不知道你发现没有，现在的房子，好像越来越像"传家宝"。 不是因为值钱，而是因为，真的很难流动。 一句话概括：不动产，真的成为"不动"产。 这两年土地市场有一个特别明显的现象： 一二线热门地块抢破头，三四线的土地，底价都没有人要。有的地块甚至在开拍前夜突然"撤档"，连上场的机会都没有。 但这背后，真正的玩家已经变了。 还记得以前土拍市场上频频举牌的民企吗？ 如今几乎看不到它们的身影。 取而代之的，是清一色的城投公司和国企。 2025年上半年，拿地金额前十的企业里，八家是"国家队"。 它们托住市场，但也接住大量本来可能流拍的土地。 数据显示，2021年到2024年，城投拿地金额接近8万亿元。 如果按一半还没开工来算，就有近四万亿的土地，只是静静地"躺"在那。 意味着什么？这些土地，本质就是隐形库存，如果有一天它们被开发的话，随时可能变成新房涌向市场。 但问题在于，很多地方面临的现实：开发了，也未必卖得动。 因此，最近出台了一项特殊操作： 用专项债收储土地。 简单说，就是政府借钱，把城投手里动不了的土地，再买回来。 已经有不少地方开始行动，全国拟收储的土地总金额超4000亿元，其中七成是从城投手里回收。 看出来了吗 ...

时间来到2018年，房地产市场又是一派火热，老王这次在内部开会只写了三个大字："活下去"。 那时候不少人觉得这话说得真不吉利，同行没准还偷偷笑他怂。 谁想得到，没多长时间调控一波接一波，疫情也突然冒出来，不少冲得太猛、债台高筑的房企，真的就没能"活下去"。 而万科，又靠着这份谨慎，喘过了气。 2007年的时候，楼市热得简直像疯了一样，所有人都在抢房，眼里根本容不下别的。 那时候万科的老板王石偏偏跑出来说：楼市快到拐点了。 当时，有很多人都觉得这人是不是疯了？ 结果才过一年，金融海啸扑过来，房价说跌就跌，一片惨淡。 只有万科，因为提前缩了手，摔得没有别人那么惨。 如今王石又开口谈楼市了。前两次都被他说中，这次还能准吗？ 综合他这一两年的发言，能看出来，他觉得有个根本性的转变正在发生。 不是说明天房价就崩，也不是马上要反弹，而是过去二三十年推动楼市一路狂奔的基本逻辑，已经彻底变了。 早些年靠的是啥？城镇化飞快推进、人口红利明显、经济高速跑、货币政策松，再加上地方ZF依赖卖地挣钱。 这几招一起上，房价只能往上窜，"买到就是赚到"简直成了全民共识。 但现在呢？ 更别提"房住不炒"一次次被拎出来强调，调控政策反反复复都 ...

百强房企8月销售业绩 - 2025年8月TOP100房企销售操盘金额为2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6%，同比降幅较上月收窄6.7个百分点 [1][2] - 前8月累计销售操盘金额为20708.8亿元，同比下降13.1%，降幅较前7月扩大0.6个百分点 [5] - 8月业绩环比增长的百强房企占比达33%，其中21家房企环比增幅超30%，包括绿城中国、中海地产、华发股份等头部企业 [1][5] 梯队门槛与规模变化 - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平：TOP10门槛为560.6亿元（同比降4.3%），TOP30门槛149.2亿元（同比降5.9%），TOP50门槛89.1亿元（同比降9%），TOP100门槛35.1亿元（同比降23.8%） [8] - 与2021年高点相比，TOP10前8月销售门槛下降超七成（1922亿元→560.6亿元） [8] - 仅TOP21-30梯队累计销售降幅相对较小（同比降8.7%），其余梯队降幅均超10% [11] 城市楼市表现分化 - 8月30个监测城市新房成交753万平方米，环比降12%，同比降17%；前8月累计成交7869万平方米，同比微降3% [14] - 一线城市成交量125万平方米，环比降20%，同比降26%；北京放松限购后成交环比仍降8%，上海政策效果未显现 [15] - 二三线城市合计成交628万平方米，环比降11%，同比降16%；杭州、武汉、合肥等核心城市同环比齐增，厦门、佛山等城市同比跌幅显著 [15] 头部房企排名与业绩 - 操盘金额TOP3房企：绿城中国（195亿元）、招商蛇口（185.17亿元）、中海地产（177.7亿元） [17] - 全口径销售TOP3房企：招商蛇口（195亿元）、中海地产（183亿元）、保利发展（180.2亿元） [21] - 权益金额TOP3房企：中海地产（168.8亿元）、保利发展（142亿元）、招商蛇口（127亿元） [25] 市场趋势与展望 - "金九"期间房企预计加大推盘和折扣力度，叠加核心城市政策利好（如京沪限购放松），新房成交或低位回升 [1][16] - 市场分化持续加剧：核心一二线城市（京沪深杭蓉）热度维持高位，武汉、南京等二线城市呈弱复苏态势 [16][17] - 高得房率产品需具备核心区位、优质配套、价格实惠和产品力佳等复合优势才可能热销 [17]

