核心观点 - 东吴证券认为华润万象生活运营能力行业领先，母公司持续输送高质量项目，盈利有望持续增长，维持“买入”评级 [1][7] 财务预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][7] - 预计公司2025-2027年核心净利润分别为38.83亿元、43.11亿元、48.01亿元，同比分别增长10.7%、11.0%、11.4%，对应现价PE分别为25.1倍、22.6倍、20.3倍 [1][7] 业务模式与行业地位 - 公司以“商业运营+物业管理”双主航道为核心，覆盖购物中心、写字楼、住宅及城市空间等多业态 [1][7] - 在行业进入存量竞争过程中，公司凭借品牌资源、招商组织与精细化运营优势，保持经营韧性并具备利润弹性 [1][7] - 公司在商业运营领域具有稀缺性和龙头地位 [1][7] 整体经营与盈利能力 - 2025年上半年公司营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点 [1][7] - 2025年上半年公司核心净利润同比增长15.0%，效率持续改善，盈利能力稳步提升 [1][7] 购物中心业务表现 - 零售地产供给放缓、行业分化加剧，核心城市与头部运营商受益于资源集中，优质项目更具抗周期能力 [1][7] - 2025年上半年在管购物中心零售额同比增长21.1%，可比口径增长9.7% [1][7] - 2025年上半年购物中心出租率提升至97.1%，租金收入同比增长17.2%，可比口径增长6.0% [1][7] - 2025年上半年购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [1][7] - 购物中心业务毛利占比56.3%，是公司利润增长的核心驱动 [1][7] 物业管理业务表现 - 物业航道为公司提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量 [2][8] - 2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1% [2][8] - 2025年上半年城市空间收入9.49亿元，同比增长15.1% [2][8] - 2025年上半年物业航道毛利9.68亿元，同比增长0.4% [2][8] - 2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6%，同比提升1.4个百分点 [2][8] - 写字楼业务在行业调整中保持韧性，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5% [2][8] 财务状况与股东回报 - 公司经营回款能力与流动性充裕，为持续分红与业务扩张提供支持 [5][9] - 2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元，期末现金及存款179.21亿元，财务弹性充足 [5][9] - 公司分红积极，自2023年以来维持核心净利润100%的分派比例 [5][9] - 2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，应收账款结构优质 [5][9]

投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 公司作为商管龙头壁垒稳固，凭借品牌、招商与运营优势，在行业存量竞争中兼具经营韧性与利润弹性 [2] - 购物中心业务领跑行业，高毛利驱动利润弹性，是公司利润增长的核心驱动力 [3] - 物业航道提供稳健基本盘，城市空间业务打开增量，多元业态协同发展 [4] - 公司现金充沛，分红积极，为股东回报和业务扩张提供坚实保障 [5] - 母公司华润置地REIT平台成熟运营，政策推动商业REITs扩容，有望加速公司商管价值释放并带来持续项目输送 [13][146][148][150] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业总收入170.43亿元，同比增长15.41%；归母净利润36.29亿元，同比增长23.92% [1] - **近期表现**：2025年上半年营收同比增长7.1%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点；核心净利润同比增长15.0% [2] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为39.03亿元、43.31亿元、48.21亿元，同比增速分别为7.53%、10.97%、11.32% [1][5] - **估值水平**：基于2025-2027年盈利预测，对应现价PE分别为25.0倍、22.5倍、20.2倍 [1][5] 商业运营（购物中心）业务分析 - **行业背景**：零售地产供给放缓，2025年上半年全国重点21城优质零售地产新增供应约206.9万平方米，同比减少27.5%，行业向核心城市与头部运营商集中 [36] - **经营表现**：2025年上半年，在管购物中心零售额达1220亿元，同比增长21.1%（可比口径增长9.7%），显著跑赢社零总额增速（5.0%）；租金收入同比增长17.2%（可比口径增长6.0%）；出租率提升至97.1%，领先行业平均水平 [3][43] - **财务贡献**：2025年上半年，购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利率高达78.7%，同比提升6.2个百分点；该业务贡献了公司总收入的26.6%和总毛利的56.3% [3][26][53] - **规模与储备**：截至2025年上半年末，在管购物中心125个，其中53个项目零售额当地市场第一；储备项目75个（母公司项目35个，第三方项目40个） [19][65][69] - **运营模式**：以“运营服务”、“物业管理服务”、“分租服务”三种模式为主，其中运营服务毛利率最高，2025年上半年达83.7% [63][64] - **竞争优势**：招商能力强，已合作品牌超1.6万个；会员体系“一点万象”大会员人数达7237万人；通过存量调改实现“精耕即增量”，2025年上半年经营利润率提升至68.2% [89][96][86] 物业管理业务分析 - **收入构成**：2025年上半年物业航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，占总收入60.5% [4][26] - **细分业务**： - **基础物管**：在管面积持续增长，截至2025年上半年末达2.76亿平方米；2025年上半年物管服务毛利同比增长18.9%，毛利率提升至16.6% [4][108] - **城市空间**：成为增长新引擎，2025年上半年收入9.49亿元，同比增长15.1%；在管面积127.19亿平方米，第三方项目占比超98% [4][112] - **写字楼**：逆周期扩张，2025年上半年收入10.02亿元，同比增长4.5%；在管项目达225个 [4][126] - **母公司支持**：控股股东华润置地销售表现优于行业，2025年销售金额达2336亿元，为物管业务持续输送高质量项目 [108] 财务状况与股东回报 - **现金流充裕**：2025年上半年经营性现金流净额13.03亿元；期末现金及存款达179.21亿元，财务弹性充足 [5][133] - **高分红政策**：2023年以来维持核心净利润100%的分派比例，现金分红规模持续增厚，股息率（TTM）在5.0%附近波动 [5][135][138] - **应收账款优质**：2025年上半年贸易应收款28.23亿元，其中1年内账龄占比82.1%，减值计提审慎，信用风险可控 [5][139] 长期成长驱动力（REITs赋能） - **政策环境**：商业不动产REITs试点启动，政策持续支持商业地产资产证券化，为优质商业资产盘活提供通道 [146] - **母公司实践**：华润置地REIT平台运营成熟，华润商业REIT平均租金从2024年第二季度的383元/平方米/月稳步提升至2025年第四季度的436元/平方米/月；有巢REIT出租率长期保持在92%以上 [148] - **对公司价值**：REITs出表机制强化对高质量运营的依赖，有利于公司获取长期稳定管理费；加速母公司资产循环，为公司持续输送项目来源；提升公司商业运营能力的外拓价值 [150]

公司战略与业务拓展 - 旭辉商业于2月3日宣布中标南通南山湖金沙滩项目轻资产运营权，标志着其首次进入南通市场 [2] - 公司已与圆宏集团达成合作，双方将采用“改造不闭店”模式对项目进行空间与内容的双重焕新 [2] - 此次合作拓展了旭辉商业在长三角的布局，并体现了其轻资产运营模式的持续深化 [3] 项目概况与资产定位 - 南山湖金沙滩项目位于南通南山湖公园内，是该区域的标志性商业街区，由12栋简欧风格独栋建筑组成 [2] - 项目建筑临湖而建，坐拥约5000亩生态湿地景观资源，这一区位优势为商业运营提供了独特基础 [2] - 旭辉商业将以“湖畔活力空间”为核心定位，为项目制定定制化资产提升策略 [2] 运营策略与业态规划 - 项目将深度整合南山湖“园、寺、水、林”的生态禀赋，通过规划水上运动码头、引入水岸餐厅等业态，将滨湖景观转化为不可复制的商业竞争力 [2] - 项目采用“公园+商业”的创新形态，旨在融合滨湖生态、现代审美与年轻潮趣 [2] - 未来，南山湖金沙滩有望成为区域消费与休闲的新地标 [3]

