基础性制度建设 - 行业将推行项目独立法人开发制度，项目作为法人实体独立承担拿地、开发、交付等责任，集团作为出资人不能在竣工交付前抽离资金或分红 [2] - 行业将推行主办银行制，确定一家银行或银团为主办行，项目资金存入主办行，主办行须满足项目合理融资并监督项目设计、开发及销售进度 [2] - 国家积极推进现房销售制度，2024年全国现房销售面积占比已达到30.8%，以从根本上防范交付风险 [3] 供应体系构建 - 行业将构建“市场+保障”的供应体系，以应对新市民、年轻人等主力消费群体对商品房支付能力下降，以及对多种形式保障供给需求增加的现状 [3] - 保障性住房供给将优化，需考虑以90后、00后为主体的保障对象对租赁品质、产品类型等更高要求，并贯彻“以需定建”原则以避免空置 [3] - 市场方面将因城施策增加改善性住房供给，根据片区内供需结构分析进行精细化供给，并推动卖旧买新的置换循环以激活需求潜力 [4] 住房品质与标准提升 - 建设“好房子”是行业着力点，5月1日生效的《住宅项目规范》明确了安全、舒适、绿色、智慧等4个维度共40项指标 [4] - 行业需落实全生命周期的“五好”标准，包括好标准、好设计、好建材、好建造、好运维，并基于微观业主层面进行人性化设计 [4] - 在老旧小区改造、保障房建设等方面，行业将形成可实施的好房子标准 [4] 运营维护与安全管理 - 行业将实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，在建筑本体及地下管网方面补齐短板，并延伸家政、养老托幼等社区服务以提高安居水平 [5] - 行业将建立由房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度组成的房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 房屋保险旨在开发新险种，叠加现有险种以撬动资金规模效应，形成覆盖全周期的保险机制 [5] 行业战略定位与发展方向 - 行业将以其大宗消费品的特性，切入扩大内需战略基点，服务于“投资于物”和“投资于人”紧密结合，促进消费和投资、供给和需求的良性互动 [6] - 行业和市场本身将从基础制度、供应体系、全生命周期等全方位转向高质量发展 [6]

行业发展导向 - 房地产行业在“十五五”规划中被定位为大宗消费品和民生产品，发展重点转向满足居民居住诉求和美好人居需求 [2] - 行业需从基础制度、供应体系、全生命周期管理等方面转向高质量发展，并作为扩大内需战略的重要环节 [6] 基础性制度建设 - 推行项目独立法人开发制度，项目实体独立承担开发交付责任，集团资金在竣工交付前不得抽离 [2] - 实施主办银行制，由一家银行或银团负责项目融资和资金监管，并监督项目设计与销售进度 [2] - 国家积极推进现房销售制度，2024年全国现房销售面积占比已达30.8%，需配套供地、规划、融资政策以激励转型 [3] 市场与保障供应体系 - 构建“市场+保障”供应体系，针对新市民、年轻人等群体支付能力下降，增加保障性住房供给 [3] - 保障房供给需贯彻“以需定建”原则，满足90后、00后对租赁品质、职住平衡的高要求，避免空置 [3] - 市场层面因城施策增加改善性住房供给，根据片区供需结构精细化调整，并推动卖旧买新以激活需求 [3] 住房品质与标准 - 《住宅项目规范》明确了安全、舒适、绿色、智慧等4个维度共40项“好房子”指标 [4] - 落实全生命周期“五好”标准（好标准、好设计、好建材、好建造、好运维），注重人性化设计以解决居住痛点 [4] - 在老旧小区改造和保障房建设中形成可实施的“好房子”标准 [4] 运营维护与安全管理 - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，补齐建筑本体及地下管网短板 [5] - 物业管理需扩展至家政、养老托幼、社区治理等领域，提升社区安居水平 [5] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项关联制度 [5]

曾几何时，陈韬是令人艳羡的弄潮儿，时代的宠儿。他精准地踩着楼市的节拍，将房子变成了点石成金的魔杖，身价如同气球般膨胀，直冲云霄，坐拥过 亿资产，风光无限。然而，命运弄人，潮水退去，曾经的繁华如海市蜃楼般消散，仅仅三年时间，他便从云端跌落，一无所有，仿佛一夜之间回到了原 点。这并非杜撰的故事，而是真真切切发生在我们身边的现实。 陈韬回忆，2017年之后，他的贷款额度如同滚雪球般越滚越大，最终突破了一亿元大关，每月需偿还的月供高达六七十万元。再加上每年近一百万元的家 庭开销，短短八年时间，仅仅这两项支出就耗费了八千万元。 让我们把时间拨回到2006年，陈韬购入了人生中的第一套自住房。两年后，当金融危机的阴影笼罩全球，许多人望而却步时，他却大胆地在深圳湾购置了 投资房产，尽显其魄力与胆识。此后，他的投资步伐愈发迅猛：2009年，一栋300平米的小独栋别墅落入囊中；2013年，又将目光瞄准了268平米的楼王级 大平层；2014年，在前海一口气拿下两套写字楼；2017年，更是豪掷重金，在南山、宝中等地购入三套海景大平层，甚至远赴成都、重庆囤积了二十余套 房产。 2021年，楼市风向突变，房价开始下跌。陈韬的第一套房产出 ...

