市场指数表现 - 上证指数收盘3889点，单日上涨0.34%，近5日下跌2.5%，近1月上涨1.4% [1] - 深证综指收盘2454点，单日上涨0.96%，近5日下跌2.51%，近1月上涨3.52% [1] - 小盘指数单日上涨1.13%，近1月下跌1.71%，近6个月上涨23.81%；中盘指数单日上涨1.01%，近1月下跌4.46%，近6个月上涨26.19%；大盘指数单日上涨0.19%，近1月下跌3.66%，近6个月上涨18.29% [1] - 涨幅居前行业中，能源金属近6个月上涨86.85%，冶钢原料近6个月上涨52.69%，小金属Ⅱ近6个月上涨63.67% [1] - 跌幅居前行业中，股份制银行Ⅱ近6个月下跌3.84%，城商行Ⅱ近6个月下跌2.63% [1] 房地产行业：商业不动产REITs试点启动 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展 [2][12] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2199亿元，其中商业不动产1309亿元，发展空间可观 [12] - 试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，形成公募REITs、机构间REITs、不动产基金等多层次市场，助力企业从开发商向资产管理商转型 [12] - 商业不动产REITs是房地产发展新模式的重要载体，强调存量运营和可持续发展，推动消费类商业地产资产重估 [12] - 新城控股发行首单消费类私募REITs，规模6.16亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，打造"投融管退"良性闭环 [30][31] 互联网传媒行业：悦己消费与AI布局 - 悦己消费核心标的如泡泡玛特、巨人网络等估值已消化至26年PE不到20倍，具备较高安全边际 [2][11] - 游戏行业Z世代用户占比达65%，女性向赛道潜力被低估，出海打开市场天花板，头部公司长青运营能力被低估 [12] - 泡泡玛特海外门店达171家，北美地区62家，万圣节新品在北美引起销售热潮，Labubu单个IP收入占比35% [37][39] - 阿里云验证AI全栈自研价值，腾讯、阿里等尝试将chatbot升级为ToC应用生态入口，垂类关注AI广告、AI视频、AI产品出海等机会 [11][14] - 大麦娱乐FY26H1 IP衍生业务收入同比翻倍，演出业务收入13.4亿元，同比增14.5%，向海外及上游内容延伸 [34][36] 能源与公用事业：广州发展深度分析 - 广州发展是广东省综合能源平台，业务覆盖电力、燃气、新能源等，9M25归母净利润21.59亿元，同比增36.1% [14][15] - 公司火电装机483.65万千瓦，在建气电项目计划2026年投产，容量电价政策可为煤电、气电年化增收1.6亿元、4.0亿元 [15] - 新能源装机达595万千瓦，2020-2024年光伏毛利CAGR为27%，风电毛利CAGR为30.8%，2025年计划投资45.63亿元 [15][16] - 天然气业务2024年管道燃气销售量同比增26.18%，分销与直供量同比高增50% [17] - 预计2025-2027年归母净利润分别为22.45亿元、24.04亿元、23.54亿元，当前股价对应PE为10.5倍、9.8倍、10.1倍 [3][17] 消费品与零售：业绩与渠道扩张 - 波司登FY26财年中期收入89.3亿元，同比增1.4%，归母净利润11.9亿元，同比增5.3%，连续八年利润增长快于收入 [41][42] - 波司登品牌羽绒服业务收入同比增8.3%至65.7亿元，占总收入73.6%，库存周转天数大幅下降11天至178天 [42] - 名创优品3Q25营业收入58.0亿元，同比增28.2%，中国内地同店销售实现高个位数增长，TOP TOY收入增111.4%至5.7亿元 [44][46] - 名创优品海外门店达3424家，直营店占比提升至18.6%，MINISO LAND新店态刷新单店业绩纪录 [46] 科技与高端制造：AI与军工机遇 - AI算力、存储、储能、机器人等领域有反弹机会，科技成长调整幅度已过半，长期性价比修复至历史中位可能重启上行趋势 [24][26] - 国防军工行业关注军贸与消耗类装备，"十五五"订单有望在年底前后下达，成为配置行情催化 [45] - 雅克科技聚焦半导体材料与LNG板材，受益于AI驱动的全球存储芯片上行周期 [20] - 中航沈飞为稀缺歼击机平台，主力装备需求旺盛，股权激励赋能长期发展 [20]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年11月28日盘后证监会发布商业不动产REITs试点公告，商业物业将纳入公募REITs范围，监管强调管理人运营职责，审核流程或简化，推出商业不动产REITs恰逢其时，可缓解房企和地方国企流动性压力[3] - 截至2025/11/28，今年已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1%，本周3单首发公募REITs取得新进展[3] - 本周中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%，分个券来看34只上涨、42只下跌[4] - 本周产权类/特许经营权类REITs日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高[4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降24.1%[3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括东方红隧道高速REIT已受理、平安西安高科产业园REIT已申报、中航中核能源REIT已受理[3][15] - 当前审批流程中REITs，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只[3] 二级市场：本周流动性回升 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.08% - 本周中证REITs全收益指数收于1040.34点，跌幅0.08%，跑输沪深300 1.72个百分点、跑赢中证红利0.08个百分点，年初至今涨幅7.49%，跑输沪深300 7.55个百分点、跑赢中证红利8.13个百分点[4] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.02%，特许经营权类REITs下跌0.43%；分资产类型来看，数据中心（+1.84%）、保障房（+0.77%）板块表现占优；分个券来看，本周34只上涨、42只下跌，中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-5.92%）、中金重庆两江REIT（-4.55%）、招商高速公路REIT（-4.41%）位列末三[4] 流动性：保障房板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.51%/0.47%，较上周+7.22/+2.49BP，周内成交量4.90/1.57亿份，周环比+16.59%/+15.38%，保障房板块活跃度最高[4] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.95%/4.17%，保障房板块估值较高[30] 本周要闻和重要公告 - 2025/11/25南疆能源集团基础设施REITs基金管理人公募项目招标公告发布，服务地点为第一师阿拉尔市，服务期限为3年，开标时间12月16日[34] - 2025/11/26兰州热力集团公募REITs项目中标候选人公示，第一中标候选人为东兴证券，咨询服务费用280万元，基金管理费0.193%/年，ABN承销费0.13%/年[34] - 2025/11/27国家发改委表示正积极推进REITs扩围至酒店、商业办公等更多领域，同时优化申报推荐流程[34] - 2025/11/28证监会起草《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并征求意见[34] - 多只REITs发布运营数据、解禁提示、分红等公告[34][35]