报告行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大势”[1][7] 报告核心观点 - 现房销售制度正式落地，是1998年房改以来销售环节最重要的一次制度重构，40年期房贷、放款后移与利率置换常态化从需求端提供对冲，短期供应冲击有限、利于加速去库存，中长期将重塑行业竞争标尺[6][20] - 财务稳健、产品力领先、聚焦核心城市的央国企及优质改善型房企竞争优势有望持续扩大[6][20] 本周观点：40年房贷落地，预售时代渐次谢幕 - 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局同步印发房地产信贷管理改革意见，证监会发布资本市场支持文件，现房销售制度正式落地，个人住房贷款期限上限延长至40年[16] - 销售制度改革坚持“先立后破”，以建设工程规划许可证为划断节点，新出让土地及已出让未取证项目优先选择现房销售，已取证项目鼓励现房销售，存量预售项目按原规则执行[16] - 继续实行预售的，门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，购房人首付款与按揭资金全部存入监管账户，竣工验收且配套具备交付条件后方可解除[16] - 创设现房销售定金制，房企取得施工许可证后可收取少量定金且纳入监管[16] - 个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购住房评估价值，相较此前普遍执行的30年上限延长十年[17] - 放款时点同步后移，现房销售项目按揭在销售备案后发放，预售项目严格在竣工备案后发放，并一律通过受托支付进入监管账户[17] - 存量房贷利率协商与置换机制常态化，浮动利率与全国新发放贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可协商变更利率或申请新贷款置换存量贷款[17] - 开发端实行主办银行制，项目资金统一存管，开发贷期限预售项目最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案之后，建设期只付息不还本[18] - 房企须以自有资金购地、资本金先于开发贷全额到位，“高负债、高杠杆、高周转”模式正式退出[18] - 全国现房销售面积占比已由2020年的12.7%升至2025年的35.8%，超30个省（市）先行试点且运行平稳[19] - 上半年二手房交易占比达50.4%，重点20城二手成交同比+12%，二手与新房成交之比升至2.3倍[19] - 新开工同比-23.4%、50城供求比降至0.7[19] - 标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂、建发国际集团）[6][20] 股票市场与信用债 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点[3][22][23] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点[3][22][35] - 本周地产信用债发行43.30亿元，净融资额-89.19亿元[3][22][40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计发行3101.00亿元，净融资额-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[3][22][40] 地产A股 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.59%，跑赢大盘2.80个百分点，在31个行业板块中排名第10[23] - 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为0.24%，同期沪深300涨跌幅为-6.