2025年11月，中山楼市延续了下半年"止跌企稳"的主旋律。 虽然市场没有迎来爆发式增长，但已基本构筑底部，成交量从年内低点温和回升。 01 市场整体：低位企稳，成交温和修复 对于购房者而言，这或许是个信号：最坏的时刻可能已经过去，市场正进入一个更理性、更健康的盘整 期。你是选择继续观望，还是准备出手？ 11月供求比1.34，供应建面显著高于成交建面，显示开发商推盘积极性较高，但去化压力依然存在。成 交均价维持在1.15万元/㎡左右，价格相对稳定。 02 区域分化：热点板块一枝独秀，外围镇区以价换量 如果说中山楼市是一盘棋，那么不同区域的走势可谓天壤之别。11月的市场，完美诠释了什么叫"冰火 两重天"。 火炬-翠亨片区凭借交通利好和产业支撑，成为绝对的成交热点，本月成交302套稳居榜首。南部片区 （坦洲、三乡等临珠区域）也表现不俗，成交建面占比高达62.7%。 反观中心片区（石岐、东区等传统核心区），虽然配套成熟，但供应量过大导致供求比高达5.79，去化 压力巨大。西部和北部部分片区则处于"无人问津"的尴尬境地。 根据克而瑞数据显示，11月全市新房成交建面为16.78万平方米，成交套数1552套。尽管环比、同 ...

新房市场总体成交情况 - 2025年11月全国30个重点城市新房成交建筑面积为815万平方米，前11个月累计成交10651万平方米 [2] - 总体数据看似平稳，但一线城市内部出现明显分化 [2] 一线城市新房市场表现 - 广州是唯一环比增长的一线城市，11月成交建面63万平方米，环比增长2% [2] - 广州新房供应建面达61万平方米，环比翻番，但供应增幅远超成交增幅，显示市场去化压力依然存在 [2] - 北京前11月累计成交同比微增1%，展现一定韧性 [2] - 上海、深圳市场陷入低迷，供应量处于低位，市场活跃度亟待提升 [2] 二三线城市新房市场表现 - 徐州成为最大黑马，11月新房成交建面同比大涨82%，环比飙升129% [3] - 徐州成交量爆发源于需求集中释放、“双11”营销节点及部分项目集中签约，创下近24年新高 [4] - 合肥、珠海、惠州等城市环比回升，市场保持止跌走势 [4] - 成都单月成交建面达73万平方米，西安维持60万平方米以上高体量，成为稳定全国大盘的基石 [4] - 郑州、福州、南宁等弱二线城市受购买力疲软影响，整体成交预期仍将下探，去化率处于20%以下低位 [4] 二手房市场总体表现 - 11月30个重点城市二手房成交建面预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比微增3% [5] - 全国百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，呈现“以价换量”特征 [8] - 上海、成都等城市成交环比增幅超过20%，北京、长沙等城市也出现明显回升 [8] - 长沙二手房成交量55万平方米，环比增速高达122% [8] 新房与二手房市场差异 - 当前楼市呈现新房与二手房“双轨运行”特征 [9] - 新房市场“稳价促去化”，一线城市新建住宅价格环比微涨0.75%，同比上涨6.66% [10] - 二手房市场“降价促成交”，高挂牌量和预期偏弱导致价格下行压力较大 [10] - 近五年来重点30城新房成交占比逐年下滑，至2025年前10月已降至不到四成 [12] - 二手房成交占比从2021年的38%左右上升至接近65%，已成为市场交易主战场 [12] 市场趋势与结构性变化 - 前11月一二手房成交总面积与去年同期基本持平，显示整体需求相对稳定 [12] - 城市分化是楼市主旋律，核心一二线城市凭借经济基本面和人口吸引力有望率先企稳 [12] - 弱二线及三四线城市面临更大挑战，需通过优化供给结构等措施修复市场信心 [12]

