购物中心板块：运营能力远超同业。板块的毛利润贡献占比达56.3%（1H25）已经成为绝对利润支柱。 公司购物中心运营能力远超同业，零售额方面，1-9M25 累计零售额同比增20-25%，同店增10-15%，重 奢定位的14 个购物中心同店增速高于整体，均远超同期社零增速的3.0%；国庆期间，公司购物中心整 体零售额同比增25%，同店增速低双位数，重奢定位的14 个购物中心同店增20%，对比上海重点商圈销 售额同比10.2%的增速，显著更强。外拓方面，公司在10 月底已落地8 个项目，预计全年10 个的目标将 有序完成。新开业方面，截至9 月，公司开业购物中心10 个，预计全年14 个的目标也将稳步达成。我 们预估购物中心板块的收入/毛利润增速将在25 年达18%/27%，得益于毛利率显著提高5.9 个百分点至约 78.5%，毛利贡献占比也进一步提升5 个百分点至约60%。 基础物管板块：三方外拓持续发力。公司全年三方外拓目标年化合同金额约10 亿元，截至9 月已完成近 8 亿元。基于今年公司依然属于处于低质项目退盘阶段（1H25 退盘约1,300 万方）及当前经济环境下受 到的收缴率挑战，我们预估全年综合在管 ...

（香港及上海，2025年12月12日）恒隆地产有限公司（香港联交所股份代号：00101）（"公司"或"恒隆"）今日宣布携手上海九百（集团）有限公司签约上 海南京西路1038号商业运营项目。项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约 312,335平方米。此举亦是"恒隆V.3"策略落地的最新里程碑，充分彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位，并为 上海建设国际消费中心城市注入新动能。 wi r 8 g n 6- g 377 r 2017 FE 150 t 2 115 t in 201 = 174 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 上海市静安区委书记钟晓咏，区委副书记、区长翟磊出席签约活动。恒隆地产董事长陈文博、行政总裁卢韦柏等共同见证合作签约的历史时刻。 南京西路1038号商业运营项目坐落于南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区，是上海南京西路"核心中的核 心"，亦是沪上首屈一指的零售及生活时尚中心。作为上海城市更新的标 ...

去年8月起停止运营的原梅龙镇广场物业将迎来新的运营方。12月12日，恒隆地产宣布与上海九百（集 团）有限公司（简称"九百集团"）签约上海南京西路1038号商业运营项目（前身为梅龙镇广场）。项目 由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积，扩 大约44%至约312,335平方米。 ...

招银国际发布研报称，由于华润万象生活(01209)估值更高的零售板块业务表现优预期，将贡献更高的 盈利占比，故上调目标市盈率倍数至23倍，对应年份滚动至2026年。因此，相应上调目标价18%，由 43.86港元升至51.84港元，维持"买入"评级。 报告表示，华润万象生活购物中心板块已成为绝对利润支柱，持续展现远超同业的运营能力。该行预 计，该板块利润贡献占比将于今年全年度，提升至60%，收入及毛利润增速分别达18%及27%。另外， 集团自2023年起至今维持100%派息，该行预计今年将持续此派息趋势，对应4.4%的股息率，在央企中 具较高吸引力。 ...

报告表示，华润万象生活购物中心板块已成为绝对利润支柱，持续展现远超同业的运营能力。该行预 计，该板块利润贡献占比将于今年全年度，提升至60%，收入及毛利润增速分别达18%及27%。另外， 集团自2023年起至今维持100%派息，该行预计今年将持续此派息趋势，对应4.4%的股息率，在央企中 具较高吸引力。 智通财经APP获悉，招银国际发布研报称，由于华润万象生活(01209)估值更高的零售板块业务表现优预 期，将贡献更高的盈利占比，故上调目标市盈率倍数至23倍，对应年份滚动至2026年。因此，相应上调 目标价18%，由43.86港元升至51.84港元，维持"买入"评级。 ...

