行业投资评级 - 报告维持房地产行业"看好"评级 [3] - 深圳、杭州出台现房新政细则，"控供给+促需求"政策将继续发力 [3] 核心观点 - 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行 [3] - 需求仍有较强支撑，按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底 [3] - 虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现 [3] - 二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业 [3] - 目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，后续投资仍将处于偏弱状态，投资修复节奏也将显著慢于以往周期 [3][21] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性 [3][34] - 后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程 [3][38] 投资端 - 2026年1-9月累计来看，投资同比-20.6%，较前值-0.7pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，新开工同比-24.9%，较前值-0.1pct [3][21] - 2026年1-9月累计来看，施工同比-12.8%，较前值基本持平 [3][21] - 2026年1-9月累计来看，竣工同比-25.1%，较前值-1.4pct [3][21] - 9月单月来看，投资同比-26.3%，较前值-0.8pct [3][21] - 9月单月来看，开工同比-25.6%，较前值+5.3pct [3][21] - 9月单月来看，竣工同比-36.4%，较前值-8pct [3][21] - 2026年1-9月，全国完成房地产开发投资53,364亿元，同比增长-20.6%，较1-8月下降0.7pct [4] - 9月单月商品房投资增速-26.3%，较8月下降0.8pct [4] - 1-9月住宅投资41,125亿元，同比增长-20.5%，较1-8月下降0.8pct，占房地产开发投资的比重为77.1%，较1-8月下降0.1pct [4] - 9月单月住宅投资增速-27%，较8月下降2.5pct [4] - 分区域来看，1-9月房地产开发投资东部地区同比-21.1%（-0.6pct）、中部地区同比-21.9%（-1.1pct）、西部地区同比-16.7%（-0.4pct）、东北地区同比-29.2%（0.4pct） [4] - 1-9月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降24.9%和下降25.4%，分别较1-8月下降0.1pct和持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比下降25.6%和下降25.4%，涨幅分别较8月上升5.3pct和上升6pct [19] - 1-9月商品房和住宅的施工面积分别同比下降12.8%和下降13.2%，均较1-8月持平 [19] - 9月单月商品房和住宅的施工面积分别同比下降18.6%和下降13.4% [19] - 1-9月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降25.1%和下降26.6%，分别较1-8月下降1.4pct和下降1.2pct [19] - 9月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降36.4%和下降36.6%，降幅分别较8月下降8pct和下降12.2pct [19] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：开工-23.0%（原先-16.8%）、竣工-21.0%（原先-14.6%），投资-20.0%（原先-12.6%） [3][21] 销售端 - 2026年1-9月累计来看，销售面积同比-13.2%，较前值-1.1pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售额同比-13.9%，较前值-0.9pct [3][33] - 2026年1-9月累计来看，销售均价同比-0.8%，较前值+0.2pct [3][33] - 二手房交易网签面积同比+10.7%，同期一二手房合计成交同比-2.8%，其中二手房渗透率达52.2% [3][23] - 9月单月来看，销售面积同比-20.7%，较前值-5.9pct [3][33] - 9月单月来看，销售金额同比-20.1%，较前值-8pct [3][33] - 9月单月来看，销售均价同比+0.8%，较前值-2.4pct [3][33] - 1-9月商品房销售面积为5.6亿平方米，同比下降13.2%，较1-8月下降1.1pct [22] - 9月单月销售面积同比下降20.7%，较8月下降5.9pct，并且9月单月环比增长35.9% [22] - 