香港楼市表现 - 2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，按月上升0.53%，并已实现连续8个月上涨 [1] - 2026年1月香港私人住宅租金指数升至201.1，按月上升0.3%，再创历史新高 [1] - 进入2026年，香港整体楼市表现显著回暖，市场气氛持续回升，此前降息对楼市的提振效应已充分释放 [1] 市场结构特征 - 当前市场货尾量仍处于高位，购买力持续向新盘倾斜 [1] - 新盘定价较为审慎，二手楼价暂未出现大幅反弹 [1]

全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - **“撤辣”政策效应显著**：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - **利率环境改善**：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - **供应预期减少**：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]

香港楼市整体回暖态势 - 香港楼市在全面“撤辣”两年后迎来明确回温态势，2025年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创4年以来新高，其中住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4% [4] - 市场热度延续至2026年，中原住宅部于2026年1月促成逾1000宗一手、1400宗二手成交，分别较去年同期升近3倍及1.8倍，相信是近年甚至历年成绩最好的一月 [5] - 反映二手楼价的中原城市领先指数(CCL)在2025年报144.11点，按年升4.70%，扭转过去三年颓势，亦是自2021年后首次出现楼价及租金双轨上升 [4] 豪宅市场表现火热 - 逾亿元一手豪宅成交已连升两个月，2026年1月录得26宗，涉资超53亿港元，按月分别大增七成及五成，平均几乎每日一宗亿元成交 [5] - 石澳道19号超级大宅计划以约20亿港元意向价出售，若成交将成为香港近三年来金额最高的二手超级豪宅交易，其意向呎价约11万至12万港元，与近期放售的同类顶级豪宅实用呎价逾10万港元水平相当 [1][2] - 此类顶级豪宅如同美术品般的珍藏级资产，买家主要为本地或海外超级富豪，多作自用或长线收藏，其定价反映的是地段珍贵度、规模大小及罕有度，而非一般住宅价值 [2][3] 标志性物业交易释放积极信号 - 石澳作为香港公认的顶级富豪聚居地，区内物业买卖门槛极高且需经业主委员会严格审批，向来“惜售如金”，此次大宗豪宅挂牌出售是楼市持续回暖的强烈信号 [1] - 该物业总占地达16.89万平方呎，由两幅地块组成，位置极为罕有，市场上几乎绝迹放盘，过往多以出租为主，其稀缺性因高交易门槛而进一步提升 [2][3] - 外籍业主选择于楼市回暖之际放售，反映市场流动性改善，属正常的资产配置及套现行为，亦显示顶级豪宅市场正逐步回温 [4]

核心观点 - 香港顶级豪宅市场在2026年初呈现显著回暖态势，交易活跃度与金额大幅攀升，市场出现“供不应求”的窗口期，这背后是股市回暖、供应增加及购买力累积等多重因素驱动 [7][8][10][11] 石澳道19号项目详情 - 英国玩具商人James William Hesterberg拟放售其持有的香港石澳道19号私人庄园式大宅，意向价约20亿港元，呎价11.7万港元 [1] - 该物业并非普通豪宅，而是一座占地16.89万平方呎（相当于2.2个足球场大小）的私人庄园，包含两宗地块（乡郊建屋地段第256号占地约4.36万平方呎，花园地段第68号F分段占地约12.53万平方呎） [1] - 若以20亿港元成交，将成为继2023年初山顶马己仙峡道30至38号屋地（约50亿港元成交）后，香港近三年来最大宗二手超级豪宅交易 [6] - 该物业上一任主人为荣丰国际主席钟斌铨，于1997年楼市巅峰时以2.01亿港元购入，2000年因亚洲金融风暴等因素以1.03亿港元“割肉”出售给现业主，账面亏损近半 [5] - 现业主James William Hesterberg于2000年购入后推倒重建，将原住宅从3000平方呎扩容，若本次以20亿港元售出，其账面升值约19倍 [5][6] 香港顶级豪宅市场概况与近期表现 - 石澳是香港公认的超级富豪居住区，区内仅有22座洋房，新买家置业需获石澳业主委员会批准，审核背景与社会地位，过程耗时数月 [3] - 区内业主包括李嘉诚之子李泽楷、信置黄志祥、九龙仓吴光正、腾讯主席马化腾、其士集团已故创办人周亦卿、南丰集团董事长陈慧慧、染料大王汤恩佳等 [4] - 2026年初市场分析称该年将是“香港超级豪宅年”，1月份亿级豪宅成交宗数高达26宗，涉资超53亿港元，较去年同期增幅高达七倍，平均每天一宗亿元交易 [8] - 港岛区是成交主力军，占比近九成，其中恒地与新世界合作的西半山天御项目1月份录得10宗成交，涉资逾17亿港元，平均每宗成交价1.7亿港元 [8] - 浅水湾1 South Bay Close项目1月份推出6伙单位，被同一组买家一次性购入，涉资高达8.6亿港元，呎价最高达10.27万港元 [8] - 二手顶豪市场同样活跃，富商刘銮雄家族及相关人士近期以1亿港元出售中半山The Albany一套单位，较12年前0.88亿港元购入价账面盈利0.12亿港元，呎价约5.13万港元，为该楼盘近5年成交价新高 [9] 市场回暖驱动因素 - **股市回暖与资金流入**：2026年1月香港已有13家新上市公司，集资金额达393亿港元，较去年同期约60亿港元大幅上升约555%，改善了资金气氛，部分高资产人士“套股换楼” [11] - **市场供应增加**：过往优质二手豪宅放盘有限，近期部分业主减持套现，增加了市场供应，引发了“寻宝式”入市热潮 [11] - **购买力累积与价格调整**：过去几年受高息及经济不明朗影响，市场观望浓厚，近年来部分豪宅价格已从高位回落10%至30%，带动购房及置换需求回升，包括海外回流及内地资金入市抄底 [11]

香港楼市2025年表现与市场数据 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记共约6.28万宗，总金额约5198亿元，同比增幅分别为18.3%、14.4%，成交宗数与金额均创下自2021年以来的4年新高 [3] - 新房市场2025年成交2.06万宗，同比增幅超2成，总金额约2255.7亿元，同比增长8.2%，成交宗数创自2019年以来新高，金额创2021年以来新高 [3] - 二手市场2025年成交39843宗，总金额2917.2亿元，均创2021年以来4年新高 [3] - 2025年前11个月香港物业买卖宗数接近57000宗，按年升约16%，楼价累升约3%，租金升约4% [3] 开发商推盘节奏与销售热度 - 2025年全年共有逾40个新盘以价单或招标形式登场，推售项目认购反应普遍理想 [4] - 新世界发展西九高铁项目AUSTIN BOHEMIAN瑧尔63套即日全数售罄，最高成交单价超29万港元/平米，同月其港岛豪宅项目STATE PAVILIA皇都388套单位亦悉数售罄 [4] - 新鸿基地产西沙SIERRA SEA项目首轮销售接获逾3.7万票，超额认购高达116倍，成为2025年“收票王”，2026年1月两轮销售分别收票4.2万张、4.9万张 [4] - 信和置业2025年全年售出2424伙住宅单位，合约销量为近年高位，其柏景峰项目累售362伙套现逾18亿元，12月卖出141伙为当月新盘销冠 [4] - 凯柏峰系列项目整体投资客比例达30%以上 [4] 市场回暖驱动因素分析 - 利率回落减轻开发商财务压力，存款息率下跌使买楼收租回报相对较好 [5] - 市场涌现一批来自内地的新买家，令住宅市场气氛改善 [5] - 2025年全年录得逾13500宗普通话拼音买家入市，较2024年的11631宗增加逾一成，总成交金额高达1364亿元，双双创下自1995年有纪录以来新高 [5] - 普通话拼音买家在新房市场中投入总金额约789亿港元，占比超过一半，成交宗数首次突破6000宗 [5] - 2024年初香港“撤辣”后，内地赴港置业人数增加，叠加优才专才政策、高校扩招等，赴港人数持续增加推高需求 [5] - 2025年深圳中原共转介促成78宗赴港购房交易，单数同比增长70% [5] 对2026年市场前景的预期 - 摩根士丹利预计2026年香港住宅价格将上涨10% [6] - 香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放 [6] - 内地人才政策红利带动内地买家入市，“供平过租”效应使租转买需求大量涌现 [6] - 股票市场持续走高带动资金流入楼市，预期美国仍有减息空间减轻买房供楼负担，北部都会区细节进一步落实带动香港产业及经济发展 [7]