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 近一个月，A股房地产板块涨跌幅为5.74%，同期沪深300涨跌幅为1.31%，房地产板块跑赢大盘[26] - 本周涨幅靠前的地产A股：我爱我家（18.39%）、京投发展（10.19%）、新城控股（9.60%）、中交地产（7.59%）、南都物业（7.39%）[30] - 本周跌幅靠前的地产A股：*ST中迪（-5.46%）、陆家嘴（-4.16%）、招商蛇口（-4.02%）、首开股份（-3.68%）、滨江集团（-1.64%）[30] 地产港股 - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为-2.10%，跑输大盘0.46个百分点，在12个行业板块中排名第10[35] - 本周涨幅靠前的地产港股：融创中国（20.54%）、方圆生活服务（16.50%）、佳兆业集团（11.63%）、越秀服务（9.86%）、瑞安房地产（8.14%）[38] - 本周跌幅靠前的地产港股：正荣地产（-31.43%）、弘阳地产（-20.69%）、时代中国控股（-16.67%）、绿地香港（-14.29%）、弘阳服务（-12.50%）[38] 地产信用债 - 本周地产信用债新发行金额合计43.30亿元，到期金额132.49亿元，净融资额-89.19亿元[40] - 截至2026年8月28日，地产信用债累计总发行金额为3101.00亿元，同比持平0.00%，到期金额3509.12亿元，同比上升6.13%，净融资规模为-408.13亿元，去年同期为-292.88亿元[40] REITs市场 - 本周REITs指数涨跌幅为2.54%[4][41][42] - 本周产权型REITs指数收于101.79点，涨跌幅为4.45%[4][41][45] - 本周特许经营权型REITs指数收于113.98点，涨跌幅为0.22%[4][41][48] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.28个百分点[4][41][52] - 本周领涨的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为18.40%[4][41][53] - 本周REITs成交额为9.49亿元，环比8.03%[4][41][55] - 本周REITs换手率为0.47%，环比0.07个百分点[4][41] 指数表现 - 本周REITs指数收于107.25点，涨跌幅为2.54%[42] - 产业园区型REITs指数收于77.13点，涨跌幅为6.37%[45] - 物流仓储型REITs指数收于105.46点，涨跌幅为2.79%[45] - 保租房型REITs指数收于124.46点，涨跌幅为1.42%[45] - 高速公路型REITs指数收于94.49点，涨跌幅为0.31%[48] - 生态环保型REITs指数收于122.38点，涨跌幅为0.70%[48] - 能源型REITs指数收于129.96点，涨跌幅为-0.34%[48] - 近一个月，产权类REITs指数跑赢沪深300指数4.15个百分点[52] - 近一个月，特许经营类REITs指数跑输沪深300指数0.02个百分点[52] - 本周领跌的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为-7.87%[53] - IPO以来，领涨的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为58.88%[53] - IPO以来，领跌的公募REITs为建信中关村REIT，涨跌幅为-58.78%[53] 成交额 - 本周REITs成交额为9.49亿元，产权型REITs成交额为5.47亿元，特许经营型REITs成交额为4.02亿元[55] - 产业园区型REITs成交额为3.49亿元，保租房型REITs成交额为1.01亿元，物流仓储型REITs成交额为0.97亿元[55] - 高速公路型REITs成交额为2.81亿元，生态环保型REITs成交额为0.36亿元，能源型REITs成交额为0.85亿元[55] 楼市成交 - 本周新房成交面积滚动四周同比-6.85%，累计同比-8.54%[6] - 本周二手房成交面积滚动四周同比-0.18%，累计同比-0.92%[6] 新房 - 45城商品房共计成交207万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+25.21%[6] - 二线城市滚动四周同比-17.71%[6] - 三四线城市滚动四周同比+0.96%[6] 二手房 - 14城二手商品房共计成交151万㎡[6] - 一线城市滚动四周同比+2.22%[6] - 二线城市滚动四周同比-0.11%[6] - 三四线城市滚动四周同比-3.87%[6] 土地市场 - 本周百城供应建面环比+23.58%，成交建面环比-16.87%，溢价率+3.96%[5] - 一线供应建面环比+93.28%，成交建面环比-22.18%，溢价率0.00%[5] - 二线供应建面环比+27.66%，成交建面环比-29.86%，溢价率+10.03%[5] - 三四线供应建面环比+16.45%，成交建面环比-8.16%，溢价率+2.41%[5]