投资评级与核心观点 - 投资评级：维持“增持”评级 [1][8] - 目标价：20.3港元 [8] - 核心观点：作为行业龙头，在新货业绩逐步释放、好房子产品力引领及商业REITs打通资本循环的共同推动下，公司价值有望迎来系统性重估 [2][8] 财务预测与估值 - **盈利预测**：预测2025-2027年归属母公司净利润分别为129.29亿元、130.66亿元、144.99亿元，同比增速分别为-17.3%、1.1%、11.0% [4][9]。预测2025-2027年EPS分别为1.18元、1.19元、1.32元 [8][9] - **收入预测**：预测2025-2027年营业总收入分别为1698.90亿元、1645.00亿元、1692.80亿元，同比增速分别为-8.2%、-3.2%、2.9% [4][9] - **利润率预测**：预测2025-2027年毛利率分别为15.0%、15.0%、16.0%，销售净利率分别为7.61%、7.94%、8.56% [4][11] - **估值方法**：采用PB估值法，给予公司2026年PB 0.5X，对应目标价20.3港元 [8] - **当前估值**：基于2024年业绩，当前PE为7.78倍，PB为0.32倍 [4][5] 公司概况与战略定位 - **行业地位**：头部央企房企，2024年合约销售金额3107亿元，位列行业第二；2025年销售2512亿元，保持行业TOP3地位 [14][27][68][69] - **业务架构**：建立“不动产开发、城市运营、创新业务”三大产业群，具备全产业链服务能力 [14] - **控股背景**：最终实控人为国务院国资委下属的中国建筑集团有限公司，直接控股股东为中国海外集团有限公司（持股51.34%） [17][21] - **资产规模**：截至2024年，公司总资产达9086亿元，净资产达4018亿元 [14] 房地产开发业务 - **销售与市占率**：2024年销售金额逆势正增长，市占率提升至3.21%；在40个城市市占率位居当地前三，其中16个城市位列第一 [27][68][70] - **投资策略**：坚持“主流城市、主流地段、主流产品”策略，资源高度集中于一线与强二线城市。2024年总拿地金额806亿元，一线城市占比77%；2025年权益拿地金额924亿元，位列克而瑞榜首，拿地强度提升至40% [27][28] - **产品力升级**：发布“好房子”营造体系及Living OS系统，从安全、舒适、绿色、智慧四个维度重构住宅标准，旨在提升产品定价韧性与去化效率 [33][34] - **库存与土储**：存货规模有序收缩，截至2024年末为4541亿元。土地储备持续向高能级城市集中，截至2025年上半年总土储2693万平方米，北京、重庆、武汉、天津、上海为前五大城市 [75][76][81] - **毛利率展望**：随着2024-2025年新增的优质项目（集中于一线及强二线核心地块）逐步进入结算期，预计将带动整体毛利率自2026年起修复 [81][82] 商业物业运营与资本循环 - **业务构成**：已形成以写字楼、购物中心为核心，协同长租公寓与酒店的多业态商业运营体系 [8][40] - **运营表现**：商业运营收入稳健增长，2021-2024年累计增长37.9%至71.3亿元。2025年上半年，购物中心成熟项目出租率达96.2%，经营利润率56.8%；写字楼成熟项目出租率78.3%，经营利润率59.7% [40] - **REITs突破**：2025年首单商业REITs（华夏中海商业REIT）成功上市，标志着公司打通“收购—改造—运营—退出”的资产循环，有助于提升资产周转效率和资本运营效率 [8][42] 财务优势与成本控制 - **财务稳健**：截至2025年上半年，净负债率为28.4%，剔除预收账款后的资产负债率为45.7%，现金短债比达4.9倍，债务结构健康 [52] - **融资成本**：融资成本处于行业低位，2025年上半年进一步降至2.9% [55][56] - **费用管控**：销售、管理及财务费用率合计维持在3.9%-4.3%的低位区间，管理费用率持续优化 [57] - **供应链降本**：通过旗下“领潮供应链”平台进行规模集采与标准化管理，优化采购成本并提升交付确定性 [58][61] 综合竞争力与项目获取 - **蓝海项目优势**：在城市核心区旧改、大型综合体等高门槛项目上具备更强的获取和执行能力，得益于其央企信用、资金实力、综合开发及多业态运营经验 [46][47] - **典型项目**：包括上海建国东路历史风貌保护及城市更新项目（投资额590亿元）、上海徐汇滨江东安项目（总价439.5亿元）等大型复杂项目 [51] 股东回报 - **分红政策**：重视股东回报，分红比例稳定提升。2024年派息率提升至38%，股息率达到4.8% [63][64]