香港楼市结构性热潮与整体回暖 - 近期香港楼市出现结构性热潮，小户型单位备受追捧，一个楼盘300套房源吸引超过三万人认购，中签率不足1% [1] - 此现象源于“供低过租”的市场环境，即月供低于月租，极大激发了投资热情 [1] 小户型市场表现与驱动因素 - 2025年总价400万港元以下的小户型成交量同比大幅增长超过70%，创下十年新高 [1] - 高投资回报率是核心驱动力，同时税费减免、租金上涨与按揭利率下行进一步凸显其投资价值 [1] - 专才与非本地学生涌入带来的强劲租赁需求，为投资者提供了坚实保障 [1] 香港整体楼市趋势与前景 - 小户型市场的火爆折射出香港整体楼市的回暖，2025年香港整体楼宇买卖合约登记量创四年来新高 [1] - 2025年全年住宅楼价累计上升4.7% [1] - 多家国际投行上调香港房地产评级，预测2026年住宅价格将有约10%的上涨 [1] - 市场普遍认为，在利率改善、库存健康及信心回暖等多重利好下，香港楼市正逐步向好，小户型市场将持续受益 [1]

市场整体表现与核心观点 - 摩根士丹利预计2026年香港住宅价格将上涨10% [1][4] - 2025年香港楼市呈现量价回升，市场普遍认为已度过底部阶段，对前景持正面预期 [1] - 2025年全港住宅楼宇买卖登记约6.28万宗，总金额约5198亿元，同比分别增长18.3%和14.4%，创下自2021年以来的4年新高 [1] 新房市场表现 - 2025年新房成交2.06万宗，同比增长超2成，创自2019年以来新高；总金额约2255.7亿元，同比增长8.2%，创2021年以来新高 [1] - 各大开发商加紧推盘，2025年全年有逾40个新盘登场，项目认购反应普遍理想 [2] - 新世界发展西九高铁项目AUSTIN BOHEMIAN瑧尔63套即日全数售罄，最高单价超每平米29万港元；STATE PAVILIA皇都388套单位亦悉数售罄 [2] - 新鸿基地产西沙SIERRA SEA项目首轮销售接获逾3.7万票，超额认购高达116倍，成为2025年“收票王” [2] - 信和置业2025年全年售出2424伙住宅单位，合约销量为近年高位；旗下柏景峰项目累售362伙套现逾18亿元 [2] 二手市场表现 - 2025年全港二手房成交39843宗，总金额2917.2亿元，均创2021年以来4年新高 [1] 价格与租金走势 - 2025年前11个月楼价累计上升约3%，租金上升约4% [1] 市场需求驱动因素 - 利率回落减轻开发商财务压力，并使买楼收租回报相对更具吸引力 [3] - 来自内地的买家成为重要支撑力量，改善市场气氛 [3] - 2025年普通话拼音买家入市逾13500宗，较2024年的11631宗增加逾一成，总成交金额高达1364亿元，创自1995年有纪录以来新高 [3] - 其中，新房市场中普通话拼音买家投入金额约789亿港元，占比超一半，成交宗数首次突破6000宗 [3] - 香港“撤辣”、优才专才政策及高校扩招推动内地赴港人数增加，推高需求 [3] - 深圳中原2025年共转介促成78宗赴港购房交易，单数同比增长70% [3] - 凯柏峰系列项目整体投资客比例达30%以上 [2] 行业对未来的展望 - 市场对2026年香港楼市整体较为乐观 [4] - 香港经济增长动能巩固，股市与楼市形成正向循环，高净值人士置业需求持续释放 [4] - 内地人才政策红利带动内地买家入市，“供平过租”效应促使租转买需求大量涌现 [4] - 预期股票市场持续走高将带动资金流入楼市，美国可能减息将减轻供楼负担，北部都会区细节落实将带动香港产业及经济发展，均对楼市构成利好 [5]

