地块基本信息 - 崂山区王家村LS0301-36-1地块正式挂牌，占地面积6470平方米，规划为城镇住宅用地，容积率不大于2.2，建筑限高54米，计容建筑面积约1.4万平方米 [1] - 该地块起拍楼面价为22039元/平方米，总起始价约为3.14亿元，创下该区域近两年地价新低 [1][2] - 地块起拍价不及去年地王项目柏悦府39516元/平方米楼面价的6折，较今年7月君一控股所获同片区地块的起拍价22500元/平方米也低461元/平方米 [1][2] 地块开发前景与市场定位 - 依据约1.4万平方米的计容建面，预计可建设2栋16层左右的小高层，提供约60套住宅 [1] - 参考周边项目6万至7万元/平方米的均价，预计新地块将开发大面积段的改善户型，可能与周边项目调性匹配，采用四代宅的空中花园等设计 [1] - 地块紧邻柏悦府和天一仁和吾疆等高端项目，但与其间隔规划道路，无法与相邻项目打通形成统一小区 [1][8] 潜在竞拍方分析 - 海业益佳去年经364轮竞价以39516元/平方米拿下柏悦府地块，溢价率达37.23%，显示其对片区的重视；其近期在城阳的仙山花园项目降价近3000元/平方米，被解读为回笼资金以备土拍 [4][6] - 天一仁和在片区的吾疆项目主打225至450平方米大户型，均价6万至7万元/平方米，套均总价过千万；今年1至9月销售金额达15.86亿元，有动机拿下相邻地块打造二期以形成规模效应 [10][12] - 其他潜在竞拍方包括7月经197轮竞价拿下同片区地块的君一控股、在附近有海德山庄项目的海信，以及中海等央企；预计最终将是头部房企间的博弈 [14] 区域市场分化逻辑 - 青岛楼市呈现核心区热、非核心区冷的两极分化格局，崂山作为高端风向标，地块受追捧印证了此分化逻辑 [16] - 市场对比显示，崂山地块未拍先火，而9月市北CBD地块仅经5轮竞价溢价率0.61%，李沧地块底价成交，反映房企拿地更趋理性，集中追逐核心区优质土地 [18]