核心观点 - 香港顶级豪宅市场在2026年初呈现显著回暖态势，交易活跃度与金额大幅攀升，市场出现“供不应求”的窗口期，这背后是股市回暖、供应增加及购买力累积等多重因素驱动 [7][8][10][11] 石澳道19号项目详情 - 英国玩具商人James William Hesterberg拟放售其持有的香港石澳道19号私人庄园式大宅，意向价约20亿港元，呎价11.7万港元 [1] - 该物业并非普通豪宅，而是一座占地16.89万平方呎（相当于2.2个足球场大小）的私人庄园，包含两宗地块（乡郊建屋地段第256号占地约4.36万平方呎，花园地段第68号F分段占地约12.53万平方呎） [1] - 若以20亿港元成交，将成为继2023年初山顶马己仙峡道30至38号屋地（约50亿港元成交）后，香港近三年来最大宗二手超级豪宅交易 [6] - 该物业上一任主人为荣丰国际主席钟斌铨，于1997年楼市巅峰时以2.01亿港元购入，2000年因亚洲金融风暴等因素以1.03亿港元“割肉”出售给现业主，账面亏损近半 [5] - 现业主James William Hesterberg于2000年购入后推倒重建，将原住宅从3000平方呎扩容，若本次以20亿港元售出，其账面升值约19倍 [5][6] 香港顶级豪宅市场概况与近期表现 - 石澳是香港公认的超级富豪居住区，区内仅有22座洋房，新买家置业需获石澳业主委员会批准，审核背景与社会地位，过程耗时数月 [3] - 区内业主包括李嘉诚之子李泽楷、信置黄志祥、九龙仓吴光正、腾讯主席马化腾、其士集团已故创办人周亦卿、南丰集团董事长陈慧慧、染料大王汤恩佳等 [4] - 2026年初市场分析称该年将是“香港超级豪宅年”，1月份亿级豪宅成交宗数高达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期增幅高达七倍，平均每天一宗亿元交易 [8] - 港岛区是成交主力军，占比近九成，其中恒地与新世界合作的西半山天御项目1月份录得10宗成交，涉资逾17亿港元，平均每宗成交价1.7亿港元 [8] - 浅水湾1 South Bay Close项目1月份推出6伙单位，被同一组买家一次性购入，涉资高达8.6亿港元，呎价最高达10.27万港元 [8] - 二手顶豪市场同样活跃，富商刘銮雄家族及相关人士近期以1亿港元出售中半山The Albany一套单位，较12年前0.88亿港元购入价账面盈利0.12亿港元，呎价约5.13万港元，为该楼盘近5年成交价新高 [9] 市场回暖驱动因素 - **股市回暖与资金流入**：2026年1月香港已有13家新上市公司，集资金额达393亿港元，较去年同期约60亿港元大幅上升约555%，改善了资金气氛，部分高资产人士“套股换楼” [11] - **市场供应增加**：过往优质二手豪宅放盘有限，近期部分业主减持套现，增加了市场供应，引发了“寻宝式”入市热潮 [11] - **购买力累积与价格调整**：过去几年受高息及经济不明朗影响，市场观望浓厚，近年来部分豪宅价格已从高位回落10%至30%，带动购房及置换需求回升，包括海外回流及内地资金入市抄底 [11]