报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025 年上半年中国物业管理市场在政策、经营、资本、技术等方面呈现不同态势，行业进入存量时代但空间大，企业需聚焦深耕、降本增效、做好服务、多元探索并拥抱 AI 以应对挑战和把握机遇 [25][32][55] 市场环境 - 《人民日报》发文整顿物业乱象，指出物业管理乱象原因包括“建管不分”、信息不对称、监督执法不足等，信托制物业费可化解市场机制失灵问题 [1][2][3] - 多地出台空置房物业费减免政策，需平衡业主权益与物业企业经营需求，可协商确定收费标准或政府补贴 [4][5] - 住建部强调“好服务”重要性，企业聚焦客户需求、服务竞争力和多方合作，将品质提升作为战略重点 [6][7] 经营策略 - 物业企业主动退出项目案例增加，受企业策略、业主诉求和行业承压影响，短期有阵痛，长期将实现“质价相符” [8][9] - 万科物业推出弹性定价模式，开源白皮书和服务清单，每月提供数字服务报告，推动服务透明和质价相符 [10][11] 资本市场 - 2025 年上半年港股与 A 股物业板块走势企稳，估值略有回暖但仍处低位，个股市值分化，头部效应显著 [11][12] - 物业企业估值低受房地产市场下行和关联风险影响，应强化独立属性和提升企业形象，分红可提振信心 [13][14] - 资本市场物业板块 IPO 热度低，有物企主动退市，流动性问题受股权结构和现金流特点影响 [15][16][17] 技术应用 - 物业企业利用新媒体平台传播品牌，视频号流量提升，微信公众号阅读量稳定，优化宣传形式 [19][20][21] - 中指研究院推出 AI 招投标 Agent，可提升投标效率和中标率，AI 大模型赋能物业企业多场景应用 [22][55] 市场规模 - 房地产市场调整使物业管理行业进入存量时代，管理面积和营收增速放缓 [25][26] - 存量市场管理面积大、营收高，有发展潜力，但人均产值低，需转型升级 [27][28][29] - 行业利润率下降是向存量市场演变的结果，现金流稳健，是“稳盈利”生意 [30][31] 发展策略 - 企业经营策略从规模优先转为效益优先，聚焦区域、业态、客户深耕，构筑竞争壁垒 [32] - 项目拓展聚焦优质项目，同时退出低质项目，需建立项目质量评估体系 [34][36][37] - 降本增效可通过优化人力成本、供应链和科技赋能实现，人力成本控制初见成效 [38][39][40] - 基础服务占比提升，是企业发展压舱石，可赋能资产保值增值，但物业费定价和收缴存在问题 [41][42][43] - 多元服务中，非业主增值服务收入下降，社区增值服务稳定但需调整，创新服务有拓展潜力 [49][50][53] - 物业企业通过 AI 优化能源管理、提升员工效率、管理工单和监测舆情，但面临技术、组织、价值和数据治理挑战，可从多方面突破 [55][56][58]