财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店净营业收入结果符合初始指引，但实现过程比预期曲折 [5] - 2025年第四季度整体投资组合入住率高达96.4% [16] - 2025年第四季度混合租金增长率为0.5%，达到指引范围中点，其中续约租金实现4.5%的强劲增长，但除旧金山外所有市场的新签租金均为负增长 [16] - 2025年第四季度其他收入增长略低于预期，主要原因是坏账净额改善不足以及批量互联网推广计划和其他费用收入略少 [16] - 2025年全年标准化运营资金为每股3.99美元 [30] - 2026年全年同店收入增长指引范围较宽，中点假设需求与2025年下半年相似 [7] - 2026年全年同店费用增长指引范围为3%-4%，中点比2025年低20个基点 [28] - 2026年全年标准化运营资金指引中点为每股4.08美元，较2025年增长2.25% [30] - 2025年公司通过季度股息和股票回购向股东返还了超过13亿美元现金 [12] - 2025年第四季度及之后，公司回购了约2.06亿美元股票，2025年全年股票回购总额达3亿美元 [11] - 2025年公司获得5亿美元净销售收益，其中大部分交易发生在年底 [32] - 2025年底净债务与标准化EBITDAre之比为4.3倍 [35] - 2026年利息支出预计将对标准化运营资金每股造成0.05美元的负面影响 [33] - 2026年公司管理费用预计将对标准化运营资金每股造成0.01美元的负面影响 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务线主要为多户住宅租赁，核心关注同店收入、入住率、租金增长（混合租金、续约租金、新签租金）及其他收入 [16][18][20] - 2025年第四季度续约租金实现4.5%的强劲增长，预计未来几个月续约租金涨幅将维持在4.5%左右 [16][18] - 2026年全年混合租金增长率预计在1.5%至3%之间，中点包括续约租金率的轻微改善和新签租金方面更多的定价权 [20] - 2026年其他收入预计将实现稳健增长，由坏账减少10个基点和批量互联网计划收入持续增长驱动，两者合计将为2026年同店收入增长贡献约40个基点 [21] - 批量Wi-Fi计划在2025年覆盖了113处物业，2026年将新增64处，预计将增加680万美元（70个基点）的总费用，但2026年将为净营业收入贡献约600万美元，到2027年底全面推广完成后预计将贡献约1000万美元 [29] - 2025年通过集中化、自动化和引入AI的第一代创新举措，使现场工资支出减少了15%，体现在同店工资支出五年复合年增长率仅为1.1% [25] - 未来18个月内，公司计划自动化更多流程并增加更多AI应用，预计未来几年将使现场工资支出再减少5%-10% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年上半年许多沿海市场租金增长强于预期，但下半年除旧金山和纽约外，所有市场收入势头均出现减速 [6] - 旧金山和纽约是2025年的显著亮点，预计在2026年将继续保持强劲表现 [6][22] - 2026年初，投资组合整体入住率超过96%，部分关键市场达到97% [14] - 扩张市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）目前占公司总净营业收入不到11%，高水平的供应继续影响运营业绩，其中亚特兰大表现最好，丹佛最差 [24] - 亚特兰大自2025年11月以来租金加速上涨，预计达拉斯在2026年也将出现类似改善 [25] - 华盛顿特区在2025年表现分化，上半年强劲，下半年因联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆等因素而走弱，2026年新供应预计将从2025年的12,000套大幅降至约4,000套 [24] - 南加州市场增长温和，扩张市场表现疲软 [16] - 公司内部跟踪显示，2026年各市场新增竞争性供应交付量将下降35%，即比2025年减少约40,000套 [12] - 2026年旧金山和纽约市场预计将推动整体业绩，这两个市场合计约占公司净营业收入的30%，且拥有全国最佳的供需前景 [22] - 公司在旧金山和纽约的城区布局是其相对于同行的独特优势 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持多元化投资组合战略，认为长期股东回报最大化需要通过在大都市区及城郊环境中广泛布局，接触高收入租客群体 [9] - 旧金山和纽约的强劲表现以及阳光地带因供应导致的持续疲软，都证明了多元化投资组合的优势 [10] - 鉴于当前资本成本，大规模的收购活动意义不大，开发活动将高度选择性 [10] - 目前最佳的资本配置机会是出售远期回报率较低的物业，并用销售所得回购股票 [10] - 公司认为其高质量的资产基础和复杂的运营平台在公开市场的估值相对于私募市场价值被严重低估 [11] - 通过出售增长较慢的物业并用所得回购股票，可以有效提高公司远期增长率 [11] - 公司将继续在维持资产负债表实力和灵活性的前提下，将股票回购视为股东资本的良好运用 [11] - 较小的开发平台以及超额运营现金流和盈利增长带来的增量债务能力，使公司在股票回购符合股东最佳利益时能够更灵活地转向 [12] - 公司预计2026年新开工量将再次保持低位，这预示着未来几年交付量将继续保持在较低水平 [13] - 成本和生活方式因素使得公司位置优越、专业管理的公寓组合相对于自有住房对广大人群更具吸引力，预计这一有利因素将在可预见的未来持续 [13] - 在评估不同市场时，公司会考虑诉讼等监管成本，并将其纳入收购、开发和处置的预测中，同时会避开或倾向于处置监管环境特别具有挑战性的市场 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对租赁住房行业来说是充满挑战的一年，政策不确定性和地缘政治不确定性损害了消费者和雇主信心，导致第二和第三季度就业和租金增长突然放缓 [6] - 展望2026年，美国经济，特别是就业增长方面，存在广泛的可能性 [6] - 公司收入指引中点假设需求与2025年下半年相似，即延续当前的低招聘、低解雇环境，且供应状况将显著改善，尤其是在2026年下半年 [8] - 鉴于标准普尔500指数公司盈利和整体经济持续快速增长，公司认为就业状况有望在年内改善 [8] - 公司认为，只要就业增长有所改善，2026年收入增长就有望加速超越当前预期 [9] - 2025年租金季节性模式并不典型，上半年的强劲增长被下半年的缓慢增长所抵消，原因是就业增长在供应高企的环境下降温 [17] - 客户在不确定环境中的犹豫（包括搬迁）以及公司卓越的客户服务和集中续约流程，使得2025年第四季度和全年居民流动率创下公司历史新低 [17] - 