文章核心观点 - 产业园区运营模式正经历从“房东”和空间运营商向“生态主理人”的关键转型 其核心驱动力在于服务对象从传统制造企业转向新兴科技企业 需求从物理空间聚合升级为创新生态构建 [1] - 成功的转型依赖于运营者完成三重角色转变 并深度融合垂直产业知识、科技与资本 从而实现从“重开发”到“精运营”的跃迁 智慧园区已展现出更高的经济效益 [1][2] 产业园区运营角色转变 - 运营者需完成三重角色转变：需像品牌创始人一样关注长期价值并与客户深度链接 需深度参与产业创新链 聚合龙头企业、中试平台、检测机构、产业基金等要素为中小企业赋能 需将园区自身作为试验场 开放能源管理、机器人巡检等场景为科技企业技术落地提供土壤 [1] - 运营转变的根源在于服务对象变为新兴科技企业 其核心需求从物理空间升级为创新生态构建 [1] - 产业园区需从“房东”转变为“生态主理人” 运营团队必须具备垂直产业知识（如芯片园区懂芯片 生物医药园区懂生物）才能与AI工具结合产生真正的产业洞察 使园区成为企业发展的必选项 [1] 行业发展趋势与市场表现 - 全国产业园区平均空置率较去年下降2.1个百分点 [2] - 融入AI运营、绿色节能技术的智慧园区租金溢价率普遍突破15% [2] - 行业正经历从“重开发”到“精运营” 从传统基建到“科技+资本”双轮驱动的关键跃迁 [2]