上市进程与公司背景 - 京东智能产发股份有限公司于1月26日正式向香港联合交易所递交上市申请，启动港股上市进程 [1] - 此次是公司继2023年首次提交招股书后，第二次冲击IPO [1] - 公司业务源头可追溯至2007年京东集团自建物流体系的战略布局，于2018年开始独立运营，京东集团间接持股约77.9% [2] 业务模式与运营数据 - 公司核心业务围绕三大维度展开：基础设施解决方案、资产价值提升、基金/合伙投资平台管理 [2] - 基础设施解决方案提供租赁、物业管理及增值服务，截至2025年9月30日，该板块收入达26亿元，境外资产贡献占比16.7% [2] - 资产价值提升业务在2020-2024年累计实现年均资产增值变现收益13亿元，累计回报率达初始成本的40% [2] - 基金/合伙投资平台管理作为轻资产转型核心，2024年管理费收入达1.968亿元，2020-2024年年均复合增长率为30% [2] - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额达1215亿元，总建筑面积2712万平方米 [4] - 在亚太地区及中国新经济领域现代化基础设施提供商中，公司分别位列前三及前二 [4] - 公司境外资产占比12.8%，已覆盖亚太、欧洲、中东等十余个国家和地区，海外项目达53个 [4] - 往绩记录期内，已竣工现代化基础设施资产期末平均出租率超90%，稳定运营资产出租率高达93%，高于新经济领域平均水平约10个百分点 [5] - 客户基础持续多元化，截至2025年9月30日，基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献占比达62.5%，较2018年独立运营初期显著提升 [5] 财务表现 - 2023年、2024年及2025年前三季度，经调整EBITDA分别为37亿元、37亿元及23亿元 [6] - 2023年、2024年及2025年前三季度，经调整盈利分别为2.61亿元、5.30亿元及8.23亿元，呈现增长态势 [6] - 2023年、2024年及2025年前三季度，经营活动所得现金流量净额分别为18.82亿元、23.42亿元及18.66亿元 [7] - 2023年、2024年、2025年前三季度总收入分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元 [7] - 同期毛利分别为20.19亿元、23.80亿元、20.38亿元，毛利率分别为70.4%、69.7%、67.9% [7] 全球化布局与行业前景 - 公司海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%持续提升至2025年9月30日的12.8% [8] - 形成了“东南亚起步、成熟市场拓展、中东重点突破”的全球化路径，已在新加坡、荷兰、迪拜、东京等核心物流节点建立布局 [8] - 根据仲量联行报告，中国新经济领域现代化基础设施市场总建筑面积在2024年底达20.2亿平方米，预计2029年底将增至21.4亿平方米 [8] - 其中物流基础设施占比62.6%，2019-2024年年均复合增长率为3.2% [8] - 高标仓作为高端细分领域，2019-2024年年均复合增长率达17.1%，2024年渗透率为13.5%，未来增长潜力广阔 [8] - 全球范围内，供应链重塑、企业出海及电商渗透等趋势，进一步推动亚太、欧洲、中东等地区对高品质物流基础设施的需求 [11] 政策环境与募资用途 - 中国政策层面支持物流基础设施智能化升级、高效土地利用及社会资本参与，同时通过REIT试点拓宽行业融资渠道 [11] - 截至2025年底，已有11只物流基础设施类C-REIT上市 [11] - 公司此次上市募资净额拟主要用于四大方向：拓展海外战略物流节点基础设施网络及组建全球人才团队；提升中国境内资产网络密度与质量；升级解决方案及服务体系；用于一般公司用途及营运资金需求 [11] 未来战略 - 公司将持续巩固中国市场领先地位，同时加速全球业务扩张 [11] - 将进一步多元化客户基础及服务能力，深化与长期资本合作伙伴的协作，强化资产管理核心能力 [11] - 公司目标是成为扎根中国、布局全球的互联现代化基础设施平台，为全球客户提供更具韧性的供应链基础设施解决方案 [11]