香港小户型住宅市场投资热潮分析 市场现象与核心数据 - 香港楼市出现“供低过租”现象，例如一套33平方米两居室月租金15000港元，而月供仅需13000港元，每月产生2000港元正向现金流 [1][5] - 2025年细价盘（总价400万港元以下、面积40平方米以下）成交1945宗，同比增长超70%，创十年新高，占整体住宅成交量9.7% [1] - 小户型新盘销售火爆，例如SIERRA SEA 2A期首轮213套房源开售当日售罄，开发商随即原价加推211套 [1] - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年新高，同比上升15%；全年住宅楼价累计上升4.7% [10] 小户型产品的投资吸引力 - 小户型租金回报率高于大户型，2025年11月A类住房（40平方米以下）租金回报率为3.6%，高于B类（3.1%）、C类（2.8%）和D类（2.6%） [2] - 具体案例显示投资优势：沙田片区一套360万港元的一房户型，月租金14500港元，租金回报率达4.14%；而同片区800万港元的两房户型，租金回报率约3.75% [3] - 一手“大手客”（一次性购入多套买家）偏好总价600万港元以下中小型单位，2025年前11月此类成交666套，占一手“大手客”总量近一半 [2] - 内地买家投资偏好从100平方米以上大户型转向小户型，出现一次性购入3至4套小户型的案例 [2] - 投资者偏好一手房，因配套更优、开发商为“大手客”提供额外折扣，且定价合理、性价比高于同区二手房 [3] 政策与金融环境支撑 - 2025年2月香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万港元，此前300-400万港元住宅需缴1.5%印花税，例如一套390万港元单位，新政后印花税从58500港元降至100港元 [3] - 市场处于降息周期，美联储预计年内还有两到三次降息，香港最优惠利率已下调至加息前水平，预计将维持平稳或继续下行，减轻月供压力 [5] - 2025年8月，在统计的143个成份屋苑中，112个屋苑租金回报率高于按揭利率，占比近80% [4] - 2025年9月中原城市租金指数回报率攀升至3.56%，创近14年第二高，其中回报率超4%的屋苑达34个，同比增长90% [4] - 2025年11月A类单位租金回报率（3.6%）已高于同期按揭利率上限（3.5%），存在约0.1%的正向差值 [5] 租赁需求与租金走势 - 香港住宅租金已连续三年上涨，2025年全年累计升幅达5.21%，近三年累计上升19.34%，八大租金指数连续三年全线上升 [5] - 莱坊预测2026年香港普通住宅价格将上涨5%至8%，住宅租金预计上涨3%至5%，并可能创历史新高 [6] - 仲量联行预测2026年香港中小型住宅价格将上涨约5% [11] - 摩根士丹利预计2026年香港住宅价格有望实现10%上涨，租金将上涨约5% [10][11] - 自2022年底推出“抢人才”措施至2025年8月，香港已吸引超23万名全球人才来港 [6] - 非本地学生数量显著增长，修读经本地评审全日制专上课程的非本地学生由2022/23学年54500人增至2024/25学年79300人 [6] - 香港八所主要大学学生与宿位比例平均为3.4比1，宿位短缺直接刺激小户型租赁市场需求 [7] - 大学附近屋苑因学生需求旺盛，租金回报率高（如沙田、大围可达4.0%） [8] 行业前景与机构观点 - 分析师判断香港楼市最坏时期或已过去，整体正逐步向好，依据包括利率环境改善、库存供应趋于健康、房价反弹及买卖双方信心回暖 [10] - 摩根士丹利近期将香港房地产评级上调至“吸引”级别 [10] - 推动楼价上涨因素包括内地购房需求回暖、库存持续去化、新增住宅供应有限及利率进入下行周期 [10] - 人才持续流入有望提升租金回报率，形成正向利差并进一步刺激投资需求；股市上涨的财富效应亦将为房价提供支撑 [11]

文章核心观点 - 香港楼市正经历回暖，其中总价400万港元以下、面积40平方米以下的“细价盘”（小户型）市场表现尤为火热，成交量创十年新高，并凭借“供低过租”、高租金回报率及政策利好等因素，吸引了大量投资客和刚需买家入市 [1][4][18] 小户型市场表现火爆 - 市场对小户型追捧明显，某以小户型为主的楼盘300套房源吸引超3万人认购，中签率不足1% [1] - 2025年细价盘（总价400万港元以下、面积40平方米以下）成交1945宗，同比增长超70%，涨幅领先其他价格区间，成交量创十年新高，占整体住宅成交量9.7% [1] - 开发商积极加推小户型，新盘SIERRA SEA 2A期首轮213套房源开售当日售罄，随后原价加推211套 [1] 小户型成为投资客偏好 - 