涉及的行业与公司 * 公司为东方雨虹（股票代码：002271 SZ），是中国领先的建筑防水材料生产商[16] * 行业为中国的建筑防水材料行业，该行业高度分散，监管预计将趋严[16] 核心观点与论据 **1 财务表现与运营改善** * 公司第三季度销售额同比转为正增长+9%，为自2023年第三季度以来首次正增长，季度销售趋势持续改善（第二季度同比降幅收窄至个位数百分比，第一季度同比下降十位数高段）[3] * 分渠道看：项目经销商销售额达34亿元人民币，同比增长+3%[5] 零售销售额达23亿元人民币，同比增长+6%[5] 直销销售额显著增长至11亿元人民币（2024年第三季度为3.41亿元人民币），主要受海外业务和国内高铁等特种领域推动，房地产业务影响已非常有限（从2021年的140亿元人民币降至目前的5-6亿元人民币）[5][6] * 分产品看：防水卷材销售额同比增长+5%，销量实现+12%的强劲增长[9] 防水涂料销售额实现+15%的强劲增长[9] 特种砂浆业务增长强劲，前九个月销售收入达33亿元人民币，销量达800万吨，已超去年全年水平，公司有信心完成全年1200万吨的销量目标[9] * 公司经营性现金流在2025年前九个月十年来首次转为正值，应收账款在第三季度末同比下降-19%，显示运营质量改善[12] * 第三季度毛利率同比下降4.1个百分点，原因包括防水卷材价格压力、零售经销商激励返利提前记账、低毛利率产品（如特种砂浆）占比提升以及低毛利率的工程销售入账[9] 但管理层指出项目渠道毛利率较2025年上半年环比改善2个百分点，零售业务各产品毛利率均环比改善[9] **2 前景展望与增长动力** * 管理层对2026年展望更为乐观，预计行业需求将见底，公司将继续扩大市场份额[1] * 国内增长动力：项目销售（近年主要拖累）预计至少将止跌，得益于市场份额扩大以及在大型基建、土木工程和能源项目领域的优势[12] 零售销售和特种砂浆销售持续增长[12] * 海外增长动力：除自2008年发展的贸易业务外，公司正通过投资（本地工厂/建立分销网络）和收购扩张海外业务[12] 预计2026年有机海外销售额将同比翻倍，新收购的智利和香港公司将贡献20亿元人民币销售额[12] 海外销售贡献预计每年增加5个百分点（2024年为3%）[13] * 价格与利润：防水卷材价格在7月提价后已实现低个位数百分比的环比改善，但恢复到价格竞争前的水平需要时间[9] 预计第四季度毛利率将出现显著的同比改善，且季度波动性降低[9] **3 资产减值与现金流风险** * 第三季度高减值主要因今年房地产抵押物处置折扣率更高（约40%对比去年的30%）[9] 已收到房地产抵押物的应收账款净值为17亿元人民币（原值27亿元人民币），预计年底减值比例为40%，2025年总减值在10-15亿元人民币范围内（2024年为10.7亿元人民币）[9] * 管理层预计未来几年减值将大幅降低，因房地产抵押物已从风险角度充分计提减值，剩余应收账款主要来自风险有限的大型国企[9] * 关于两项资产处置（北京办公楼和金科服务股票），办公楼处置折扣约50%，股票处置损失有限（约1000万元人民币损失，处置现金收入约1亿元人民币）[10] * 资本开支将主要用于海外工厂/收购，国内新工厂投资有限（4000-5000万人民币用于EMs）[12] 国内资本开支将主要用于收购特种砂浆业务的上游矿山以实现垂直整合，将分期付款，年度现金资本开支有限[12] 其他重要内容 * 投资评级为买入，12个月目标价为15.50元人民币，相较当前13.08元人民币有18.5%的上涨空间[18] * 公司是中国最大的防水材料生产商，规模是第二大玩家的三倍，凭借成本竞争力、强大的渠道能力和提高的行业标准，有望扩大市场份额[16] * 关键风险包括：建筑活动弱于预期、原材料价格意外上涨、与开发商客户相关的应收账款风险导致营运资金管理弱于预期、非防水业务发展慢于预期、以及与高风险开发商客户和房地产抵押资产相关的应收款减值损失大于预期[15]