资产管理 - 截至2025年9月30日，公司现代基础设施资产总AUM为1215亿元，海外AUM占比12.8%[38][42][55][60][61] - 截至2025年9月30日，公司现代基础设施资产总GFA为2710万平方米，亚太前三、中国前二[38] - 2023年初至2025年9月30日，公司AUM增长28.1%[38] - 截至2025年9月30日，基金AUM为410亿元，占比33.7%[42][55][60][61] - 2023年初至2025年9月30日，基金AUM从255亿增至410亿元[55] 业绩数据 - 2025年前九个月，基础设施解决方案总收入26亿元，海外资产收入占比16.7%[39] - 2023 - 2025年前九月，公司收入分别为286.801亿、341.6904亿、247.8089亿、300.2356亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，调整后利润分别为2.60518亿、5.30294亿、4.65171亿、8.23047亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，调整后EBITDA分别为37.19325亿、36.84861亿、15.71201亿、23.05685亿元[91] - 2023 - 2025年前九月，亏损分别为18.29214亿、12.00384亿、13.74957亿、1.58966亿元[91] 资产情况 - 截至2025年9月30日，现代基础设施网络净资产价值405亿元[39] - 业绩记录期内，已完工现代基础设施资产平均期末入住率超90%[38] - 2023、2024年及2025年前九月，已完工现代基础设施资产期末平均出租率超90%，稳定资产达93%[50] - 截至2025年9月30日，开发、拥有或管理的资产包括259个物流园区、20个商业园区和6个数据中心[48] - 截至2025年9月30日，海外十个国家和地区有53个基础设施项目，海外AUM占比从2023年初3.7%升至12.8%[60] 股权结构 - 截至文件日期，京东间接持有公司49.02584473亿股股份，占已发行股本约74.96%[78] - 截至最后实际可行日期，刘强东控制的I&P Limited持有1.93059698亿股，占已发行股本约2.95%[82] - 截至最后实际可行日期，控股股东合计持有公司约77.9%的总股本[83] 现金流 - 2023年、2024年和2025年前九个月，经营活动产生正现金流分别为19亿、23亿和19亿元[118] - 2023 - 2025年前九月，经营活动净现金流分别为18.82亿、23.42亿、16.21亿和18.66亿元[120] - 2023 - 2025年前九月，投资活动使用净现金流分别为102.21亿、76.71亿、50.95亿和14.59亿元[120] - 2023 - 2025年前九月，融资活动净现金流分别为87.73亿、70.58亿、41.73亿和 - 9.67亿元[120] 其他 - 公司预[保密内容]员工持股计划于2022年3月31日起生效[163] - 公司预[保密内容]股东协议签订于2022年3月31日[163] - 公司成立审计委员会审查和批准拟议关联交易[197] - 公司业务成功取决于满足运营地区需求及现代基础设施需求可持续性[198] - 电子商务发展可能使现有产品等过时，影响物流服务需求[199]

公司基本信息 - 公司每股股份面值为0.0000005美元[12] - 公司业务始于2007年，2018年开始独立运营[41][44] - 公司率先设计开发“亚洲一号”超大型智能仓库[41] - 公司拥有接近600人的专业团队[53] - 截至最后实际可行日期，控股股东持有公司股本总额约77.9%[81] 业绩数据 - 截至2025年9月30日，公司资产管理规模总额为1215亿元，其中12.8%位于境外[34] - 2023年初至2025年9月30日，公司资产管理规模增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产期末平均出租率超90% [34] - 截至2025年9月30日止九个月，公司基础设施解决方案收入总额为26亿元，其中16.7%来自境外资产[35] - 2020 - 2024年，公司年均实现资产增值变现收益13亿元，累计回报率达初始成本的40% [38] - 2024年，公司录得管理费收入1.968亿元，2020 - 2024年年平均复合增长率为30% [38] - 公司基金资产管理规模由2023年初的255亿元增至截至2025年9月30日的410亿元[52] - 公司基金/合伙投资平台管理服务收入由2023年的1.704亿元增至2024年的1.968亿元，由截至2024年9月30日止九个月的1.23亿元增至2025年同期的1.473亿元[52] - 2023 - 2025年各期收入分别为2868010千元、3416904千元、2478089千元、3002356千元[90] - 2023 - 2025年各期营业成本分别为849414千元、1036750千元、767060千元、964337千元[90] - 2023 - 2025年各期经调整盈利分别为260518千元、530294千元、465171千元、823047千元[90] - 2023 - 2025年各期经调整EBITDA分别为3719325千元、3684861千元、1571201千元、2305685千元[90] - 2023 - 2025年公司年度/期间亏损分别为18.29214亿元、12.00384亿元、13.74957亿元和1.58966亿元[102] - 