1-9月商品房销售额为5.4万亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降0.9pct [22] - 9月单月销售额为6,329亿元，同比下降20.1%，较8月下降8pct [22] - 1-9月全国住宅销售面积为4.7亿平米，同比下降13.7%，较1-8月下降0.6pct [23] - 9月单月住宅销售面积同比下降19.4%，较8月下降3.7pct，并且9月单月环比增长34.7% [23] - 1-9月二手房交易网签面积6.2亿平米，同比增长10.7%，同期一二手房合计成交11.8亿平米，同比-2.8%，整体交易总量趋于平稳，其中二手房渗透率达52.2% [23] - 从区域来看，1-9月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-12.9%、中部-13.3%、西部-12.3%、东北部-21.9% [27] - 1-9月商品房销售均价为9,525元/平米，同比下降0.8%，较1-8月上升0.2个百分点 [30] - 9月单月销售均价环比下降2%，同比增长1.9%，涨幅较8月下降1.2pct [30] - 1-9月住宅销售均价为10,072元/平米，同比增长0.1%，较1-8月提升0.2pct [30] - 9月单月住宅销售均价10,121元/平米，环比下降2.5%，同比增长1.8%，涨幅较上月下降2.3pct [30] - 9月末商品房待售面积为7.5亿平方米，同比下降1.5%，较8月末减少524万平方米，其中住宅待售面积减少386万平方米 [30] - 考虑到828现房新政的影响，分别调整2026年预测为：销面-12.4%（原先-7.6%）、销金-13.3%（原先-9.4%），房价-1.0%（原先-2.0%） [3][34] 资金端 - 2026年1-9月累计来看，资金来源同比-21.6%，较前值-0.6pct [3][36] - 9月单月来看，资金来源同比-26.4%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月国内贷款同比-33.1%，较前值+0.2pct [3][36] - 1-9月自筹资金同比-21.4%，较前值-1.4pct [3][36] - 1-9月定金及预收款同比-14.8%，较前值基本持平 [3][36] - 1-9月个人按揭贷款同比-22.1%，较前值+0.3pct [3][36] - 1-9月房地产开发企业合计资金来源为5.7万亿元，同比下降21.6%，较1-8月下降0.6pct [35] - 9月单月资金来源同比下降26.4%，较8月上升0.3pct [35] - 9月单月国内贷款同比下降31.2%，较8月上升12.8pct [35] - 1-9月利用外资同比下降77.1%，较1-8月下降0.1pct [35] - 9月单月自筹资金同比下降31.7%，较8月下降0.6pct [35] - 1-9月包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降18%，较1-8月下降0.2pct [35] - 9月单月定金及预收款同比下降14.8%，较8月上升3.3pct [35] - 9月单月个人按揭贷款同比下降19.5%，较8月下降6.5pct [35] - 9月资金来源同比降幅有所扩大；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款降幅较前期持平、个人按揭款降幅收窄 [3][36] 投资分析意见 - 维持"看好"评级 [3] - 推荐优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，我爱我家 [3] - 推荐商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设 [3] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [3]

文章核心观点 - 8月28日住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地项目优先选择现房销售，部分细节由地方决定，近期北上广深等7城陆续公布实施细则 [2][11] - 各地细则多在确保购房人利益的前提下，适当缓解房企的现金流压力，例如土地款可延长至2年、定金比例上限定在1%-5%、预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放、开发贷按工程进度分阶段发放等 [2] - 从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间，房企拿地仍偏审慎 [2][18] 土地款：最长可延长至两年缴清 - 此前2010年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地出让合同签订后一个月内缴纳50%首付款、最迟一年内付清 [4][12] - 多数城市要求一个月内缴款50%，尾款可延至两年 [4][12] - 七城中除武汉将首期50%的缴款期限放宽至半年外，其余六城均要求30个自然日内支付至少50% [4][12] - 余款方面，北京、杭州可在两年内缴清，其余五城原则上一年内付清，经规定程序最长可延至两年 [4][12] 