土地市场“双集中”特征 - 2025年1 - 5月，35城涉宅土地出让金占全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长[5][22] - 2025年1 - 5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，拿地金额占全国土地出让金53%，权益拿地金额TOP20房企占比37%，TOP20房企中民企占比仅25% [5][22][30] 影响土地市场热度因素 - 融资环境：当前融资环境相对宽松但恢复分化，2025年1 - 5月房企发债1804亿元，同比下降24%，2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2% [7][9][33][34] - 新房市场成交量：2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%；4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15% [10][38][39] - 房地产市场库存：2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米；部分城市库存去化周期差异大，如杭州、上海等不足12个月，大连、洛阳超5年 [12][40][41] - 房地产新模式下的销售制度：现房销售是趋势，全国商品住房现房销售占比从2021年的10.4%上升到2025年1 - 4月的32.5% [43] - 供地规则：总量压降，如东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%；结构优化，一线城市成交的容积率在2.0以下的涉宅土地占比提升至23%；规则创新，如北京优化经营性用地交易规则 [15][47][49][50][51]

国常会房地产新政 - 国常会强调构建房地产发展新模式 着眼长远推进基础性制度建设 包括规划、土地、财政、金融等政策支持[3] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 或加快收储节奏 优化政策系统性[3] - 提出"好房子"建设纳入城市更新机制 多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给[3] - 预计各地将因地制宜推出现房销售制度 因城施策进一步放松地产政策[3] 广州消费提振政策 - 广州明确全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 传递宽松信号[4] - 计划2025年推进150个老旧小区改造 更新9000台老旧电梯 完成城中村改造投资1000亿元[4] - 专项借款购买存量商品房作安置房 优化公积金政策支持首付提取与贷款叠加使用[4] 建材市场数据 - 中信建材指数周跌2.16% 建筑指数周跌1.27%[5] - 水泥均价环比微涨0.45元至365.7元/吨 出货率下降2.3pct至45.7%[5] - 玻璃现货价周降20元至1203元/吨 库存微降0.1%至6968.5万重箱[6] - 玻纤价格持平 直接纱4550元/吨 电子纱9100元/吨[6]

今日重点推荐报告 房地产行业深度报告 - 现房政策方面地产发展新模式渐成型，现房销售有力有序推行，推演影响为投资大幅下降、土地财政缩减、产业链需求萎缩 [10][12] - 投资分析意见是现房销售为长效机制，维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [12] 2025 年中期银行业投资策略 - 自 2023 年末银行股估值新低后实现修复行情，估值预期修复是主因，背后是银行配置价值与估值错配 [11][13] - 投资分析意见是看好银行长期投资价值，聚焦区域型银行和权重股份行，推荐农业银行 [14][15] 2025 下半年煤炭行业投资策略 - 煤炭供给预计收缩，需求方面火电及化工行业有望维持正增长，预计 2030 年以前需求稳中有增 [14][15] - 投资分析意见是“疆煤外运”经济性依赖煤价，进口量预计下滑，动力煤价格中枢预计维持在 700 - 750 元/吨 [15] 中东地缘升级，油运或迎反转机遇 - 6 月 13 日以色列发动对伊朗袭击，布伦特原油价格大涨，后续需关注战争、库存、油价、经济预期变化 [16] - 本轮中东局势升级对油运影响显著，涉及贸易货种、战区风险溢价、原油产量及运输需求等方面变化 [16] 今日推荐报告 “冰火两重天”的港币？ - 5 月以来港币汇率大幅震荡，近期由强方兑换保证转为弱方，背后成因与金管局流动性释放和套息交易有关 [19][20] 中短期市场节奏判断视角 - 区域冲突触发全球风险偏好下行，A股顺势休整，判断中短期市场可降低宏观分析权重，提升强势板块节奏判断权重 [19][22] 寻找价值与景气的交集—2025 下半年农林牧渔行业投资策略 - 2025 年上半年肉类蛋白价格偏强，养殖企业盈利改善，宠物经济火热，农业板块避险属性凸显 [22] - 下半年投资策略有三条主线，包括生猪养殖、养殖配套环节、宠物经济 [22][23] 2025 年下半年钢铁行业投资策略 - 自 2024 年下半年触底以来，行业格局在供给、需求、成本端因素推动下预期改善 [24][26] - 投资分析意见是关注下游以制造业为主的板材标的和受益下游油气领域的高端不锈钢管材标的 [26] 2025 下半年石油石化行业投资策略 - 油气开采方面预计 2025 年下半年布伦特油价运行区间为 55 - 70 美元/桶，中长期维持中性区间 [25][27] - 炼化&烯烃成本有所改善，聚酯格局有望改善，投资分析意见是关注相关优质公司 [29][30] 商品和金融属性共振，高景气进一步扩散—2025 下半年有色金属行业投资策略 - 宏观环境贸易摩擦加剧，美联储降息周期延续，2025 年下半年策略包括贵金属和基本金属投资方向 [28][30] 德翔海运—大亚洲区域领先玩家，兼具周期和成长 - 公司经营布局从亚洲走向全球，中东股东赋能业务拓展，产业转移使东南亚需求坚挺 [32] - 盈利预测显示公司 2025 - 2027 年营收、毛利、归母净利润有相应变化，首次覆盖给予“买入”评级 [32] 国常会关于新模式和好房子政策点评 - 国常会要求更大力度“止跌回稳”，新一轮支持政策或将出台，房地产新发展模式要有序搭建 [31][33] - “好房子”加大支持，纳入城市更新统筹，投资分析意见是维持“看好”评级，推荐相关企业 [33] 地产及物管行业周报 - 地产行业一二手房成交环比回升，新房成交推盘比下降，主要政策新闻涉及国常会要求和各地政策 [34] - 公司动态包括新城发行美元债等，一周板块回顾显示房地产板块跑输大市，物管板块跑赢大市 [34] 2025 年 5 月金融数据点评 - 5 月信贷少增但年初至今总量平稳，全年增量预计稳定，各银行内部结构规划或调整 [36] - 政府债发行支撑社融增速平稳，低利率环境企业债多增，M1 提速，M2 增速平稳需关注理财分流 [39] 新城控股（601155.SH）点评 - 公司成功发行 3 亿美元债，为 3 年以来房企境外债融资首单，25 年 1 - 5 月商场租管费同比+12% [43] - 25 年 1 - 5 月销售额同比-55%，投资分析意见是维持“买入”评级 [43] 通信行业周报（20250609 - 20250613） - 本周专题讨论通信侧字节大会 AIoT 硬件更新，AI 赋能硬件价值跃迁，产品出货量将爆发式增长 [42][45] - AI 云原生构筑新范式，豆包大模型加速商业化落地，相关标的涉及端侧 AI 硬件芯片&模组 [45] 猪价震荡，降重出栏开始兑现；关注宠物食品 5 月线上销售数据—农林牧渔周观点（6.9 - 6.15） - 火山发布新模型，端侧 AI 硬件生态百花齐放，国产厂商抢先布局多元化场景 [45] - 相关标的为端侧 AI 硬件芯片&模组 [45] 市场指数表现 综合指数 - 上证指数收盘 3377 点，1 日跌 0.75%，5 日涨 0.06%，1 月跌 0.25% [1] - 深证综指收盘 2001 点，1 日跌 1.31%，5 日涨 0.04%，1 月跌 0.33% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日表现跌 0.75%，1 个月表现跌 1.04%，6 个月表现跌 1.47% [1] - 中盘指数昨日表现跌 0.8%，1 个月表现跌 0.62%，6 个月表现跌 6.18% [1] - 小盘指数昨日表现跌 1.36%，1 个月表现跌 0.88%，6 个月表现跌 2.7% [1] 行业涨幅 - 油服工程昨日涨 6.41%，1 个月涨 11.9%，6 个月涨 4.09% [1] - 地面兵装Ⅱ昨日涨 4.68%，1 个月涨 0.26%，6 个月涨 9.33% [1] - 贵金属昨日涨 3.9%，1 个月涨 9.5%，6 个月涨 32.64% [1] 行业跌幅 - 化妆品昨日跌 4.51%，1 个月跌 1.31%，6 个月涨 2.97% [1] - 文娱用品Ⅱ昨日跌 4.08%，1 个月涨 12.22%，6 个月涨 1.59% [1] - 个护用品昨日跌 4.02%，1 个月跌 0.93%，6 个月涨 