公司获奖与行业认可 - 锦和商管在2025年克而瑞主办的“智联产城·数领未来”活动中，荣获“长三角产业园区优秀运营商TOP10”与“全国产城运营商品牌力TOP20”双项殊荣 [1] - 该奖项是权威机构对公司综合运营实力、行业影响力、专业能力与品牌价值的高度认可 [1][8] - 奖项特别肯定了公司在存量资产更新、产业生态培育、可持续运营管理领域的标杆实践 [1][8] 核心商业模式与战略定位 - 公司专注于城市更新领域，通过对低效存量建筑进行重新定位、改造升级与专业化运营，将其转化为符合现代产业发展需求的高品质空间 [5][12] - 公司的运营不仅是物理空间改造，更是对区域功能、产业活力与城市脉络的深度重塑，旨在为城市注入商业活力与文化温度 [5][12] - 公司定位为连接空间、产业与人的运营服务商，致力于打造“产业共生”的生态平台，超越单纯的物理空间供给 [6][13] 运营服务与价值创造 - 公司通过精准的产业定位、优质的企业服务、丰富的资源链接及多元的社群活动，促进园区内企业间的互动协作与创新融合 [6][13] - 公司运营的园区正逐步成为企业成长加速器与区域产业升级的重要载体 [6][13] - 公司秉持“长期主义”理念，将精细化、标准化、数字化的管理贯穿于项目全生命周期，包括前期策划、设计改造、招商落地、运营服务及持续的资产价值提升 [6][13] - 公司团队以确保每个项目实现社会效益与市场价值的平衡、资产的保值增值与可持续健康发展为目标 [6][13] 未来发展规划 - 公司将继续秉持“让城市更新，让生活更美”的初心，不断提升资产运营与产业服务能力 [8][14] - 公司计划携手更多合作伙伴，共同探索产城融合的更多可能性 [8][14] - 公司旨在为城市的高质量发展与美好生活构建贡献更多力量 [8][14]

公司股价与交易情况 - 1月26日，锦和商管股价下跌5.03%，报收6.98元/股，成交额达7650.17万元，换手率为2.24%，公司总市值为32.98亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司，位于上海市徐汇区，成立于2007年5月9日，于2020年4月21日上市 [1] - 公司主营业务涉及城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务 [1] - 公司主营业务收入构成为：租赁业务占比74.83%，物业服务及其他业务占比25.17% [1] 主要流通股东动态 - 诺安基金旗下的诺安多策略混合A（320016）在第三季度新进成为公司十大流通股东，持有261.33万股，占流通股比例为0.55% [2] - 根据测算，1月26日该基金因公司股价下跌浮亏约96.69万元 [2] 相关基金信息 - 诺安多策略混合A（320016）成立于2011年8月9日，最新规模为21.2亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为11.09%，同类排名1728/9003；近一年收益率为87.23%，同类排名341/8185；成立以来收益率为266.6% [2] - 该基金的基金经理为孔宪政，累计任职时间5年62天，现任基金资产总规模为66.75亿元，其任职期间最佳基金回报为103.67%，最差基金回报为-16.74% [3]

公司业绩预告与财务表现 - 2025年预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 2025年第四季度业绩突然“变脸”，核心原因是预计计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3][4] - 截至2025年第三季度末，公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [4] 资产减值原因与构成 - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产的减值，其中以使用权资产减值为主导 [4] - 截至2025年第三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余商誉0.52亿元 [4] - 使用权资产减值或主要来源于公司旗下承租运营项目，截至2025年第三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [4] 公司业务模式与资产状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营（“二房东模式”）是主要收入来源 [5] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租面积约77万平方米 [7] - 根据会计准则，当使用权资产出现减值迹象（如租金下滑）时，需进行减值测试，若可收回金额低于账面价值则确认减值 [7] 公司盈利能力与历史表现 - 