住房自有成本高昂继续为公司业务带来顺风，2025年仅有7.4%的居民因购房而搬离，这也是公司历史上的最低比例 [17] - 2026年春季租赁季开局良好，定价加速与典型年份一致，超过60%的居民选择续约 [18] - 公司业务的两大主要驱动因素是新增竞争性供应和就业增长 [18] - 2026年供应压力将大幅降低，预计定价趋势曲线将更接近典型年份 [19] - 2026年同店收入增长的基石包括：60个基点的嵌入式增长（其中约20个基点因纳入约5,000套扩张市场单元而被稀释） [19] - 如果就业市场在年内足够早地改善并影响旺季租赁，则可能达到收入指引范围的高端；如果就业增长进一步下降导致定价曲线平坦且全年入住率较低，则可能触及低端 [21] - 公司对2026年及以后的业务驱动因素和前进势头持积极看法 [14] 其他重要信息 - 2025年11月，标普因公司资产负债表实力和灵活性给予积极展望 [35] - 2025年第四季度，公司成功将25亿美元的无担保信贷额度再融资，将到期日延长了三年至2030年 [34] - 2026年主要债务到期包括11月到期的5亿美元利率2.85%的票据，以及8月到期的9200万美元利率7.57%的票据存根，预计将用无担保债务进行再融资 [34] - 2025年没有新的开发项目动工，但预计2026年将有一些项目启动，包括在亚特兰大收购了几块土地并将在第一季度启动 [88] - 公司开发模式通常是作为有限合伙人，利用当地专业团队，而不必承担所有管理费用 [89] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于出售资产和股票回购的增值效应 [37] - 出售的资产通常是较旧的非核心资产，资本支出较高，增长潜力较低，出售它们应能提高现有投资组合的远期增长率 [38] - 从长期看，这些交易应具有增值效应，但由于资产组合和交易时机（大部分在12月30日出售）的影响，短期内可能产生噪音，在2026年对标准化运营资金的影响预计为中性 [39][40] 问题: 关于续约租金率4.5%的更多细节 [43] - 未来约3个月内的续约报价在6%左右，基于集中化流程和历史数据，公司有信心最终实现率将在4.5%左右波动 [44] - 目前正在收紧谈判空间，未从居民端感受到经济困难，也未看到因裁员导致的租约中断加速 [45] - 居民租金收入比较低，对续约率充满信心 [46] 问题: 关于2026年供应展望的数据来源和方法 [48] - 公司既参考数据提供商的信息作为验证，也采用实地调研的方法，由各市场的投资团队评估实际动工和许可数据，自下而上地构建预测 [49] - 整体结论与数据提供商一致，即2026年供应将显著下降，2027年也可能如此，但各市场情况略有不同 [50] 问题: 关于在业务评估中如何考虑监管和法律成本 [53] - 公司会客观估算各市场的诉讼等成本，并将其纳入加州的每单元运营成本预测中，用于收购、开发和处置的评估 [54] - 在投资组合配置上，会避开或倾向于处置诉讼和监管成本过高的市场 [55] 问题: 关于旧金山和纽约市场的租金与市场水平的比较 [59] - 2026年初，投资组合整体存在1.2%的租金增益空间，旧金山市场目前处于适度的租金损失空间，但随着春季旺季租金上涨，这种情况将改变 [60] - 预计到第一季度末，投资组合将转为租金损失空间，这在年初是常见情况 [61] 问题: 关于在阳光地带市场部署资本的速度 [64] - 资本配置的底层逻辑是资本成本，目前REITs的资本成本具有挑战性，最佳机会是股票回购，因此在该地区的资本部署速度将取决于相对资本成本的变化 [65] - 私募市场对阳光地带和沿海市场的资产需求旺盛，定价具有吸引力，但公司对资本成本保持清醒认识 [66] 问题: 关于2026年收入指引是否假设就业增长加速 [67] - 收入模型并未将就业增长作为精确的数学输入，当前假设是需求水平与过去六个月相似，即保持平稳 [68] - 预计的租金增长加速主要来自供应压力的大幅减轻，而非需求提振，同时高入住率也是起点优势 [69][70] 问题: 关于哪些市场租金增长将继续加速，哪些可能已见顶 [73] - 目前不认为任何市场的租金增长已经见顶，所有市场都预计在2025年水平上实现增长 [73] - 旧金山和纽约将是增长的主要加速器 [73] - 管理层对亚特兰大和华盛顿特区可能表现优于预期感到乐观，但对洛杉矶仍存忧虑 [74][75] - 所有市场都将遵循更典型的季节性模式，租金从当前水平上涨，尽管部分市场增长较为温和 [76][77] 问题: 关于洛杉矶市场的问题是否结构性，以及为何不进行更大规模的资产轮动 [80] - 洛杉矶面临生活质量、政治商业环境和就业增长（娱乐业变化）的挑战 [80] - 目前私募买家对洛杉矶市场兴趣不大，限制了大规模出售的能力，公司正在出售能为回购提供资金的资产，但价格需合理 [80] - 相信随着时间的推移，洛杉矶市场会好转，政治环境会因世界杯和奥运会临近而改善，届时将有出售机会 [81] 问题: 关于2026年同店收入增长的预期节奏 [84] - 与2025年类似，下半年将强于上半年，这主要得益于竞争性供应的大幅减少 [85] - 其他收入增长可能再次集中在下半年，主要来自批量Wi-Fi推广和坏账改善 [85] 问题: 关于重启开发活动的条件及当前开发经济性的改善 [88] - 公司预计2026年将有一些项目启动，已在亚特兰大收购土地并计划在第一季度动工 [88] - 开发成本相对稳定，随着租金增长，收益率有所改善，公司作为有限合伙人的模式在当前LP资本稀缺的环境下更具吸引力，可以构建条件优厚的交易 [89] 问题: 关于私募买家与公司在交易市场上的估值差异是否仅因资本成本不同 [92] - 差异可能包括资本成本和不同的业绩预期及持有期假设 [93] - 私募买家可能因持有期较短或作为商人建造商而采用更激进的增长假设和更低的资本化率 [94] - 资本轮动也是因素之一，私募资本大量涌入公寓等领域，支撑了私募市场估值，但公司基于自身数字进行审慎评估 [96] 问题: 关于科技就业预期及其对旧金山和西雅图市场的影响，以及2026年各主要区域的混合租金率展望 [98] - 公司没有明确的科技就业预测，但认为其居民就业能力强，即使有科技公司裁员，其他雇主也会吸纳，相信就业市场的活力 [99][100] - 人工智能的发展对旧金山市场有直接利好，但宏观上可能带来不确定性，影响新大学毕业生招聘，不过公司居民中20-24岁年龄段占比很小，直接影响有限 [102][103] - 2026年混合租金率方面，旧金山和纽约将表现最佳，扩张市场最低，其他沿海市场居中，具体取决于年初起点 [105] - 公司层面的混合租金率预计将回归典型季节性模式：第一季度优于2025年第四季度，第二季度继续改善，第三季度开始减速，第四季度进一步减速，但下半年减速幅度将远小于2025年 [106] 问题: 关于是否利用AI或预测分析来了解租约到期时的搬离可能性 [110] - 