华北大区整体开盘概况 - 2025年4月14日至5月11日期间，华北大区重点城市（北京、天津）累计开盘6个项目，推出房源约2300套，推出房源量环比下降26.63% [1] - 改善类产品是市场供应主力，占比高达83%，但整体去化效果一般 [1] - 北京市场开盘数量有限，以改善类项目为主，并出现以价换量的趋势 [2] 北京市场项目分析 - 北京隅·西颂项目开盘均价为81000元/平方米，推出282套房源，当天认购149套，认购去化率为53% [3] - 该项目通过高得房率（部分超95%）和低于指导价（9万/㎡）的实际开盘价（约8-8.5万/㎡），对比同板块竞品形成价格优势 [4][5] - 中海·丽金府项目开盘均价高达110000元/平方米，推出294套房源，但当天仅认购40套，去化率较低，为14% [6][7] - 该项目虽具地段优势，但受临近高铁噪音及周边竞品分流影响，去化表现不佳 [7][8] - 北京城建·颐知筑项目定位刚需，开盘均价31000元/平方米，推出518套房源，但去化效果较差 [13] 天津市场项目分析 - 天津市场新开盘项目较少，监测期内重点监测信达金地中山印一个项目，于5月5日首开185套房源，去化效果较好 [9] - 该项目开盘均价为29000元/平方米，当天销售86套，认购去化率为46%，定位以刚需、刚改客群为主 [10] - 项目为TOD综合生活体，涵盖多种业态，并拥有景观和交通配套优势 [11] 月度开盘效果汇总 - 根据开盘当天去化率评价，北京隅·西颂和住总山澜赋去化效果较好，北京国贤府贰期去化一般，中海·丽金府和北京城建·颐知筑去化较差 [13] - 天津信达金地中山印去化效果比较好 [13] - 评价标准为：去化率70%以上为非常好，50%-70%为较好，30%-50%为一般，30%以下为较差 [13] 未来供应预告 - 2025年5月底至6月，北京市场预计有建发·海晏、金茂·满曜、保利朝观天珺等多个改善型项目计划入市，具体推售套数和均价待定 [14] - 天津市场预计有金茂·半湖满庭、中海津單玖章、格调·尔雅等项目计划在5月中旬至6月入市，产品定位涵盖刚需和改善 [14]