万科融资情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [2] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主，质押率达70%，质押股票价值约122亿元 [2][3] - 万物云股权质押比例已达55.8%，接近万科持有其57.12%股份的上限，后续融资质押空间有限 [3] 资产处置与担保结构 - 2024年5月至2025年1月通过出售深圳超级总部地块和红树湾项目49%收益权回笼资金35.85亿元 [4] - 2025年7月31日借款8.69亿元以非优质资产担保，包括办公资产（账面净值9.4亿元）、非上市公司股权（如杭州天马器业100%股权）等，抵押率20%-70% [7][8] - 2025年3月一笔8.9亿元借款未达信披标准且无担保，后展期至12月31日 [7] 深铁集团财务与风险传导 - 深铁集团2024年受万科亏损487亿元拖累，确认投资收益亏损121亿元，自身净利润亏损335亿元 [10][11] - 站城开发业务收入同比下滑46.23%至79.17亿元，毛利率下降2.43个百分点，存货账面价值1035亿元但计提减值201亿元 [10] - 贷款资金或来自自有资金（2024年末货币资金209亿元）、银行授信及深圳国资委支持 [10] 债务置换与行业影响 - 万科借款主要用于置换公开市场债券本息，2027年前无境外债到期，实质为债务期限延长与成本优化 [13] - 深圳国资委旗下深圳人才安居曾因恒大投资亏损250亿元，华南城引入国资后仍进入清盘程序，反映国资房企救助风险 [14][15] - 万科2025年上半年预亏98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值及交易价格低于账面值 [13]