地产新政对财政与土地市场的影响 - 地方土地出让收入或承压，2025年数据显示该收入为4.15万亿[3] - 房企资金周转变慢，需通过调整土地出让价格或分期付款来维持项目回报率[3][18] 地产新政对居民与房企的影响 - 居民付款时点延后，现房销售推行定金制，个人住房贷款在销售备案后发放[4][20] - 房企现金流模式转变，旧政下卖房款可覆盖全部土地成本（0.6）及开发贷（0.3），新政下首年资金缺口约0.05[4][22] - 房企经营风险增加，现房销售下需承担竣工时房价波动及定金违约风险[5][22] 地产新政对银行体系的影响 - 居民存款活化速度或放缓，若2025年全面现房销售，新增居民存款与新增M2比值将从54.7%升至69.6%[6][23] - 贷款发放速度放缓，购房贷款与开发贷均需匹配项目进度分批发放[6][25] 地产新政对经济与房价的影响 - 地产投资方面，房企拿地可能趋于谨慎，但具体影响尚难判断[8][25] - 财政支出需关注其他资金来源变化，如地方税调整或政府债发行[8][26] - 房价影响机制复杂，供给侧现房库销比为7.21个月（历史偏高），需求侧居民付款方式改善但经济需求可能承压[9][31]

好的，作为一名拥有10年投资银行从业经验的资深研究分析师，我将对这份电话会议记录进行详细解读，并列出关键要点。 行业与公司 * **行业**：房地产行业、银行业、券商行业、保险行业[1] * **提及公司**： * **房地产中介**：贝壳、我爱我家[13][15] * **房地产开发商**：建发国际、滨江集团、中海外、华润置地、新城控股[1][14][15] * **银行**：苏州银行、宁波银行、杭州银行、齐鲁银行、中信银行、兴业银行、招商银行[1][24] * **券商**：中信证券、广发证券、国泰君安、海通证券、中金公司、中信建投[1][25] * **保险**：中国平安、中国人寿、新华保险、中国财险、中国人保[1][26] 核心观点与论据 1. 房地产行业模式重构与供给侧出清 * **政策重心转移**：政策重心从关注B端（开发侧）的“量”（如开工、拿地），转向关注C端（消费侧）的“价”，特别是稳定二手房价格以修复居民资产负债表[1][2] * **销售制度变革**：预售制度转向“结构封顶预售+现房销售优先”，按揭放款节点延后至竣工备案，导致销售回款周期从6-12个月拉长至2-3年[1][3][6] * **资金效率下降**：预售资金监管升级为全额监管，开发贷实行“主办行封闭管理”，资金灵活性显著降低[3][7] * **供给侧系统性收缩**：预计拿地与开工累计降幅或超80%[1][8] 自2021年4月以来，拿地面积累计下降约77%[8] 自2021年7月以来，新开工面积累计下降78%[8] 2026年上半年，拿地和新开工面积又分别同比下降了27%和24%左右[8] * **行业模式转变**：行业模式将从金融驱动转向制造业逻辑，核心竞争力变为“产品力+资本实力”的双轮驱动[1][7][8] * **市场格局影响**：新房供给减少将提升二手房渗透率，2025年全国二手房成交占比已达48%，预计2026年将超过50%[9] 行业门槛提升，市场集中度将大幅提升[8][9] 2. 房地产企业分化与投资机会 * **面临压力的企业**：在低能级城市拥有较多未开工土地储备、杠杆率高、产品力偏弱的企业将面临较大经营压力[13] * **利好企业类型**： * **房地产中介**：受益于二手房渗透率提升和核心城市房价企稳，如贝壳、我爱我家[13][15] * **“少存货、低杠杆”型开发商**：如建发国际、滨江集团，净负债率仅20%左右，手持大量现金，未来地价下跌时具备扩张能力[13][14] * **在一二线城市拥有现房或已开工项目的开发商**：如中海外、华润置地，去化前景较好，且具备拿地扩张潜力[14] * **商业地产公司**：受益于潜在股权融资政策（包括REITs），如华润置地、新城控股[14][15] 3. 