现房定金：比例上限多在1%—5% - 《通知》允许现房销售项目取得施工许可证后依法收取少量定金，资金纳入监管 [5][13] - 北京规定不超过总房价款的1%，上海、深圳一般不超过3%，广州、天津、杭州不超过5%，武汉原则上不超过5% [5][13] - 原预售模式下项目取得预售许可后即可收取定金和首付款，新规之下须在主体结构封顶并取得预售许可后（预售情形），或项目已竣工、达到交付标准并具备办理不动产权证等条件并完成备案后（现售情形），才能收取首付款 [5][13] - 上述安排主要影响房企定金及预收款的到账时间，2025年该项体量约2.8万亿元，占房企资金来源的30% [5][13] 存量项目：政策细化确保平稳过渡 - 《通知》明确施行前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行 [15] - 以北京为例，对2026年8月28日（含）前的项目分三类安排 [6][15] - 一是已取得工规证但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等均按原有政策执行 [6][15] - 二是已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，原则上执行新规，但在区政府确保按时建成交付、加强资金监管并报市级部门备案后，允许在2027年底前按原有条件申请预售 [6][15] - 三是此前已拿地的历史遗留项目，经区政府评估风险后，可按上述在途项目有关规定执行 [6][15] 贷款发放节点：按揭回款延后，开发贷按工程进度分批发放 - 个人房贷方面，参照8月28日《个人住房贷款管理办法（试行）》，适用新规的预售项目须待竣工验收、具备交付条件并解除监管后，房企方可提取使用 [7][17] - 适用新规的预售住房，个人按揭贷款须在竣工备案后发放，并存入预售资金监管账户，须待项目通过竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后方可解除监管，该要求同样适用于公积金贷款 [17] - 新规施行前已取得预售许可的项目，可按原规定放款 [17] - 2025年房企到位资金中，个人按揭贷款约1.3万亿元，占比14% [7][17] - 开发贷方面，可在建设期间按工程进度分批发放、使用，《商品住房开发贷款管理办法（试行）》要求放款进度与项目实物建设进度相匹配 [7][17] - 上海明确贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷，贷款资金全部用于项目建设 [7][17] - 2025年房企到位资金中，包含开发贷在内的国内贷款约1.4万亿元，占比为15% [7][17] 高频数据：土地市场尚未明显改善 - 10月前两周百城宅地成交占地面积仍在历史偏低水平，同比读数从9月的-32%提升至11.4%，但高频数据本身波动大，且十一假期各地土拍节奏放缓，成交规模较小也会放大同比读数的波动 [8][18] - 10月前两周土地溢价率均值4.1%，低于9月的5.3%和1-8月的8.2%，绝对水平仍在历史低位 [8][18] - 中指研究院观察显示，8.28新政后房企投资明显向确定性倾斜，央国企仍是拿地主力，民企聚焦熟悉区域的中小体量地块，房企出价策略整体审慎，土地溢价空间受到约束，但核心稀缺、总价可控、低密或已有销售验证的地块仍能获得较多竞争 [19]

记者丨 张敏 编辑丨张星 进入存量时代的房地产市场，正出现越来越多的积极信号。 10月19日，国家统计局发布数据显示，2026年9月份，70个大中城市房价继续修复。其中，一 线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点， 自今年3月以来，该 指标已连续7个月上涨。 上海表现亮眼，其二手房价格不仅以0.5%的环比涨幅领跑70城，同比涨幅也达到0.8%，为首 个二手房价同比转正的城市。 其信号意义值得关注。 同日，国家统计局还发布了今年1—9月全国房地产市场投资、销售等数据。今年前三季度，全 国新建商品房销售面积5.65亿平方米，同比下降13.2%； 同期的二手房网签面积则为6.17亿平 方米，同比增长10.7%。 这是统计局连续两个月发布二手房网签数据。两者对比不难看出，楼市已经迈入存量时代。 二手房交易的升温，对新房交易下降的对冲作用不容忽视。 国家统计局新闻发言人、副局长毛盛勇在当日的新闻发布会上表示，房地产进入"控增量、去 存量、优供给"的阶段，可更多关注交易、库存、价格等指标。从这几个指标的表现来看，"整 个房地产市场在朝着积极的方向发展。" 现售制度重构定价逻辑 今年以来，70 ...