16.37% [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4][5][76] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环仍在磨底，需加大政策支持，“止跌回稳”是主基调，修复居民资产负债表是关键，后续政策将发力，新发展模式已成型，好房子政策助力优质房企迎PB - ROE向上突破 [4][5][76] - 现房销售制度是房地产发展新模式长效机制一部分，非短期一次性切换，应兼顾短期和长期改革影响 [4][15] - 考虑现房销售负面影响大，预计与期房并行，采用局部试点模式以减少冲击 [7] 现房政策 政策发展 - 2021年中央首提“房地产发展新模式”，后续持续探索，现房销售制度或为要素之一，2023年初住建部重提现房销售并与保交楼关联，2024年多次强调有力有序推行 [4][15][21] 政策背景 - 全国商品住宅销售中现房销售占比达32%，2021 - 2024年从10%提至27%，2025年前4月进一步提升 [27] - 本轮周期部分城市土地成交金下降超90%，如贵阳、大连、南昌等 [27] 推演影响 影响1 - 现房销售拉长资金周转周期，预售从6个月延至30个月，增加城改推进难度 [30] - 投资回报率大幅下降，如某强二线城市项目，期房和现房IRR分别为30%和6% [30] - 投资风险大幅提升，房企需预判24 - 30个月后的房价和产品迭代 [31] 影响2 - 开发投资额下降，现房销售无预收款用于建设，资金来源中销售回款占比约一半，且资金来源与投资额正相关 [36] - 住房供给下降，投资回报率和风险影响房企投资意愿，开发资源减少拖累投资端 [36] 影响3 - 地方土地财政承压，投资回报率和风险影响房企拿地，地价或下降，2024年地方卖地收入等数据不佳 [38] - 产业链需求下行，房地产开发周期长，投资下降导致产业链需求下降 [38] 影响4 - 新房市场高端改善化，房企缩短工期，增加低密度产品占比 [43] - 产品力提升，现房销售下房企应采用主动性产品策略，弱产品力房企或退出 [43][45] 国内外经验 美国 - 2023年美国高层竣工周期20个月、一户建10个月，近年竣工周期拉长 [47] - 平均64%的一户建销售在未开工和施工阶段，采用预订 + 现房销售模式，定金存独立托管账户 [47] - 该模式前置取证节点和定价时点，增加蓄客时间，降低投资风险 [48] 国际经验 - 期房预售制度源于住宅供应短缺和开发资金不足，海外期房现房并行，采用“定金 +”模式，资金强监管 [56] - 不同国家付款节奏有差异，如美国、日本交房前付款比例5 - 20%，德国、英国等首付10 - 30% [56][59] 国内经验 - 海南通过完善政策等方式，头部房企实现11 - 14个月拿地 - 竣工销售周期 [61] - 海南期房现房并行销售，2024年现房占比67%，商品房销售面积同比 + 4.3% [61] 政策推演 推演1 - 部分城市出台现房金融支持政策，如湖南土地款分期、开发贷优惠等 [65] - 为减少冲击，可加大金融支持、简化流程、现房期房并行 [65] 推演2 - 现房销售渐进式推进，优先在低能级城市、核心城市核心地段试点，且期房现房并行 [69] 政策推演 - 现房销售渐进式推进，配套措施包括局部试点、现房期房并行、简化流程、加大金融支持 [73] 投资分析意见 - 推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等；二手房中介贝壳 - W；物业管理如华润万象、招商积余等；低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [4][5][76]

报告核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新发展模式逐步成型，好房子政策将开辟新赛道，推动行业由金融模式转向制造业模式，维持房地产及物管“看好”评级 [3] 基本面回顾 成交表现 - 2022年前新房和二手房成交同涨同跌，2022年起二手房成交持续强于新房，且进入增长区间，新房仍处下跌区间 [7] - 2021年以来主流27城二手房住宅成交渗透率从34%提升到68%，各能级城市二手房渗透率均提升，低能级城市二手房表现更强 [11] - 2022年前新房主导房价，2022年起二手房主导房价且趋弱 [14] - 2021 - 2024年主流27城新房和二手房合计住宅成交后三年稳定在3.3亿平上下，2025年前4月合计成交1.1亿平，同比+15% [17] - 2022 - 2024年全国一二手房总成交稳定在14 - 15亿平之间，2024年达14亿平，二手房渗透率从19%提升至42% [21] 市场结构 - 2025年前4月主流27城二手房成交累计同比+19%，但热度回落，一二线城市强于三四线，一线城市仍有热度 [24][27] - 2025年春节后二手房房价走弱，挂牌价指数弱于成交价指数，挂牌量快速走高，供给增加、改需减少 [30][32] - 二手房刚需化，置换链不畅，导致“量涨价不涨”，新房成交前4月同比小增+7%，源于高能级城市贡献，且成交热度回落 [38][43] - 2025年前4月80城新房新增供应同比-12%，成交累计同比持平，有效供给不足，去化率有所提升 [48] - 2024年9月新政后新房房价月环比改善，强于二手房，去化率显著改善，但多源于城市结构性改善 [53] - 新房市场持续改善化，各能级城市110平以上户型套数占比提升 [58] 土地市场 - 2021年以来土地成交连续4年下降，2025年有所改善，成交金额改善强于面积，前4月成交面积同比+5%，金额同比+35% [62] - 2021 - 2024年土地溢价率持续低位，2025年前4月平均提升至14%，主要源于核心城市 [65] - 2025年前4月300城土地成交和供应均处过去5年低位，仅核心城市土地市场走好 [67] - 2025年前4月排名前10城市合计土地成交金额同比+52%，占300城比例达63% [71] 市场趋势 - 政府强调好房子、推出优质土地供应，有望推动房价定价权由二手房转回新房，推动市场量价正向循环 [78] - 2022年以来居民资产负债表走弱，交易杠杆率与房价关联走弱，修复居民资产负债表是突围关键 [83] 中长期展望 房价与资产负债表 - 估算全国二手房房价跌幅超31%，一线城市平均跌幅达32% [87] - 2024年末我国存量住房市值较峰值下降23% - 27%，居民资产配置中房产占比达66%，高于国际水平 [90][93] - 2021年前居民资产负债率提升由负债增加驱动，2022年后由负债增长和资产减少驱动 [98] - 我国居民净资产增速连续走低，资产负债率持续走高，2024年预计达13.2%，考虑折旧后达15.7% [101] - 美日居民资产负债率达峰后均修复2年，预计中国也需2年以上，且资产负债率与房价、消费负相关 [105][110] 库存与供给 - 全国总库存达45亿平，去化周期5.6年，库存结构分化，有效库存仅14.3亿平，去化周期1.8年 [116][119] - 2021 - 2024年拿地和开工大幅下降，2025年等效住宅总供给同比-27%，连续4年下降将拖累销售，但有望迎来供需拐点 [126][129] - 这轮周期市场参与者经营信心需重塑，修复路径曲折，供给端孱弱将拖累新房市场复苏 [132] 修复判断 - 参考美日经验，预计居民资产负债表需修复2年，核心一二线城市购买力将率先修复 [134] - 预计全国供给修复需2年，核心城市供给已在率先修复中 [135] 指标预测 - 预计2025年新房销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [139] - 预计2025年二手房销售面积同比+6.3%、销售金额同比+3.0%、销售均价同比-3.1% [139] - 预计2025年新开工同比-15.1%、竣工同比-20.0%、投资同比-11.0% [144] 政策面分析 政策基调 - 2025年年初以来房地产支持政策落地少，但“止跌回稳”仍是主基调，修复居民资产负债表是关键 [3] 政策措施 - 房贷降息：5月LPR下降10BP、公积金贷款利率下降25BP，预计后续仍有下降空间 [3] - 收储：目前以收地为主，今年收储计划加速，前4月计划金额达3918亿，但资金落地慢，预计后续政策将优化 [3] - 城改：目前进度偏慢，期待更多实操性政策推出 [3] 新发展模式 - 房地产新发展模式逐步成型，可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，现房销售将渐进式推进 [3] 好房子机遇 市场前景 - 中央政策引导“好房子”方向，当前好房子存量少、改需释放，未来赛道空间广阔 [3] 企业要求 - 未来能缔造好房子产品的企业需有健康土储、高投资强度、快资产周转、好设计施工等，如建发国际、滨江集团、绿城中国等 [3] 行业转型 - 以美国为鉴，国内优质房企将进入底部拐点，行业有望从金融模式转向制造业模式，ROE回升依赖毛利率和资产周转率提升 [3] 投资分析意见 - 我国房地产市场磨底未竟，转折已萌，维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [3]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 境外国家和地区房地产市场普遍采用“预定 + 