公司在续约过程中已使用大量数据来了解居民续约可能性，并在与居民沟通时掌握这些信息，但目前并未在续约流程中完全自动化或启用AI [110]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店净营业收入结果符合初始指引，但实现过程并非一帆风顺 [5] - 2025年第四季度整体组合入住率为96.4% [16] - 2025年第四季度混合租金增长率为0.5%，处于指引范围中点，由4.5%的强劲续约租金涨幅驱动，但被除旧金山外所有市场的新签租金负增长所抵消 [16] - 2025年第四季度其他收入增长略低于预期，原因是坏账净改善不足以及批量互联网推广计划和其他费用收入略少 [16] - 2025年全年标准化运营资金为每股3.99美元 [29] - 2026年同店收入增长指引范围较宽，中点假设需求与2025年下半年相似，即延续当前的低招聘、低解雇环境，且供应状况显著改善，尤其是在2026年下半年 [7][8] - 2026年同店收入增长指引中点包含60个基点的嵌入式增长，其中约20个基点因纳入约5000套扩张市场单元而被稀释 [19] - 2026年混合租金增长率预计在1.5%至3%之间，中点包括续约租金率的轻微改善以及随着净有效租金改善（主要由全年减少优惠使用驱动）新签租金方面获得更多定价权 [20] - 2026年同店费用增长预计在3%至4%之间，中点比2025年低20个基点 [27] - 2026年标准化运营资金指引中点为每股4.08美元，较2025年增长2.25% [29] - 2026年标准化运营资金增长主要增量来自综合开发项目的稳定运营，预计贡献0.06美元，以及非同店净营业收入增长贡献0.01美元 [30] - 2026年交易活动预计对标准化运营资金每股收益基本中性，因为用2025年处置所得超额收益进行股票回购 [30] - 2025年处置产生5亿美元净收益，其中大部分发生在年末，预计将对2026年标准化运营资金每股收益造成0.06美元的拖累 [31] - 2025年回购的3亿美元股票将在2026年通过更低的流通股数体现，且指引假设将剩余的2亿美元超额处置收益在2026年上半年用于股票回购，合计带来0.06美元的收益，基本抵消资产出售带来的标准化运营资金损失 [31] - 2026年利息支出预计为0.05美元的逆风，其中0.04美元由三项因素驱动：2025年合资项目合并、预期项目完工导致的资本化利息减少，以及2025年处置与股票回购的时间影响 [32] - 2026年公司管理费用预计为0.01美元的逆风，因节省的一般及行政费用被增加的物业管理费用（部分与信息技术支出相关）所抵消 [32] - 2025年末净债务与标准化EBITDAre比率为4.3倍 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司业务线主要为多户住宅租赁，通过集中化、自动化和引入人工智能的举措，现场工资支出减少了15%，体现在同店工资支出五年复合年增长率仅为1.1% [24] - 预计未来18个月内将自动化更多流程并增加更多人工智能应用，包括正在部署的新客户关系管理和服务应用程序，预计未来几年将进一步减少现场工资支出5%-10% [25] - 批量Wi-Fi计划正在整个投资组合中推广，2025年已在113处物业启动，2026年将新增64处物业，这将导致总费用增加680万美元或70个基点 [28] - 预计批量Wi-Fi计划在2026年将贡献约600万美元的净营业收入，到2027年底全面推广完成后将贡献约1000万美元 [28] - 2025年居民流动率为公司历史最低水平，仅7.4%的居民因购房而搬离，也是公司历史最低比例 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年上半年许多沿海市场租金增长强于预期，但下半年除旧金山和纽约外，所有市场收入势头均出现减速，在供应量大的市场尤为明显 [6][7] - 旧金山和纽约市场在第四季度表现尤为强劲，而南加州市场增长疲软，扩张市场表现疲弱 [16] - 旧金山和纽约市场合计约占公司净营业收入的30%，预计在2026年将继续表现强劲，拥有全国最佳的供需前景 [9][22] - 华盛顿特区市场在2025年表现分化，上半年强劲，但下半年因联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆等因素而走弱，2026年预计交付约4000套新单元，远低于2025年的12000套 [23] - 扩张市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）目前占公司总净营业收入略低于11%，高水平的供应继续影响运营业绩，其中亚特兰大表现最好，丹佛最差 [23] - 预计亚特兰大和达拉斯的同店投资组合将改善定价能力，亚特兰大自11月以来租金加速上涨，达拉斯预计随年份推进将有类似表现 [24] - 公司内部跟踪显示，2026年市场新增竞争性供应交付量将下降35%，即较2025年减少约4万套 [12] - 2026年初，投资组合层面的租金与市场租金相比有1.2%的增益，但预计随着春季租赁旺季推进，将转为折价状态 [60][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持多元化投资组合战略，认为长期股东回报最大化需要通过投资于广泛大都市区及城市和郊区环境中具有良好支付能力的租客来实现 [9] - 鉴于当前资本成本，大规模的收购活动意义不大，开发活动将高度选择性 [10] - 目前最佳的资本配置机会是出售具有较低远期回报前景的物业，并用销售所得回购股票 [10] - 公司认为其高质量资产基础和成熟运营平台在公开市场的估值相对于私募市场价值被严重低估 [11] - 通过出售增长较慢的物业并用所得回购股票，可以有效提高远期增长率，获得双重收益 [11] - 公司将继续在现有水平进行股票回购，同时注意保持资产负债表实力和灵活性，并避免过度缩减业务规模 [11] - 较小的开发平台以及超额运营现金流和盈利增长带来的增量债务能力，使公司在股票回购符合股东最佳利益时能够更灵活地转向 [12] - 2025年通过季度股息支付和股票回购向股东返还了超过13亿美元现金 [12] - 公司认为，当在具有持续需求和低水平竞争性新住房供应的市场运营时，其业务盈利能力将得到体现 [13] - 成本和生活方式因素使公司位置优越、专业管理的公寓组合相对于自有住房对广大人群更具吸引力，预计这一有利因素将在可预见的未来持续 [13] - 在评估不同市场时，公司会考虑诉讼等监管成本，并将其纳入收购、开发和处置的预测中，同时倾向于避开监管环境特别具有挑战性的市场 [53][54] - 开发活动将保持审慎和适度，公司通常作为有限合伙人，利用当地专业合作伙伴，并在资本成本和资金使用方面保持全局视角 [88][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对租赁住房行业来说是充满挑战的一年 [5] - 