上市进程与公司背景 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向香港联合交易所递交上市申请，启动港股上市进程 [1] - 此次是公司继2023年首次提交招股书后，第二次冲击IPO [1] - 公司业务源头可追溯至2007年京东集团自建物流体系的战略布局，于2018年开始独立运营，京东集团间接持股约77.9% [2] 业务模式与运营数据 - 公司核心业务围绕三大维度展开：基础设施解决方案、资产价值提升、基金/合伙投资平台管理 [2] - 基础设施解决方案提供租赁、物业管理及增值服务，截至2025年9月30日，该板块收入达26亿元，境外资产贡献占比16.7% [2] - 资产价值提升业务在2020-2024年累计实现年均资产增值变现收益13亿元，累计回报率达初始成本的40% [2] - 基金/合伙投资平台管理作为轻资产转型核心，2024年管理费收入达1.968亿元，2020-2024年年均复合增长率为30% [2] - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1215亿元，总建筑面积2712万平方米 [4] - 在亚太地区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中，公司分别位列前三及前二 [4] - 公司境外资产占比12.8%，已覆盖亚太、欧洲、中东等十余个国家和地区，海外项目达53个 [4] - 往绩记录期内，已竣工现代化基础设施资产期末平均出租率超90%，稳定运营资产出租率高达93%，高于新经济领域平均水平约10个百分点 [5] - 客户基础持续多元化，截至2025年9月30日，基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献占比达62.5%，较2018年独立运营初期显著提升 [5] 财务表现 - 2023年、2024年及2025年前三季度，经调整EBITDA分别为37亿元、37亿元及23亿元 [6] - 2023年、2024年及2025年前三季度，经调整盈利分别为2.61亿元、5.30亿元及8.23亿元，呈现增长态势 [6] - 2023年、2024年及2025年前三季度，经营活动所得现金流量净额分别为18.82亿元、23.42亿元及18.66亿元 [7] - 2023年、2024年、2025年前三季度总收入分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元 [7] - 同期毛利分别为20.19亿元、23.80亿元、20.38亿元，毛利率分别为70.4%、69.7%、67.9% [7] 全球化布局与行业前景 - 公司海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%持续提升至2025年9月30日的12.8% [8] - 形成了“东南亚起步、成熟市场拓展、中东重点突破”的全球化路径，已在新加坡、荷兰、迪拜、东京等核心物流节点建立布局 [8] - 根据仲量联行报告，中国新经济领域现代化基础设施市场总建筑面积在2024年底达20.2亿平方米，预计2029年底将增至21.4亿平方米 [8] - 其中物流基础设施占比62.6%，2019-2024年年均复合增长率为3.2% [8] - 高标仓作为高端细分领域，2019-2024年年均复合增长率达17.1%，2024年渗透率为13.5%，未来增长潜力广阔 [8] - 全球范围内，供应链重塑、企业出海及电商渗透等趋势，进一步推动亚太、欧洲、中东等地区对高品质物流基础设施的需求 [11] 政策环境与募资用途 - 中国政策层面支持物流基础设施智能化升级、高效土地利用及社会资本参与，同时通过REIT试点拓宽行业融资渠道 [11] - 截至2025年底，已有11只物流基础设施类C-REIT上市 [11] - 公司此次上市募资净额拟主要用于四大方向：拓展海外战略物流节点基础设施网络及组建全球人才团队；提升中国境内资产网络密度与质量；升级解决方案及服务体系；用于一般公司用途及营运资金需求 [11] 未来战略 - 公司将持续巩固中国市场领先地位，同时加速全球业务扩张 [11] - 将进一步多元化客户基础及服务能力，深化与长期资本合作伙伴的协作，强化资产管理核心能力 [11] - 公司目标是成为扎根中国、布局全球的互联现代化基础设施平台，为全球客户提供更具韧性的供应链基础设施解决方案 [11]