现房销售”模式，保障购房者权益，我国现房销售制度推进需关注细则和配套政策，“三好”房企或脱颖而出，当前推荐相关地产股和物管公司[2][4][5] 各部分内容总结 境外现房销售模式 - 美国新房市场期房与现房销售并存，2024 年现房销售比例达 51%，销售需满足许可等条件，交易分支付定金、收房、支付余款三阶段，采用托管人机制保障资金安全[11][14][16] - 日本原则上禁止未竣工前签购房合同，满足条件可销售，购房者支付意向金和定金后申请贷款预审批，现房和期房均在竣工验房后支付尾款，有三类资金保障措施，立法保障住房品质[19][22][23] - 中国香港住房销售以期房为主，1961 年出台方案规范预售，购房者在房屋交付时支付首付和按揭，订金由律师保管，开发商需证明项目融资落实[24][25][27] - 三地预售概念更接近预定 + 现房销售模式，购房者大部分房款在交付后支付，权益得到多环节保护，住房销售制度是成熟体系一部分，我国推进现房销售需配套政策支持[28][29][34] 中国推进现房销售对房企的影响 - 现房销售将影响房企利润水平和资金使用效率，回款周期推迟约一年半，资金成本提高，项目净利率和 IRR 下降，美国经验显示现房销售降低企业资产周转率[35][36][41] 中国推进现房销售制度的未来展望 - 行业层面，现房销售影响供应节奏，符合“严控增量”思路，促进供需平衡；企业层面，“三好”房企或将脱颖而出，需关注制度细则和配套政策[43][44] 投资建议 - 不必过度担忧现房销售影响，预计试点推进、新老划断、有配套政策，房企适应度增强，关注“止跌回稳”政策，推荐“三好”地产股和业绩稳健物管公司[5][46] 重点推荐公司情况 - 报告对城投控股、城建发展等多家 A 股和港股开发公司及物管公司给出买入评级，介绍目标价、市值、EPS、PE 等信息，并阐述各公司最新观点和盈利预测调整情况[10][47][48]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[3] 报告的核心观点 - 信阳出台现房销售政策引发关注，预售制度积累的风险仍在消解，现房销售使房企现金流回笼周期拉长，周转率和项目 IRR 或下降，ROE 承压，但地价可能降低，产品力重要性放大，行业将进一步出清，系统性金融风险有望降低，资金、操盘、建造角色或分离；对购房者而言可避免烂尾风险，修复信心；该制度下房企拿地更谨慎，地价或降，小地块成主流，土地财政下行压力可能加大；此次信阳政策按“新老有别”原则实施，现房销售制度目前限于地方试点，推广到高能级城市需“因城施策”和政策支持 [6][41] 根据相关目录分别进行总结 第 20 周市场行情回顾（2025.05.10 - 2025.05.16） 第 20 周行业指数表现 - 第 20 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指，相对沪深 300 指数收益为 -0.6%；沪深 300 指数报收 3889.1，周度涨幅 -0.2%；创业板指数报收 2039.5，周度涨幅 -1.1%；房地产指数（申万）报收 2167.8，周度涨幅 -0.8% [6][9] 第 20 周地产板块个股表现 - 第 20 周地产板块涨幅居前的公司为华夏幸福、*ST 中迪、*ST 南置、福瑞达、京基智农；跌幅居前的公司为万通发展、城建发展、黑牡丹、空港股份、和展能源 [10][11] 行业及公司要闻回顾（2025.05.10 - 2025.05.16） 行业一周要闻回顾 - 地方性政策方面，深圳福田区两个旧改计划失效，深圳多个旧改计划集体有效期调整；山西 2024 年公积金租房提取额 83.04 亿元，同比增长 22.08%；武汉扩大多子女家庭购房支持范围；河南信阳发布预售新政；河南洛阳优化经济适用住房认购条件；山东 16 市出台“好房子”标准；佛山启动优才安居宜居工作仪式，一类领军人才购房补贴最高可达 1000 万 [12][17] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第 20 周 44 大城市新房销售 1.9 万套，较第 19 周增加 35.4%；21 大城市二手房销售 2.1 万套，较第 19 周增加 42.4%；一线城市新房、二手房交易较第 19 周分别增加 43.6%、63.8%；二线城市新房、二手房交易较第 19 周分别增加 32.3%、31.5% [15] - 截至第 20 周，18 大城市库存为 77.8 万套，较第 19 周减少 6.8 万套；库销比为 19.6 个月，较第 19 周减少 2.1 个月；一线城市库存量 25.82 万套，较第 19 周减少 0.2 万套，库销比为 12.3 个月，较第 19 周减少 0.6 个月；二线城市库存量 10.81 万套，较第 19 周减少 6.7 