报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [5][49] 报告核心观点 - “8·28 一揽子新政”出台后，各地相关部门正在密集研判反馈，预计2026年四季度各地将能有更清晰的执行细则 [5][49] - 本次政策后，房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展 [5][49] - 在需求端，后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向仍有较大放松空间 [5][49] - 若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快 [5][49] - 住建部明确房地产进入存量时代，转向存量提质增效为主的阶段 [3][15] 政策端总结 - 本周政策较少，主要以地方公积金政策为主 [6][14] - 中央政策：9月18日，住建部副部长陈绍旺表示，“十五五”时期住建事业努力实现五个方面目标，包括现代化人民城市建设、人民群众居住水平提升、建筑业提质升级、人居领域全球影响力增强、高质量发展基础支撑 [6][15] - 住建事业三大板块（城乡建设、住房和房地产、建筑业）处在转型发展关键期，概括为“两个转向、两个转变、三化转型” [15] - “两个转向”指城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效 [15] - “两个转变”指房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代 [15] - “三化转型”指建筑业向智能化、绿色化、融合化方向转型 [15] - 地方政策：9月16日，江苏省泰州市发布通知，开展装修自住住房提取住房公积金业务，自2026年9月20日起施行，有效期至2030年12月31日 [6][16][17] - 地方政策：9月18日，常州市印发通知，增加提取住房公积金支付物业费和装修自住住房两种使用情形 [6][16][17] 销售端总结 - 2026年第38周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）151.7万平米，单周同比下降6.4% [7][19] - 全国30城新房累计成交面积（网签口径）6742.2万平米，累计同比下降6.1% [7][19] - 2026年第38周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）48.7万平米，单周同比下降0.5% [23] - 一线城市新房累计成交面积（网签口径）1872.6万平米，累计同比增长0.9% [23] - 2026年第38周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）165.1万平米，单周同比增长7.7% [7][26] - 全国15城二手房累计成交面积（网签口径）6195.4万平米，累计同比增长1.5% [7][26] - 2026年第38周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）45.9万平米，单周同比增长2.2% [31] - 一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）1619.3万平米，累计同比增长1.6% [31] 投资端总结 - 2026年第38周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2035.9万平米，单周同比增长13.3% [7][35] - 2026年前38周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积7.64亿平米，累计同比下降10.5% [7][35] - 2026年第38周，全国100大中城市土地成交楼面价为2007.3元/平米，同比增长6.1% [7][37] - 土地成交平均溢价率为7.2%（4周移动平均） [7][37] - 土地成交总价274.5亿元，同比增长20.2% [7][37] - 9月17日，成都市锦江区邱家祠商服用地成交，竞得企业为成都兴锦城市更新建设发展有限公司，成交总价14451.71万元 [43] - 9月18日，天津津西太（挂）2026-08号地块出让，山川集团旗下天津卓宸盛川以9.25亿元摘得，溢价率5%，折合楼面价约19421元/平方米 [43] 价格端总结 - 2026年第38周，冰山100指数为9702，周环比-0.14%，周同比-8.6% [7][44] 投资建议总结 - 推荐布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国 [49] - 推荐商业运营与资管并重的商业地产运营商：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团 [49] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [49]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“领先大市-A”，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 2026年1-8月新房销售持续筑底，二手房交易增长，成交面积持续高于新房 [2] - 二手房成交数据首次纳入月度发布，1-8月全国二手房成交量继续保持增长，交易网签面积5.5亿㎡，同比增长10.6%，连续多月高于新房销售面积 [2] - 二手房交易占比达52%，标志房地产进入存量时代 [2] 销售回顾（9.12-9.18） - 重点监测32城合计成交总套数为1.2万套，环比上周增长12.2% [3][13] - 2026年累计成交总套数为51.9万套，累计同比下降8.4% [3][13] - 一线城市成交4370套，环比上周下降12.3%，2026年累计成交16.6万套，累计同比增长1.7% [3][13] - 二线城市成交6710套，环比上周增长41.4%，2026年累计成交29.6万套，累计同比下降11.4% [3][13] - 三线城市成交1106套，环比上周下降1.9%，2026年累计成交5.6万套，累计同比下降18.1% [3][13] - 重点监测16城合计成交二手房总套数为2.5万套，环比上周增长9% [3][27] - 2026年累计成交总套数为91.3万套，累计同比增长7.6% [3][27] - 一线城市二手房成交11461套，环比上周增长9.9%，2026年累计成交40万套，累计同比增长13% [27] - 二线城市二手房成交12222套，环比上周增长9.8%，2026年累计成交46.1万套，累计同比增长5.8% [27] - 三线城市二手房成交1201套，环比上周下降5.6%，2026年累计成交5.3万套，累计同比增长21.3% [27] 土地供应（9.7-9.13） - 百城土地宅地供应规划建筑面积1009万㎡，2026年累计供应规划建面13847万㎡，累计同比下降21.1%，供求比1.28 [4][41] - 一线城市供应规划建筑面积0万㎡，今年累计供应782万㎡，累计同比增长1.4%，累计供求比1.12 [41] - 二线城市供应规划建筑面积350万㎡，今年累计供应5635万㎡，累计同比下降27.2%，累计供求比1.27 [41] - 三四线城市供应规划建筑面积659万㎡，今年累计供应7430万㎡，累计同比下降17.8%，累计供求比1.3 [41] - 百城供应土地挂牌楼面均价4374元/㎡，近四周平均挂牌均价5726元/㎡，环比下降3.1%，同比增长7.3% [4][42] - 一线城市供应土地挂牌楼面价0元/㎡，近四周平均起拍楼面39245元/㎡，环比下降0.3%，同比下降15% [42] - 二线城市供应土地挂牌楼面价4158元/㎡，近四周平均起拍楼面5437元/㎡，环比下降0.5%，同比下降10.9% [42] - 三四线城市供应土地挂牌楼面价4489元/㎡，近四周平均起拍楼面价3922元/㎡，环比增长10.2%，同比增长0.4% [42] 土地成交（9.7-9.13） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积394万㎡，2026年累计成交10860万㎡，累计同比下降23% [5][64] - 一线城市成交建筑面积8万㎡，今年累计成交697万㎡，累计同比下降11.5% [64] - 二线城市成交建筑面积134万㎡，今年累计成交4438万㎡，累计同比下降30.5% [64] - 三线城市成交建筑面积252万㎡，今年累计成交5726万㎡，累计同比下降17.5% [64] - 百城住宅用地平均成交楼面价为4452元/㎡，环比下降59.9%，同比增长30.7%，整体溢价率为9.8% [5][65] - 2026年平均楼面价7319元/㎡，溢价率9.3%，较去年同期降低0.6个百分点 [5][65] - 一线城市住宅用地平均成交楼面价为42341元/㎡，整体溢价率为66.7%，2026年平均楼面价38163元/㎡，同比下降8.5%，溢价率17.8%，较去年同期溢价率提高6.2个百分点 [65] - 二线城市住宅用地平均成交楼面价为3570元/㎡，整体溢价率为2.4%，2026年平均楼面价6925元/㎡，同比下降11.2%，溢价率8.7%，较去年同期溢价率降低4个百分点 [65] - 三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3661元/㎡，整体溢价率为0.4%，2026年平均楼面价3870元/㎡，同比增长11.7%，溢价率2.2%，较去年同期溢价率降低0.3个百分点 [65] 建议关注公司 - 龙头房企：保利发展、华润置地、招商蛇口 [2] - 成长型房企：中国金茂、绿城中国 [2] - 持有物业双轮驱动型企业：新城控股、浦东金桥 [2] - 保利发展目标价8.53元，评级买入-A [7] - 招商蛇口目标价9元，评级买入-A [7] - 新城控股目标价20.78元，评级买入-A [7] - 中国金茂目标价2.3港元，评级买入-A [7] - 绿城中国目标价11.7港元，评级买入-A [7]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 镍价受宏观利空、基本面压制，预计弱势震荡；不锈钢期货触底反弹整体止跌，预计延续震荡格局 [2][6][8][11] 镍市场情况总结 价格 - 沪镍主力合约周初受加息预期影响走跌，突破12.4万元/吨后超调，后因加息落地基于成本支撑修复估值，维持在12.0 - 12.5万元/吨区间，周跌幅约1.81%；SMM1电解镍均价125,100元/吨，环比降1,850元/吨，金川镍升水上行至4,300元/吨左右，国产主流电积镍升贴水走强 [2] 宏观 - 美联储9月重启加息且暗示年内有后续动作，美元和高美债收益率压制有色风险偏好；中东硫磺价格高位震荡但中枢下降；国内8月出口需求强，整体供强需弱，房地产进入存量时代 [3] 供需 - 印尼政策扰动博弈，宽松预期发酵，2027年RKAB 10月申报，部分企业已准备，2026年部分中期配额待批；供给端受厄尔尼诺和政策影响，需求端旺季预期落空，刚需疲软，新能源正极材料产量有变化 [4] 成本利润 - 不同方式生产电积镍成本和利润情况：一体化MHP成本148046元/吨，利润 - 12.80%；一体化高冰镍成本143001元/吨，利润 - 9.70%等 [4] 库存 - 上期所沪镍库存108414吨，上周110552吨；LME镍库存278826吨，上周274320吨；上海保税区镍库存1900吨，与上周持平；中国（含保税区）精炼镍库存109633吨，上周112395吨 [5] 策略 - 关注印尼RKAB中期配额及美国加息预期动向，预计镍价弱势震荡，单边、跨期、跨品种、期现、期权暂无策略 [6][7] 不锈钢市场情况总结 价格 - 不锈钢期货主力合约跌破阶段低位后反弹，周涨0.35%，最高触及13,750元/吨；现货周初受宏观利空压制，周中反弹，现货成交回暖，价格整体持稳、局部微涨 [8] 宏观 - 同镍市场宏观情况，美联储加息，中东硫磺价格，国内经济和房地产情况 [9] 供需 - 不锈钢传统旺季不旺，节前备货未展开；9月钢厂排产计划下调，预计361.73万吨，环比降3.31%，同比增5.56%；需求端传统行业低迷，缺乏大规模补库动力 [10] 成本利润 - 短流程工艺冶炼304冷轧成本13724元/吨，环比 + 0.40%；外购高镍铁工艺冶炼304冷轧成本14940元/吨，环比 + 0.03%；一体化工艺冶炼304冷轧成本13631元/吨，环比 + 0.03% [11] 库存 - 全国主流市场不锈钢89仓库口径社会总库存1151142吨，周环比 - 0.02%；冷轧不锈钢库存总量637106吨，周环比 + 0.35%；热轧不锈钢库存总量514036吨，周环比 - 0.48% [11] 策略 - 预计不锈钢延续震荡格局，单边、跨期、跨品种、期现、期权暂无策略 [11]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持（维持）”[4] 报告的核心观点 - 住建部定调“十五五”房地产进入存量时代，二手房交易规模超过新房，将推进现房销售制[10][18] - 本周新房销售同比下降、环比上升，二手房销售同环比上升，去化周期上升[10] - 稳健龙头房企仍是投资重点，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[10][87] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨3.26%，沪深300指数下跌0.06%，相对收益为3.32%，板块表现强于大盘[6][16] - 个股涨跌幅排名前5位：世联行、先导基电、万通发展、绿地控股、特发服务[16] - 个股涨跌幅排名后5位：*ST发展、阳光股份、*ST皇庭、空港股份、天地源[16] 行业新闻追踪 - 中央政策：1-8月全国政府性基金预算收入2.14万亿元，同比下降19.0%，其中地方国有土地使用权出让收入1.38万亿元，同比下降28.6%[18][19] - 中央政策：住建部表示二手房交易占比由2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月进一步升至52%[18][19] - 中央政策：1-8月房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%[18][19] - 中央政策：二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，首次实现年内累计同比正增长，且规模已超过新房销售面积[18][19] - 中央政策：8月末新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，房企到位资金50893亿元，同比下降21.0%[18][19] - 中央政策：前8个月人民币贷款增加10.44万亿元，住户贷款减少1.03万亿元，中长期贷款增加188亿元[18][19] - 地方政策：香港地区公布首份《五年规划（2026-2030）》，提出未来十年住房供应按公营出租、资助出售、私人住宅分别占40%、30%、30%规划[18][19] - 