2023 - 2025年公司税前亏损分别为13.24527亿元、8.22382亿元、12.43495亿元和0.07227亿元[106] - 2023 - 2025年公司经调整EBITDA分别为37.19325亿元、36.84861亿元、15.71201亿元和23.05685亿元[106] 资产数据 - 截至2025年9月30日，公司总建筑面积为2710万平方米，在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分列前三及前二[34] - 截至2025年9月30日，公司现代化基础设施网络资产净额为405亿元[35] - 截至2025年9月30日，公司开发、持有或管理的基础设施资产组合包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施[45] - 截至2025年9月30日，境内超90%的现代化基础设施资产位于一二线城市及其卫星城市[46] - 截至2025年9月30日，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超90%，高于新经济领域平均水平约10个百分点，往绩记录期间稳定运营资产期末平均出租率达93%[47] - 截至2025年9月30日止九个月，基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献达62.5%[50] - 公司拥有总建筑面积约330万平方米的开发中物业和土地储备[51] - 截至2025年9月30日，公司基金资产管理规模占资产管理规模总额的33.7%，余下805亿元资产为未来发展相关业务提供储备[52] - 截至2025年9月30日在境外十个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%增至12.8%[58] - 截至2025年9月30日已建立覆盖全球的现代化基础设施资产网络，含中国大陆232个、亚太35个、欧洲16个、中东2个项目[64] - 截至2025年9月30日按资产类型持有或管理的现代化基础设施资产总建筑面积27121千平方米[64] - 截至2025年9月30日在中国及境外市场持有223项资产负债表资产，总规划建筑面积19444千平方米[69] - 往绩记录期内所有基金资产位于中国大陆或新加坡，总规划建筑面积7499千平方米[70] - 截至2025年9月30日基金及投资工具总数为9个[72] - 截至2025年9月30日基金资产管理规模为410亿元[72] - 截至2025年9月30日资本承诺为188亿元[72] - 截至2025年9月30日未催缴资本为31亿元[72] - 截至2023年、2024年12月31日以及2025年9月30日，非流动资产总额分别为839.66亿元、841.55亿元及859.34亿元[113] - 截至2023年、2024年12月31日以及2025年9月30日，流动资产分别为40亿元、88亿元及66亿元[117] - 截至2023年、2024年12月31日以及2025年9月30日，资产总额分别为880亿元、930亿元及925亿元[117] - 截至2023年、2024年12月31日以及2025年9月30日，应付京东集团贷款净额分别为159亿元、190亿元及145亿元[117] - 截至2023年、2024年12月31日以及2025年9月30日，现金及现金等价物分别为14.99亿元、32.59亿元及26.70亿元[119] 未来展望 - [编纂]净额预计约[编纂]%用于扩展海外关键物流节点基础设施资产网络并建立全球人才团队[133] - [编纂]净额预计约[编纂]%用于提升中国基础设施资产网络的密度与质量及强化布局[133] - [编纂]净额预计约[编纂]%用于提升解决方案及服务[133] - [编纂]净额预计约[编纂]%用于一般公司用途及满足营运资金需求[133] 其他信息 - 公司与京东集团及其联系人订立持续关连交易，认为对双方均有利[82] - 公司拥有充足资金、设施等可独立于控股股东经营业务，建立独立会计及内审部门[83] - 公司合并财务资料根据国际财务报告准则编制[85] - 公司合并损益表以绝对金额及占收入百分比列示[89] - 公司于2022年3月31日有条件地批准和采纳[编纂]前员工股权激励计划并生效[171] - 公司于2022年3月31日订立[编纂]前股东协议，经不时修订[171] - 截至最后实际可行日期，已发行700,000,000股每股面值0.0000005美元的A轮优先股[176] - 截至最后实际可行日期，已发行744,606,644股每股面值0.0000005美元的B轮优先股[176] - 往绩记录期间为截至2023年及2024年12月31日止两个年度以及截至2025年9月30日止九个月[177] - 稳定运营的现代化基础设施资产指出租率至少达90%，或已竣工至少一年的现代化基础设施资产[189]