潘石屹这名字，在地产圈没人陌生。 从甘肃农村走出，和妻子张欣一起创办的SOHO中国，曾是国内房地产行业的头部企业，北京、上海的多个地标项 目都挂着SOHO的招牌。 但很少有人注意到，从2014年开始，他就悄悄开启了"卖卖卖"模式。 看他的操作就知道多果断：先是以52.32亿元卖掉上海两个核心项目，接着又以30.5 亿元转让上海凌空SOHO。 七年间，潘石屹夫妇从京沪累计套现足足300亿元，最后拿着钱定居美国。 别人还在市场里拼杀抢项目，他却早早把资产换成现金离场。 这波操作，至今没人能比他做得更干脆。 潘石屹在地产圈，是名副其实的"神级逃顶选手"。 他的第一次逃顶，是1998年的海南楼市。 那时候全国人跟疯了似的往海南挤，不管有钱没钱，都想抢 套房赚一笔。 潘石屹却没跟着瞎闹，偷偷托关系搞到了当地的库存数据。楼盘堆得跟山似的，根本卖不完！ 他没犹豫，立马把手里所有海南的项目全抛了，揣着钱扭 头就奔北京。 也就半年后，海南楼市泡沫"砰"地炸了，多少人血本无归。 那会儿恒大、碧桂园这些房企，天天喊着"冲万亿"的口号，抢地跟抢不要钱的白菜似的。 潘石屹又跟别人不一样，默默把北京、上海核心地段的物业全卖了。 有人笑他 ...

核心观点 - 房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债务与内需活力 [1] - 当前房地产政策面临“救价”还是“救量”的关键分歧，正确的方向应是“弃量保价”，通过压缩增量供给、回购过剩商品房来恢复市场流动性 [5][6][8] - 房价下跌对普通家庭财富冲击巨大，因中国城市家庭住房资产占比高达77.7%，远超美国的34.6% [8][9] - 保障房与商品房应彻底区隔，通过回购过剩商品房转化为保障房可实现“救市”与“保障”双赢 [14][15][16] - 城中村改造需谨慎，避免依赖房地产平衡融资，应推动居民自主更新，并以房价企稳为前提 [21][22][23] 房地产的宏观经济角色 - 房地产是银行货币创造最主要的信用来源，一旦贬值将导致家庭财富缩水、内需收缩 [9][10] - 中国城镇居民的住房拥有率为96.3%，住房资产占家庭总资产比重达77.7%，房价下跌对普通家庭影响远大于富人 [8][9] - 房地产在权益项中占比巨大，其收缩将引发整个国家资产负债表衰退，技术突破无法阻止宏观经济下滑 [10][11] - 存量房地产规模巨大，只要具备流动性，就能继续作为信用抵押创造资本和货币 [11][17] 当前政策分歧与出路 - 政策分歧在于“弃量保价”还是“弃价保量”，前者需回收超供土地和商品房，后者则继续增加供给 [5][6] - 正确方向是“弃量保价”，尽快制止新增供地流入市场，回购过剩不动产，缩短去化周期 [8][11] - 卖地收入增加、开工量增加是房地产恶化的先行指标，而非回稳信号 [8] - 需中央成立“国家住房局”发行低息债融资回购库存，仅靠地方政府无法走出衰退螺旋 [16] 保障房与商品房双轨制 - 保障房应通过回购过剩商品房实现，而非新建，既能去库存又能提供保障 [14][16] - 保障房与商品房必须彻底区隔，锁死保障房流动性，防止福利套利 [15][16] - 商品房市场应放开一切交易限制，恢复流动性，使其成为资本市场安全资产 [15] - 保障房回购定价需按成本收购，优先偿还企业债务，实质是救银行 [16] 存量时代与城市更新 - 房地产存量价值取决于流动性，需恢复二级市场交易才能发挥信用功能 [11][17] - 城市更新应聚焦盘活资产创造现金流，而非拉动固定资产投资 [19] - 城中村实际扮演保障房角色，压低企业运营成本，改造需谨慎避免增加商品房库存 [21][22] - 城中村改造应推行居民自主更新模式，依赖存量不动产升值预期，而非政府大包大揽 [23] - 自主更新需以房价“止跌回稳”为前提，高房价能提升改造收益和融资意愿 [23]