文章核心观点 - 中国房地产市场已告别普涨时代，分化态势明显，部分房产因自身缺陷正沦为流动性差、价值持续下跌的“穷人房”，投资者需识别并避开这些“坑房”以优化资产 [1] - 对于典型的421家庭（即一对夫妻需赡养四位老人和抚养一个孩子）而言，购房决策需优先考虑位置、配套及长期居住需求，而非单纯追求低价或面积，以避免陷入居住不便且资产贬值的困境 [1][12][13] 六类需规避的“坑房”分析 - **老旧破小户型**：建造年代久远、面积小且维护不善，存在墙皮脱落、管道漏水等问题，居住体验差且维护成本高；银行对其贷款政策严苛，导致买家首付压力大，房产流动性极差，价值持续下跌 [2][3] - **远郊房产**：价格虽低但交通极为不便，通勤时间可能长达数小时，且缺乏日常生活所需的商业、医疗及教育配套；除非被纳入城市重点发展规划，否则随着城市重心转移，房产极易被闲置且难以转售 [4] - **商住公寓**：水电费等按商业标准收取，生活成本显著高于普通住宅；通常不具备学区资格，不满足有孩家庭的教育需求；人员混杂、环境嘈杂，居住品质低；目前转手困难，投资回报率低 [5][6] - **小产权房**：价格低廉但无正规产权证明，法律地位不受完全认可，交易存在法律纠纷风险；未来转售只能通过私下交易，流程不规范且资金安全无保障；随着监管趋严，持有风险日益增大 [7][8] - **密集型高层塔楼**：居住密度极高，电梯等公共设施不足导致等待时间长；小区绿化及活动空间稀缺，居住体验憋屈；在当前市场追求居住品质的趋势下，此类房产不受欢迎，转售周期长且价格难以上涨 [9][10] - **非名校学区房**：其价值高度依赖学区溢价，随着教育资源均衡化政策推进，非名校对应的学区附加值消失；房产本身往往老旧且配套一般，在失去学区支撑后需求锐减，价格面临下跌压力 [11] 421家庭购房决策启示 - **案例教训**：某421家庭为省钱购入远郊三居室，导致夫妻单程通勤时间达1.5小时，无暇照顾子女；周边缺乏优质学校，子女就读私立学校成本高昂且接送不便；老人就医需往返市区，医疗资源匮乏；最终该房产挂牌大半年降价数次才得以出售，家庭亏损十几万元 [12] - **成功置换**：该家庭后续置换至市区核心区域带优质学区的两居室，虽然面积减小，但通勤时间缩短至半小时，周边医疗、教育及商业配套完善，家庭生活质量显著提升，且新房产具备更强的升值潜力与流动性 [12][13] 购房策略与资产优化建议 - **区位选择**：应优先选择核心城市及核心区域的房产，这些区域经济发达、基础设施完善、人口持续流入，房产需求稳定且保值增值能力强；需规避三四线城市及偏远区域，这些地方经济滞后、人口外流，房产易贬值 [15][16] - **配套与品质**：购房决策应重点考察交通、教育、医疗及商业等配套设施，并关注小区物业、绿化及户型设计等关乎居住舒适度的品质因素；切忌被远郊房、小产权房等低价房产诱惑，因其隐藏诸多长期问题 [17][18] - **家庭需求导向**：421家庭购房需兼顾老人与孩子的需求，重点考察周边医疗资源、学校质量及交通便利性；应选择户型方正、采光通风好、环境安静的小区，居住便利性与舒适性比盲目追求大面积更重要 [19] - **投资理念转变**：房地产市场已非投机场所，应摒弃短期炒卖思维，关注房产的长期价值与自身真实居住需求；需深入了解区域发展规划，避免被虚假宣传误导，对明显存在缺陷的“坑房”敬而远之 [19] - **资产优化**：若已持有上述“坑房”类资产，应及时评估并考虑置换，即使可能承受短期亏损，也应避免资产长期套牢；置换目标应转向核心区域、配套完善、品质优良的房产，以实现资产的稳健增值与居住品质提升 [20]