地方政策：香港未来五年公营房屋建屋量约19.6万个单位，公屋综合轮候时间目标于2030/31年度降至4年以下[18][19] - 地方政策：香港下一期居屋起有新生婴儿的白表家庭最高按揭成数提高至95%[18][19] - 地方政策：武汉市拟新增装修、物业费、加装电梯及城市更新改造等提取情形，装修提取按建筑面积每平方米1500元核定，最高18万元，物业费每年提取上限6000元[20][21] - 地方政策：广东省住建厅印发四项城市更新规范指引，今年以来已启动建设城市更新重点片区72个、实施项目3789个，上半年完成投资2391亿元[20][21] 个股公告及新闻追踪 - 中国建筑：前8月新签合同额2.87万亿元，同比下降0.3%，房屋建筑新签1.82万亿元，同比增长3.6%，基础设施新签8277亿元，同比下降7.6%，地产合约销售额2129亿元，同比下降1.2%，销售面积582万平方米，同比下降28.4%，期末土地储备6377万平方米[22][23] - 新城控股：拟发行不超过4亿元公司债，品种一规模不超过3亿元、票面利率询价区间6.0%-7.0%，品种二规模不超过1亿元、询价区间4.0%-5.0%，期限均为2年[22][23] - 城投控股：完成A股股份回购，实际回购1363.6万股，占总股本0.55%，使用资金5100.11万元，回购均价3.74元/股[22][23] - 华润置地：前8月累计合约销售额1491亿元，同比增长9.0%，销售建筑面积405.4万平方米，同比下降20.8%，8月单月销售额185亿元，同比增长40.2%，前8月经常性收入354.5亿元，同比增长7.3%，租金收入237.5亿元，同比增长11.0%[23][24] - 建发集团：完成2026年第四期可续期公司债发行，实际发行17亿元，3+N年期10亿元，票面利率1.99%，有效认购倍数2.14倍，5+N年期7亿元，票面利率2.48%，有效认购倍数2.73倍[23][24] 行业基本面 - 重点城市一手房成交分析 - 本周（9.11-9.17）38个重点城市一手房合计成交18970套，同比增速-19.6%，环比增速1.6%，合计成交面积188.2万平方米，同比增速-19.6%，环比增速2.5%[8][25] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-27.1%、-14.3%和-14.2%，环比增速为-12.2%、16.8%和7.3%[25] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.7%、-20.7%和-17.5%，环比增速为-10.9%、14.6%和2.6%[25] - 本月至今（9.1-9.17）38个重点城市一手房合计成交45416套，同比增速-14.6%，环比增速12.7%，合计成交面积478万平方米，同比增速-9.6%，环比增速9.8%[30] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-5%、-23.2%和-17.8%，环比增速为23.2%、-3.5%和18.8%[30] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为4.2%、-20.9%和-3.7%，环比增速为20%、-0.4%和16.3%[30] 行业基本面 - 重点城市二手房成交分析 - 本周（9.11-9.17）16个重点城市二手房合计成交19109套，同比增速7.5%，环比增速10.2%，合计成交面积192.6万平方米，同比增速0.9%，环比增速13.9%[8][40] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为4.6%、7.4%和12.8%，环比增速为8.1%、13.6%和4.8%[40] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为5.9%、-8.1%和23.2%，环比增速为11.1%、11.6%和24.3%[40] - 本月至今（9.1-9.17）16个重点城市二手房合计成交45461套，同比增速7.9%，环比增速14.5%，合计成交面积449.6万平方米，同比增速2.3%，环比增速16%[48] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为8.4%、3.7%和20.2%，环比增速为28%、8.7%和12.3%[48] - 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.5%、-3.9%和16.4%，环比增速为29%、9.6%和19%[48] 行业基本面 - 重点城市库存情况分析 - 本周（9.11-9.17）17个重点城市商品房库存面积17974.6万平方米，环比增速0.5%，去化周期156.2周[8][56] - 一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为1%、0.2%、0.1%，去化周期分别为113.4周、231.5周、187.5周[56] 行业基本面 - 土地市场供给与成交分析 - 本周（9.7-9.13）供应土地3562.2万平方米，同比增速47.4%，供应均价1650元/平方米，同比增速-2.3%[9][67] - 