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为强于大市 [5] 核心观点 - 第42周新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积与去化周期同环比均下降 [1] - 从8月开始房地产行业政策密集落地，但政策方向分散且单个政策力度相对有限，整体仍以稳市场思路为主 [5] - 房贷贴息政策落地但受制条件较多，仍需关注后续是否会出台其他税费相关以及降息政策，对实际减轻购房成本的意义更大 [5] - 截至目前已有北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳7个重点城市相继落地商品住房销售制度细则，为其他城市提供较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪 [5] - 预计更多城市执行细则将逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场 [5] - 长期看近期一系列政策符合稳定发展、提质提效的大方向，只有稳定购房人信心以及供给侧出清，才能稳定房地产市场 [5] - 需持续关注11、12月多项政策的叠加效果反馈情况以及基本面实际改善带来的机会 [5] - 现阶段建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团 2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸 3）经纪公司：我爱我家 [5] 重点城市新房市场跟踪 - 第42周47城新房成交面积290.1万平，环比上升131.1%，同比下降24.1%，同比降幅较第40-41周扩大9.4个百分点 [5] - 47个城市新房成交套数为2.6万套，环比上升128.1%，同比下降24.3%，同比降幅扩大21.8个百分点 [15] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为81.8%、132.6%、159.8% [5] - 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-4.8%、-27.8%、-27.1% [5] - 一线城市同比增速较第40-41周下降19.6个百分点，二线城市同比降幅扩大19.9个百分点，三四线城市同比降幅收窄6.8个百分点 [5] - 一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、1.0、1.1万套，环比增速分别为78.8%、136.6%、151.6%，同比增速分别为-5.4%、-32.2%、-23.6% [15] - 一、二、三四线城市新房成交面积分别为53.4、111.6、125.1万平方米 [15] 重点城市新房库存跟踪 - 截至第42周末，13城新房库存面积7267.7万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-11.5% [5] - 13个城市新房库存套数为73.8万套，环比增速为-0.4%，同比增速为-13.1% [27] - 一、二、三四线城市新房库存面积分别为3618.1、2178.9、1470.6万平米，环比增速分别为-0.5%、-0.4%、-0.2%，同比增速分别为-14.3%、-0.6%、-18.4% [41] - 去化周期19.1个月，环比下降0.4个月，同比下降3.9个月 [5] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.5、17.5、64.0个月，环比分别下降0.4、0.3、1.1个月，同比分别下降4.0、1.1、12.8个月 [5] - 13个城市新房库存套数去化周期为20.1个月，环比下降0.4个月，同比下降5.9个月 [28] - 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为17.8、16.1、72.8个月，环比分别下降0.5、0.2、1.1个月，同比分别下降6.4、2.5、11.9个月 [28] - 四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为27.9、5.7、8.4、2.0万套，环比增速分别为-0.6%、0.7%、-0.6%、-1.7%，同比增速分别为-14.5%、-6.5%、-13.4%、-38.0% [27] - 北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为30.1、6.2、17.6、14.2个月，北京、广州环比分别下降1.0、0.9个月，上海、深圳保持不变，同比分别下降15.6、1.6、9.1、2.0个月 [28] 重点城市二手房成交跟踪 - 第42周23城二手房成交面积为278.2万平，环比上升199.2%，同比上升13.9%，同比涨幅较第40-41周扩大4.7个百分点 [5] - 23个城市二手房成交套数为3.2万套，环比上升201.5%，同比上升16.1% [55] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为180.2%、206.1%、224.4% [5] - 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为18.7%、5.6%、24.2% [5] - 一、三四线城市同比涨幅较第40-41周分别扩大8.7、15.2个百分点，二线城市同比增速较第40-41周下降2.6个百分点 [5] - 一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.3、1.4、0.5万套，环比增速分别为181.4%、214.1%、221.7%，同比增速分别为22.9%、8.8%、22.0% [55] - 