核心事件：万达商管赎回烟台芝罘万达广场 - 万达商管通过旗下全资子公司上海万达锐驰企业管理有限公司，重新全资控股烟台芝罘万达广场有限公司，新华保险旗下相关投资实体退出股东行列[1] - 此次工商变更发生在2024年7月1日，公司注册资本由5000万元变更为70800万元，同时多位高级管理人员发生变更[2] - 此举标志着在持续出售资产后，万达集团首次赎回一座万达广场[2] 万达集团背景与资产状况 - 万达商管是万达广场的主要运营方，在全国拥有400多座万达广场，是万达集团的核心资产[3] - 万达集团面临较大的债务压力，现存多条被执行人信息，被执行总金额超过52亿元，其中最新一笔于2025年11月20日立案，执行标的为1.3亿元[3] - 公司股权冻结规模不断扩大，涉及50条股权冻结信息，其中一笔于9月1日发生的股权冻结数额高达50亿元[3] 近期资产处置情况 - 为应对资金紧张，万达集团多次出售旗下万达广场项目[3] - 2024年5月，国家市场监管总局公示信息显示，大连万达商管旗下48家公司股权将被太盟牵头的财团收购，交易金额或达到500亿元，接盘方包括高和资本、腾讯控股、阳光人寿等[3] - 上述48家公司均是万达广场的项目公司，分布在一二线及三四线城市，属于核心优质资产[3] - 2024年7月，滁州万达广场投资有限公司完成工商变更，万达商管退出股东行列[4] - 2024年10月，广州增城万达广场有限公司亦发生类似变更，万达商管退出股东行列[4]

活动核心信息 - 银联与北京龙湖天街合作推出商圈支付优惠活动，用户使用银联手机Pay非接支付可享受单笔实付满200元立减30元福利[1] - 活动时间从即日起持续至2026年3月31日，活动期间同一用户单周限享1次优惠[1][3] 活动覆盖范围与参与方式 - 优惠活动覆盖龙湖商业在北京布局的长楹、丽泽、大兴、房山、亦庄、北苑、熙悦、长安共8座天街，分布在6个片区[1] - 参与活动需持有境内发行的62开头银联卡及银联-Visa双标卡（不含港澳地区），在指定商户门店消费时选择银联手机Pay非接支付方式[3] 公司业务与定位 - 龙湖天街定位为城市商业重要地标，不仅是购物空间，更是融合品质零售、尝鲜美食、休闲娱乐与生活体验的情绪价值体验场[1][3] - 公司通过新品牌开业、新场景打造、新空间亮相，持续适应消费趋势，提供新的体验和内容，汇聚众多首进品牌、潮流快闪、热门IP[1][3]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16] 报告核心观点 - 中国房地产市场正经历从新房到二手房再到租房的转变，租金需求增加但供给过剩依然存在 [1][3] - 保障房大量供应对商品住宅市场形成压力，十四五规划计划建设870万套保障房，每年约占新房成交的20% [1][3] - 新发展模式包括好房子、优化保障房供给和取消预售制度，取消预售将使民营开发商难以维持地产开发 [1][3] - 中国内地高端零售业有恢复迹象，受益于股市向好、金价上涨及国产品牌崛起 [1][3][4] - 香港住宅租金过去两年每年增长约5%-6%，主要因高才通和优才通政策吸引人才 [1][9] - 稳定房地产市场需国家收储以减轻保障房供给对租金的影响，并降低按揭利率 [2][14][15] - 房价变化是判断市场走势的关键指标，关系居民财富和金融风险 [2][16] 中国内地房地产市场 - 住宅租金仍在下降，但下降幅度比去年有所减少 [3] - 一线城市租售比较低，大约为1.8%，而按揭利率约为3.1%，房价不涨即亏损 [1][3] - 高端豪宅盘的需求可能会有所增加，但整体开发项目数量将减少 [3] - 未来三年购物中心供给预计减少，将提升商场的话语权，有助于提高租金收入 [4] 香港住宅市场 - 当前香港住宅市场的租售比大约为3.7%，按揭利率则降至3.3%至3.4% [10] - 根据过去20年历史数据，只要按揭利率低于租售比，房价通常会趋稳 [10] - 预计2025年香港房价将持平，而2026年将增长0%至5% [11] - 未来几年私人住宅供应将逐步减少，但需关注保障房供给增加对租金增长的影响 [11] 香港商业地产市场 - 香港写字楼市场需求有所增加，金融行业占据60%的需求份额 [12] - 预计中环写字楼租金将在2026年见底并逐渐回稳，但其他地区如九龙东等地可能继续下跌3%至5% [12] - 香港零售地产面临国产品牌崛起、深圳退税政策以及电商冲击三大挑战 [13] - 高端零售短期内有所改善，但长期仍存在结构性问题 [13] 开发商与估值 - 港股开发商的估值普遍偏低，大部分公司市净率（PBV）远低于0.1倍 [8] - 通过分拆到公募基金和私募基金，可以实现境内外价差套利，从而进行估值重估 [8]