一手“大手客”（一次性购入多套买家）偏好总价600万港元以下中小型单位，2025年前11个月此类成交666套，占同期一手“大手客”总量近一半 [5] - 内地买家投资偏好从100平方米以上大户型转向小户型，出现投资者一次性购入3至4套小户型的案例 [5] - 投资者更倾向选择一手房，因配套优、开发商为“大手客”提供额外折扣，且定价合理、性价比高于同区二手房 [9] 小户型投资回报率优势 - 小户型租金回报率整体最高，2025年11月A类住房（40平方米以下）租金回报率3.6%，高于B类（3.1%）、C类（2.8%）和D类（2.6%） [5] - 具体案例显示，沙田一套总价约360万港元的一房户型，月租金14500港元，租金回报率高达4.14%；同期该区一套总价800万港元的两房大户型，租金回报率约3.75% [6] - 2025年2月香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万港元，此前300万至400万港元住宅需缴1.5%印花税，新政大幅降低交易成本，例如一套390万港元单位印花税从58500港元降至100港元 [9] “供低过租”现象刺激入市 - 香港楼市出现“供低过租”现象，即月供低于月租金，吸引投资客入市 [11] - 2025年8月，在统计的143个成份屋苑中，112个屋苑租金回报率高于按揭利率，占比近80%；9月中原城市租金指数回报率攀升至3.56%，创近14年第二高，其中回报率超4%的屋苑达34个，同比增长90% [11] - 小户型市场该特点显著，2025年11月A类单位租金回报率3.6%，高于同期按揭利率上限3.5%，存在约0.1%正向差值；具体案例显示，一套33平方米两居室月租金15000港元，月供仅13000港元，每月差价2000港元 [11] - 市场处于降息周期，美联储预计年内还有两到三次降息，香港最优惠利率已下调至加息前水平，预计将维持平稳或继续下行，减轻月供压力 [11] 租金持续上涨与需求旺盛 - 香港住宅租金已连续三年上涨，2025年全年累计升幅达5.21%，近三年累计上升19.34%，八大租金指数连续三年全线上升 [12] - 莱坊预测，2026年香港普通住宅价格将上涨约5%至8%；住宅租金预计上涨3%至5%，并可能创历史新高 [14] - 人才持续流入刺激租赁需求，自2022年底推出“抢人才”措施至2025年8月，香港已吸引超23万名全球人才 [14] - 非本地学生数量显著增长，修读经本地评审全日制专上课程的非本地学生由2022/23学年54500人增至2024/25学年79300人；2024/25学年修读教资会资助课程的非本地学生达26600人，较上学年增15% [14] - 香港大学宿位紧张，八所主要大学学生与宿位比例平均为3.4比1，直接刺激小户型租赁市场需求，学生成为校外租房主力 [15] - 学生租房需求集中且租期固定（1-2年），房东面临房屋空置风险低；学生存在信息不对称，议价能力弱，通常更容易接受房东租金条件 [15] - 大学附近屋苑因学生需求旺盛，租金回报率高（如沙田、大围可达4.0%）；楼龄较高二手房租金回报率不低且出租速度快，同样吸引投资者 [16] 香港楼市整体回暖 - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年新高，同比上升15%；2025年全年住宅楼价累计上升4.7% [18] - 市场环境较此前低潮期明显改善，最坏时期或已过去，整体楼市逐步向好，判断基于四方面：利率环境改善、库存供应趋于健康、房价出现反弹、买卖双方信心回暖 [18] - 摩根士丹利已将香港房地产评级上调至“吸引”级别，预计2026年香港住宅价格有望实现10%上涨，推动因素包括内地购房需求回暖、库存持续去化、新增供应有限及利率进入下行周期 [18] - 摩根士丹利同时预测2026年香港住宅租金将上涨约5%，人才持续流入有望提升租金回报率，形成正向利差刺激投资需求；股市上涨的财富效应亦将支撑房价 [19] - 仲量联行预计2026年香港中小型住宅价格将上涨约5%，新盘及楼龄较小屋苑楼价升幅会较显著 [19]

