核心观点 - 报告核心观点为华夏中海商业REIT发行定价具备吸引力，上市后估值有15%至26%的上升空间，合理价格区间为6.09-6.64元 [3][5] 项目基本情况 - 华夏中海商业REIT为产权类消费基础设施REIT，底层资产是佛山映月湖环宇城，原始权益人为央企中海环宇商业 [5] - 项目定位区域级购物中心，周边五公里人口超80万，商业可租赁面积6.39万平方米 [5] - 2024年项目营收1.37亿元，扣资本开支后净运营收入为8439万元，2025年第一季度末出租率达97.9% [5] - 土地使用权期限至2048年12月11日，与基金存续期24年基本同步 [5] 发行与估值情况 - 拟发行3.0亿份，发行价为5.281元，网下有效认购倍数达374.72倍，中签率0.27% [5] - 评估机构戴德梁行给出的资产价值为12.9亿元，折现率假设为6.75% [5] - 报告将折现率上调至7.25%后，调整后资产价值约为12.49亿元，较原评估值下调3.17%，发行价对应P/NAV为1.27倍 [5] - 预测今明两年可供分配金额分别为0.64亿元和0.67亿元，预测年化派息率分别为4.77%和5.02% [5] - 发行价对应年化派息率为4.02%和4.21%，对应2026年预期P/FFO为23.74倍 [5] 可比分析与估值展望 - 目前已上市产权类消费基础设施REITs共11只，过去三个月平均P/NAV中位数为1.54倍，P/FFO中位数为26.18倍，派息率TTM中位数为3.82% [5] - 同类央企发行的15-30年期企业债券到期收益率平均为2.56% [5] - 考虑到底层资产优良及原始权益人实力，预计该REIT上市后估值倍数或略高于同类平均，接近华润商业REIT [5] - 参考可比REITs，报告认为合理价格区间为6.09-6.64元，较发行价有15%至26%的溢价空间 [5] 市场指数表现 - 报告日期市场主要指数普遍上涨，上证指数收于3,933.97点，涨幅1.32%；深证成指收于13,725.56点，涨幅1.47% [2] - 科创50指数表现突出，收于1,539.08点，涨幅达2.93% [2]