披露主体与交易概况 - 披露方为木星基金管理公司 就其在The Unite Group plc的相关证券持仓及交易进行公开披露 [1] - 本次披露为公开开盘头寸披露/交易披露 涉及相关证券权益达到或超过1%的规则要求 [1] - 披露所涉交易日期为2026年1月9日 正式披露日期为2026年1月12日 [1][11] 披露方在目标公司的证券持仓 - 在The Unite Group plc的25便士普通股中 披露方持有权益头寸为2,492,381股 占总股份的0.50% [3] - 同时持有现金结算衍生品空头头寸1,202,382股 占总股份的0.24% [3] - 披露方总权益头寸为0.50% 总空头头寸为0.24% 无股票结算衍生品（包括期权）及认购新证券的权利 [3][5] 披露期间的交易活动 - 披露期间进行了普通股卖出交易 卖出10,647股 每股价格为5.76货币单位 [7] - 披露期间未进行任何现金结算衍生品交易、股票结算衍生品交易（包括期权）或其他交易（如认购新股） [7][8][9][10] 其他安排与附件 - 披露方确认不存在任何赔偿或其他交易安排、协议或谅解 也不存在与期权或衍生品相关的任何投票权或未来收购处置的安排或谅解 [10][11] - 本次披露未附上补充表格8（未平仓头寸） [11]

公司运营与销售情况 - 截至当前销售周期，下一学年的床位预订率为64%，低于去年同期的67% [4][7] - 公司重申其入住率目标为93%至96%，租金增长目标为2%至3% [4][7] - 直接销售占已售床位总数的8%，与去年水平一致，公司在部分弱势市场的销售表现优于去年 [2] - 公司预计未来几个月，随着大学确定学生人数，提名协议下的床位需求将回升 [1] 市场需求与行业动态 - 大学在周期初期态度谨慎，部分机构延迟或暂停了提名协议的续签和确认，当前提名率为56% [1] - 大学犹豫的原因包括财务压力，以及在UCAS申请窗口关闭前不愿承担房间空置的风险 [1] - 管理层强调即将在1月底发布的UCAS申请数据，基于人口增长和10月截止日期数据显示申请量增长7%，预计趋势积极 [3] - 高要求和中等要求的大学正“积极招收更多英国本土学生”，预计这将增加公司所在市场的学生数量 [3] 资本配置与公司战略 - 公司启动了高达1亿英镑的股票回购计划，预计在3至6个月内完成 [7][10][23] - 重申修订后的资本配置框架，目标是在2026年成为净卖家，处置资产价值3亿至4亿英镑 [7][9][12] - 处置资产的途径包括：探索向合资企业出售资产、准备在未来几周内将资产组合推向市场、与买家就潜在单一资产销售进行接洽 [12][21] - 已推迟布里斯托尔的Freestone Island项目，并决定不再推进已获规划许可的TP Paddington项目 [7][11] - 过剩资本将分配给大学合作伙伴关系和股票回购 [9] 财务与估值状况 - 第四季度估值显示租金增长低于预期，收益率出现“轻微软化” [6][15] - USAF基金：季度估值下降0.6%（全年增长0.8%），收益率上升4个基点 [6][22] - LSAV基金：季度估值下降1.3%（全年增长0.6%），收益率压缩16个基点 [6][22] - 伦敦市场的估值变动被描述为受情绪驱动，源于对2025-2026学年入住率预期略有减弱，但伦敦仍是公司最强的运营市场之一 [6][16] - 管理层预计集团物业收益率将与USAF投资组合的增幅基本一致 [15] - 关于杠杆率，管理层未提供明年估值指引，但预计净债务将“基本保持稳定” [7][14] 大学合作与协议 - 公司与超过60所大学合作 [17] - 约有十几所大学（约占按单年或到期长期协议续约床位的12%）已修改或推迟确认床位数量 [17] - 与大学的谈判涉及数量和价格，多年期协议的年租金上涨机制“相当程序化”，支持约3%至4%的租金增长 [18] - 对于单年协议，谈判更具商业性，但未看到大学要求大幅降价的压力 [18] - 注意到在租期长度方面存在一些压力，因大学更关注英国本科生，部分新合同在某些强势市场从51周租期改为44周，但这仅影响相对较小比例的增量床位 [19] 市场供应与融资环境 - 预计2026年的市场供应水平与2025年相似，但2027年起校外项目的可行性降低，交付量将开始减少 [20] - 公司自身的中期项目管道集中在通过与大学的关系解锁的校内合作开发项目 [20] - 融资条件方面，公司活跃于与大学合作相关的私人信贷市场，描述贷款机构对学生公寓的胃口“非常健康” [20] - 贷款机构行为未发生变化，利差在过去3至6个月内保持稳定，从12个月视角看利差收紧了约25个基点 [20] 未来指引与沟通 - 公司将在2月下旬和4月初提供进一步更新，并表示将比去年“更积极主动”地提供指引范围 [8] - 详细的2026年收益指引（包括Empiric的影响）将在2月的初步业绩报告中提供 [23] - 11月资本市场活动中讨论的收益指引假设2026年成本与2025年持平，并包含了本次声明中提到的总部人员成本节约 [23]

公司股价表现 - 公司股价跌至十多年来的最低水平 [1] 公司经营展望 - 公司对来年发布了严峻的前景展望 [1]

并购交易与监管审批 - 英国竞争监管机构批准了学生公寓开发商Unite Group对规模较小的竞争对手Empiric Student Property的收购 [1] - 该笔收购交易的价值为6.34亿英镑（约合8.3948亿美元） [1]