香港楼市整体回暖 - 2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，创近4年新高；成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [5][20] - 住宅楼宇买卖登记达62832宗，总值5198.3亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%，是拉动整体成交回升的核心力量 [7][22] - 市场回暖由六大因素驱动：全面“撤辣”政策、减息、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨和库存下降 [3][7][18][22] 市场供需与库存变化 - 截至2025年底，香港一手住宅待售库存（包括期房及现房）为1.84万套，较2024年底的2.17万套下降约15%，并已连续11个月回落，库存水平回到2023年年中以来低位 [7][22] - 买家持续入市，楼市信心逐步恢复，楼价已现触底回升迹象 [7][22] 政策与金融环境驱动 - 2024年香港全面“撤辣”，取消了对非永久居民影响最大的买家印花税，此前内地买家最高需承担高达30%的额外税负 [8][23] - 2025年初，香港特区政府将100港元定额印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，降低了中低总价住宅的交易成本 [8][23] - 美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，购房月供压力缓解；2025年港股走强通过“财富效应”间接提振房地产市场 [8][23] 人口与人才计划带来需求 - 截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [8][23] - 在利率回落背景下，租赁市场表现增强，部分区域租金回报率接近甚至高于按揭利率，“供平过租”“以租养贷”重新成为现实，带动香港居民投资房产积极性上升 [8][23] 内地买家活跃度显著提升 - 2025年，内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%；涉及金额1379亿港元，较2024年上升3.8%，宗数和金额均创历史新高 [9][24] - 内地买家成交量占比显著，相当于香港每卖出4套住宅就有1套被内地买家购入 [10][25] - 自2024年2月底“撤辣”以来，内地买家住宅注册量几乎翻倍 [10][25] 内地买家结构与偏好 - 从结构看，13906宗住宅注册个案中，一手物业录6495宗，占比46.7%；涉及金额1379亿港元中一手占795亿港元，占比57.7% [10][25] - 内地买家呈现分层：一类是以“高才通”等人才计划为代表的新来港家庭，多为30岁至40岁，来自一线及强二线城市，从事科技、金融等行业，偏好中小户型、交通便利的楼盘，置业动机主要是教育资源和自住需求 [11][26] - 另一类是高净值人群，将香港房产视为跨境资产配置的“压舱石”，偏好核心区物业，持有周期长 [12][27] - 在高端市场，内地买家占比随总价升高而增大：2025年，已知个人买家案例中，总价逾1000万至2000万港元的一手私宅，内地买家占比57.3%；逾2000万至5000万港元的占比64.3%；逾5000万港元的占比69.7% [12][27] - 以区域看，启德区最受内地买家青睐，注册金额184亿港元，远超第二位黄竹坑/深湾区的97.2亿港元 [12][27] 企业资本与高净值人士入市 - 2025年，阿里巴巴与京东两大内地科技巨头共计豪掷超100亿港元，接连购入铜锣湾和中环核心写字楼 [4][19] - 不少高净值人士及地产名人也纷纷布局香港物业 [4][19] 市场展望与价格预测 - 对于2026年，有观点判断楼价有望再升10%~15%；一手成交量可升至2.1万宗，二手成交约5万宗，全年合计住宅成交量7.1万宗，将实现连续4年上升 [13][28] - 中高价物业有望迎来补涨，超级豪宅可看高一线 [13][28] - 国际投行摩根士丹利报告称，香港住宅价格自2018年以来已累跌30%，2025年见底回升5%，并展开上行周期，预期2026年楼价再升10%，2027年进一步上扬 [13][28] - 支撑因素包括：香港重返全球IPO集资额首位，金融市场活跃，股市向好带来财富效应，减息持续，租金走高及楼价回稳使住宅租金回报率仍具吸引力 [13][28]