银行业风险改善与基本面回暖 * **风险改善预期**：央行信贷政策（主办行封闭管理、先交房后放贷）从根本上降低了房地产贷款链条的风险，打破了依赖房企主体信用的授信模式[17][18] * **风险传导阶段**：地产风险对银行基本面的传导尚处于初期阶段，即部分核心城市房价出现止跌迹象[20] * **银行估值支撑**：在最悲观情景下，若将潜在不良暴露规模计为7%，对应银行估值（P/B）应在0.81倍左右，相较于当前水平仍有超过20%的空间[21] * **银行基本面积极信号**：2026年中报显示行业基本面改善，具体表现为： * **营收弹性回升**：上市银行整体营收增速超过7%[23] * **息差企稳回升**：上市银行整体净息差稳定在1.5%左右，超过半数银行净息差较一季度环比回升[23] * **中期分红普遍提升**：六家国有大行的中期分红率同比提升一个百分点，为历史首次[23] * **银行投资策略**：建议将国有大行作为配置基本盘，并重点关注优质城商行（如苏州银行、宁波银行）[24] 若房价企稳信号明确，股份行（如中信银行、兴业银行）将迎来反转预期[24] 4. 券商与保险行业受益 * **券商业务增量**：房地产融资支持政策从投行、资管和自营三个维度为券商带来业务增量[24] 2026年上半年，上市券商归母净利润接近1,600亿元，同比增速超过60%[25] 国际业务将成为头部券商的明显增量来源，未来收入占比有望常态化达到25%至50%[25] * **保险行业影响**：房地产市场企稳有助于支撑经济增速和长端利率，利好保险公司资产端[26] 2026年中报显示，保险行业基本面处于景气度较高阶段，利润和NBV增速均非常高[26] 上市险企增配了超过5,000亿元的二级市场权益资产，规模占比达到18.5%左右[26] 计入FVTOCI的高股息类股票资产规模较年初增加超3,000亿元至1.43万亿元，占总规模的46%[26] 其他重要但可能被忽略的内容 * **地方政府博弈空间**：新的销售制度中“现房销售优先”为地方政府留下博弈空间，一二线城市可能因维持土地财政而保留一定比例的封顶预售项目[4] * **股权融资政策放宽**：新增定向可转债工具，且募集资金不再严禁投向新项目或拿地，为企业利用股权资金进行新项目拓展预留了空间[1][4] * **开发贷政策优化**：期房项目贷款期限从3年延长至5年，现房项目延长至7年，且在匹配的建设周期内企业可无需偿还本金[3] * **个人按揭贷款年限延长**：最长年限从30年延长至40年，以100万元贷款、3.05%利率为例，月供可降低约630元，降幅约15%[3] * **核心城市房价走势**：上海房价底部在一月份已经出现，截至八月底已连续上涨八个月，累计涨幅接近10%[10] 三四线城市库存高企，如呼和浩特去化周期达800个月，太原400个月，株洲200个月[10] * **房企资产价值评估分歧**：市场对房企存量土地储备的重估价值存在分歧，存货多的企业在补充新土地储备方面较为被动[11] * **股份行“困境反转”预期**：股份行与地产产业链深度绑定，一旦房价企稳，其信用成本改善弹性将优于大行和头部区域性银行[21]

电话会议纪要关键要点总结 一、涉及行业与公司 * **房地产与建筑建材行业**：涉及中国建筑、华阳国际、精工钢构、中国建筑国际、三棵树、江河集团、北方国际、华新水泥、中国巨石、国际复材[1][2][3] * **民营大炼化板块**：涉及荣盛、恒逸等公司[4] * **房地产中介行业**：涉及贝壳[5][6] * **交通运输行业**：涉及招商轮船、中远海能、海通发展、太平洋航运、中远海控、中国外运、锦江航运、海丰国际、德翔海运、顺丰快运、京东快运[6][7] 二、核心观点与论据 1. 现房销售制度对建筑建材行业的影响 * 现房销售制度利好现金流管理良好、拥有优质存货储备和项目运营能力的公司[2] * 央企背景企业如中国建筑相对受益，其约10%至20%利润来源于房地产业务，旗下中国海外发展和中建地产国内排名前列，地产资源已向一二线城市倾斜[2] * 现房制度可能倒逼开发商更多采用装配式建筑，利好具备装配式建筑设计建造能力的公司[2] * 设计领域华阳国际优势明显，中报披露装配式设计收入近亿元[2] * 建造领域中国建筑国际在预制混凝土板块深耕多年，精工钢构在钢结构装配式建筑领域是行业代表[2] * 一线城市政策放松利好消费建材企业，涂料行业三棵树品牌效应显著，经营利润处于改善周期[2] 2. 