核心观点 - 一线城市核心区域房价出现显著下跌，市场发生根本性转变，供需关系逆转，"买了就涨"的时代已结束 [7] - 房价下跌由信心缺失、供过于求、业主承压三大困境共同导致 [8][9] - 国家政策推动房地产向精细化管理转变，未来发展将基于"人、房、地、钱"的科学配置 [10][11] 具体案例 - 广州天河CBD东方新世界小区一套房单价降至50284元/平方米，较此前同类户型最高成交价12万元/平方米下跌约三折 [2] - 上海内环一处高端楼盘去年售价15万元/平方米，今年出现业主以10万元/平方米低价急售，历经半年多次降价才成交 [7] - 北京海淀区热门学区房高峰期单价突破18万元，如今同户型成交价跌破10万元 [7] 市场趋势 - 自9月以来，一二线城市房价下跌速度加快，呈现每周调整的新格局，周期性调整已转变为根本性转变 [7] - 购房者普遍持币观望，期待抄底，但观望心态与房价下跌形成恶性循环，加剧市场下行 [8] - 市场房屋存量超过实际需求，供需失衡是房价下跌的内在原因 [8] 业主压力 - 企业裁员、生意难做等因素使中产家庭财务压力增大，每月数万元的房贷成为沉重负担 [9] - 收入出现问题后，"卖房自救"成为许多业主的无奈选择 [9] - 业主群表面呼吁稳价，但私下已向中介打听行情，担心卖晚损失更多 [7] 政策方向 - 未来住房建设将注重人口变化和实际需求，按人口流入流出情况规划供应 [11] - 土地供应将严格按住房需求确定，避免资源浪费 [11] - 金融资源将重点支持有需求领域，避免盲目投资 [11] - 北京2025年规划商品住宅用地供应240-300公顷，建设5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房 [12] - 全国针对"白名单"项目贷款已累计批复超7万亿元，保障已售房屋交付 [12] 行业应对建议 - 刚需购房者应关注住房品质，如北京推行的"好房子"试点项目，未来房产保值更依赖品质 [12] - 投资购房者需放弃"买房必赚"幻想，市场回归居住属性，住建部提出推行现房销售制度 [12] - 有房待售者定价应一步到位，避免高价试探错失时机，切勿盲目加杠杆 [13]

爱玛科技：两轮车紧抓"她经济"布局女性客群，三轮车业务有望贡献新增量 - 公司两轮车业务重点布局女性客群，紧抓"她经济"趋势 [27] - 三轮车业务有望成为新的业绩增长点 [27] - 主讲人为家电轻工行业首席分析师孟昕和家电轻工行业分析师赵梦菲 [27] 美股AI行业进展 - 会议聚焦美股AI行业最新发展动态 [27] - 主讲人为计算机行业首席分析师曹佩 [27] 现房销售制度浅析 - 会议将深入分析现房销售制度 [27] - 主讲人为院长助理兼地产行业首席分析师徐超和固收行业分析师戴梓涵 [27] 澜起科技：全球互连芯片龙头，运力新品构筑增长第二极 - 公司是全球互连芯片领域的龙头企业 [27] - 运力新品有望成为公司第二增长曲线 [27] - 主讲人为电子行业首席分析师张世杰和电子行业分析师李钰晗 [27] 行业配置模型回顾与更新系列（九） - 会议将回顾和更新行业配置模型 [27] - 主讲人为金工首席分析师刘晓锋 [27]

土地市场“双集中”特征 - 2025年1 - 5月，35城涉宅土地出让金占全国68%，20城土地出让金和成交规划建筑面积同比增长[5][22] - 2025年1 - 5月，TOP100房企拿地总额4052亿元，同比增长28.8%，拿地金额占全国土地出让金53%，权益拿地金额TOP20房企占比37%，TOP20房企中民企占比仅25% [5][22][30] 影响土地市场热度因素 - 融资环境：当前融资环境相对宽松但恢复分化，2025年1 - 5月房企发债1804亿元，同比下降24%，2024年四季度末房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2% [7][9][33][34] - 新房市场成交量：2025年1季度北上广深新房网签面积同比增6%，北上深二手房网签量同比激增45%；4月重点35城新房成交面积环比、同比分别下降27%、11%，5月环比、同比分别增长4%、下降15% [10][38][39] - 房地产市场库存：2025年5月末商品房待售面积77427万平方米，较4月末减少715万平方米；部分城市库存去化周期差异大，如杭州、上海等不足12个月，大连、洛阳超5年 [12][40][41] - 房地产新模式下的销售制度：现房销售是趋势，全国商品住房现房销售占比从2021年的10.4%上升到2025年1 - 4月的32.5% [43] - 供地规则：总量压降，如东莞、烟台和厦门住宅用地供地计划下降超40%；结构优化，一线城市成交的容积率在2.0以下的涉宅土地占比提升至23%；规则创新，如北京优化经营性用地交易规则 [15][47][49][50][51]