行业趋势 - 中国房地产行业已步入存量时代 新增需求大幅萎缩 城镇化率达65.8%逼近发达国家平均水平 [1] - 房地产业增加值占GDP比重从2017年7.9%峰值降至2024年5.6% 下降2.3个百分点 [2] - 房地产开发投资占固定资产投资比重从峰值28%降至2024年17.3% [2] - 社会资金近60%流向科技创新/先进制造业/绿色能源领域 房地产领域资金流入占比不足15% [5] 价格表现 - 2025年Q1全国70城新建商品住宅价格指数同比下降3.7% 二手住宅价格指数同比下降5.2% [2] - 三四线城市房价跌幅明显 部分城市出现两位数下滑 [2] - 一线城市新房价格指数仅下降0.8% 远低于全国平均水平 [5] 供需结构 - 全国商品房待售面积达5.7亿平方米 去化周期长达17个月（健康水平为12个月） [3] - 三四线城市去化周期超过24个月 [3] - 人口连续三年负增长 2024年自然增长率为-1.4‰ [2] - 47%三四线城市未来五年将面临人口萎缩 [2] 区域分化 - 一线及新一线城市凭借产业聚集和人口吸引力保持相对稳定 [5] - 三四线城市投资风险显著增加 [9] 金融环境 - 2025年4月全国首套房贷款平均利率为3.8% 较2023年同期下降0.5个百分点 [5] - 核心城市限购限贷政策未完全放开 [5] 估值水平 - 一线城市房价收入比平均达20倍 二线城市达15倍 远高于国际合理区间3-6倍 [5] 企业动向 - 长实集团自2023年起从内地撤资超720亿元 转向欧美及东南亚市场 [1]

房地产市场整体趋势 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元 同比下降13.3% 降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [3] - 销售金额达千亿房企数量持续减少 2025年仅5家 2024年有6家 2023年达10家 [3] - 新房市场持续收缩 二手房市场份额快速提升 成都市场表现尤为明显 [3][4][5] 新房与二手房市场结构变化 - 成都市场新房成交占比从2022年48.7%降至2023年39.8% 二手房占比从51.3%升至60.2% [5] - 2024年及2025年上半年 成都新房与二手房成交占比达3:7 [5] - 二手房通过降价提升性价比 不断抢占新房市场份额 [8] 房地产发展阶段特征 - 行业从增量时代转向存量时代 发展逻辑由"造房子"变为"用房子" [8] - 存量时代下城市更新成为重点工作重点 [9] - 新房规模必然收缩 核心优质存量房保值能力凸显 [8][9] 房价表现与调整周期 - 增量时代房价普遍上涨 存量时代出现严重分化 [9] - 当前处于深度调整周期 各线城市房价普遍下降但比例不同 [9][10] - 部分重点城市新房价格表面上涨 但剔除高得房率等因素后实际可能未涨 [10]

青岛西海岸喜来登酒店拍卖事件 - 青岛西海岸喜来登酒店将于2025年7月28日以3.08亿元起拍价公开拍卖 该价格较评估价4.4亿元下降30% [2] - 酒店为2016年开业的五星级豪华酒店 位于凤凰岛核心区 交通便利 周边商业配套完善 距离青岛栈桥景点仅20分钟车程 [2] - 此次拍卖依据济南市长清区人民法院执行裁定书 标的登记在被执行人山东晟泓投资发展有限公司名下 [2] 历史拍卖情况 - 该酒店2023年11月曾作为索菲亚国际大酒店项目一部分拍卖 当时整体评估价10.82亿元 起拍价7.6亿元但流拍 [3] - 本次为资产单独拆分后重新拍卖 起拍价较前次大幅降低 [5] 拍卖特殊条款与风险 - 拍卖标的房产尚未腾空 仍由被执行人经营使用 腾房时间无法确定 [5] - 存在20年长期租约(2024-2044年) 新业主可能无法自主支配资产 [5] - 目前酒店仍在正常运营 携程显示客房价格区间为600-1000元/晚 [5] 行业背景与趋势 - 房企常用"酒店+住宅"综合体模式 以酒店资产抵押融资反哺住宅开发 当住宅市场遇冷导致债务危机传导至酒店板块 [8] - 2023-2025年青岛酒店业司法拍卖流拍率达83% 二次拍卖流拍率仍超60% 市场从"低价抄底"转向"理性观望" [8] - 房地产黄金时代酒店被视为"地标符号"或"融资工具" 核心价值在于土地增值与抵押融资而非运营收益 [8] - 市场进入存量时代后 该模式难以为继 众多奢华酒店被推向大宗资产交易市场 [8]