核心观点 - 报告核心观点认为，REITs市场在节前一周表现疲软，呈现缩量下跌态势，主要原因是市场对一级市场供给冲击的预期上升，导致资金观望情绪浓厚[1][4]。报告预计，在一季度报对行情助力有限、供给冲击预期再起以及超长端利率波动性提升的背景下，REIT市场后续行情将持续承压[1][4]。后续市场主线或将转向一级供给层面的博弈，需持续关注政策新变量以及长端无风险利率走势[1][4]。 REITs市场行情总结 二级行情回顾 - 过去一周（2026年4月24日至4月30日），中证REITs全收益指数周度下跌1.32%，收于1011.08点[1][3]。市场整体下行，各板块普跌，其中消费基础设施和保障性租赁住房板块跌幅最深，分别为-1.92%和-2.13%[1][3]。其他板块按跌幅由小到大排序依次为：市政环保（-0.06%）、能源（-0.28%）、仓储物流（-0.32%）、新型基础设施（-1.09%）、交通基础设施（-1.13%）、园区基础设施（-1.73%）[1][3]。 - 截至2026年4月30日，国内REITs市场共上市81只产品，总市值为2246亿元，流通市值为1269亿元[1][3]。 - 市场交投趋冷，节前一周剔除一级上市项目后的日均成交额萎缩至约4亿元[1][4]。过去一周整体日均交易额为4.47亿元，若剔除新上市项目影响，日均交易额仅为4.07亿元[12]。 - 从具体项目表现看，周度涨幅最高的为**中航北京昌保租赁住房REIT**（+19.51%），周度跌幅最大的为**创金合信首农REIT**（-5.17%）[9]。消费和保障房板块内多只产品跌幅居前，例如**华夏中海消费REIT**（-4.19%）、**华夏基金华润有巢REIT**（-3.22%）等[9]。 一级发行情况 - 一级市场申报再度活跃，新增商业不动产REIT潜在申报规模接近700亿元[1][4]。其中，**华夏华润置地商业不动产REIT**作为第三只消费基础设施/商业不动产双平台REIT项目申报，其进展将影响存量消费板块项目的扩募预期[1][4]。 - 基础设施REIT申报队列包括多个处于不同审核阶段的项目，涉及保障房、能源、交通、园区、港口等多种资产类型[16]。例如，**中金厦门安居保障房REIT**扩募已注册生效，**国泰海通中国建筑租赁住房REIT**首发已受理[16]。 - 商业不动产REIT申报进度显示，已有**中金唯品会**、**国泰海通砂之船**、**中信建投首农食品集团**、**汇添富上海地产**等4只产品注册生效[17]。此外，**华夏华润置地**、**华安陆家嘴**、**华夏保利发展**等大量项目处于已受理、已问询或已反馈阶段，拟募集规模从10.4亿元至139.3亿元不等[17]。 - 过去一周有多只REIT发布分红实施公告，例如**易方达深高速REIT**单位分红0.1508元（分红比例2.31%），**华夏特变电工新能源REIT**单位分红0.1858元（分红比例3.65%）[18]。