国常会房地产新政 - 国常会强调构建房地产发展新模式 着眼长远推进基础性制度建设 包括规划、土地、财政、金融等政策支持[3] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 或加快收储节奏 优化政策系统性[3] - 提出"好房子"建设纳入城市更新机制 多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给[3] - 预计各地将因地制宜推出现房销售制度 因城施策进一步放松地产政策[3] 广州消费提振政策 - 广州明确全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 传递宽松信号[4] - 计划2025年推进150个老旧小区改造 更新9000台老旧电梯 完成城中村改造投资1000亿元[4] - 专项借款购买存量商品房作安置房 优化公积金政策支持首付提取与贷款叠加使用[4] 建材市场数据 - 中信建材指数周跌2.16% 建筑指数周跌1.27%[5] - 水泥均价环比微涨0.45元至365.7元/吨 出货率下降2.3pct至45.7%[5] - 玻璃现货价周降20元至1203元/吨 库存微降0.1%至6968.5万重箱[6] - 玻纤价格持平 直接纱4550元/吨 电子纱9100元/吨[6]

今日重点推荐报告 房地产行业深度报告 - 现房政策方面地产发展新模式渐成型，现房销售有力有序推行，推演影响为投资大幅下降、土地财政缩减、产业链需求萎缩 [10][12] - 投资分析意见是现房销售为长效机制，维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [12] 2025 年中期银行业投资策略 - 自 2023 年末银行股估值新低后实现修复行情，估值预期修复是主因，背后是银行配置价值与估值错配 [11][13] - 投资分析意见是看好银行长期投资价值，聚焦区域型银行和权重股份行，推荐农业银行 [14][15] 2025 下半年煤炭行业投资策略 - 煤炭供给预计收缩，需求方面火电及化工行业有望维持正增长，预计 2030 年以前需求稳中有增 [14][15] - 投资分析意见是“疆煤外运”经济性依赖煤价，进口量预计下滑，动力煤价格中枢预计维持在 700 - 750 元/吨 [15] 中东地缘升级，油运或迎反转机遇 - 6 月 13 日以色列发动对伊朗袭击，布伦特原油价格大涨，后续需关注战争、库存、油价、经济预期变化 [16] - 本轮中东局势升级对油运影响显著，涉及贸易货种、战区风险溢价、原油产量及运输需求等方面变化 [16] 今日推荐报告 “冰火两重天”的港币？ - 5 月以来港币汇率大幅震荡，近期由强方兑换保证转为弱方，背后成因与金管局流动性释放和套息交易有关 [19][20] 中短期市场节奏判断视角 - 区域冲突触发全球风险偏好下行，A股顺势休整，判断中短期市场可降低宏观分析权重，提升强势板块节奏判断权重 [19][22] 寻找价值与景气的交集—2025 下半年农林牧渔行业投资策略 - 2025 年上半年肉类蛋白价格偏强，养殖企业盈利改善，宠物经济火热，农业板块避险属性凸显 [22] - 下半年投资策略有三条主线，包括生猪养殖、养殖配套环节、宠物经济 [22][23] 2025 年下半年钢铁行业投资策略 - 自 2024 年下半年触底以来，行业格局在供给、需求、成本端因素推动下预期改善 [24][26] - 投资分析意见是关注下游以制造业为主的板材标的和受益下游油气领域的高端不锈钢管材标的 [26] 2025 下半年石油石化行业投资策略 - 油气开采方面预计 2025 年下半年布伦特油价运行区间为 55 - 70 美元/桶，中长期维持中性区间 [25][27] - 炼化&烯烃成本有所改善，聚酯格局有望改善，投资分析意见是关注相关优质公司 [29][30] 商品和金融属性共振，高景气进一步扩散—2025 下半年有色金属行业投资策略 - 宏观环境贸易摩擦加剧，美联储降息周期延续，2025 年下半年策略包括贵金属和基本金属投资方向 [28][30] 德翔海运—大亚洲区域领先玩家，兼具周期和成长 - 公司经营布局从亚洲走向全球，中东股东赋能业务拓展，产业转移使东南亚需求坚挺 [32] - 盈利预测显示公司 2025 - 2027 年营收、毛利、归母净利润有相应变化，首次覆盖给予“买入”评级 [32] 国常会关于新模式和好房子政策点评 - 国常会要求更大力度“止跌回稳”，新一轮支持政策或将出台，房地产新发展模式要有序搭建 [31][33] - “好房子”加大支持，纳入城市更新统筹，投资分析意见是维持“看好”评级，推荐相关企业 [33] 地产及物管行业周报 - 地产行业一二手房成交环比回升，新房成交推盘比下降，主要政策新闻涉及国常会要求和各地政策 [34] - 公司动态包括新城发行美元债等，一周板块回顾显示房地产板块跑输大市，物管板块跑赢大市 [34] 2025 年 5 月金融数据点评 - 5 月信贷少增但年初至今总量平稳，全年增量预计稳定，各银行内部结构规划或调整 [36] - 政府债发行支撑社融增速平稳，低利率环境企业债多增，M1 提速，M2 增速平稳需关注理财分流 [39] 新城控股（601155.SH）点评 - 公司成功发行 3 亿美元债，为 3 年以来房企境外债融资首单，25 年 1 - 5 月商场租管费同比+12% [43] - 25 年 1 - 5 月销售额同比-55%，投资分析意见是维持“买入”评级 [43] 通信行业周报（20250609 - 20250613） - 本周专题讨论通信侧字节大会 AIoT 硬件更新，AI 赋能硬件价值跃迁，产品出货量将爆发式增长 [42][45] - AI 云原生构筑新范式，豆包大模型加速商业化落地，相关标的涉及端侧 AI 硬件芯片&模组 [45] 猪价震荡，降重出栏开始兑现；关注宠物食品 5 月线上销售数据—农林牧渔周观点（6.9 - 6.15） - 火山发布新模型，端侧 AI 硬件生态百花齐放，国产厂商抢先布局多元化场景 [45] - 相关标的为端侧 AI 硬件芯片&模组 [45] 市场指数表现 综合指数 - 上证指数收盘 3377 点，1 日跌 0.75%，5 日涨 0.06%，1 月跌 0.25% [1] - 深证综指收盘 2001 点，1 日跌 1.31%，5 日涨 0.04%，1 月跌 0.33% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日表现跌 0.75%，1 个月表现跌 1.04%，6 个月表现跌 1.47% [1] - 中盘指数昨日表现跌 0.8%，1 个月表现跌 0.62%，6 个月表现跌 6.18% [1] - 小盘指数昨日表现跌 1.36%，1 个月表现跌 0.88%，6 个月表现跌 2.7% [1] 行业涨幅 - 油服工程昨日涨 6.41%，1 个月涨 11.9%，6 个月涨 4.09% [1] - 地面兵装Ⅱ昨日涨 4.68%，1 个月涨 0.26%，6 个月涨 9.33% [1] - 贵金属昨日涨 3.9%，1 个月涨 9.5%，6 个月涨 32.64% [1] 行业跌幅 - 化妆品昨日跌 4.51%，1 个月跌 1.31%，6 个月涨 2.97% [1] - 文娱用品Ⅱ昨日跌 4.08%，1 个月涨 12.22%，6 个月涨 1.59% [1] - 个护用品昨日跌 4.02%，1 个月跌 0.93%，6 个月涨 16.37% [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4][5][76] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环仍在磨底，需加大政策支持，“止跌回稳”是主基调，修复居民资产负债表是关键，后续政策将发力，新发展模式已成型，好房子政策助力优质房企迎PB - ROE向上突破 [4][5][76] - 现房销售制度是房地产发展新模式长效机制一部分，非短期一次性切换，应兼顾短期和长期改革影响 [4][15] - 考虑现房销售负面影响大，预计与期房并行，采用局部试点模式以减少冲击 [7] 现房政策 政策发展 - 