上海高端住宅市场表现 - 上海壹号院第五批次66套房源开盘当日售罄 今年累计销售金额超220亿元[1] - 项目第五批次成交均价约19.8万元/平方米 较首期17万元/平方米上涨16% 套均总价约7300万元[1] - 上海3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 核心地段高端项目持续热销[1] 上海新房价格趋势 - 2025年7月上海新房价格环比上涨0.3% 为一线城市中唯一上涨城市[2] - 上半年上海新房成交均价同比上涨 优质项目认购率显著高于市场平均水平[2] - 改善性需求持续释放带动优质房源成交活跃 支撑价格上涨[2] 市场分化特征 - 70个大中城市中仅6个城市新房价格环比上涨 较6月份减少8个[2] - 项目认购率呈现明显分化 核心区位与强产品力项目保持高热度和高去化率[2] - 购房逻辑转向重点城市核心地段 价格倒挂程度较三年前明显收窄[1][2] 政策与市场预期 - 北京楼市新政释放明显信号 市场对上海深圳后续政策优化存在较强预期[2] - 新增供应减少与高温天气抑制短期看房热情 8月新房成交数据仍需观察[2] - 豪宅市场坚挺表现反映资金流向及对上海市场的长期乐观预期[2]

楼市整体趋势 - 楼市触底尚未完成 分化格局已确立 高盛预测2027年前房价较2021年高点再跌10% [1] - 国内机构观点分化 中金和中信建投认为一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年企稳 三四线城市继续下行 [1] - 25-39岁购房主力人口到2027年将减少4200万 降幅达15% 缺乏人口支撑使普涨动力不足 [1] 城市分化表现 - 北京五环外限购放宽后一周 龙湖观萃等项目看房量激增35% 成交量翻倍 [3] - 三四线城市库存严重 全国商品房库存6.8亿平方米中70%积压在三四线 去化周期超18个月 [3] - 一线核心区去化周期仅需6-9个月 与三四线形成鲜明对比 [3] - 部分区域出现极端低价 惠州海景房降至15万套 鹤岗5万套 阜新2万多可购60平米二居室 [3] 价值洼地领域 - 城市更新区域内老旧小区改造后价值提升 深圳某小区改造后房价平均上涨15%以上 [3] - 地铁站周边500米内房产价值平均高出10-20% 深圳北站周边高铁通车后房价上涨7% [4] - 新兴产业园区周边住宅需求旺盛 上海张江高科技园区聚集5万高收入人群 [4] 市场窗口期 - 2025年下半年至2026年初为关键窗口期 开发商将加大新房折扣力度 [5] - 首套房贷利率降至3.35%历史低位 100万贷款月供较峰值减少1261元 [5] - 一线城市政策窗口期短暂 北京公积金新政二套额度提高至100万 首付统一30% [5] 区域价格表现 - 一线核心区跌幅较小 北京海淀和上海衡山路等地段跌幅仅个位数 [10] - 三四线城市跌幅显著 呼和浩特和兰州等地新房均价跌幅超7% 二手房折价幅度达10% [10] 购房策略建议 - 一线及强二线刚需2025年下半年可重点关注核心区地铁沿线次新房 月供控制在家庭收入三成内 [6] - 三四线多套房持有者建议置换非核心地段老房子到强二线核心区 [6] - 改善型群体可等待至2027年左右市场企稳后置换 [8] - 投资者需精算持有成本 年化收益低于4%不建议介入 [8]