民营大炼化板块投资逻辑与估值空间 * 核心逻辑在于全球炼能供给收缩带来的价差修复[3] * 供给端：国内山东地炼整合出清，日韩欧美老旧高成本炼能持续退出[3] * 2026年3月以来地缘冲突加剧供给紧张，乌克兰对俄罗斯炼厂打击及中东冲突导致俄罗斯和中东受损炼能占全球总炼能的7.4%[3] * 若包含预防性关停产能，其他机构统计口径可达9%至10%[3] * 供给收缩导致海外炼油价差大幅提升，国内民营大炼化企业业绩自2026年以来显著改善[3] * 当前股价上涨主要反映EPS修复，估值仍停留在7至13倍正常化工股水平[3] * 估值提升逻辑三点：资产安全性与稀缺性（中美炼厂属安全稀缺资产）、技术先进性（规模化一体化优势）、原料供应稳定性（中国原油采购渠道稳定）[3][4] * 参考2019至2021年周期，荣盛、恒逸等市值高点曾达3,000亿人民币，估值高点给过20倍[4] 3. 现房销售制度对开发商盈利模式的影响 * 现房制度对开发商盈利模式产生中长期深远影响，未来新房供给量将持续减少[5] * 存活下来的头部企业利润获取难度将高于以往，可能逐渐向港资开发商模式看齐[5] * 历史经验显示供给侧出清不会引发地价下降，地方政府在土地出让总量下滑时更珍视核心地块，核心地块单价不降反升[5] * 地价下降可能引发购房者对房价进一步下跌预期，与“稳房价”政策精神相悖[5] 4. 房地产中介行业投资机会 * 房地产中介公司是制度变革中阻力最小、受利好影响最确定的方向[5] * 贝壳业务基本不受开发制度利空因素影响[5] * 2026年信贷融资配套政策叠加现房制度变化为中介公司创造行业性贝塔机会[5][6] * 新房供给缩量对房价企稳修复有积极作用，包括二手房市场[6] * 若未来半年到一年内核心一二线城市二手房价企稳，将为中介公司利润修复带来巨大弹性[6] * 贝壳2026年上半年成交量已实现同比正增长，中期业绩初步体现降本增效战略成果[6] 5. 交通运输行业各细分板块投资前景 * **油运**：持续看好，核心逻辑在于补库需求，叠加霍尔木兹海峡潜在风险和船舶绕行增加对近期运价形成提振，四季度传统旺季行情预计尚未结束，核心标的为招商轮船和中远海能[6] * **干散货**：看好，雨季过后铁矿石等发货量预计回升，短期需求提升已带动近期BDI指数上行，干散货船在手订单比例偏低（Kamsarmax船型约占14%），供给端压力较轻，建议关注海通发展和太平洋航运[6][7] * **集运**：看好高红利属性，多数集运公司分红比例较高，很多超过70%，2026年受地缘因素影响运价表现良好，核心标的包括中远海控、中国外运、锦江航运、海丰国际、德翔海运[7] * **航空**：基本不受国内地产周期影响，后续若海峡局势缓和、油价下跌将形成利好，国庆后淡季基数较低，预计全价票票价同比有望转正，可能带来超跌反弹机会[7] * **快递**：主要关注传统旺季9月、10月涨价情况[7] 三、其他重要但可能被忽略的内容 * 房地产新模式重心由“盖房子”转向“交付、居住、消费”，对交通运输行业影响相对有限，主要体现在货运需求结构变化[6] * 若商品房新开工持续下行，可能对建材等大宗商品货运需求产生一定影响，涉及内贸货运及沿海干散货、集装箱运输[6] * 若新房销售下滑而二手房交易和存量房翻新需求提升，则利好城市配送及快递业务中的家居大件物流，顺丰快运和京东快运预计受益[6] * AI服务器持续落地导致电子布在2026年供应持续紧张，涨价预期明确，建议关注中国巨石和国际复材等“涨价链”标的[1][3] * 建筑建材行业其他投资主线包括“出海”和“涨价链”，出海领域可关注江河集团、北方国际、华新水泥等海外布局且经营持续改善的公司[3]

文章核心观点 本次住房销售制度改革标志着中国正式从期房销售转向现房销售制度，旨在保护购房人权益、防范金融风险并适配存量时代需求，同时将深刻重塑房企现金流管理模式、土地市场竞争格局、住房供需结构、周期波动特征及规模化房企估值 住房销售制度改革关键变化 - 新老划段，政策出台前已取得工规证项目可按原条件预售，已拿地未取得工规证和新拿地项目优先现房销售 [5] - 现房销售以项目竣工验收为标准，实现“所见即所得”“交房即交证”，补充少量定金锁定机制（定金比例不超过20%），定金进入监管账户 [5] - 仍采用期房销售的“新”项目，封顶才可预售，房款进入预售资金监管账户，由市县城乡建设部门独立监管 [5] - 