2021年中央首提“房地产发展新模式”，后续持续探索，现房销售制度或为要素之一，2023年初住建部重提现房销售并与保交楼关联，2024年多次强调有力有序推行 [4][15][21] 政策背景 - 全国商品住宅销售中现房销售占比达32%，2021 - 2024年从10%提至27%，2025年前4月进一步提升 [27] - 本轮周期部分城市土地成交金下降超90%，如贵阳、大连、南昌等 [27] 推演影响 影响1 - 现房销售拉长资金周转周期，预售从6个月延至30个月，增加城改推进难度 [30] - 投资回报率大幅下降，如某强二线城市项目，期房和现房IRR分别为30%和6% [30] - 投资风险大幅提升，房企需预判24 - 30个月后的房价和产品迭代 [31] 影响2 - 开发投资额下降，现房销售无预收款用于建设，资金来源中销售回款占比约一半，且资金来源与投资额正相关 [36] - 住房供给下降，投资回报率和风险影响房企投资意愿，开发资源减少拖累投资端 [36] 影响3 - 地方土地财政承压，投资回报率和风险影响房企拿地，地价或下降，2024年地方卖地收入等数据不佳 [38] - 产业链需求下行，房地产开发周期长，投资下降导致产业链需求下降 [38] 影响4 - 新房市场高端改善化，房企缩短工期，增加低密度产品占比 [43] - 产品力提升，现房销售下房企应采用主动性产品策略，弱产品力房企或退出 [43][45] 国内外经验 美国 - 2023年美国高层竣工周期20个月、一户建10个月，近年竣工周期拉长 [47] - 平均64%的一户建销售在未开工和施工阶段，采用预订 + 现房销售模式，定金存独立托管账户 [47] - 该模式前置取证节点和定价时点，增加蓄客时间，降低投资风险 [48] 国际经验 - 期房预售制度源于住宅供应短缺和开发资金不足，海外期房现房并行，采用“定金 +”模式，资金强监管 [56] - 不同国家付款节奏有差异，如美国、日本交房前付款比例5 - 20%，德国、英国等首付10 - 30% [56][59] 国内经验 - 海南通过完善政策等方式，头部房企实现11 - 14个月拿地 - 竣工销售周期 [61] - 海南期房现房并行销售，2024年现房占比67%，商品房销售面积同比 + 4.3% [61] 政策推演 推演1 - 部分城市出台现房金融支持政策，如湖南土地款分期、开发贷优惠等 [65] - 为减少冲击，可加大金融支持、简化流程、现房期房并行 [65] 推演2 - 现房销售渐进式推进，优先在低能级城市、核心城市核心地段试点，且期房现房并行 [69] 政策推演 - 现房销售渐进式推进，配套措施包括局部试点、现房期房并行、简化流程、加大金融支持 [73] 投资分析意见 - 推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等；二手房中介贝壳 - W；物业管理如华润万象、招商积余等；低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [4][5][76]

报告核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度，“止跌回稳”是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新发展模式逐步成型，好房子政策将开辟新赛道，推动行业由金融模式转向制造业模式，维持房地产及物管“看好”评级 [3] 基本面回顾 成交表现 - 2022年前新房和二手房成交同涨同跌，2022年起二手房成交持续强于新房，且进入增长区间，新房仍处下跌区间 [7] - 2021年以来主流27城二手房住宅成交渗透率从34%提升到68%，各能级城市二手房渗透率均提升，低能级城市二手房表现更强 [11] - 2022年前新房主导房价，2022年起二手房主导房价且趋弱 [14] - 2021 - 2024年主流27城新房和二手房合计住宅成交后三年稳定在3.3亿平上下，2025年前4月合计成交1.1亿平，同比+15% [17] - 2022 - 2024年全国一二手房总成交稳定在14 - 15亿平之间，2024年达14亿平，二手房渗透率从19%提升至42% [21] 市场结构 - 2025年前4月主流27城二手房成交累计同比+19%，但热度回落，一二线城市强于三四线，一线城市仍有热度 [24][27] - 