文章核心观点 成都楼市在当前环境下呈现复杂态势，招商蛇口高价拿地或面临风险，2025年成都楼市将出现明显分化 [1][27][29] 分组1：成都土地市场情况 - 3月11日成都三宗核心区地块高溢价成交，锦江区三圣乡地块破去年区域最高楼面地价，成华区槐树店地块溢价率近40%，高新区大源西地块被招商蛇口以27亿元总价斩获，成交楼面价31700元/平方米，溢价率70.4%，成新单价地王 [1] 分组2：招商蛇口拿地分析 - 高新区大源西地块虽优质，但3.17万楼面价需卖到6万左右才有利润空间，而板块内二手房成交价仅32714元/㎡，招商蛇口拿地似冒险 [2][3] - 2024年招商蛇口营收略增但利润跳水，营业总收入1789.48亿元同比增长2.25%，利润90.9亿元同比下降35.02%，归母净利润40.39亿元同比下降36.09% [3] 分组3：成都楼市成交情况 - 自2022年起成都连续三年商品房成交量规模居中国楼市第一，2024年新房成交量11.1万套全国第一但同比减24.5%，二手房成交23.1万套全国第一且同比增5.2%，新房和二手房成交面积也双双全国第一 [6][8][9] - 2024年10 - 12月成都新房和二手房成交量持续增长，12月新房成交12625套创年内新高，二手房成交28563套创历史新高 [12][13] 分组4：成都房价情况 - 2024年10月成都二手房价格止跌上涨，11 - 12月环比持续上涨，11月新房止跌上涨，12月环比上涨0.6%，全年新房同比下跌4%，二手房同比下跌5.9%，今年1月新房环比涨0.7%，二手房环比涨0.2% [14][15][16] 分组5：成都楼市行情分析 - 去年四季度行情是情绪与利好叠加，一线城市带动二线城市跟进，成都出台购房落户、提公积金贷款额度等措施，且新房打折、二手房降价让利 [18][20][22] - 成都库存大，不具备强力反弹基础，招商拿地可能踩坑 [26][27] 分组6：成都楼市分化情况 - 2025年楼市是深度调整后最明显的分化之年，城市间一线城市与部分强二线城市跌幅收窄，三四线城市深度调整，城市内部核心区跌幅收窄，外围区卷价格 [29][30][31] - 成都因版图大，优质资源和产业集中在核心区，人口流入使库存集中在外围区，核心区去化周期短，5 + 2区域房价安全系数高可入手，外围圈层需谨慎 [35][36] - 从去化周期看，成都仅温江区超12个月警戒线，武侯、锦江仅两个多月，外围区去年10月数据显示新房去化周期大于24个月 [37][38][39] - 从人口流动看，过去十年成都虹吸人口大多流向核心区，新都区等核心区常住人口增量居前列 [40]