美元远期股权，并结算270万股远期股权获得净收益约1.83亿美元 [25] - 预计2025年派息后自由现金流将接近1.2亿美元，较去年增长约15% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度在三项外部增长平台投资超过3.75亿美元，涉及69处物业 [16] - 收购活动投资3.59亿美元，涉及46项资产，加权平均资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为13.4年 [17] - 收购的基础租金中近69%来自投资级零售商 [18] - 第一季度启动了四个新的开发或开发商资助项目，预计总成本约为2400万美元 [18] - 季度内继续建设14个项目，预计总成本约为8000万美元 [19] - 季度内完成六个项目，总投资约为2700万美元 [19] - 资产管理部门在第一季度就超过58.4万平方英尺的总可租赁面积执行了新租约、续约或期权 [21] - 投资组合包括2,422处物业，覆盖全美50个州，其中231处为地租，占年化基础租金近11% [23] - 投资级风险敞口为68.3%，入住率稳固在99.2% [23] - 药房和一元店风险敞口分别环比下降20和30个基点 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动聚焦于行业领先的必需品零售商，涉及杂货、折扣店、汽车零部件、便利店以及轮胎和汽车服务等行业 [17] - 开发项目合作伙伴包括TJX Companies、Burlington、7-Eleven、Boot Barn、Starbucks、Gerber Collision和Sunbelt Rentals等领先零售伙伴 [20] - 杂货店风险敞口增加约90个基点，主要源于季度内的个别机会 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于美国最大和最佳的销售必需品和服务的零售商，这些零售商能在经济困难时期受益于消费降级效应，并拥有规模和资产负债表实力来应对成本压力 [11] - 投资组合被设计为具有经济衰退抵抗力、疫情抵抗力和关税抵抗力 [10][11][58] - 公司利用其市场定位和与零售伙伴的深厚关系，在所有三个平台上寻找机会 [15] - 公司避免与私募股权赞助商合作，倾向于与具有长期业务运营视角的零售商合作 [84] - 行业竞争仍然非常有限，1031交易所买家数量减半，借贷市场流动性不足 [79][80] - 公司认为其投资利差处于历史高位，资本成本优势明显 [152] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然波动且不可预测，但公司仍是稳定的堡垒并为增长做好准备 [7] - 关税局势不断演变并主导新闻流，但公司相信大型零售商将继续变得更大 [11] - 公司对所有零售商的关税输入并不过度担忧，投资组合有望从消费降级效应中受益 [54][55] - 尚未看到零售合作伙伴因当前环境而暂停新店开设计划 [63][64] - 资本化率前景不确定，受10年期国债波动和恐惧贪婪情绪影响，但近期波动并未实质性推动资本化率变化 [70][71][72][73] - 交易市场未出现交易取消，竞争仍然有限，公司视当前为利用市场错位的机遇 [79][80][81] 其他重要信息 - 公司在本年度迄今增加了十几名团队成员，并启动了多项系统改进和流程优化以加速投资活动 [8] - 公司已部署人工智能模块，显著降低法律成本，并自2022年起在租赁摘要等领域使用人工智能 [103][104][105] - 季度内建立了首个6.25亿美元的商业票据计划，预计融资成本比循环信贷设施低40多个基点 [26][148] - 公司签订了1.25亿美元的远期起始互换，总远期起始互换达3.25亿美元，有效将 contemplated 10年期无担保债务发行的基准利率固定在大约3.9% [27] - 在德克萨斯州雪松公园的前Big Lots门店成功转租给Aldi，净有效租金提升近50%，另一处门店在破产程序中被Variety Wholesalers收购，租金已开始 [24][89][90] - 全年AFFO每股指引包含了约2美分的库藏股法稀释影响，以及50个基点的信贷损失假设 [32][33][116][118] - 第一季度信贷损失约为30个基点，2024年全年约为35个基点 [116] 问答环节所有提问和回答 问题: 投资指引大幅上调但AFFO指引仅微调的原因 [39] - 回答指出没有其他负面影响因素，主要是由于包含了约2美分的预期库藏股法稀释 [40][41] - 补充说明额外的2亿美元投资支出应能带来约100万美元的增量收益或约1美分的增长，但库藏股法稀释预计接近2美分，因此指引高端未调整 [43][44] 问题: 何时能实现更高的AFFO每股增长 [45] - 回答指出短期内受宏观经济条件影响，公司已通过预先资本化和利率互换对冲来应对波动，预计算法将在资产负债表保护和库藏股法稀释之外发挥作用 [46] 问题: 杂货店风险敞口增加是策略改变还是个别机会 [50] - 