销售业绩表现 - 1-10月累计合同销售金额164.68亿元，同比下降52.2% [1] - 1-10月累计销售面积215.06万平方米 [1] - 10月单月合同销售金额14.19亿元，销售面积19.15万平方米 [1] - 9月与10月“金九银十”期间总销售额不足30亿元 [1] - 前10月销售额不足200亿元，在克而瑞房企销售额排行榜中位列第41位 [1] 财务业绩状况 - 前三季度营业收入343.71亿元，同比下降33.3% [2] - 前三季度归属于上市公司股东的净利润9.74亿元，同比下降33.05% [2] - 利润下降主因是房地产项目交付收入减少及交付毛利下滑 [2] - 一年内到期的非流动负债137.88亿元，较上年期末增加14.15% [6] - 上半年偿还境内外公开债务10.67亿元 [6] 商业运营业务 - 10月单月商业运营总收入11.86亿元，同比增长7.65% [2] - 1-10月累计商业运营总收入116.96亿元，同比增长10.49% [2] - 1-10月累计商业租金收入109.12亿元 [2] - 商业总收入年度目标为140亿元，目前已完成84% [3] - 截至三季度末累计开业吾悦广场174座，平均出租率97.71% [3] 公司战略与业务重心 - 业务策略转向偏重商业运营、收缩地产开发 [4] - 地产开发业务快速收缩，采取不拿地、去库存策略 [1] - 商业板块被视为公司的基本盘和未来发展基石，管理层将投入80%的精力 [4] - 公司对商管业务和开发业务的现金流分开管理 [4] - 当前营收结构为地产开发约占2/3，商业运营约占1/3 [4] 融资与债务情况 - 母公司新城发展于6月发行3亿美元优先票据，票面利率11.88% [5] - 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据，期限2年，利率11.88% [6] - 10月再发行5000万美元美元债，利率11.88% [6] - 高息发债为应对下半年到期的2.5亿美元海外债及20亿元中期票据 [6] - 公司表示将确保公开市场到期债务全额兑付 [1][7]

行业背景与公司定位 - 2025年中国房地产市场进入深度调整期，呈现“总量收敛、结构分化、价值重构”的特征，2024年全国商品房销售面积与销售额同比双双下滑 [1] - 南驰集团及其领导人曾祥佳在行业被视为“传统”甚至“夕阳”的背景下实现逆势突围，其路径是以创新为引擎、以责任为基石的长期主义之路 [1] 战略转型路径 - 南驰集团自1995年成立，其战略进化经历了三个清晰转折点：2015年左右从“造房子”到“造社区”的理念转变，通过提升绿色标准和宜居性奠定“品质开发商”基石 [4] - 2017年开启第二次转型，从纯住宅开发向“住宅+商业运营”的“双轮驱动”模式转型，通过自持商业运营构建稳定的现金流“压舱石” [5] - 面对近四年市场变化，启动第三次最深转型，向“新运营”和“新模式”进军，聚焦数字化转型与产业多元化 [5] 数字化转型实践 - 以南驰集团旗下的华林国际玉器珠宝饰品交易中心为试验田，通过打造新媒体产业互联网集合平台，将线下交易流程全面线上化 [7] - 过去一年，华林国际直播带货总GMV达到2.4亿元，单小时最高GMV冲击2,618万元，全年品牌曝光量突破5亿次 [7] - 平台沉淀的交易数据生成“爆品趋势报告”反向赋能商户决策，并引入供应链金融服务，增强商业体黏性与资产价值 [7] 产业多元化布局 - 南驰集团的战略不限于房地产领域，而是通过产业多元化来应对市场变化，积极布局文化旅游和健康养老等新兴产业领域 [7][8] 社会责任与价值创造 - 公司将社会责任定义为创造经济、环境与社会价值的统一，角色定位为“环境共建者”、“社区赋能者”和“城市合伙人” [9][10] - 将绿色低碳理念融入项目全生命周期，通过构建友好社区、保护城市文脉来创造社会资本，深度参与城市更新 [10] 管理哲学与组织变革 - 领导者的核心角色是组织能量的催化者，是战略架构师与资源整合者的结合，旨在激发团队主动创新的勇气与智慧 [13] - 向团队传递三大核心价值观：长期主义、容错创新、价值共生 [15] - 推动构建“敏捷组织”，实施“多元化激励”，包括绩效奖金与新业务里程碑挂钩、项目跟投、超额利润分享及期权计划，使核心员工转变为“事业合伙人” [16] 未来战略方向 - 公司愿景是成为“未来城市生活的塑造者”，未来三年首要任务聚焦于重塑核心能力模型，包括锻造极致的产品力与运营韧性，以及深化组织变革与数字化转型 [18][20] - 将继续在绿色建筑、智能社区、城市更新等领域创新，通过数字化转型和智能化发展，提供更高质量的居住体验和城市空间 [20]