一、二、三四线城市成交面积分别为104.8、116.1、57.2万平方米 [55] 百城土地市场跟踪 - 第41周百城全类型成交土地规划建筑面积为955.8万平，环比下降45.5%，同比上升12.6% [5] - 成交土地总价为178.8亿元，环比下降70.5%，同比下降14.0% [5] - 楼面均价为1871元/平，环比下降45.9%，同比下降23.6% [5] - 土地溢价率为4.0%，环比上升2.1个百分点，同比上升1.9个百分点 [5] - 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别92.9、297.8、565.1万平方米，环比增速分别为-16.1%、-54.6%、-42.8%，同比增速分别为61.5%、9.8%、8.6% [70] - 一、二、三线城市成交土地总价分别为20.8、76.7、81.3亿元，环比增速分别为-91.7%、-64.1%、-43.2%，同比增速分别为-40.1%、60.1%、-35.1% [70] - 一、二、三线城市平均楼面价分别为2238.5、2576.3、1438.9元/平，环比增速分别为-90.1%、-20.8%、-0.7%，同比增速分别为-62.9%、45.7%、-40.3% [70] - 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为8.9%、0.2%、5.1%，一、三线城市环比分别上升3.1、4.9个百分点，二线城市环比下降5.5个百分点 [70] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为281.9万平方米，环比下降43.9%，同比上升58.4% [84] - 成交住宅土地总价为123.8亿元，环比下降65.9%，同比下降15.6% [84] - 成交住宅土地楼面均价为4391.9元/平方米，环比下降39.2%，同比下降46.7% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为2.1%，环比下降2.5个百分点，同比上升1.5个百分点 [84] - 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为-71.0%、-8.3%，同比增速分别为140.9%、55.6% [89] - 二、三线城市住宅类成交土地总价分别为60.8、63.0亿元，环比增速分别为-62.4%、-34.9%，同比增速分别为106.0%、-35.3% [89] - 二、三线城市住宅类平均楼面价分别为8138.7、3041.9元/平，环比增速分别为29.5%、-29.0%，同比增速分别为-14.5%、-58.4% [89] - 二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、3.1% [89] 本周行业政策梳理 - 中央：自然资源部发布《盘活存量土地和低效用地典型案例（2026版）》，推出六大类共29个典型案例，涵盖低效用地再开发、存量闲置土地处置等不同类型，十五五期间将每年推出一版典型案例 [102] - 杭州：10月14日发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见（试行）》，明确新老项目划分，8.28以后新发布出让公告的项目申请预售的单体建筑应完成主体结构封顶，历史遗留问题项目旧规适用期限宽限至2028年底；预售资金监管方面规定项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后可解除资金监管；现房销售项目定金上限比例设定为5%；土地端规定首付款30日内缴纳，缴纳比例不低于50%，余款2年内缴清不计利息；支持项目分期开发、实施分阶段竣工备案 [103] - 深圳：10月15日发布《关于贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》，明确新老项目划分与其他三个一线城市基本对齐；预售资金监管方面规定项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后可解除资金监管；现房销售项目定金上限比例设定为3%，与上海一致，高于北京（1%），低于广州（5%）；土地款缴纳等规定与其他三个一线城市基本对齐 [104] - 河南省：省直住房公积金最高贷款额度由120万元提高至130万元，新增物业费、取暖费、车位管理费及购房契税提取业务，物业费年度提取额度最高为4300元 [104] - 北京：公布2026年第十二轮拟供应商品住宅用地清单，涉及3宗地块、总面积约8公顷，规划建筑规模约14万平方米；大兴区观音寺街道两幅住宅用地规划公示，规划范围面积约6.37公顷，地上总建筑规模约11.38万平方米；平谷新城二号地（二期）地块启动用地预申请，交易起始价2.68亿元；印发《北京市十五五时期深化国际消费中心城市建设规划》，提出持续推动建设安全舒适绿色智慧的好房子 [105] - 香港：嘉里建设以约43.08亿港元中标何文田佛光街住宅用地，楼面地价约20738港元/平方呎，预计提供约250个住宅单位；简朴房制度已收到超过74300个分间单位登记申请，2026/27至2030/31年度五年内公营房屋预计提供约19.6万个单位，其中约7万个来自北部都会区 [106] - 广州：黄埔科学城涉宅地块经过71轮竞价由保利发展旗下广州保隆置业以16.65亿元竞得，成交楼面价21738元/平方米，溢价率26.61%；番禺沙溪村与星河湾集团达成旧村改造合作共建承诺书，计划六年内完成全部复建住宅；天河奥体新城配售型保障房项目主体结构全面封顶，总建筑面积约9.16万平方米，可提供约680套保障房 [107] - 深圳：住房公积金管理中心就装修及物业费提取政策征求意见，职工家庭可就本市一套住房申请提取公积金用于装修，提取额度不超过25万元，用于支付物业费的每月提取上限为550元 [107] - 南京：10月10日集中出让5宗涉宅用地，全部以底价成交，合计成交金额39.15亿元，溢价率均为0；自10月9日起开放办理自住住房装修和物业费提取公积金业务，装修提取按照每平方米不超过1000元计算，家庭最高可提取15万元，物业费提取每年最高5000元 [108] - 苏州：10月10日集中出让4宗涉宅用地，全部底价成交，合计成交金额10.95亿元 [108] - 武汉：武汉经开区挂牌供应3宗土地，起始总价约4.61亿元；另公布4宗土地网上拍卖安排，合计起始价10.45亿元 [108] - 郑州：北龙湖片区2宗土地底价成交，成交总金额约8.87亿元，均由相关国资主体竞得；拟将9个城市更新项目纳入项目库，总投资近40亿元 [109] - 长沙：长沙奥体新城首宗商住用地由城发恒伟以底价2.0554亿元竞得，成交楼面价约3000元/平方米；湘江新区白马家园保障房项目总建筑面积约17万平方米，规划房源1177套，计划于11月底完工 [109] - 珠海：香洲区湾仔片区一宗住宅用地计划于11月16日出让，起始价4.48亿元；珠海首个配售型保障性住房项目银溪雅苑提供750套精装修现房，整体销售均价8661元/平方米 [110] - 佛山：顺德区挂牌供应3宗住宅用地，起始总价合计约18.04亿元 [110] - 湛江：10月9日发布住房公积金提取新政，缴存人可按年提取公积金支付一套自住住房物业管理费，每户每年最高3600元，自住住房装修提取按每平方米1000元计算，夫妻双方提取总额最高12万元 [110] - 茂名：挂牌出让2宗国有建设用地，起始价分别为1.36亿元和4.40亿元，合计约5.76亿元 [111] - 广安：房地产发展新模式相关措施于10月10日正式施行，商品住宅去化周期超过24个月的区域暂停新增住宅用地供应，支持国有企业按照不高于评估价85%的价格批量收储存量商品房，购买符合规定的高品质新建住房住房公积金最高贷款额度可上浮20万元 [111] - 福州：长乐区2026年第三次土地拍卖，福州市园开安筑建设有限公司以底价1.975亿元竞得航城街道一宗住宅用地 [111] - 绍兴：嵊州市三江街道2宗相邻商住用地由地方国资企业以底价合计5.49亿元竞得；镜湖新区一宗约85408平方米的商住项目规划方案公示 [112] - 湖州：吴兴区集中出让5宗住宅用地，全部位于南太湖新区，由地方国资主体底价竞得，总成交金额21.62亿元 [112] - 嘉兴：嘉善县善土储B2026-2住宅地块由嘉善银诚置业以底价约1.97亿元竞得，成交楼面价4567元/平方米 [112] - 丽水：松阳县水南街道南城单元一宗住宅用地由地方国资背景企业松阳县经开物业以底价1.868亿元竞得，成交楼面价3358元/平方米 [113] - 杭州：西湖区小和山单元一宗商业用地成交，由浙江杭州安邦护卫有限公司以1.2407亿元竞得；萧山区挂牌出让1宗商务金融用地，起始价1714万元 [113] - 盐城：城南挂牌3宗住宅用地，起始总价合计15.42亿元；盐都区2宗住宅用地分别由地方国资企业以底价竞得，成交总金额8.29亿元 [113] - 扬州：10月10日集中出让6宗土地，全部以起始价成交，总成交金额16.02亿元 [114] - 南通：如皋市长江镇2宗商业用地均由如皋市润城置业有限公司底价竞得，合计成交金额约1.52亿元 [114] - 宜昌：宜昌高新区挂牌出让1宗普通商品住房用地，起始价5500万元；伍家岗区一宗居住用地由伍投房地产取得 [114] - 江门：新会枢纽一宗商业用地由江门市华桐置业有限公司以2004.66万元竞得，成交楼面价2051元/平方米 [114] - 滨州：惠民县挂牌出让4宗国有建设用地，起始总价合计2.04亿元 [115] - 阜阳：拟以拍卖方式出让2宗普通商品住房用地，合计118202平方米 [115] - 邢台：拟以拍卖方式出让1宗零售商业用地，起始价1238万元 [115] - 乌鲁木齐：经开区挂牌出让一宗地块，起始价3.635亿元 [115] - 潍坊：挂牌出让2024-W36普通商品住房用地，起始价1293.18万元 [116] - 芒市：拟以拍卖方式出让2026-3号普通商品住房用地，起始价3000万元 [116] - 巴中：拟以拍卖方式出让金宝新区黄滩坝地下空间3宗商业服务业用地 [116] - 佛山：顺德挂牌出让佛山新城一宗住宅用地，起始总价3.56亿元，起始楼面价约3676元/平方米 [116] - 南昌：南昌县集中挂牌出让5宗住宅用地，合计出让面积约315亩，起始楼面价约1071.43—2341.67元/平方米 [117] - 昆明：公告拍卖出让3宗零售商业用地，单宗地块最高起始价1459.05万元 [117] - 株洲：渌口区挂牌出让2宗国有建设用地，合计起始价1.2482亿元 [117] - 郑州：中牟县挂牌出让1宗旅馆用地，起始价3129万元 [118] - 济南：挂牌出让3宗国有建设用地，起始价合计1208万元 [118] - 莆田：拟出让城厢区龙桥街道零售商业用地，起始价3.31亿元