万套，库销比为 9.4 个月，较第 19 周减少 5.9 个月 [21] 重点城市土地市场跟踪 - 第 20 周 36 大城市市本级合计成交土地 8 块，一线城市、二线城市、卫星城（长三角）、卫星城（珠三角）分别成交 0、7、1、0 块，较第 19 周分别减少 6 块、2 块、2 块、无增减；土地出让金为 64.61 亿元，较第 19 周减少 96.76 亿元 [25] - 2025 年第 20 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 5.0%，较第 19 周减少 1.9%；一线城市、二线城市、卫星城（长三角）、卫星城（珠三角）的平均溢价率分别为 0.0%、0.0%、40.4%、0.0%；第 20 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 33 块 [32] 重点公司一周要闻回顾 - 中洲控股发布 2024 年年度报告（更新后），2024 年公司营收 43.23 亿元，同比减少 43.26%；归母净利润 -20.24 亿元，同比减少 9.75% [38] - 新城控股 2025 年 4 月份实现合同销售金额约 17.61 亿元，同比减少 52.46%，销售面积约 22.83 万平方米，同比减少 55.19% [38] - 华侨城 A2025 年 4 月份实现合同销售面积 11.7 万平方米，同比增加 15%，合同销售金额 17.8 亿元，同比增加 10% [38] - 云南城投发布重大资产重组进展公告；华夏幸福发布债务重组进展等事项的公告；荣盛发展发布诉讼事项及债务事项的公告 [38][39]

现房销售政策推进 - 2024年底全国住房城乡建设工作会议提出大力推进商品住房现房销售改革[1] - 2025年5月河南信阳明确新出让土地开发商品房一律实行现房销售 适用范围为中心城区[1][4] - 2024年以来全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件[3][8] - 2023年9月雄安新区取消商品房预售制度 成为继海南后第二个全面现房销售地区[7] - 2024年8月住建部提出在土地出让时约定现房销售并制定配套政策[7] 现房销售市场表现 - 2025年1-2月全国现房销售面积2960 83万平方米 占比32 16% 较2024年提升5 19%[2][9] - 现房销售占比从2015年23%降至2020年10 16%低点 2022年起触底反弹[9] - 现房销售价格整体低于期房 2020年起价差扩大[12] - 海南实施现房销售4年 已实现8万套住房现房销售[16] 现房销售项目特征 - 现房销售拉长项目回款周期 影响企业盈利[15] - 主动现房项目多为中高端产品 保持较高利润空间[15] - 上海现房销售试点地块开发周期6年 均价137000元/平方米[15] - 北京现房销售地块集中于朝阳 海淀等重点区域[15] 现房销售行业影响 - 现房销售要求完成建设才能销售 有控增量 化风险作用[16] - 倒逼开发企业提升住宅品质 完善设施配套[16] - 促进建筑业向智能化 生态化 装配式转型[16] - 房企资金流压力大 现房销售考验企业资金实力和市场判断能力[18]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[6] - 房地产服务评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2023 年以来现房销售制度层层推进，作为房地产新模式一环，或在未来进一步推出，但离完善并长期运行还需很长时间，当前更需关注增量稳市场政策助推“止跌回稳”[2] - 此次现房销售讨论与 2016 年不同，2016 年是平抑土地市场过热的阶段性措施，此次更聚焦长远，是房地产发展新模式制度改革的拼图[3] - 现房销售制度预计循序渐进推进，不必过度担忧对行业的冲击，会以试点形式从低能级城市开始，新老划断，有配套政策，且房企适应度有所强化[4] - 现房销售制度推进难点在于落实，需关注配套政策，继续推荐“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司[5] 根据相关目录分别进行总结 现房销售制度演进情况 - 5 月 14 日新华网报道现房销售实践深入，个别城市拟出台新出让土地现房销售政策；5 月 6 日信阳市严控预售许可，新老划断，新出让土地全部现房销售[2] 现房销售制度讨论对比 - 2016 年苏州、南京、深圳在土地层面尝试现房销售，将土地溢价率和现房销售绑定，后随土地市场热度褪去试点淡化；此次从 2022 年房地产企业保交楼阶段开始，2023 年 1 