市场表现 - 9月21日午后A股地产板块异动拉升，迎来久违的集体涨停行情，地产链个股掀起上涨热潮 [1] - 截至收盘绿地控股、华发股份、我爱我家、华丽家族、万科A、金融街、华远控股等多股涨停，世联行拿下四连板 [1] - 金地集团、信达地产、滨江集团、保利发展、大悦城、特发服务、深物业A等涨幅超5% [1] - 港股内房股同步走强，融创中国涨12.30%，绿地香港、富力地产、雅居乐集团等涨超7%，旭辉控股集团、融信中国、碧桂园等涨超5% [1] 政策催化 - 9月20日新修订《住房公积金管理条例》正式施行，公积金支持范围拓展至覆盖购、租、修、养住房全周期保障 [1] - 提取情形由6项增至9项，装修、物业费等日常住房相关支出均可按规定提取公积金，减轻居民住房消费负担，激活住房市场需求 [1] - 9月18日国新办发布会作出顶层定调，房地产市场发生两大转变：市场供求关系出现重大变化，行业正式迈入存量时代 [2] - 二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，占比过半标志房地产正式进入存量时代 [2] - 8月28日住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会联合出台“8·28新政”，从住房销售制度、信贷管理、资本市场融资多个维度搭建房地产发展新模式框架 [2] - 新政提出有序推行现房销售，新出让土地项目优先现房销售，保留预售项目须完成主体结构封顶才可入市，强化预售资金监管 [2] - 资本市场层面支持上市房企再融资、并购重组，拓宽房企债券、ABS、REITs等多元融资渠道，推动融资逻辑从主体信用转向项目信用 [2] - 信贷端同步优化开发贷与个人住房贷款规则，配套完善项目主办银行制，从制度层面防范交付风险，推动行业风险出清和平稳转型 [2] 机构观点 - 平安证券指出尽管“8.28新政”带来行业不确定性，但市场对房企未来规模收缩、回款放缓等定价已相对充分，叠加优质个股市值及持仓处于低位，若后续落地细则及潜在对冲政策好于预期，不排除股价有所反弹 [3] - 住建部进一步强调将全力推动项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度落地实施，对选择现房销售的新项目统筹用好土地、金融、税收等支持性政策 [3] - 开源证券提到“8·28一揽子新政”出台后各地相关部门正在密集研判反馈，预计2026年四季度各地将能有更清晰的执行细则 [3] - 本次政策后房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展 [3] - 开源证券认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [3]