北京二手房市场“保价联盟”现象 - 北京海淀区部分二手房小区业主疑似组建“保价联盟”，试图通过联合行动守住挂牌价格底线，例如柳浪家园业主提出“守住一居室330万元”的口号[1] - 另一小区橡树湾的业主则发布了更理性的倡议书，呼吁避免非必要急售和“跳楼价”，以保持小区价格带基本稳定，但未提及具体价格[4][8] 柳浪家园项目市场情况 - 柳浪家园是海淀区上地板块的重点回迁安置项目，拥有数千套房源，其价格低于周边商品房，近一年成交活跃[5] - 根据贝壳找房数据，柳浪家园北里二手房挂牌均价为7.4万元/平方米，南里约7.2万元/平方米，东里为8万元/平方米[6] - 该小区看房热度较高，仅11月北里看房人数达180人，环比10月增长26%[6] - 尽管有“保价”倡议，但实际成交价已低于目标，10月以来47平方米户型最低总价至275万元，单价约5.85万元/平方米，大部分成交总价低于330万元[6] - 近期挂牌价出现下调趋势，例如东里一套47平方米房源挂牌价从9月的410万元降至12月的385万元，北里一套同面积房源从7月的432万元降至365万元[7] 橡树湾项目市场情况 - 橡树湾项目业主倡议书提出了五条具体措施，包括维护社区品质、理性挂牌避免价格内卷、强化中介管理、积极展示小区优势以及形成长线持有思维[9][10][11][12] - 橡树湾五期房价出现显著下跌，2023年146平方米房源成交总价达2323万元，单价约15.8万元/平方米，而2024年11月一套144平方米房源成交总价仅1470万元，单价约10.2万元/平方米，价格大幅下滑[12] - 目前橡树湾五期二手房挂牌单价多在10万元至13万元/平方米区间，其中一套206平方米户型挂牌单价已跌破10万元/平方米[13] - 贝壳找房显示的多套在售房源挂牌单价在105,175元/平方米至116,368元/平方米之间[17][19][21][23] 区域市场与竞争环境 - 橡树湾五期面临周边高端新盘的竞争挤压，距离约1公里的建发海晏在售均价13.6万元/平方米，臻云在售均价13.88万元/平方米，两者在目标客群和主力户型上与橡树湾五期存在重合，且作为新规盘在得房率、户型设计等方面更具优势[24] - 北京整体二手房市场处于调整期，2024年1-11月二手房均价约6.5万元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%，价格中位数约5.9万元/平方米[25] - 北京新房市场同样承压，1-11月新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%[25] - 海淀区新房销售表现突出，1-11月北京商品住宅销售业绩TOP10项目中，排名前四均位于海淀区，其中包括建发海晏[25] 市场观点与潜在影响 - 有购房者认为，“保价联盟”可能反而利好周边小区出货，因为只要有个别业主急售，联盟就容易被击破[16] - 橡树湾业主倡议书指出，在市场弱周期时，极端低价挂牌会形成“锚定效应”，被中介放大，进而影响整个社区的议价空间[11][16]