全国百城房价与成交数据 - 11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1][2] - 11月百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手房价已环比连跌43个月 [1][5] - 11月共31个城市新建住宅价格环比上涨，64个城市环比下跌，5个城市持平 [2] 新房市场结构性特征 - 新房价格结构性上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，其环比涨幅分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24% [2] - 新房市场供应整体仍在低位，推动百城新房价格环比保持结构性上涨 [2] - 截至11月，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [3] 房企销售表现与集中度 - 销售额在500亿～1000亿的房企数量共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元 [3] - 销售额在300亿～500亿之间的房企数量共7家，同比减少9家，销售额均值393.8亿元 [3] - 前10强房企在百强企业销售额占比接近达49.5%，较去年提升1.3个百分点，头部房企集中度进一步提升 [3] 二手房市场以价换量 - 11月百城二手住宅价格环比跌幅较上月扩大0.10个百分点，100个城市二手住宅价格环比均下跌 [5] - 南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%，其中南京跌幅最大为1.83% [5] - 二手房价格下行压力加大主要受高挂牌量及预期偏弱影响 [5] 核心城市成交分化 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [7] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，二手房成交超5000套，环比增长13%；同比方面，新房、二手房成交分别下滑75%、33% [7] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [8] 重点城市累计成交与趋势 - 前11月上海新房累计成交961万平方米，同比下降8%；二手房累计成交22.9万套，同比增长8% [7] - 前11月北京新房累计成交459万平方米，同比下降12%；二手房累计成交15.7万套，同比增长2% [8] - 前11月杭州新房累计成交634万平方米，同比下滑；二手房累计成交6.3万套，同比下滑 [8] 市场展望与政策环境 - 临近年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [1][9] - 今年以来各地出台超560条楼市政策，三季度北上深相继优化购房政策，政策更加精准 [9] - 短期内地产政策或继续聚焦推动市场止跌回稳，如清理住房消费不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [9]

楼市整体价格表现分化 - 2025年11月，全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [3][5] - 同期，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手住宅价格已环比连续下跌43个月 [3][9] - 新房价格上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，属结构性上涨 [5] - 二手房价格普遍下跌，11月100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、昆山、淮安等25个城市环比跌幅超过1% [9] 房企销售表现与集中度 - 截至2025年11月，销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [6] - 销售额在500亿至1000亿的房企数量为6家，同比减少2家；销售额在300亿至500亿的房企数量为7家，同比大幅减少9家 [6] - 销售下滑压力主要集中在300亿至500亿规模的中小企业，500亿以上及千亿级头部企业韧性较强 [6] - 行业集中度进一步提升，2025年前11月，前10强房企销售额在百强企业中的占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点 [6] 核心城市成交热度不一 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [12] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，但同比大幅下降75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降33% [12] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [13] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，同比微降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，但同比下降47% [13] 市场趋势与政策展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [3][14] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [3][9][14] - 2025年以来各地已出台超560条楼市政策，政策调控频次减少但更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [14] - 短期政策或聚焦清理不合理限制、降低购房成本、加力实施城中村改造以促进需求释放；中长期将加快构建房地产发展新模式 [14]

楼市整体价格表现分化 - 11月全国百城新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [2][3] - 11月全国百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，二手房价已环比连跌43个月 [2][6] - 新房价格结构性上涨主要受上海、成都、杭州、宁波等地高端改善项目入市带动，其中上海环比涨幅1.39%，成都1.34%，杭州1.27%，宁波1.24% [3] - 二手房价格普遍下跌，11月百城二手住宅价格环比均下跌，其中南京跌幅最大达1.83%，25个城市环比跌幅超1% [6] 房企销售表现与集中度 - 截至11月，今年销售额超1000亿的房企数量为8家，较去年同期减少1家，销售额均值为1710.4亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿的房企共6家，同比减少2家，销售额均值755.3亿元 [4] - 销售额在300亿至500亿的房企共7家，同比减少9家，销售额均值393.8亿元 [4] - 前10强房企在百强企业销售额占比接近49.5%，较去年提升1.3个百分点，头部集中度进一步提升 [4] 核心城市成交情况分化 - 上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15% [7] - 深圳11月新房成交20万平方米，环比增长18%，同比下滑75%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下滑33% [7] - 北京11月新房成交28万平方米，环比下降32%，同比下降52%；二手房网签超1.4万套，环比增长20%，同比下降23% [8] - 杭州11月新房成交88万平方米，环比增长52%，同比下降1%；二手房成交超5000套，环比增长13%，同比下降47% [8] 市场动态与未来展望 - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交量有望实现翘尾 [2][9] - 二手房市场受挂牌量较高及预期偏弱影响，价格下行压力加大，仍处于“博弈期” [2][6][9] - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策调控更加精准，三季度北上深相继优化购房政策 [9] - 城市更新或将逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套政策有望加速落地 [9]