其实，现在有不少家庭有类似的纠结，不知道该何去何从， 针对他的问题，曾经的首富——王健林近几年的言行举止，想必有更大的参考性。 01.内行人老王一语道破 王健林在楼市摸爬滚打多年，然而两个月前，他却大手一挥，直接以500亿抛售48座万达广场。 但值得一提的是，抛售的万达广场，相比2023年，缩水高达65%，简直就是@地板价甩卖"。 当然，这翻操作也在楼市里激起了千层浪，不禁让人疑惑，为啥他这么着急变现呢？ 其实核心还是在万达的债务上，公开的数据：截至2024年三季度末，万达商管负债总额高达1375.61亿元，但是，账面上现金只有115.77亿元，年内到期债务 缺口高达187亿。 这样的现金流对比高负债，不难理解王总着急变现的操作，说白了，再值钱的资产，也得先换成钱保命。 另外早在17年，王健林就说过："房地产周期性太强，各地政策风险大。" 如今来看，这话简直就是一语中的，比如当前的楼市，7月一线城市新房价格，除北京微涨，其他三个一线城市都出现了环比下跌。大城市如此，其他城市 可想而知！ 再看看二手房情况，7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。其中一线环比下降0.61%，二线城市、三四线城 ...

行业趋势 - 房地产行业资产配置调整 大陆地产占比大幅缩减至5% [1] - 全国房屋总量达6亿栋 可容纳30亿人口但总人口仅14亿 96%家庭已拥有住房 其中41.5%家庭拥有两套及以上房产 [1] - 90后人口较80后减少1.5亿 人口结构变化导致购房需求降低 [2] 价格表现 - 二线城市房价出现大幅下跌 郑州和天津房价跌至七折 环京区域廊坊涿州等地遭遇腰斩式下跌 [4] - 上海某房产2022年520万购入现仅值358万 三年损失162万 [4] - 高盛预测2025年房价还将下跌10% 累计跌幅或达30% [4] - 一线城市核心区保持坚挺 上海内环新房价格达12万/平方米 深圳湾豪宅逆势上涨11.5% [4][6] - 资源枯竭型城市房价显著下跌 三居室仅售30万 乳山海景房跌至2000元/平方米 东北部分地区跌破5000元/平方米 [4] 市场分化 - 深圳每年新增人口33万 北京核心学区房等优质地段保持抗跌性 [6] - 非核心城市房价持续回归居住属性 三四线城市跌幅显著 [4] 政策导向 - 国家推行组屋制度 政策性银行批量收购滞销楼盘改造保障房 [6] - 福州保障房准入线为人均15平方米以下 覆盖六成工薪家庭 [6] - 未来可能采用新加坡模式 80%人口居住政府组屋 商品房沦为奢侈品 [6] 租赁市场 - 房租持续下降 租客议价空间增大 [6] - 月租远低于月供的城市 租房成为更明智选择 [6] 资产策略 - 多房持有者需盘活非核心地段及房龄超10年资产 [6] - 上海出现房产难以出售出租且需倒贴物业费案例 [6] - 顶级稀缺资产仍受追逐 普通商业地产被撤离 [6] 需求结构 - 刚需族应选择优质地段 关注地铁学区和商业配套 月供不超过家庭收入40% [6] - 职场新人需避免购房焦虑 防止失业断供风险 [6]