回答确认主要是季度内的个别机会，并预计主导杂货商将继续获得份额 [51][52] 问题: 对特定租户关税影响的担忧 [53] - 回答表示目前投资组合中无人令人过度担忧，并列举了杂货、汽车零部件、轮胎和汽车服务、折扣零售等行业认为将是关税环境下的赢家 [54][55][57][58] 问题: 开发合作伙伴当前开设新店的意愿 [62] - 回答表示尚未看到暂停，并举例Sam's Club和Kroger近期仍有新店公告，折扣导向的必需品租户目前并不过于害怕关税 [63][64][65] 问题: 投资组合中除关税外需关注的租户 [67] - 回答指出除三家电影院外，无新增关注对象，药房和一元店风险敞口自2023年已达峰值并开始减少 [68] 问题: 对年底资本化率的展望 [69] - 回答表示难以预测，受10年期国债波动和恐惧贪婪情绪影响，但近期波动因市场习惯而未实质性推动资本化率变化 [70][71][72][73] 问题: 四月关税公告后交易市场的观察 [78] - 回答表示无交易取消，竞争仍然有限，公司视其为利用市场错位的机遇，类似全球金融危机和疫情期间的做法 [79][80][81][82] 问题: 对私募股权赞助商合作的经验和看法 [83] - 回答强调公司寻求与具有长期视角的零售商合作，私募股权不符合这种期限要求，并避免涉及特殊股息、资产负债表杠杆化等操作的结构 [84] 问题: Big Lots导致的临时入住率下降何时解决 [88] - 回答预计远早于年底，很可能在第二季度末前解决，并已成功处理多处物业，净有效租金提升显著 [89][90] 问题: 租金大幅提升是否涉及资本支出 [91] - 回答澄清是净有效租金基础，涉及成本很低，如破产收购仅花费几十万美元，转租给Aldi也是净有效租金提升 [92][93] 问题: 如何提前识别药房和一元店风险趋势 [94] - 回答详细说明了对药房（如Walgreens、Rite Aid）和一元店（过度建设、定价挑战）的不同看法和主动减少敞口的行动 [95][96][97][98][99] 问题: 新增团队成员的部门分布和AI的影响 [101] - 回答指出新成员遍布整个组织，AI已部署并显著降低法律成本，自2022年起已在租赁摘要等领域使用，未来将继续部署以降低交易费用 [102][103][104][105][106] 问题: 关税对未来投资策略的影响 [110] - 回答认为关税不会影响公司策略，将继续投资于大型必需品零售商，这些行业被认为是关税环境的长期赢家 [111][112] 问题: 坏账和非可报销费用指引的保守程度 [114] - 回答认为现在改变指引为时过早，当前指引已包含Big Lots等已知问题的准备金 [115][116][117] 问题: 开发和DFP平台的建设成本上涨和收益率要求 [123] - 回答指出初步研究显示关税可能导致硬成本上涨2%至5%，但认为对项目成本无重大影响 [124][125] 问题: 资产处置计划的思考 [127] - 回答表示本季度未改变年度处置指引，除非有变化，否则预计处置不是今年资本的主要来源，但会关注机会性处置 [128][129][130] 问题: 第二季度收购管道中是否观察到资本化率变动或报价差距变化 [134] - 回答表示第二季度管道已基本建成，受对冲头寸保护，未因市场波动而改变收益率目标，第三季度管道即将开始建设，前景不确定 [135][136][137] 问题: 交易对手定价预期是否有变化 [139] - 回答表示未观察到重大变化，卖方池仍然非常分散，包括机构资本回收和家族办公室等 [140][141][142][143] 问题: 商业票据计划的利差和是否已纳入指引 [147] - 回答指出当前商业票据发行成本比循环信贷设施低40多个基点，指引已包含全年使用商业票据的影响 [148][149] 问题: 当前投资利差是否处于历史高位 [150] - 回答同意除疫情期间极低利率外，当前投资利差处于高位，公司资本成本优势明显 [152] 问题: 投资信心增长是源于现有关系扩张还是新合作伙伴 [156] - 回答表示来自所有方面，包括现有关系、新合作伙伴、团队覆盖广度以及作为高质量零售净租赁资产首选买家的市场地位 [157][158] 问题: 地租剩余租赁期限的含义及有机增长机会 [159] - 回答确认地租加权平均租赁期限约9.5年与其他投资组合一样，不包括期权 [160] 问题: 开发管道未来潜在规模 [164] - 回答指出中期目标为每年投入2.5亿美元，正按计划推进，管道和影子管道很大，开发团队表现卓越 [165][166][167][168] 问题: 商业票据计划是否增强未来投资能力 [169] - 回答澄清商业票据计划仅以更低成本替代循环信贷设施用于短期借款需求，不影响资本成本计算或交易评估 [170] 问题: 当前环境下为何不增加股权发行 [174] - 回答指出第一季度结算和发行的远期股权基本中和，资产负债表在部署3.7亿美元后保持中性，目前拥有充足流动性和对冲资本 [176][177] 问题: 坏账准备的具体构建方式 [179] - 回答确认50个基点信贷损失指引是基于逐个项目、逐個租户的已知问题构建，第一季度30个基点的损失预计将持续全年，并包含一定缓冲 [181]