2022年至2024年，公司归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [9] - 同期，公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [9] - 2025年，商办市场需求承压、竞争加剧导致市场租金下行，公司采取以价换量策略，年末出租率较年初略有上升，但边际租金成交单价下行，导致主营业务毛利率下滑，净利润承压 [9] 核心市场（上海）经营环境 - 公司业务高度集中于上海，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84%，2025年上半年上海区域营收4.07亿元，占总营收4.91亿元的约83% [10] - 2025年上海甲级写字楼市场供大于求，全年新增供应103.7万平方米，净吸纳量49.9万平方米，第四季度中央商务区租金同比下降12.1%至每天6.4元/平方米 [10] - 2025年上海商务园区市场同样面临供应高峰，新增面积111.5万平方米，净吸纳量仅32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高，第四季度平均租金同比下降3.4%至每月132.7元/平方米 [13] 行业背景与展望 - “城市更新”已上升为国家战略，“十四五”期间完成投资约15万亿元，“十五五”期间总投资需求有望超过20万亿元 [9] - 展望2026年，上海甲级办公楼市场短期内仍处于供应压力之下，租户议价优势延续 [13] - 预计2026年上海商务园区市场将新增约127万平方米供应，进一步加大市场压力，未来市场复苏需依赖TMT、高端制造、消费品零售及生物医药等行业驱动 [13]

投资评级与核心观点 - 报告给予华润万象生活“买入”评级，当前股价为43.44港元，合理价值为48.72港元 [6] - 报告核心观点认为，华润万象生活购物中心表现亮眼，未来五年是其商业发展的重要窗口期，将兼顾规模化与高质量发展 [2][33] 年度经营情况 - 根据母公司华润置地经营公告，2025年全年经营性不动产业务租金收入为329.4亿元，同比增长12.8%，季度增速保持平稳 [7][8] - 2025年轻资产管理和生态圈收入为182.1亿元，同比下降3.3%，自第二季度后增速承压下行 [7][13] - 从母公司信息看，华润万象生活2025年商业航道收入平稳增长，物业航道增速承压，全年收入增速较2024年或有所收窄 [13] 收入预测 - 预计2025-2027年公司总收入分别为180.3亿元、192.2亿元、204.3亿元，同比分别增长6%、7%、6% [7][16][21] - 收入增长主要由商业航道拉动，预计2025-2027年商业航道收入同比分别增长12%、11%、11% [7][21] - 商业航道中，购物中心是主要增长动力，预计2025-2027年购物中心零售额分别增长23%、17%、14%，购物中心收入分别增长16.5%、14.0%、14.0% [7][14][16] - 预计2025-2027年购物中心开业项目数量分别为136、147、160个 [14][16] - 物业航道预计2025-2027年收入分别同比增长1%、3%、3%，其中社区空间收入承压，城市空间收入预计延续增长趋势 [7][21] 毛利率与盈利预测 - 基于2025年上半年表现，预计2025年整体毛利率为35.6%，同比回升3个百分点，主要得益于商业航道毛利率提升 [22] - 预计2025-2027年整体毛利率分别为35.6%、36.7%、37.9% [22][23] - 预计2025-2027年公司核心净利润分别为39.08亿元、43.41亿元、48.04亿元，同比分别增长11.4%、11.1%、10.7% [7][28][32] - 预计2025年核心净利润率为21.7%，同比提升1.1个百分点，2026-2027年将进一步提升至22.6%和23.5% [7][32] - 预计2025-2027年归母净利润分别为39.28亿元、43.61亿元、48.24亿元 [28][32] 估值与投资建议 - 基于2026年核心净利润，给予公司23倍市盈率估值，对应合理价值为998亿元人民币，按汇率换算为48.72港元/股 [7][33] - 公司过去3年市盈率均值为24.4倍 [33] - 若2025-2026年维持100%的派息率，预计2026年派息对应当前市值的股息率为5.0% [7][28]