收购与合并 - Unite Students以94.2便士的现金和股票收购Empiric Student Property，包含0.085股新Unite股票和32便士现金[6] - 收购价格较Empiric的未受干扰股价溢价8%，较六个月加权平均股价溢价21%[6] - 收购后，合并资产组合将达到75,000个床位，整体价值为74亿英镑[6] - 预计通过Unite的运营平台实现1370万英镑的成本协同效应，第一年收益中性，第二年起收益增厚[6][21] - 合并后，预计每年可实现约1370万英镑的税前经常性成本协同效应[79] - 预计在合并完成后的第一个完整年度内实现约55%的年度协同效应[80] - 实现协同效应的预计一次性成本约为1390万英镑，85%将在合并完成后的第一个完整年度内发生[81] - 预计合并将不会导致重大资产收购或处置[77] - 预计合并不会对Unite或Empiric的基本运营产生重大影响[86] 财务数据 - Empiric的EPRA每股收益为2.2便士，较去年同期下降4.3%[26] - Empiric的贷款价值比为29%，与Unite合并后保持在29%[22] - Unite的债务总额为2025百万英镑，已提取1275百万英镑[54] - Empiric的债务总额为409百万英镑，已提取374百万英镑[54] - Unite预计2025年调整后的每股收益（EPS）为47.5 - 48.25便士[71] - Unite董事会确认2025年利润预测有效，并已根据假设正确编制[75] 市场展望 - 预计2025/26学年的租金增长至少为4%[26] - 预计到2030年，英国18岁人口将增长11%[46] - 全球国际学生人数自2000年以来年均增长6%，预计到2030年将达到900万[50] - 预计到2030年，国际学生的需求将受到全球中产阶级增长的推动[46] - 2025/26年，中国申请赴英的学生人数预计增长10%[50] - 英国政府支持国际学生，计划吸引最优秀的学生，提供每位学生2500英镑的补贴[50] 运营与技术 - Unite的投资组合总价值为9326百万英镑，包含152个资产和67729个床位[51] - Unite的净初始收益率为5.1%，Empiric为5.7%[51] - Unite的可再生电力使用率为99.9%，Empiric为100%[51] - 预计中央管理费用协同效应将占识别年度协同效应的约1150万英镑[80] - 合并的成本协同效应主要来自于两家公司成本基础的整合[80] 负面信息与风险 - 预计合并后将不会有重大法律诉讼或现有诉讼的意外发展[78]

行业概况 - 澳洲一线留学城市如墨尔本的学生住宿市场竞争激烈 市区房源供不应求 每年七八月入住高峰期热门房型提前数月订满 [1] - 留学生住宿需求集中在配套成熟 位置优越 服务完善的学生公寓 以确保顺利落地和快速适应留学生活 [1] 公司业务布局 - Iglu是澳洲本地知名学生公寓品牌 在墨尔本市区及周边运营四个主要公寓项目 覆盖RMIT大学 墨尔本大学 维多利亚大学 莫纳什大学等高校主要通学区域 [1] - 四个项目分别为Iglu Melbourne Central Iglu Melbourne City Iglu Flagstaff Gardens和Iglu South Yarra 针对不同学生群体需求设计 [3][5][7][9] 项目区位优势 - Iglu Melbourne Central位于CBD正核心 步行可达RMIT和墨尔本大学 紧邻交通枢纽和购物中心 配备现代化学习空间和社交设施 [3] - Iglu Melbourne City位于市中心核心地带 服务体系完备 适合高年级学生 注重安静和秩序 [5] - Iglu Flagstaff Gardens毗邻墨尔本大学 环境安静 交通便利 适合重视学习氛围的学生 [7] - Iglu South Yarra位于南雅拉区 高性价比选择 20分钟火车直达莫纳什大学Caulfield校区 周边商业氛围活跃 [9] 运营服务特点 - 实行一价全包制 租金覆盖水电 网费 家具配置和日常维修服务 入住流程规范透明 [11] - 配备24小时安保系统 前台管理 定期社交活动与文化交流项目 帮助学生适应新环境 [13] 市场供需动态 - 2025年第二学期入住申请已开放 热门房型如带独立卫浴的Studio和景观单人间通常提前订满 [10] - 错过预订时机可能导致选择空间受限和租金上涨 [10]

住宿市场概况 - 悉尼和墨尔本等留学热门城市的住宿市场竞争激烈 优质公寓房源通常很快被抢光 尤其在学期开始前遵循"先到先得"原则 [3] - 公司已开放2025年第二学期住宿预订 提前申请可优先选择理想房型并享受价格优势 [3][10] 核心产品优势 - 提供市中心黄金地段公寓 如Iglu Central Park(悉尼)和Iglu Melbourne Central(墨尔本) 步行可达多所知名大学及商业娱乐区 [5][6] - 房型多样化 包括单人间(保障私密性)和合租房型(高性价比) 所有房型配备独立卫浴 公用厨房及客厅区域 [6][8] - 非CBD区域公寓如Iglu Summer Hill/Iglu Chatswood/Iglu Mascot 租金比市中心低20% 通过地铁快速连接高校与市区 [8][10] 配套设施与服务 - 全部门店标配高速Wi-Fi 健身房及社交空间 支持学生高效学习与社交需求 [8] - 近郊公寓如Iglu Summer Hill环境宁静 距悉尼大学/UTS约20分钟车程 适合偏好安静的学生群体 [10] - Iglu Chatswood位于商业发达区域 周边购物中心与餐厅密集 平衡预算与生活便利性 [10] 市场策略 - 强调"早鸟优惠"机制 通过提前锁定房源获取价格与房型选择权 [3][10] - 差异化布局CBD与近郊市场 覆盖高端需求与性价比需求两类客群 [5][8][10]