土地款可分期缴纳，首期比例不低于50%，原则上不超过一年，特殊项目可约定两年 [6] - 开发贷期限延长，期房项目原则上不超过3年（最长5年），现房项目原则上不超过5年（最长7年），需根据项目进度分批发放 [6] - 个人住房按揭贷款须在竣工备案（期房）或销售备案（现房）后发放，贷款最长期限增加至40年 [6] 住房销售制度改革原因 - 首要目的是保护购房人权益，从根本上解决交楼风险，降低“货不对版”等隐形权益损失，避免居民同时支付租金和房贷的双重负担 [8] - 有助于防范金融系统潜在风险，压降资金周转速率，长期增加房企现金流稳定性 [8] - 是房地产市场进入存量时代的必然选择，当前二手房销售占比正式超过50%，对新房供给能力要求降低 [8] 住房销售制度改革影响 房企现金流管理模式重塑 - 改革后两种销售方案（期房封顶预售竣工放贷、现房销售）的自有现金流回正时点延长至拿地后2.5至3年，绝对值高点较此前明显压降 [10] - 两种方案在IRR表现上差别不大，若给予现房销售更好融资条件和税收环境，差异将进一步弥合 [10] 土地市场竞争格局变化 - 规模化房企新拿地项目回款速度减慢，将在一定阶段内对其拿地能力形成压制 [12] - 长尾“民营资本+代建公司”可能适度补位，但短期内难形成完全对冲 [12] - 土地市场成交量价本质上取决于房价走势 [12] 住房供需结构改善 - 房企拿地能力收缩和供给延后将导致新增供给收缩，市场以消化新房和二手库存为主，有助于推动房价止跌回稳 [13] - 过渡期内杠杆率偏高房企可能对老库存做降价处理，削弱供需结构改善速率 [13] - 现房定金制度可能提前锁定和分流需求，削弱供需结构改善速率 [13] 周期波动新影响 - 下行周期中房企可能面临违约坏账风险，形成非周转造成的金融风险沉淀 [14] - 上行周期中房企可能通过提高单盘收益率进行合理盈利，周期上行斜率可能提高，供地体量和推盘节奏管理须更灵活 [14] 规模化房企估值影响 - 短期受销售规模预期和ROE影响承压，新规后项目回款减慢、土地投资收缩将逐步反映在销售表现上 [15] - IRR水平降低至中高个位数水平，对应ROE水平下降和盈利不确定性上升 [15] - 中长期若供需结构改善带动上行周期，将带来市值弹性，但多项目高周转逻辑不再，弹性幅度较以往周期下降 [15] 房地产融资新时代 新规降低四大风险 - 资金挪用风险：从“集团授信”转向“项目授信”，建立主办银行制度，减少跨项目调拨和资金挪用 [18] - 交付风险：个人按揭贷款发放时点后移至竣工备案后，切断“项目交付困难—购房人断供—个人房贷不良”风险链条 [18] - 流动性风险：延长开发贷期限，首次还本时点安排在竣工备案后，明确先保竣工后还本原则 [19] - 负反馈风险：个人住房贷款最长期限延长至40年，允许展期和调整还款计划，降低存量房贷违约风险 [19] 对银行影响 - 开发贷资本占用和拨备压力上升，银行资金占用时间更长、承担项目风险周期更完整，但尾部信用风险下降 [20] - 个人房贷违约风险下降，但需求刺激有限，截至2Q26个人住房贷款余额同比下降3.8%，房地产开发贷款余额同比下降8.5% [20] - 房地产信贷将进一步向优质房企、优质项目和优质个人客户集中，大型银行和头部股份制银行更具优势 [21]

报告核心观点 - 报告认为现房销售制度是信心修复与模式转型的制度性变革，可能进一步推动新房供给端出清和供给收缩，对存量房市场供需平衡与资产价格稳定具有积极意义 [9] - 策略方面，认为最近两周的“退一”或告一段落，后续或以区间震荡、重心逐步抬升的方式继续本轮中级反弹，市场支撑已被逐渐“测出” [4] - 宏观方面，认为沃什当前转鹰是短期政策妥协，未来可能转鸽 [6] - 资金面方面，从九类资金画像看，市场仍处于反弹而非反转通道中 [8] 房地产行业点评 - 现房制度推进可能对开发商中长期盈利和估值产生影响 [9] - 在存量运营趋势下，二手房交易平台价值有望进一步凸显，建议重点关注贝壳 [9] - 房地产政策制度革新是催化剂 [9] A股策略周报 - 本周市场先下探，在“退一”中测出市场支撑，其后再度开启震荡反弹，多数指数以上涨作收，行业板块呈现“二次探底轮动反弹，通信电新有所回调”的格局 [4] - 建议中线仓位继续持有、等待中线反弹逐步到位，短线仓位可在指数“进二退一”的“退一”时逢低参与 [4] - 前期关注的创新药近期涨幅较大，可逢低捡漏但不能随意追高 [4] - 证券、恒生科技近期逐步完成“退一”过程，可逢低参与，同期传媒、计算机、有色、中字头也可采取类似思路 [4] - 近期地产政策频出，厄尔尼诺影响全球农业，地产、农林牧渔相关可适当关注 [4] 宏观专题研究 - 央行年会沃什发言转鹰 [6] - 报告认为未来沃什还会转鸽派，当前只是政策妥协 [6] 策略专题研究：增量资金势能 - 报告搭建了【A股增量资金数据库（月频更新）】与【A股资金供需预测表（月频更新）】 [8] - 目前市场资金面上，融资波动率企稳、公募7月未显著调仓、沪深300ETF净流出未有回补、险资稳步入市、外资5-6月显著净流出 [8] - 从资金面盘点看，市场仍然处于反弹而非反转通道中 [8]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][50] 报告核心观点 - 多部门于2026年8月28日密集发布楼市一揽子新政，有力有序推进现房销售，覆盖信贷、融资、销售全链条 [1][10] - 现房销售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目全周期，打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环 [1][12] - 新政短期将对房企现金流及新房供给造成阵痛，中长期将重构房地产信贷制度，加快推动行业转型升级 [1][12] - 现房销售制度未一刀切，具体执行需各地根据实际情况确定，实际推进效果仍需进一步观察 [1][12] - 地产行业基本面仍处在左侧，新房总量机会不大，更多机会来自结构，看好一线+2/3二线+极少量三线城市 [50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益 [50] 根据相关目录分别总结 1. 预售变现售，房企商业模式面临大考 - 住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布通知，短期压制土地出让和新房供应以及房企ROE，长期利于商品房品质回归、重塑市场信任 [10] - 央行、金融监管总局印发意见，建立开发贷款主办银行制度，单个房地产项目对应一家主办银行，利于明确风险责任 [11] - 开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年 [11] - 个人住房贷款应通过受托支付方式发放，现房销售受托支付至项目公司资金账户，预售受托支付至预售资金监管账户 [11] - 改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变 [11] - 个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年 [48] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为2.6%，领先沪深300指数2.80个百分点，在31个申万一级行业排名第10名 [1][13] - 本周上涨个股共91支，较上周增长57支，下跌股数为16支 [13] - 涨幅居前五的个股为香江控股（28.2%）、海德股份（18.2%）、沙河股份（13.5%）、深物业A（13.1%）、深圳华强（11.0%） [13] - 跌幅前五的个股为万泽股份（-14.2%）、荣安地产（-5.9%）、绵石投资（-5.5%）、陆家嘴（-4.2%）、招商蛇口（-4.0%） [13] - 重点40家A/H房企中上涨19支，涨幅前五为融创中国（20.5%）、我爱我家（18.4%）、佳兆业（11.6%）、新城控股（9.6%）、世联行（8.4%） [13] - 重点40家A/H房企中跌幅前五为正荣地产（-31.4%）、时代中国控股（-16.7%）、世茂集团（-10.6%）、绿景中国地产（-7.8%）、美的置业（-7.1%） [13] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为142.4万平方米，环比提升5.1%，同比下降9.3% [2][21] - 样本一线城市新房成交面积48.2万方，环比+5.9%，同比+23.4% [2][21] - 样本二线城市新房成交面积76.0万方，环比+11.9%，同比-12.7% [2][21] - 样本三线城市新房成交面积18.2万方，环比-17.3%，同比-41.1% [2][21] - 