公司概况 * 纪要涉及的公司是东方雨虹（Oriental Yuhong，股票代码002271 SZ）[1][13] * 公司是中国最大的防水材料生产商，其规模是第二大竞争对手的三倍[13] 核心财务表现（2025年第三季度） **收入表现** * 2025年第三季度总收入为70 3亿元人民币，同比增长约9%，是自2023年第三季度以来首次恢复同比增长，比预期高出7%[1][3] * 收入增长主要由优于预期的销量增长以及因7月份全行业价格恢复带来的同比负价格差收窄所驱动[3] **盈利能力** * 2025年第三季度毛利率为24 8%，同比下降4 1个百分点，比预期低2 2个百分点[7] * 毛利率不及预期可能由于建筑项目毛利率确认较低以及今年给予零售经销商的激励返利在上下半年分布更均匀（去年非常集中于第四季度）[7] * 营业费用同比增长5%，主要因行政管理费用同比增长23%，导致营业利润率为4 6%，同比下降2 0个百分点，比预期低1 7个百分点[7] * 营业利润为3 2亿元人民币，同比下降15%，比预期低22%[7] * 2025年第三季度净利润为2 45亿元人民币，同比下降27%，比预期低30%，净利润率为3 5%，同比下降1 7个百分点[1][7] * 剔除一次性项目后，经常性净利润为2 62亿元人民币，同比基本持平[1][7] **资产负债表与现金流** * 2025年第三季度经营活动现金流入为8 12亿元人民币（对比2025年第二季度为4 17亿元人民币，2024年第三季度为8 35亿元人民币）[14] * 得益于资本支出同比下降34%/环比下降29%（至1 95亿元人民币），2025年第三季度产生强劲的自由现金流6 18亿元人民币（对比2025年第二季度为1 43亿元人民币，2024年第三季度为5 41亿元人民币），是净利润的2 5倍[1][14] * 由于本季度支付大额现金股息，净负债率从2025年第二季度末的14 2%环比上升至23 0%[14] 行业动态与公司战略 * 行业在7月份进行了全行业的价格恢复[2][3] * 公司通过渠道转型（专注于经销商销售，特别是零售渠道）和产品组合扩张（装饰涂料、保温材料、特种砂浆等）来应对中国房地产新开工面积从2020年高点下降约60%的挑战，这些变化也带来了自由现金流的积极影响[15] * 长期来看，随着中国房地产市场企稳，公司有潜力成为建筑化学品的一站式解决方案提供商[16] 投资观点与风险 * 维持对股票的买入评级，12个月目标价为15 5元人民币，较当前价格有16 8%的上涨空间[2][17] * 关键风险包括：建筑活动弱于预期、原材料价格意外上涨、与开发商客户相关的应收账款风险导致营运资金管理弱于预期、非防水业务发展慢于预期、以及与高风险开发商客户应收账款和房产抵押资产相关的减值损失大于预期[12][16] 其他重要信息 * 公司管理层将在10月29日香港时间上午9点举行业绩后电话会议，讨论重点包括2025年第三季度价格和销量动态、毛利率疲软和行政管理费用高的原因、以及对2026年展望的初步评论[9]

报告行业投资评级 报告对7只股票均给予“买入”评级，分别为中国海外发展（1109.HK）、东方雨虹（002271.SZ）、北京新型建筑材料（000786.SZ）、广东坚朗五金（002791.SZ）、杭州老板电器（002508.SZ）、贝壳控股（BEKE/2423.HK）、绿城服务集团（2869.HK） [3][17] 报告的核心观点 报告认为，鉴于潜在的国内需求政策支持，以缓解外部不确定性，对房地产价值链股票持更积极态度。预计到2035年，二手房交易和装修需求的增长将在很大程度上抵消新房建设的减少，为价值链公司带来约5.7万亿元的耐用和国内聚焦的潜在市场规模，较2024年增长70%。报告推荐的7只股票有望受益于住房升级需求和建筑装修需求的复苏，在2035年的基础/牛市情景下，这些股票的隐含估值平均有42%/69%的上涨空间 [3] 根据相关目录分别进行总结 房地产价值链股票：国内刺激政策受益者 - 不断增长的潜在市场规模：二手房交易和装修需求的增长为价值链公司提供了持久的增长机会，行业领导者在渠道优化和现金流管理方面领先于同行，以捕捉长期机遇 [10] - 7只买入评级股票：报告重点推荐了7只股票，认为它们将在各自的价值链领域成为赢家。