2025年，中国楼市冰火两重天。一线城市核心地段房价稳步回升，甚至屡创新高，而三四线城市却深陷价格暴跌的泥潭，无数家庭的财富梦想在此化为泡 影。广州增城，张明蹲坐在一处楼盘前，手中握着泛黄的购房合同，合同上1.8万元/㎡的价格，如今已成为他挥之不去的痛。这套曾耗尽父母积蓄、背负百 万贷款的婚房，如今的市场价仅为7300元/㎡，总价缩水近60万，中介更直言不讳："想卖？再降10万吧！" 张明的遭遇并非个例，它折射出中国楼市残酷的 分化现实。 国家统计局的数据无情地揭示了这场危机：三四线城市二手房价格累计跌幅超过10.5%，库存去化周期长达23个月，土地流拍率更是飙升至38%。曾经承载 着家庭梦想的房子，如今正变成吞噬两代人财富的无底深渊。这种分化并非偶然，而是多种因素长期作用的结果，如同多米诺骨牌般，最终导致了楼市格局 的巨变。 2025年第一季度的数据更是赤裸裸地展现了这种撕裂：一线城市核心区二手房均价同比上涨3.7%，像杭州未来科技城等热门板块甚至创下历史新高；而与 此同时，三四线城市房价却暴跌5.8%，部分远郊楼盘跌幅甚至超过50%。这背后，三重冲击正深刻地影响着中国楼市： 都市圈潜力资产：观望待涨！ 若 ...

房地产行业趋势分析 - 王健林预言中国房地产繁荣周期剩余20年 行业将呈现区域分化和居住属性强化 [1] - 万达集团自2017年起大规模抛售资产 包括77家酒店和55座万达广场 变现超520亿元 [1] - 房地产行业转向轻资产运营模式 以规避周期风险 [1] 房产价值分化表现 - 一线城市核心资产抗风险能力面临挑战 上海宅地楼面价达20万元/平方米 但珠江新城豪宅较峰值缩水2700万元 [2] - 三四线城市出现价值蒸发 东莞中堂镇房价下跌47.2% 郑州部分区域跌幅达54.67% [2] - 缺乏学区/地段/品质的"三无老破小"成为高风险投资 银行评估价较市场价低25% [2] 房产持有成本测算 - 200万房产五年持有成本：一次性付款总成本超240万（含2%年化收益20万及税费） [3] - 按揭付款方案实际支出超250万（首付60万 五年还款75万 剩余贷款128万） 若房价持平将亏损40-50万 [3] - 2030年房产税全面开征后 两套房家庭年缴税额达评估价1% [3] 市场供需变化 - 2026年保障房大规模入市冲击市场 可能导致同地段房产估值再降10% [3] - 2028年适龄购房人口减少2800万 市场可能出现有价无市局面 [3] - 保障房以每月2万套速度抢占刚需市场 [7] 资产处置建议 - 三四线城市"远大新房"/伪学区房/远郊大盘/商办公寓需及时止损 [5] - 核心区靠近地铁且租售比超4%的优质房产更具抗跌性 可通过租金收益维持现金流 [7]

房价整体趋势 - 6月新房和二手房价格在一二三线城市全线下跌[1] - 新房价格环比降幅扩大 一线城市下降0.3% 二三线分别下降0.2%和0.3%[3] - 二手房价格降幅更明显 一线城市环比下降0.7% 二三线均下降0.6%[4] 一线城市新房市场 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外 其他一线城市均下降[3] - 上海新房价格上涨主要因核心区高端改善楼盘供给增加 但外环外库存占比达79.9%[3] - 上海新房库存超6万套 外环外达48124套[3] 二手房市场特征 - 北京二手房价格环比下跌1% 500万房产月跌5万[4] - 二手房价格跌幅持续扩大且高于新房 市场呈现以价换量特征[4] - 一线城市二手房价格降幅已达0.7% 消费者感知明显[4] 市场预期与建议 - 楼市松绑政策效果有限 购房预期难以持续提升[8] - 当前市场现金为王 持有现金比持有房产更具主动权[8] - 二手房卖家议价能力弱 买家普遍采取大幅砍价策略[8] 区域分化现象 - 上海楼市内部分化明显 核心区与外围区域表现迥异[3] - 新房价格短暂回升后再次回落 显示市场基础不稳固[3] - 不同能级城市房价呈现同步下跌但幅度差异的特征[3][4]