今年累计34周新房成交面积，样本30城共计5318.2万方，同比-16.0% [2][25] - 一线城市累计1656.8万方，同比-1.7%；二线城市累计2654.5万方，同比-10.1%；三线城市累计1006.9万方，同比-40.6% [25] - 一线城市中，北京（-1.9%）、上海（0.5%）、广州（-0.7%）、深圳（-12.0%） [25] 3.2 二手房成交 - 本周15个样本城市二手房成交面积合计190.9万方，环比下降2.2%，同比增长3.1% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积83.5万方，环比+0.7% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积76.4万方，环比-5.3% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积31.0万方，环比-1.8% [3][32] - 今年34周累计成交6958.7万方，同比增长5.8% [3][32] - 一线城市累计2991.2万方，同比+6.3%；二线城市累计2889.0万方，同比+1.7%；三线城市累计1078.5万方，同比+16.6% [32] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（8.24-8.30）共发行房企信用债9只，环比减少5只 [3][41] - 发行规模共计48.3亿元，环比减少75.3亿元 [3][41] - 总偿还量120.09亿元，环比减少72.83亿元 [3][41] - 净融资额为-71.79亿元，环比减少2.47亿元 [3][41] - 主体评级以AA+（51.8%）为主要构成 [41] - 债券类型以一般中期票据（42.0%）为主要构成 [41] - 债券期限以1-3年（55.9%）的债券为主 [41] - 发行利率有所下降，“26重庆渝开MTN001”5年期中期票据利率下降180bp，“26沪开02”5年期公司债利率下降42bp [45] 5. 本周政策回顾 - 金融监管总局、住建部发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，设立“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度 [48] - 证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企再融资、收购涉房资产、发行公司债券和ABS、发行REITs等 [48] - 住建部、自然资源部、金融监管总局发布通知，新出让土地项目优先选择现房销售，推行现房销售定金制，推行“交房即交证” [48] - 央行、金融监管总局发布意见，建立主办银行制，延长开发贷款期限，个人住房贷款期限延长至最长40年 [48] - 成都：购买新建商品住房公积金贷款最低首付降至15%，给予一年期20%利息补贴 [49] - 郑州：存量住房公积金贷款首付最低比例由30%调整为20% [49] - 西安：单缴存职工最高贷款额度提高至90万元，双缴存职工提高至120万元 [49] - 长沙县：购买新建商品住房按每套5000元发放补贴，出售旧房再购新房按新房总价1%给予补贴 [49] 6. 投资建议 - 维持行业“增持”评级 [50] - 多元化经营的企业穿越周期能力更强，中国房企多元化存活了商业运营派，龙头为华润置地、华润万象生活，建议首选华润置地 [50] - 偏轻资产运营中，中介首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射 [51] - 物业推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业 [51] - 开发为主的开发商需满足融资顺畅成本低、布局侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻 [51] - 推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产 [51] - 推荐A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份 [51]