公司业绩预告与市场反应 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，预计扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 业绩预告发布后，公司股价在1月21日开盘即跌停，报6.35元/股，收盘报7.06元/股，较前一交易日微涨0.14% [1] - 公司证券部表示，2025年大部分项目的经营现金流仍为净流入，归母净利润亏损主要受会计上的资产减值计提影响 [1] 业绩变动原因与资产减值分析 - 2025年前三季度公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [3] - 第四季度业绩大变脸，核心原因是预计2025年度计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3] - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产减值，截至2025年三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余0.52亿元 [3] - 使用权资产减值是主导，主要来源于承租运营项目，截至2025年三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [3] 公司业务模式与经营状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营是主要收入来源 [4] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租运营的物业面积约77万平方米 [4] - 公司盈利能力承压，2022至2024年归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [5] - 同期公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [5] 行业市场环境与租金压力 - 公司核心业务聚焦于上海市，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84% [6] - 2025年上半年公司总营收4.91亿元，上海区域贡献4.07亿元，占比约83% [6] - 2025年上海甲级写字楼市场净吸纳量49.9万平方米，但新增供应高达103.7万平方米，供大于求 [6] - 2025年四季度，上海中央商务区甲级写字楼租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，至6.4元/平方米/天；非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，至4.2元/平方米/天 [6] - 2025年上海商务园区市场新增供应111.5万平方米，同比增幅达21%，净吸纳量仅为32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [10] - 截至2025年四季度末，上海商务园区平均租金报价同比下降3.4%，至132.7元/平方米/月 [10] - 展望2026年，上海甲级办公楼和产业园区市场预计仍将面临供应压力，租金下行趋势可能延续 [10] 行业政策背景与发展前景 - 城市更新已上升为国家战略，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元 [5] - “十五五”规划建议明确提出大力实施城市更新，据测算“十五五”期间城市更新总投资需求有望超过20万亿元 [5] - 公司解释业绩承压原因包括在管项目位于核心地段受新增供应挤压，部分项目边际成交租金单价承压，以及商办市场需求承压、竞争加剧导致租金下行 [5]

公司股价与市场表现 - 1月22日，公司股价上涨5.1%，报收7.42元/股，成交额达5631.09万元，换手率为1.65%，总市值为35.06亿元 [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司，位于上海市，成立于2007年5月9日，于2020年4月21日上市 [1] - 公司主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务 [1] - 公司主营业务收入构成中，租赁业务占比74.83%，物业服务及其他业务占比25.17% [1] 机构股东动态 - 诺安基金旗下的诺安多策略混合A(320016)于2023年第三季度新进成为公司十大流通股东，持有261.33万股，占流通股比例为0.55% [2] - 基于1月22日股价上涨测算，该基金当日浮盈约为94.08万元 [2] - 诺安多策略混合A基金成立于2011年8月9日，最新规模为18.55亿元，今年以来收益率为9.24%，近一年收益率高达83.55%，成立以来收益率为260.5% [2] 相关基金经理信息 - 诺安多策略混合A的基金经理为孔宪政，其累计任职时间为5年58天 [3] - 该基金经理现任基金资产总规模为56.08亿元，任职期间最佳基金回报为101.07%，最差基金回报为-16.74% [3]