文章核心观点 - 在2026年初上海楼市整体观望的环境中，大华集团旗下两个刚改楼盘“大华望樾”与“大华星屿”凭借精准的产品定位和务实的定价策略，实现了较高的开盘认购率与销售额，显示出公司在郊区刚需/刚改赛道的产品竞争力与市场适应能力 [2][32] - 公司战略经历了从2023年逆势全国扩张到2024-2025年重新聚焦上海、深耕区域的转变，通过积极在上海拿地巩固市场地位，并在其擅长的刚改产品上持续打磨，力求在行业调整期保持稳定存在 [21][30][31] 项目开盘表现与市场热度 - 大华望樾（青浦）于1月25日开盘，推出104套房源，认购率109%，开盘当天去化超94%，劲销约6.91亿元 [2] - 大华星屿（嘉定南翔）于1月27日开盘，推出120套房源，认购率124%，开盘逆势劲销81% [2] - 截至2月5日，两项目网签速度放缓：大华星屿网签24套，大华望樾网签6套，显示后续转化节奏慢于开盘热度 [3][4] 项目定价与营销策略 - 大华星屿首开均价53096元/平方米，在南翔新房体系中定价具有冲击力，营销上坚持不开分销、不设折扣、不玩套路，并对首批业主给出保价政策 [5][6] - 大华望樾首推高层产品均价57600元/平方米，联排产品均价92800元/平方米，高层产品提供95折及送车位等灵活优惠 [7] 产品定位与核心竞争力 - 公司的品牌溢价、圈层号召力及审美辨识度在豪宅赛道不占优势，其静安大宁的“静安年华”项目（均价13万/平方米）自去年9月开盘至报道时网签47套，去化率约45% [8][9][10] - 公司的核心优势在于郊区刚需和刚改产品，通过“工程思维”的产品逻辑，专注于提升居住体验和户型功能，而非堆砌豪宅符号 [11][18][19] - 大华星屿产品亮点：高层层高3.05-3.1米，107平方米户型做到5米面宽、9米纵深客餐厅；123平方米户型为4开间朝南、南北通透，拓展面积超17平方米 [12][14] - 大华望樾产品亮点：作为大虹桥首个3.5代宅，94平方米户型做到3房2卫及9.4米面宽；106平方米户型南向面宽约11.8米；126平方米户型南向面宽约13.2米；149平方米户型南向面宽约14.3米 [14][15][16][18] 公司战略转向与上海市场布局 - 公司战略从2023年在全国核心城市（如北京、杭州）逆势扩张，转向2024年后收缩战线，重新聚焦并深耕上海市场 [21][22] - 2025年，公司在上海积极补仓：以24.86亿元、溢价率32.31%、楼面价约92659元/平方米竞得静安大宁地块（静安年华），成为板块单价地王；随后在青浦徐泾、嘉定拿地，并通过协议方式落子宝山顾村 [24][25] - 2025年，公司在上海权益拿地金额达92.41亿元，位列上海房企第9；权益销售额为105.76亿元，排名第12，是少数仍位列上海榜单前列的民营房企 [26][27][28][29] 行业现状与公司定位 - 当前上海房企销售及拿地榜单前二十中已几乎看不到民营房企身影，大华作为民企在榜单中的排名显得尤为突出 [28][29] - 公司未选择高周转极限打法或押宝豪宅溢价，而是持续在刚需、刚改区间打磨产品，使其在市场冷淡期仍能保持在牌桌上 [30][31] - 望樾和星屿的开盘表现确认了公司在郊区刚改赛道上重新找回了节奏和自信，下一步的考验在于将产品优势转化为更稳定的成交速度 [32][33]