公司认为，高度的政策和地缘政治不确定性损害了消费者和雇主信心，导致第二和第三季度就业和租金增长突然放缓 [7] - 展望2026年，美国经济，尤其是就业增长方面，存在广泛的可能性 [7] - 公司认为，只要就业增长略有改善，2026年收入增长就有望加速超越当前预期 [9] - 公司对业务的前景感到兴奋，预计2026年竞争性新供应交付量将下降35% [12] - 预计2026年下半年，更多运营市场将朝着需求持续、供应低水平的方向发展，前提是就业形势相对有利 [13] - 2026年的新开工量预计也较少，预示着未来几年交付量将持续处于低水平 [13] - 投资组合入住率超过96%，关键市场达到97%，这为2026年业绩稳步改善以及2027年及以后的优异表现奠定了良好基础 [14] - 2025年租金季节性模式异常，上半年强劲增长被下半年增长放缓所抵消，因就业增长在供应高企的环境下降温 [17] - 2026年春季租赁季开局良好，定价加速与典型年份一致，超过60%的居民选择续约 [18] - 公司业务的两大驱动因素是新增竞争性供应和就业增长 [18] - 预计2026年将受益于市场供应的大幅减少，同时假设就业增长市场总体稳定但较低，这意味着2026年的定价趋势曲线将更接近典型年份 [19] - 实现收入指引范围的高端需要就业市场在年内尽早改善以影响租赁旺季，低端则最可能因就业增长进一步下降导致全年定价曲线平坦且入住率降低 [21] - 公司对科技就业前景没有明确的预测，但认为其居民具有很强的就业能力，即使有科技公司裁员，他们也能在其他地方找到工作，并且喜欢其生活方式 [99][100] - 人工智能的发展对公司投资组合有利有弊，旧金山作为人工智能发展中心带来直接益处，但同时也带来关于生产力和就业的宏观不确定性 [102] 其他重要信息 - 2025年第四季度，公司回购了约2.06亿美元股票，季度结束后又进行了回购，使2025年总股票回购额达到3亿美元 [11] - 公司在全国拥有2700名员工 [15] - 2025年第四季度，公司成功为其25亿美元的无担保信贷额度进行了再融资，将到期日延长了三年至2030年 [33] - 2026年将有一笔5亿美元、利率2.85%的票据于11月到期，以及一笔9200万美元、利率7.57%的旧票据尾款于8月到期，预计将用无担保债务进行再融资 [33] - 2026年债务发行指引范围为5亿至10亿美元 [33] - 标准普尔于2025年11月给予公司正面展望，反映了其资产负债表的实力和灵活性 [34] - 2025年末，公司投资组合入住率超过96% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于出售资产和股票回购的增值效应，为何指引显示对收益影响为中性 [36] - 出售的资产通常较旧、非核心，资本支出较高，属于增长较低的区域，出售它们长期应能改善现有投资组合的增长率，对运营资金和调整后运营资金均有益处 [37][38] - 时机因素很重要，大部分资产在12月30日出售，实际上损失了这些资产全年的收入，而2025年的股票回购将在2026年全年影响股数，但尚未使用的2亿美元回购资金在2026年不会完全影响股数，因此如果所有交易都在12月30日发生，本应对运营资金有增值作用，但由于时机问题，未能体现 [39] 问题: 关于续约租金率稳定在4.5%的更多细节，以及是否看到消费者压力迹象 [42] - 目前对未来约3个月到期的租约，报价约在6%的水平，凭借集中化流程和历史数据，有信心最终实现率将在4.5%左右，上下浮动约10个基点 [43] - 目前正在收窄谈判空间，这对于入住率达96.4%的投资组合是常见做法，未从居民那里听到经济困难的相关信息，也未看到因裁员导致的租约中断加速迹象，居民租金收入比较低，未感受到经济压力，对续约率有信心 [44][45] 问题: 关于2026年供应展望，数据提供商上调了数字，公司如何确定其竞争性供应数据 [47] - 公司注意到数据提供商最近调整了数据，在确定竞争性供应时，既参考数据提供商的数据作为验证，也采取实地调研的方法，由各市场的投资团队评估实际动工和许可数据，自下而上地构建预测 [48] - 整体叙事与数据提供商并无不同，即预计2026年供应将显著下降，2027年似乎也是如此，公司对2026年供应下降有信心，且在许多市场非常明显 [49] 问题: 关于在业务评估中是否更多考虑监管和法律成本 [52] - 是的，公司在两方面考虑：一是在加州，客观地将诉讼等成本计入每单元运营成本，并用于所有收购、开发和处置的预测中；二是在投资组合配置上，倾向于避开诉讼和其他监管成本过高的市场，近期出售的洛杉矶市中心资产部分原因就是该市场监管环境艰难 [53][54] 问题: 关于旧金山和纽约市场的租金相对于市场水平的状况 [59] - 在投资组合层面，2026年初租金有1.2%的增益，但在旧金山等市场，目前处于适度的折价状态，随着春季和租赁旺季推进，租金有望继续上涨，即使在投资组合层面，增益也将随着第一季度推进转为折价 [60] - 预计到第一季度末将处于折价状态，投资组合起始于增益或适度折价（约-1%或1%范围）是常见情况 [61] 问题: 关于2026年在阳光地带市场部署资本的速度是否会加快或放缓 [64] - 资本配置的底层前提是资本成本及其相对水平，目前对房地产投资信托基金而言，资本成本更具挑战性，机会集在于股票回购，因此在该情况或资本成本改变之前，没有加速或减速之说，一切都取决于相对成本 [65] - 阳光地带和沿海市场的私人市场需求旺盛，定价具有吸引力（资本化率更紧），但公司对资本成本保持清醒认识，这是资本配置的出发点 [66] 问题: 关于2026年收入指引是否假设就业增长非常温和地加速还是基本持平 [67] - 模型中对就业增长没有精确的数学输入，目前假设需求水平与过去六个月相似，即需求在春季租赁旺季改善，秋季减弱，但并未预期因就业市场改善而带来的加速，优势在于供应压力大幅减少，应能使定价权接近更典型的年份，而非来自需求推动 [68][69] - 从高入住率起步是公司的优势 [70] 问题: 关于哪些市场租金增长在2026年将继续加速，哪些可能已经见顶 [73] - 目前不认为任何市场的租金已经见顶，所有市场都预计从当前水平实现增长，但基于起始点，调低了对部分市场的预期，旧金山和纽约显然是增长加速器，将带来超常的租金增长 [73] - 对亚特兰大感觉更好，认为华盛顿特区的负面情绪可能有些过度，该市场拥有高就业能力的劳动力且供应减少，这两个市场有潜力表现优于预期，但对洛杉矶仍感焦虑，因其缺乏经济和生活质量驱动因素 [74][75] - 所有市场都应遵循更典型的年份模式，在春季和租赁旺季实现加速，目前正在减少优惠使用，即使在扩张市场如亚特兰大也在收回优惠，这意味着租金将从当前水平上涨 [77] 问题: 关于洛杉矶市场的问题是否属于结构性，为何不进行更大规模的资产轮换 [80] - 