月住建部提出相关要求，此后多次强调，2024 年 12 月提出大力推进商品住房销售制度改革[3] 现房销售制度推进方式 - 以试点形式推进，从低能级城市开始，高能级城市循序渐进；新老划断，对存量项目影响有限；有配套政策，可能包括融资等支持政策；房企对现房销售适应度有所强化[4] 推荐公司情况 A 股开发 - 城投控股：2025Q1 营业总收入 23.4 亿元，同比+455.6%，归母净利润 0.24 亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元[11][12] - 城建发展：25Q1 营收 66.1 亿元，同比+436%，归母净利润 0.4 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元[11][12] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比+64%，归母净利润 9.8 亿元，同比+48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元[11][12] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比-32.2%，归母净利润 3.04 亿，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元[11][13] - 招商蛇口：2025Q1 营收 204.5 亿元，同比-13.9%，归母净利润 4.5 亿元，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 12.52 元[11][13] - 建发股份：2025Q1 营收 1438 亿元，同比+9.5%，归母净利 5.8 亿元，同比-3.3%，维持“买入”评级，目标价 14.33 元[11][13] 港股开发 - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比+11%，核心净利润 254 亿元，同比-8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元[11][13] - 中国海外发展：24 年收入同比-9%至 1852 亿元，归母净利润 156 亿元，同比-39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元[11][13] - 绿城中国：24 年收入 1585 亿元，同比+21%，归母净利润 16 亿元，同比-49%，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元[11][13] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比+6%，核心归母净利润 43 亿元，同比-1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元[11][13] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比+8%，归母净利 10.4 亿元，同比-67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元[11][14] 物管公司 - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比+15%，归母净利润 36.3 亿元，同比+24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币[11][14] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，同比+6%，核心经营利润 15.9 亿元，同比+22%，归母净利润 7.9 亿元，同比+30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币[11][14] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比+7%，归母净利润 15.1 亿元，同比+13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币[11][14] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比+20%，归母净利润 2.2 