这些股票在市场表现上更具韧性，在2018 - 2019年的“贸易战1.0”和当前的贸易紧张局势中表现优于大盘 [17][19] 执行摘要 - 行业困境：除开发商外，房地产建设价值链在本轮房地产低迷中受到显著影响，包括建筑产品、家用耐用品和物业服务等领域 [29] - 政策支持：潜在的国内需求政策支持，如消费品以旧换新和城市复兴项目，有望缓解外部不确定性，加速住房升级需求，促进二手房市场交易和建筑装修需求 [29] 对价值链的影响 - 行业 - 建筑产品需求下降：预计到2035年，建筑产品需求将较2024年水平下降个位数到十几%，玻璃、瓷砖和板材等行业的下降幅度可能更大 [31][33] - 装修需求增长：2035年装修需求将达到约3万亿元，占价值链总潜在市场规模的30%以上，为价值链带来持久和较少周期性的增长机会 [35][36] - 房地产经纪和管理行业扩张：房地产经纪和管理行业的收入池到2035年将达到约2.7万亿元，占价值链总潜在市场规模的约30%，受益于二手房交易和建筑存量的增长 [35][36] 中国住房市场与建筑建设：通往2035年的道路 - 住房需求下降：预计到2035年，住房需求将比2017年的峰值水平低40%，其中一线城市和二线城市的需求将占全国的约70% [42][45] - 开发商行业整合：领先开发商的市场份额将继续上升，预计到2035年，前10大开发商的全国市场份额将达到约50%，一线城市和二线城市的市场份额将从2024年的30%以上提高到约60% [48][50] - 二手房市场超越新房市场：预计到2035年，二手房市场的交易量和交易额将分别占总住房交易的66%和64%，超过新房市场 [51] - 装修需求增长：预计到2035年，装修需求将几乎翻倍，达到约20 - 23亿平方米，占总建筑施工面积的约60% [54][60] 中国海外发展（1109.HK；买入）：引领房地产复苏 - 公司优势：作为国有企业，中国海外发展拥有强大的资产负债表和便捷的融资渠道，同时也是中国领先的购物中心运营商，有望在房地产低迷中脱颖而出，成为行业的长期赢家 [65] - 2035年展望：尽管新房市场萎缩，但预计中国海外发展将进一步扩大市场份额，合同销售额将达到约4500亿元，购物中心业务的租金收入将以中高个位数的复合年增长率增长至约400亿元，核心利润将增长至约530亿元。预计其自由现金流收益率将扩大至15%，股息收益率可能提高 [66] 东方雨虹（002271.SZ；买入）：渠道转型以更好地捕捉需求结构变化 - 公司优势：作为中国最大的防水材料生产商，东方雨虹凭借成本竞争力、强大的渠道能力和行业标准的提高，有望进一步扩大市场份额。公司还将产品扩展到其他建筑化学品领域，如装饰涂料和砂浆 [75] - 2035年展望：尽管对防水材料行业前景持谨慎态度，但预计东方雨虹将通过渠道转型和产品扩展，巩固其在防水业务中的市场地位，并受益于装修需求的增长。预计其收入将以2%的复合年增长率增长，净利润将以5%的复合年增长率增长，自由现金流收益率将提高至15% [76] 北京新型建筑材料（000786.SZ；买入）：多元化业务组合受益于装修需求增长 - 公司优势：作为世界最大的石膏板生产商，北京新型建筑材料通过一系列收购成功将业务扩展到装饰涂料和防水领域。公司目前对住宅和大型商业地产的销售敞口约为60%，较2021年有所下降 [89] - 2035年展望：随着装修需求的增长，预计北京新型建筑材料的核心石膏板业务将保持稳定，新业务的扩张将成为公司盈利增长的关键驱动力。预计其收入和净利润将以2 - 3%的复合年增长率增长 [90] 广东坚朗五金（002791.SZ；买入）：利用产品优势应对周期性挑战 - 公司优势：广东坚朗五金在五金行业具有较强的产品优势，通过优化销售渠道和产品解决方案，提高了资产质量和现金流管理能力 [34] - 2035年展望：预计广东坚朗五金将受益于行业供应整合和国内市场份额的增加，实现持续增长。预计其收入将以平均5%的复合年增长率增长至2035年，净利润将以9%的复合年增长率增长 [34] 杭州老板电器（002508.SZ；买入）：产品扩张，在需求结构变化中巩固领导地位 - 公司优势：杭州老板电器在厨房电器领域具有领先地位，通过产品扩张和渠道优化，提高了市场竞争力 [34] - 2035年展望：预计杭州老板电器将受益于住房升级需求和厨房电器市场的增长，实现收入和利润的增长 [34] 贝壳控股（BEKE/2423.HK；买入）：努力打造一站式住宅服务平台 - 公司优势：贝壳控股是中国领先的房地产经纪平台，通过技术创新和服务升级，提供一站式的住宅服务 [34] - 2035年展望：预计贝壳控股将受益于二手房市场的增长和房地产服务需求的增加，实现业务的扩张和盈利的增长 [34] 绿城服务集团（2869.HK；买入）：在增长的市场中扩大市场份额 - 公司优势：绿城服务集团是中国领先的物业服务提供商，通过优质的服务和品牌影响力，在市场中占据一定份额 [34] - 2035年展望：预计绿城服务集团将受益于房地产市场的发展和物业服务需求的增加，实现市场份额的扩大和盈利的增长 [34]