洛杉矶的问题涉及生活质量考虑、政治上的艰难商业环境以及就业增长挑战，目前洛杉矶并非私人买家青睐的市场，公司正试图出售能提供资金用于其他用途（包括回购）的资产，并以合理的价格出售，目前是资本轮换时期，预计随着世界杯和奥运会的临近，洛杉矶的情况会随时间改善 [80][81] 问题: 关于2026年同店收入增长的预期节奏，批量Wi-Fi推广是否仍集中在上半年 [84] - 同店收入增长节奏与2025年有些相似，下半年将强于上半年，这主要是由于竞争性供应大幅减少，其他收入可能再次后置，包括批量Wi-Fi推广和坏账改善带来的收益将在年底体现，总体节奏相当稳定，下半年与上半年差异不大 [85][86] 问题: 关于2025年没有新开发项目动工，重启建设活动需要什么条件，当前开发经济是否有改善 [88] - 2025年没有新项目动工，但预计2026年会有，并在第四季度收购了几块土地，将于2026年第一季度在亚特兰大启动几个项目，公司以独特方式看待开发，寻找没有购买机会、风险调整后收益合理的项目，预计2026年会出现一些机会，整体开发成本相对稳定，因此随着租金增长，收益率有所改善，公司通常作为有限合伙人，利用当地专业伙伴，且由于有限合伙人资本减少，公司更具吸引力，可以构建条件优厚的交易，但会保持审慎适度，并考虑资本成本和资金使用 [88][89] 问题: 关于交易市场中私人买家与公司的差异是否仅因资本成本，还是也包括更激进的增长或增值假设 [92] - 两者可能兼有，取决于买家及其观点，在凤凰城、纳什维尔等市场，观察到私人买家对远期增长率的假设非常激进，且交易资本化率很低，私人买家的目标可能与作为长期持有者和垂直整合运营商的房地产投资信托基金不同，他们可能是具有短期视角的商人建造商或中期持有者，因此资本成本不同，以及对业绩和持有期的看法不同都会影响评估 [93][94][95] - 还存在资本轮换因素，许多私人投资者十年前也投资写字楼、零售等，现在主要集中在公寓、工业和数据中心，这支撑了私人市场估值和净资产价值，但有时使公司难以评估，因为私人投资者需要证明其存在的合理性，购买公寓被视为安全选择，他们会调整假设以满足需求，而公司则让数字说话，因此目前分配较少资本用于收购和开发 [96] 问题: 关于对科技就业的预期，如何看待旧金山和西雅图市场，以及2026年各主要区域（东海岸、西海岸、阳光地带）的混合租金增长率展望 [98] - 公司对科技就业预测没有比外界更清晰的判断，但认为其居民就业能力强，即使科技公司裁员，他们也能在其他地方找到工作并喜欢其生活方式，在2022年科技大裁员时，公司并未遭遇大量退租或拖欠租金增加，只是租金增长率放缓，公司自身作为中型雇主，也乐于招聘这些人才 [99][100][101] - 人工智能发展对公司投资组合有利有弊，旧金山作为人工智能发展中心带来直接益处，但同时也带来关于生产力和就业的宏观不确定性，造成一定程度的观望，但公司的客户主要不是刚毕业的年轻人（20-24岁），而是处于第二、第三份工作的24-35岁人群，因此直接影响较小，人工智能的影响有待观察，但预计不会像互联网曾经被担心摧毁所有工作那样 [102][103][104] - 关于混合租金增长率，旧金山和纽约在2026年将表现最佳，扩张市场全年增长率最低，其余沿海市场则紧密集中在中间范围，部分好于去年，部分略差，基于年度起始点，公司层面的混合租金增长率预期几乎是典型年份

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度同店净营业收入结果符合初始指引，但实现过程比预期曲折 [4] - 2025年第四季度整体入住率高达96.4% [14] - 2025年第四季度综合租金增长率为0.5%，处于指引范围中点，其中续约租金实现4.5%的强劲增长，但除旧金山外所有市场的新签租金均为负增长 [14] - 2025年全年标准化运营资金为每股3.99美元，2026年指引中点为每股4.08美元，同比增长2.25% [27] - 2025年公司通过季度股息和股票回购向股东返还了超过13亿美元现金 [11] - 2025年第四季度及之后，公司回购了约2.06亿美元股票，2025年全年股票回购总额达3亿美元 [10] - 2025年公司净销售额收益为5亿美元，其中大部分交易发生在年底，预计将对2026年标准化运营资金每股造成0.06美元的拖累 [28] - 2025年底净债务与标准化EBITDAre比率为4.3倍 [32] - 2026年同店收入增长指引范围较宽，其中点假设需求与2025年下半年相似 [5] - 2026年同店费用增长预计在3%-4%之间，其中点比2025年低20个基点 [25] - 2026年综合租金增长率预计在1.5%至3%之间 [18] - 2026年预计公用事业成本（尤其是电力和水）将再次显著超过通胀，但增速可能低于2025年的8% [26] - 2026年利息支出预计将对标准化运营资金每股造成0.05美元的逆风 [29] - 2026年公司管理费用预计将对标准化运营资金每股造成0.01美元的逆风 [29] - 2026年指引假设债务发行规模在5亿至10亿美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合中约30%的净营业收入来自表现强劲的旧金山和纽约市场 [7] - 扩张市场（亚特兰大、达拉斯、丹佛、奥斯汀）目前占总净营业收入的比例略低于11%，高水平的供应继续影响其运营业绩 [21] - 在扩张市场中，亚特兰大表现最好，丹佛最差 [22] - 公司预计亚特兰大和达拉斯的同店投资组合将拥有更强的定价能力 [22] - 公司预计2026年综合租赁项目将贡献0.06美元的每股标准化运营资金，主要得益于两个开发项目在2025年第四季度稳定，另一个预计在2026年第一季度稳定 [27] - 非同店净营业收入增长预计在2026年贡献0.01美元的每股标准化运营资金 [27] - 批量Wi-Fi项目在2025年覆盖了113处物业，2026年将新增64处，预计将产生680万美元（70个基点）的增量费用影响 [26] - 批量Wi-Fi项目预计在2026年贡献约600万美元的净营业收入，到2027年底全面推广完成后将贡献约1000万美元 [26] - 第一代技术创新（集中化、自动化、在租赁流程中引入人工智能）使现场工资支出减少了15%，体现在同店工资支出五年复合年增长率仅为1.1% [22] - 未来18个月，公司计划自动化更多流程并增加更多人工智能应用，预计未来几年将使现场工资支出再减少5%-10% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年上半年，许多沿海市场租金增长强于预期，但下半年除旧金山和纽约外，所有市场的收入势头均出现减速 [5] - 旧金山和纽约市场在第四季度表现尤为强劲，南加州市场增长温和，扩张市场表现疲软 [14] - 2026年，旧金山和纽约是驱动业绩的两个主要市场，它们拥有全国最好的供需前景 [20] - 华盛顿特区市场在2025年表现分化，上半年强劲，下半年因联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆等因素而走弱 [21] - 华盛顿特区2026年预计交付约4000套新公寓，远低于2025年的12000套，供应环境非常有利 [21] - 亚特兰大市场自2023年11月以来租金加速上涨，表明市场正在触底反弹 [22] - 公司对洛杉矶市场持续感到焦虑，因其缺乏经济和生活质量驱动因素 [73] - 公司预计2026年所有市场租金都将从当前水平上涨，但增速各异，旧金山和纽约将实现超常增长 [71] - 公司投资组合在2026年初的“租金与市场价差”为增益1.2%，但随着春季租赁旺季推进，预计将转为折价状态 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持多元化的投资组合战略，认为长期股东回报最大化需要通过在大都市区及城郊环境中广泛布局来实现 [7] - 鉴于当前资本成本，大规模的收购活动目前意义不大，开发活动将高度选择性 [9] - 公司认为当前最佳的资本配置机会是出售远期回报率较低的物业，并用销售收入回购股票 [9] - 公司认为其高质量资产基础和成熟运营平台在公开市场的估值远低于私募市场价值 [10] - 公司将继续在保持资产负债表实力和灵活性的同时，进行股票回购 [10] - 较小的开发平台以及运营现金流和收益增长带来的增量债务能力，使公司在股票回购符合股东最佳利益时能更灵活地转向 [11] - 公司内部跟踪显示，2026年其市场内竞争性新供应交付量将下降35%，即比2025年减少约4万套 [11] - 2026年新开工项目预计也将减少，预示着未来几年交付量将持续处于低位 [12] - 公司认为，相对于自有住房，成本和生活方式因素将继续使其位置优越、专业管理的公寓组合对广大人群具有吸引力 [12] - 公司正在评估不同市场的监管和诉讼成本，并将其纳入收购、开发和处置的预测中，并倾向于避开监管环境特别具有挑战性的市场 [52][53] - 开发活动将保持审慎和适度，公司计划在2026年启动一些项目，例如在亚特兰大 [85] - 公司作为长期持有者和垂直整合运营商的定位，与许多私募买家的目标（如短期商人建造）不同 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对租赁住房行业来说是充满挑战的一年 [4] - 政策不确定性和地缘政治不确定性损害了消费者和雇主信心，导致第二和第三季度就业和租金增长突然放缓 [5] - 展望2026年，美国经济，尤其是就业增长，存在广泛的可能性 [5] - 如果就业增长改善，2026年收入增长可能加速超出当前预期 [7] - 公司对业务前景感到兴奋，预计随着竞争性供应大幅减少，2026年下半年业绩将改善 [11][17] - 2025年的租金季节性模式并不典型，上半年的强劲增长被下半年的增长放缓所抵消 [15] - 在不确定的环境下，客户对做出重大生活改变（包括搬家）犹豫不决，加上公司卓越的客户服务和集中续约流程，导致2025年第四季度和全年居民流动率创公司历史新低 [15] - 2025年，仅有7.4%的居民因购房而搬离，该比例也为公司历史最低 [15] - 春季租赁季度的开局良好，定价加速符合典型年份模式，续约率稳定在60%以上 [16] - 2026年的定价趋势曲线预计将更接近典型年份，而非2025年的情况 [17] - 2026年同店收入指引中点的构建模块包括：60个基点的嵌入式增长（其中约20个基点因纳入扩张市场约5000套单元而被稀释），以及约40个基点的其他收入增长贡献（主要来自坏账减少10个基点和批量互联网项目收入增长） [17][19] - 实现收入指引范围的高端需要就业市场在春季租赁旺季前改善，低端则可能因就业增长进一步下滑导致全年定价曲线平坦和入住率降低 [19] - 人工智能的发展对业务影响是双向的，旧金山作为人工智能研发中心对公司业务有直接帮助，但相关不确定性可能影响就业市场 [99] - 公司的客户群主要为24-35岁、处于第二或第三份工作的群体，受大学毕业生招聘放缓的直接影响较小 [100] 其他重要信息 - 公司拥有2700名员工，管理层感谢他们在2025年的辛勤工作 [13] - 2025年第四季度，公司成功将25亿美元的无担保信贷额度再融资，将到期日延长了三年至2030年 [31] - 2025年11月，标普给予公司正面展望，反映了其资产负债表的实力和灵活性 [32] - 公司预计在2026年第一季度启动亚特兰大的开发项目 [85] - 公司正在部署新的客户关系管理和服务应用程序 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于出售资产和股票回购的增值效应 - 出售的资产通常是较老旧的非核心资产，资本支出负担较高，增长潜力较低，出售它们应能提高现有投资组合的长期增长率和资金运营资金 [35] - 从资金运营资金角度看，如果所有交易都在2025年12月30日完成，本应是增值的，但由于资产出售（主要在12月30日）导致失去全年收入，而2025年的股票回购将在2026年全年体现，剩余的2亿美元回购假设尚未完全影响2026年股数，因此时机问题导致在2026年呈现中性 [37] 问题: 关于续约率达到4.5%的更多细节和消费者状况 - 未来约3个月的市场报价续约率在6%左右，凭借集中化流程和历史数据，公司有信心最终实现率将在4.5%左右波动 [42] - 公司正在收紧谈判空间，这是在高入住率情况下的常见做法，目前未从居民端听到经济困难的相关反馈，也未看到因裁员导致的租约中断加速迹象，居民状况保持稳定 [43] 问题: 关于2026年竞争性供应展望的数据来源 - 公司注意到数据提供商最近调整了预测数据，但整体叙事与公司的“自下而上”调研一致，即2026年供应将显著下降，2027年似乎也是如此 [46] - 公司通过实地投资团队评估动工和许可数据来构建供应预测，对2026年供应下降充满信心 [47] 问题: 关于在业务评估中如何考虑监管和诉讼成本 - 公司会客观评估市场的诉讼成本，并将其作为每单元运营成本纳入所有预测模型，例如在加利福尼亚州 [52] - 公司也会在投资组合配置中考虑，倾向于避开诉讼和监管成本过高的市场，并偏向于出售这些市场的资产 [53] 问题: 关于旧金山和纽约市场的租金与市场价差 - 投资组合层面，2026年初的“租金与市场价差”为增益1.2% [58] - 在旧金山等强势市场，目前处于中度折价状态，但随着租金上涨，预计整个投资组合将在第一季度末转为折价状态，这是正常季节性模式 [58] 问题: 关于2026年在阳光地带市场部署资本的速度 - 资本配置的出发点是相对资本成本，目前对REITs而言资本成本较高，最佳机会是股票回购，因此没有加速或减速的计划，一切取决于相对资本成本的变化 [64] - 私募市场对阳光地带和沿海市场的资产需求旺盛，定价具有吸引力，但公司对资本成本保持清醒认识 [65] 问题: 2026年收入指引是否假设就业增长加速 - 模型并未精确输入就业增长数据，当前假设是需求水平与过去六个月相似，即全年保持平稳而非加速 [66] - 预计的收入增长主要来自供应压力的大幅缓解，而非需求提振 [67] 问题: 哪些市场租金增长将继续加速，哪些可能已经见顶 - 目前不认为任何市场的租金已经见顶，所有市场都预计将从当前水平实现增长 [71] - 旧金山和纽约将是增长的主要加速器 [71] - 公司对亚特兰大和华盛顿特区可能表现优于预期感到乐观，但对洛杉矶仍感焦虑 [72] 问题: 关于在洛杉矶市场进行更大规模资产轮换的可能性 - 洛杉矶面临生活质量、政治环境和就业增长等多重挑战 [78] - 目前私募买家对洛杉矶市场并不青睐，公司正在出售能提供资本用于回购的资产，但会坚持合理的价格，预计随着时间推移（如世界杯和奥运会临近），洛杉矶市场会有所改善 [79] 问题: 2026年同店收入增长的预期节奏 - 2026年下半年增长将强于上半年，这主要是由于竞争性供应显著减少 [83] - 其他收入增长可能再次集中在下半年，但总体节奏较为平稳 [83] 问题: 重启开发活动需要什么条件，当前开发经济是否改善 - 公司预计2026年将启动一些开发项目，例如在亚特兰大 [85] - 开发成本相对稳定，随着租金增长，收益率有所改善，公司独特的有限合伙人模式以及与当地专业伙伴的合作，使其能够构建有吸引力的交易 [86] 问题: 交易市场上私募买家与公司在估值上的差异是否仅因资本成本不同 - 差异可能包括资本成本、对增长率的预期以及投资目标（如持有期限）的不同 [90] - 私募买家有时会对未来增长率和资本化率有更激进的假设，且其投资目标（如短期商人建造）与公司作为长期持有者的定位不同 [91] - 资本轮动也起到作用，私募资金集中在公寓等领域，推高了私募市场估值 [92] 问题: 对科技就业的预期及其对旧金山和西雅图市场的影响 - 公司没有精确的科技就业预测，但认为其居民就业能力强，即使有科技公司裁员，他们也能在其他地方找到工作，喜欢其生活方式，如果服务好就会留下 [96][97] - 人工智能的影响是双向的，旧金山作为AI中心直接受益，但AI对生产力和就业的宏观影响带来了不确定性 [99] - 公司客户主要为24-35岁群体，受大学毕业生招聘放缓的直接影响较小 [100] 问题: 2026年各主要区域（东海岸、西海岸、阳光地带）的综合租金增长率预期 - 旧金山和纽约将在2026年实现最佳的综合租金增长率，扩张市场将是最低的，其他沿海市场则紧密集中在中间范围 [101] - 公司预计2026年定价将回归典型的季节性模式，第一季度优于2025年第四季度，第二季度继续改善，第三季度开始减速，第四季度进一步减速，但下半年减速幅度将远小于2025年下半年 [102] 问题: 是否利用AI或预测分析来了解租约到期时的搬离可能性 - 公司目前在续约过程中使用了大量数据来了解居民续约的可能性，并在与居民沟通时掌握这些信息，但尚未在续约流程中完全自动化或启用人工智能 [107]

公司融资活动 - 公司发行了5000万欧元的无担保票据 [1] - 该票据是公司现有EMTN计划下的增发 与2023年6月12日到期的现有债券合并 其国际证券识别编码为XS2188664259 [1] - 票据的发行价格为本金的95.332% [1] - 发行日期定于2026年2月13日 [1] - 此次发行所筹集的资金将用于为公司现有债务进行再融资以及满足一般公司用途 [1] - 此次债券发行的交易商为OP Corporate Bank plc [2] 公司业务与财务状况 - 公司是芬兰最大的租赁住房提供商之一 专注于可持续租赁住房领域 [3] - 公司在赫尔辛基大都会区、坦佩雷和图尔库拥有约27,000套租赁住房 [3] - 公司的目标是提供卓越的客户体验和全面的城市租赁住房选择 这些住房通常公共交通便利且服务设施齐全 [4] - 公司致力于推动可持续发展 并与利益相关者保持公开互动 [4] - 公司的投资策略是追求盈利性、可持续性和长期视角 [4] - 公司通过投资、资产处置和维修来提升其资产价值 [4] - 公司在2025年庆祝了其成立85周年 [4] 公司联系信息 - 公司首席财务官为Markku Honkasalo 联系电话为+358 201 134 4226 [3] - 公司集团财务主管为Ville Vastamäki 联系电话为+358 40 742 4224 [3] - 公司官网为 www.sato.fi/en [3]

年度报告发布 - SATO公司于2026年2月6日发布了其2025年年度报告 报告包含2025年1月1日至12月31日财年的财务报表和董事会报告 [1] - 年度报告以芬兰语和英语发布在公司网站上 [1] 合规与审计 - 2025年财务报表和董事会报告已根据欧洲单一电子格式要求 以XHTML格式发布 主要财务报表和附注已使用XBRL标记 [2] - 审计机构德勤已就ESEF财务报表出具了独立鉴证报告 提供了合理保证 [2] 公司治理与薪酬披露 - 公司同时发布了2025年公司治理声明和薪酬声明 这些文件既作为年度报告的一部分 也可在公司网站治理栏目下作为单独文件获取 [3] 公司业务概览 - SATO公司是可持续租赁住房领域的专家 也是芬兰最大的租赁住房提供商之一 [4] - SATO在赫尔辛基大都会区 坦佩雷和图尔库拥有约27,000套租赁住房 [4] - 公司旨在提供卓越的客户体验和全面的城市租赁住房选择 这些住房公共交通和服务便利 公司推动可持续发展并与利益相关者保持开放互动 [5] - SATO进行盈利性 可持续和长期的投资 通过投资 资产剥离和维修来提升资产价值 [5] - 2025年 SATO庆祝了其成立85周年 [5]

文章核心观点 - 尽管2025年芬兰租赁住房市场持续供过于求且竞争激烈，但SATO公司通过专注于核心流程、战略性收购和数字化服务，成功提升了运营利润、投资物业公允价值及租金水平，并对未来增长中心租赁住房的长期需求保持信心 [4][5][6][9][16] 2025财年及第四季度财务业绩摘要 - **2025全年业绩**：净销售额增至3.161亿欧元（2024年为3.041亿欧元），净租金收入增至2.229亿欧元（2.144亿欧元），税前利润增至1.061亿欧元（1.054亿欧元），运营利润增至1.884亿欧元（1.856亿欧元）[5][8] - **2025全年业绩**：投资物业公允价值增至52.374亿欧元（49.714亿欧元），未实现公允价值变动收益为890万欧元（1200万欧元），每股收益为1.00欧元（1.04欧元）[5][8] - **2025全年业绩**：住房投资额大幅增至2.398亿欧元（4860万欧元），投入资本为48.064亿欧元（45.699亿欧元），资本回报率为4.0%（4.0%）[8] - **2025第四季度业绩**：净销售额为8060万欧元（7710万欧元），税前利润为2570万欧元（2190万欧元），每股收益为0.24欧元（0.20欧元）[8] - **2025第四季度业绩**：经济入住率为95.9%（95.7%），租赁公寓投资额为2040万欧元（1690万欧元），未实现公允价值变动收益为160万欧元（110万欧元）[8] 