亿元，同比+15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元[11][14] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比+8%，归母净利润 14.7 亿元，同比+7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币[11][14] - 滨江服务：24 年营收 36.0 亿元，同比+28%，归母净利润 5.5 亿元，同比+11%，维持“买入”评级，目标价 31.06 港币[11][14]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：航空、房地产、快递、保险 - **公司**：春秋航空、东航、国航、中通快递、韵达、圆通、京东物流、顺丰、华润置地、建发国际、人保集团、友邦保险 纪要提到的核心观点和论据 航空行业 - **市场表现**：2025 年五一假期航空需求有显著韧性，整体需求双位数增长，国际航线超 20%；国内国际裸票价中单位数上涨，欧澳航线票价远超 2019 年，泰国航线受地震影响票价降，日本航线运力增加票价跌但收益高，韩国航线客座率和票价稳健[1][3] - **定价模式**：春秋航空探索新定价模式，旺季提前低价售票再逐步涨价，减少价格跳水，提高旅客满意度，或成未来旺季常用策略[1][5] - **合作趋势**：航空公司与 OTA 合作有新趋势，如东航 APP 可买其他航司机票，东航与国航京沪线提供自由迁转服务，提升购票便捷性和灵活性，降低成本，提高效率；航空公司间合作类似集装箱运输舱位互售，或扩展到运力调配层面影响价格[1][6][7] - **应对亏损**：淡季因价格竞争亏损，航空公司应加强合作，理性配置运力，维持合理票价；休闲需求稳定，商务需求与资本开支相关，贸易战降级，汇率担忧有限，油价上涨可能性小[1][2][9] - **供给紧张**：供给侧紧张因飞机交付延迟和维修维护产能瓶颈，航材短缺和维修能力限制影响有效供给，若需求好，价格拐点临近[10] 房地产行业 - **市场现状**：四月份市场快速弱化，成交量和成交价加速下跌，二手房成交价环比降幅扩大；预计未来几个月恶化，来访量下滑，二手房挂牌量创新高，新房去化率下降，政策缺乏扶持[4][17][18] - **触底时间**：大摩将国内住宅楼市触底时间推迟至 2026 年下半年或 2027 年一季度，一线城市预计 2026 年上半年达健康水平，二线城市需等到 2026 年底或 2027 年初[4][25] - **预售制度影响**：取消预售制度减慢开发商资产周转率，加剧流动性风险，提高杠杆率，对行业中长期发展有负面影响；全面推行现房销售拖慢开发商周转率，对 ROE 和估值有负面效果，减少物业管理公司部分收入；短期内全面推广可能性低，更可能试点推进[13][14] - **监管建议**：全球多国新房预售机制有效因资金监管制度健全执行严格，中国应优化开发商资金监管制度，地方政府监管执行不到位，应健全制度减少烂尾风险[15][16] - **投资建议**：投资者保持保守，关注优质国企开发商如华润置地，推荐潜在股息率高的标的如建发国际[19] 快递行业 - **行业挑战**：面临激烈价格竞争压力，短期内压制盈利展望和估值，中长期加速行业整合；一季度中通快递表现好，韵达、圆通及京东物流业绩受负面影响，顺丰盈利增长预期最强[11][12] 保险行业 - **负债端表现**：二季度负债端延续改善态势但有分化，一季度产品结构调整至分红险，二季度调整更快；全年看，二季度基数低，总体负债端 VMB 改善，产品结构优化[20] - **投资端表现**：二季度投资端整体回正，一季度大盘小幅下跌多数保险公司仍取得权益投资正收益，目前利率略降但股价已反映，短期利润和净资产回正[21] - **监管影响**：监管热点在险资入市，高股息股票有吸引力但受偿付能力制约；部分公司通过债券资产重分类提升净资产，监管下调股票权益投资风险因子 10%，解决偿付能力问题；代理人报行合一文件落地，影响需几个月体现[22] - **市场表现和预期**：2025 年二季度市场情绪回暖，销售好，利率稳定；预定利率三季度末可能下调，传统险从 2.25%降至 1.75%，三季度销售推动力度小；财险股价弱，估值不便宜；人保集团受关注，寿险质量改善；友邦保险业绩强劲，泰国市场增长显著，汇率变动对新业务价值和内涵价值正向贡献[23][24] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年一二线城市成交量占比从过去的 40%-45%上升至约 60%，其稳定性对整个房地产大盘至关重要[25] - 物业管理公司部分收入来自案场销售管理等业务，占平均利润约 5%，全面推行现房销售将使这部分收入未来一两年下降[14]