行业投资评级 - 上次评级为优于大势 [9] 核心观点 - 报告标题为"底线归一，弹性分化"，聚焦2026W42房地产周报 [1][2] - 京沪穗津深武杭七城8·28后收紧预售：新出让宅地须主体封顶方可预售，购房款全额入监管、新老划断 [3] - 现房定金全监管、按揭竣工后发放；仅深圳将现房销售写为"应当"，其余仅鼓励，逻辑由快周转转向保交付 [3] - 弹性留于过渡期与资金释放：京沪深穗津过渡至2027年底，武杭延至2028年底；天津超额监管资金直拨施工方，武汉唯一允许保函置换不超三成 [3] - 七城细则在封顶预售、全额监管、新老划断三条底线上无一分歧，制度方向已不可逆 [7] - 行业层面，预售融资功能被系统性收回，竞争要素将由周转速度转向交付能力与资金实力，具备现房操盘经验、融资成本优势与核心城市土储的房企有望获得份额 [7] - 投资建议关注存量地产三方向：商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；二手经纪（我爱我家、贝壳）；物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团） [7] 底线归一，弹性分化——"828新政"七城实施细则点评 - 七城共同底线有三：8月28日后新出让土地项目申请预售，单体建筑须完成主体结构封顶；购房款全额、全过程监管，首付款与按揭贷款全部进入监管账户；以8月28日为新老划断，此前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行 [18] - 配套口径一致：现房定金全额存入监管账户、房屋具备交付条件后解除；新签开发贷合同项目实行主办银行制，开发贷、自有资金、销售回款全部归集；按揭须竣工备案后方可发放 [18] - 深圳是唯一把现房销售写成"应当"的城市，出让公告要求现售的项目须执行，其余六城仍为"优先""鼓励" [18] - 过渡期弹性：京、沪、穗、津、深均设至2027年底一档；武汉、杭州对历史遗留项目延伸至2028年底，武汉另将智能建造、装配式项目纳入 [19] - 上海分开处理，此前已发公告、此后拿地的项目预售条件从旧、资金监管从新；深圳"三旧"改造另行研究 [19] - 资金释放弹性：天津将超监管额度部分经区级审核点对点直拨施工企业、材料商及工资专户；武汉唯一明确保函置换，置换额不超过保交付所需资金的30%、留存不低于70%；杭州将定金与首付、按揭并表管理；深圳未单设机制 [19] - 定金上限1%—5%：北京1%最低，上海、深圳3%，广州、天津、杭州5%，武汉"原则上不超过5%" [20] - 封顶认定宽严不一：北京要求楼栋顶板、楼顶构筑物及配套完成混凝土浇筑并经五方签章，武汉须区住房部门现场核查，深圳须五方验收 [20] - 土地款缴付三档：京杭首付30日内不低于50%、余款两年内缴清且不计息，沪津广深"1+1"一年内缴清、经决策可延一年，武汉半年内不低于50%、最长两年 [20] - 1—9月七城供求比自穗0.67至汉0.97，京、深同为0.74，津0.76、沪0.86、杭0.88；9月末库存去化周期杭11.0个月，沪18.2、津20.3、穗23.0、深23.2、汉28.0、京30.1个月 [21] - 深圳现房销售占比5年由14%升至38%，9月末可售4.91万套中现房占57.3%，现房去化20.2个月、期房仅10.4个月 [21] - 杭州新房均价40832元/平方米同比+20%、成交面积337万平方米同比-17%；涉宅地成交49宗、金额662.1亿元，同比分别-40%、-49% [21] - 后续二线大概率沿此路径：不设强制现房、保留封顶即售，过渡延至2028年底并单设历史遗留档，定金取5%，并以分期办证降低资金占用、现房在出让公告逐宗落实 [21] 股票市场与信用债 - 本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-6.05%和0.24%，分别跑输大盘2.65pct/跑赢大盘0.35pct [4][23] - 本周地产信用债发行184.66亿元，净融资额131.00亿元 [4][23] - 截至2026年10月16日，地产信用债累计发行3569.72亿元，净融资额-360.42亿元，去年同期为-412.95亿元 [4][23] 地产A股 - 本周A股房地产板块涨跌幅为-6.05%，跑输大盘2.65个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第23名 [24] - 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-2.01%，同期沪深300涨跌幅为-10.57%，房地产板块跑赢大盘 [27] - 近一个月，A股房地产板块涨跌幅为1.39%，同期沪深300涨跌幅为-6.91%，房地产板块跑赢大盘 [27] - 本周地产A股涨幅靠前的主要是中国国贸（2.00%）、天健集团（1.11%）、招商蛇口（-0.39%）、南京高科（-1.63%）、新城控股（-1.72%） [29] - 