本周成交土地2035.9万平方米，同比增速15.4%，土地成交金额274.5亿元，同比增速-53.7%[9][67] - 本周土地成交楼面价1349元/平方米，溢价率9.7%[9][67] - 一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为46.9%、11.5%、1.2%[67] 行业基本面 - 房地产行业融资分析 - 本周（9.11-9.17）房地产企业合计发行信用债55.9亿元，同比增速-38.03%，环比增速14.55%[9][81] - 本月至今房地产企业合计发行信用债115.6亿元，同比增速-45.88%，环比增速-49.78%[81] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企：华润置地、中国金茂、越秀地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国[10][87] - 建议关注物业管理公司：华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务[10][87]

行业核心观点 - 市场对地产股（如万科）的追捧主要源于政策预期催化，即住建部对“房地产进入存量时代”的重新定调，而非基本面改善 [1][5][12] - 高盛与中信证券等机构认为，长期看房价有望在2030年前后企稳，但短期（2026年）商品房市场尚未出现明显止跌现象 [2][3][11] 房地产行业现状与趋势 - 住建部定调房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月已达52% [2][10] - 存量时代下，现房销售成为大势所趋，地产商拿地、建房将更审慎，供给会越来越少，直至供需达到新平衡 [2][10] - 高盛中国房地产专家电话会观点：短期供需基本平衡；2027年3月起新房供给缺口或将出现，持续12-18个月，二手房供给可部分对冲；长期看2030年房价、交易量有望真正企稳 [2][10] - 中信证券研报认为房价已具备止跌基础：新房销售面积下降，二手网签面积增长，合计基本持平；不少城市房价收入比接近合理水平，租金回报率超过无风险利率，京沪二手房价在年内已实现止跌 [3][11] - 但商品房市场未现明显止跌：2026年8月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线降0.1%，三线降0.2%；70大中城市二手住宅仅8城环比上涨或持平 [3][11] - CRIC数据显示，2026年9月1-13日北上广深商品住宅成交均价较8月全月均价分别下滑11.5%、8.5%、4.0%、8.3%，价格上行是局部现象而非整体趋势 [3][11] 房地产金融与信贷数据 - 2026年二季度末，人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元 [4][12] - 房地产开发贷款余额12.65万亿元，同比下降8.5%，上半年减少5402亿元 [4][12] - 个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元 [4][12] - 东方金诚首席宏观分析师王青表示，未来个人住房贷款余额可能延续下行态势，短期内楼市仍处调整状态 [4][12] - 2026年8月建筑及装潢材料类消费额同比下滑11.8%，1-8月社零同比下滑9.8%，侧面反映房地产市场仍处调整状态，产业链下游持续下滑 [5][12] 万科公司基本面与市场表现 - 万科中期收入701.7亿，同比下滑33.38%；半年亏损149.5亿，较去年同期亏损增加30亿，亏损幅度扩大 [1][9] - 万科有息负债合计3512.6亿元，占总资产比例36.6%，其中一年内到期的有息负债1788.6亿元 [1][9] - 公司经营活动现金流净额转正为4.95亿，但去年同期为30.39亿 [2][10] - 万科股价自高点累计下跌超92%，处于持续调整的磨底阶段 [5][13] - 万科涨停前后未见资金明显净流入，主力近5日流入673万元，但近60日流出1.46亿 [5][13] 万科及地产公司管理层变动与法律事件 - 2026年9月13日，万科企业股份有限公司及其前董事会主席郁亮新增一则限制消费令，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院，因公司未按执行通知书履行给付义务 [5][6][13] - 本次被执行金额不足500万，执行主体是万科企业，非郁亮个人债务，因郁亮曾长期担任法定代表人而被牵连 [6][13] - 郁亮于2025年1月辞去董事长，2026年1月8日正式退休，不再担任公司任何职务 [6][14] - 深铁原党委书记、万科董事长辛杰掌舵后对万科进行改革，但于2025年9月18日在深圳参会期间被带走，10月12日因个人原因辞职 [6][14] - 万通地产大佬冯仑因三亚万通健康开发管理有限公司涉及民间借贷纠纷被限制高消费，冯仑回应称借款未经公司权力机构决议，是小股东擅自操作 [7][14]