2025年春节后二手房房价走弱，挂牌价指数弱于成交价指数，挂牌量快速走高，供给增加、改需减少 [30][32] - 二手房刚需化，置换链不畅，导致“量涨价不涨”，新房成交前4月同比小增+7%，源于高能级城市贡献，且成交热度回落 [38][43] - 2025年前4月80城新房新增供应同比-12%，成交累计同比持平，有效供给不足，去化率有所提升 [48] - 2024年9月新政后新房房价月环比改善，强于二手房，去化率显著改善，但多源于城市结构性改善 [53] - 新房市场持续改善化，各能级城市110平以上户型套数占比提升 [58] 土地市场 - 2021年以来土地成交连续4年下降，2025年有所改善，成交金额改善强于面积，前4月成交面积同比+5%，金额同比+35% [62] - 2021 - 2024年土地溢价率持续低位，2025年前4月平均提升至14%，主要源于核心城市 [65] - 2025年前4月300城土地成交和供应均处过去5年低位，仅核心城市土地市场走好 [67] - 2025年前4月排名前10城市合计土地成交金额同比+52%，占300城比例达63% [71] 市场趋势 - 政府强调好房子、推出优质土地供应，有望推动房价定价权由二手房转回新房，推动市场量价正向循环 [78] - 2022年以来居民资产负债表走弱，交易杠杆率与房价关联走弱，修复居民资产负债表是突围关键 [83] 中长期展望 房价与资产负债表 - 估算全国二手房房价跌幅超31%，一线城市平均跌幅达32% [87] - 2024年末我国存量住房市值较峰值下降23% - 27%，居民资产配置中房产占比达66%，高于国际水平 [90][93] - 2021年前居民资产负债率提升由负债增加驱动，2022年后由负债增长和资产减少驱动 [98] - 我国居民净资产增速连续走低，资产负债率持续走高，2024年预计达13.2%，考虑折旧后达15.7% [101] - 美日居民资产负债率达峰后均修复2年，预计中国也需2年以上，且资产负债率与房价、消费负相关 [105][110] 库存与供给 - 全国总库存达45亿平，去化周期5.6年，库存结构分化，有效库存仅14.3亿平，去化周期1.8年 [116][119] - 2021 - 2024年拿地和开工大幅下降，2025年等效住宅总供给同比-27%，连续4年下降将拖累销售，但有望迎来供需拐点 [126][129] - 这轮周期市场参与者经营信心需重塑，修复路径曲折，供给端孱弱将拖累新房市场复苏 [132] 修复判断 - 参考美日经验，预计居民资产负债表需修复2年，核心一二线城市购买力将率先修复 [134] - 预计全国供给修复需2年，核心城市供给已在率先修复中 [135] 指标预测 - 预计2025年新房销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [139] - 预计2025年二手房销售面积同比+6.3%、销售金额同比+3.0%、销售均价同比-3.1% [139] - 预计2025年新开工同比-15.1%、竣工同比-20.0%、投资同比-11.0% [144] 政策面分析 政策基调 - 2025年年初以来房地产支持政策落地少，但“止跌回稳”仍是主基调，修复居民资产负债表是关键 [3] 政策措施 - 房贷降息：5月LPR下降10BP、公积金贷款利率下降25BP，预计后续仍有下降空间 [3] - 收储：目前以收地为主，今年收储计划加速，前4月计划金额达3918亿，但资金落地慢，预计后续政策将优化 [3] - 城改：目前进度偏慢，期待更多实操性政策推出 [3] 新发展模式 - 房地产新发展模式逐步成型，可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，现房销售将渐进式推进 [3] 好房子机遇 市场前景 - 中央政策引导“好房子”方向，当前好房子存量少、改需释放，未来赛道空间广阔 [3] 企业要求 - 未来能缔造好房子产品的企业需有健康土储、高投资强度、快资产周转、好设计施工等，如建发国际、滨江集团、绿城中国等 [3] 行业转型 - 以美国为鉴，国内优质房企将进入底部拐点，行业有望从金融模式转向制造业模式，ROE回升依赖毛利率和资产周转率提升 [3] 投资分析意见 - 我国房地产市场磨底未竟，转折已萌，维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [3]