本周地产A股跌幅靠前的主要是陆家嘴（-14.29%）、我爱我家（-13.04%）、中交地产（-12.67%）、首开股份（-12.38%）、信达地产（-12.28%） [29] 地产港股 - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.24%，跑赢大盘0.35个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第6名 [35] - 本周领涨板块主要包括可选消费、金融业、公用事业，领跌板块主要包括工业、原材料业、资讯科技业 [35] - 本周地产港股涨幅靠前的主要是雅生活服务（13.33%）、康桥悦生活（9.72%）、绿景中国地产（8.11%）、建业地产（6.52%）、鲁商服务（4.00%） [38] - 本周地产港股跌幅靠前的主要是方圆生活服务（-39.22%）、世茂集团（-31.25%）、远洋集团（-18.60%）、绿地香港（-18.03%）、旭辉控股集团（-17.50%） [38] 地产信用债 - 本周地产债信用债新发行金额合计184.66亿元，到期金额53.66亿元，净融资额131.00亿元 [42] - 截至2026年10月16日，地产信用债累计总发行金额为3569.72亿元，同比持平0.00%，到期金额3930.14亿元，同比下降1.09%，净融资规模为-360.42亿元，去年同期为-412.95亿元 [42] REITs市场 - 本周REITs指数涨跌幅为1.90% [5][43] - 本周产权型REITs指数收于99.88点，涨跌幅为2.43%；本周特许经营权型REITs指数收于114.57点，涨跌幅为1.25% [5][43] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数9.58pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为9.61% [5][43] - 本周REITs成交额为7.34亿元，环比241.10% [5][43] - 本周REITs换手率为0.27%，环比0.20pcts [5][43] - 目前已上市公募REITs达到29只，以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数 [44] - 截至2026年10月16日，REITs指数收于106.38点，涨跌幅为1.90% [44] 楼市成交 新房 - 本周新房成交面积滚动四周同比-9.93%，累计同比-8.64% [7] - 45城商品房共计成交237万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+1.85%、-16.78%、-12.04% [7] 二手房 - 本周二手房成交面积滚动四周同比-0.88%，累计同比-0.79% [7] - 14城二手商品房共计成交189万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-3.49%、+0.30%、-33.05% [7] 土地市场 大中城市100 - 本周百城供应和成交建面环比+56.22%/+20.65%，溢价率+1.67% [6] 一线城市 - 一线供应和成交建面环比-46.72%/+142.82%，溢价率+19.38% [6] 二线城市 - 二线供应和成交建面环比+82.89%/+0.58%，溢价率+0.08% [6] 三四线城市 - 三四线供应和成交建面环比+56.93%/+22.44%，溢价率+0.32% [6] 行业数据 - 成分股数量95只 [11] - 总市值9145亿 [11] - 流通市值4017亿 [11] - 市净率0.77倍 [11] - 成分股总营收16148亿 [11] - 成分股总净利润-2011亿 [11] - 成分股资产负债率75.29% [11]

宏观研究 证 券 研 究 报 告 【宏观快评】 各地现房新规中的 5 点观察 主要观点 8 月 28 日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称 《通知》），明确新出让土地项目优先选择现房销售，但部分细节由地方决定， 近期北上广深等 7 城陆续公布实施细则，我们从中观察各地落地细节。 整体看，各地细则多在确保购房人利益的前提下（例如定金比例上限定在 1%- 5%，预售资金严格监管、按揭贷款竣工备案后发放等），适当缓解房企的现金 流压力，例如土地款可延长至 2 年，细化分类确保存量项目过渡、开发贷可按 照工程进度分阶段发放等。从新政以来的高频数据看，土地市场仍在偏弱区间， 10 月前两周百城宅地成交同比由 9 月的-32%回升至 11.4%，但假期高频本身 波动较大，同时土地溢价率 4.1%，低于 9 月的 5.3%和 1-8 月均值 8.2%，房企 拿地仍偏审慎。 ❖ 1、土地款：最长可延长至两年缴清 此前 2010 年《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，土地 出让合同签订后一个月内缴纳 50%首付款、最迟一年内付清。 从地方细则看，多数城市要求一个月内缴款 50%，尾款可 ...