运营与战略举措 - **市场环境与运营**：租赁住房市场供过于求的挑战比预期更持久，在所有市场区域争夺优质租户的竞争激烈 [4] - **运营指标**：2025年经济入住率稳定在95.4%（95.5%），SATO住宅平均月租金上涨至18.48欧元（18.40欧元）[5][10] - **资产扩张**：2025年7月通过收购进行了近1000套住房的投资，从OP租赁收益基金收购了16处高质量、符合能源等级目标的物业，使SATO住宅总数增至约27,000套 [6][10] - **新建项目**：2025年没有新的SATO物业竣工，目前也没有在建新项目，但公司持续在所有运营区域开发土地储备，以待市场状况允许时启动新建 [7] - **能源效率投资**：重点投资于提升现有住房存量的能源效率，例如在赫尔辛基大都会区为5处物业改用 geothermal heat，并为60栋SATO建筑安装太阳能系统 [7] - **数字化服务**：2025年初推出租赁住房网上商店并扩大规模，到年底已有十分之一的SATO住宅通过该在线商店出租 [8] 公司关键数据与股东回报 - **资产与规模**：投资物业价值52.374亿欧元，总公寓数量26,786套（2024年为25,849套），权益为26.852亿欧元，年末员工314人 [10] - **收购活动**：2025年购买公寓968套（2024年为33套），在建公寓数为0 [10] - **股东回报**：董事会提议2025财年每股派息0.25欧元（2024年为0.00欧元/股）[8] 行业与宏观经济展望 - **经济预测**：芬兰经济在2025年未如期复苏，预计增长仅为0.2%，2026年加速至0.8%，2027年达1.7% [12] - **消费与投资**：私人消费受低信心抑制但预计2026年回升，投资将因绿色投资等因素增长，但住房建设在近期仍将保持低迷 [13] - **住房市场供需**：新建住房建设水平低，但前期过量建设导致增长中心租赁住房仍供过于求，过剩消化速度慢于预期 [15][16] - **租赁需求驱动**：城市化、收入增长、被压抑的住房需求以及新建住房减少将推动未来住房需求，交通便利、靠近服务的增长中心对租赁住房有稳定需求 [16][17] - **政策影响**：住房补贴政策变化可能促使消费者寻找更经济的住房，租赁的灵活性与便利性也使其对潜在购房者更具吸引力 [17]

公司公告摘要 - 加拿大公寓房地产投资信托宣布2026年1月的月度分派为每单位0.12917加元 按年化计算为每单位1.55加元 [1] - 该分派将于2026年2月17日支付给截至2026年1月30日营业结束时登记在册的单位持有人 [1] 公司业务概况 - 公司是加拿大最大的公开交易优质租赁住房提供商 [2] - 截至2025年9月30日 公司拥有约45,000套住宅公寓套房和联排别墅 [2] - 公司资产主要位于加拿大 在荷兰也有少量布局 [2] - 公司拥有的资产总公允价值约为145亿加元 [2]

核心人事变动 - 加拿大公寓房地产投资信托宣布其首席投资官Julian Schonfeldt将于2026年4月30日左右离职 以寻求其他机会 [1] 离职高管背景与贡献 - Julian Schonfeldt于2022年加入公司 担任首任首席投资官 此前他在加拿大皇家银行资本市场全球投资银行集团担任董事总经理 拥有丰富的资本市场专业知识 [2] - 他在任职期间 在执行收购、处置、资本配置、开发和投资者关系等战略举措方面发挥了关键作用 [2] - 他在职期间执行了超过60亿美元的战略交易 [2] 公司管理层评价 - 公司总裁兼首席执行官Mark Kenney对其数年来的杰出服务表示诚挚感谢 并肯定其对公司战略目标的重大推进 [3] 公司基本情况 - 加拿大公寓房地产投资信托是加拿大最大的公开交易优质租赁住房提供商 [3] - 截至2025年9月30日 公司拥有约45,000套住宅公寓套房和联排别墅 主要位于加拿大 在荷兰也有少量分布 [3] - 公司持有的物业总公允价值约为145亿美元 [3]

公司公告与财务安排 - 加拿大公寓房地产投资信托将于2026年2月12日周四市场收盘后发布截至2025年12月31日的第四季度及年度财务业绩 [1] - 公司高级管理团队将于2026年2月13日周五东部时间上午9点召开电话会议讨论业绩结果 [2] - 电话会议接入号码为加拿大免费电话+1 (833) 950-0062或国际号码+1 (929) 526-1599，接入代码为814929 [3] 投资者沟通与信息获取 - 电话会议将通过公司官网进行网络直播，直播回放将在同一链接保留一年 [4] - 会议演示文稿将在电话会议开始前一个半小时于公司官网提供 [4] - 更多关于公司及其业务的信息可通过公司官网www.capreit.ca及公开披露网站www.sedarplus.ca获取 [5][6] 公司业务概况 - 加拿大公寓房地产投资信托是加拿大最大的公开交易优质租赁住房提供商 [6] - 截至2025年9月30日，公司拥有约45,000套住宅公寓套房和联排别墅，主要位于加拿大，部分位于荷兰 [6] - 公司所持物业的总公允价值约为145亿美元 [6] 公司管理层联系方式 - 公司总裁兼首席执行官为Mark Kenney先生，联系方式为(416) 861-9404 [7] - 公司首席财务官为Stephen Co先生，联系方式为(416) 306-3009 [7] - 公司首席投资官为Julian Schonfeldt先生，联系方式为(647) 535-2544 [7]

公司财务发布安排 - 加拿大公寓物业房地产投资信托将于2026年2月12日周四市场收盘后发布其截至2025年12月31日的第四季度及全年财务业绩 [1] - 公司高级管理团队将于2026年2月13日周五东部时间上午9点召开电话会议讨论业绩 [2] - 电话会议接入号码为加拿大免费电话+1 (833) 950-0062或国际号码+1 (929) 526-1599 接入码为814929 [3] 投资者沟通渠道 - 电话会议将通过公司官网进行网络直播 直播回放将在同一链接保留一年 [4] - 电话会议前一个半小时 管理层演示文稿将在公司官网发布 [4] - 更多公司信息、业务及投资亮点可查阅公司官网及SEDAR+公开披露文件 [5][6] 公司业务概况 - 加拿大公寓物业房地产投资信托是加拿大最大的公开交易优质租赁住房提供商 [6] - 截至2025年9月30日 公司拥有约45,000套住宅公寓套房及联排别墅 主要位于加拿大 部分位于荷兰 [6] - 公司持有的投资性房地产总公允价值约为145亿加元 [6] 公司管理层联系方式 - 总裁兼首席执行官Mark Kenney 联系方式 (416) 861-9404 [7] - 首席财务官Stephen Co 联系方式 (416) 306-3009 [7] - 首席投资官Julian Schonfeldt 联系方式 (647) 535-2544 [7]