全国房价整体趋势 - 2025年10月全国房价集体降温，一线城市新房价格环比下跌0.3%，二三线城市跌幅更为显著[3] - 2025年一季度一线城市房价环比增速连续4个月为正，成交面积同比上涨17.1%，扭转了此前-11.0%的负增长局面[5] - 同期二线城市房价仍处于-8.6%的负增长区间，三线城市虽显示8.5%的上涨但根基薄弱[5] 核心城市市场表现 - 上海新房市场表现强劲，2025年10月逆势环比暴涨5.7%[3]，3月和5月新房价格均上涨0.7%[5] - 上海新房价格已连续38个月环比上涨，但2025年5月其二手房价格环比下跌0.7%[10] - 北京、广州、深圳等一线城市同期新房价格出现下跌[5] 土地市场分化 - 核心城市优质地块受到热捧，杭州土地溢价率达43.3%，上海为29.0%，成都超过20%[7] - 杭州在一季度内三次刷新楼面价纪录[7] - 非核心城市供地计划削减20%，显示库存压力[7] 市场供需结构变化 - 2025年一季度全国出台超过150条楼市支持政策，涉及公积金、限售、购房补贴等领域[9] - 供给端呈现大房企垄断新房资源趋势，产品偏向高端化[9] - 需求端改善型需求成为市场主力，144平方米以上大户型搜索量暴涨，核心区低密洋房和地铁盘受追捧[9] 不同类型城市前景 - 未来政策将继续向市场提供支持以稳定大盘[12] - 三四线城市面临高库存压力，缺乏产业和人口支撑，购房者更关注地段和品质[13] - 市场分化趋势预计将持续，选城、选地段、选产品成为投资关键[15]

深圳豪宅市场动态 - 深圳年底多个“顶豪”项目轮番登场，有望拉升楼市热度[1] - 后海沄玺花园项目获批预售348套住宅，备案均价约每平方米16.8万元[1] - 该项目所在地块由华润置地与中海联合体以总价185.12亿元竞得，溢价率约46.32%[1] - 深圳多个均价超每平方米10万元的豪宅项目加速入市步伐[2] 豪宅市场特征与驱动力 - 当前豪宅市场关键驱动力在于产品竞争力，而非一二手房“价格倒挂”[2] - 高净值人群关注核心地段优质豪宅的稀缺性价值[2] - 核心地段豪宅在市场调整期展现出更强的抗跌性，被视为“硬通货”[2] 一线城市豪宅市场表现 - 一线城市豪宅市场持续活跃[1][2] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套，增幅高达27%[2] - 在多城政策调整背景下，一线城市可能涌现更多高端住宅楼盘排队入市[2] 市场趋势与展望 - 豪宅市场热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域，区域分化将更加明显[1][2] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑[3]

合肥土地市场拍卖结果分析 - 2025年11月21日，合肥土地市场出让三宗住宅地块，共计487.3亩，全部以底价成交，总成交金额约17.5亿元，三宗地块溢价率均为零 [1] - 瑶海区YH202507号地块由中建国际与瑶海城市更新联合体摘得，楼面价5093.8元/平方米 [1] - 经开区JK202509号与JK202510号两宗相邻地块均由海恒集团旗下公司摘得，楼面价分别为1934.2元/平方米和2350.0元/平方米 [1][2] 地块详情与市场反应 - 瑶海区YH202507号地块面积101.75亩，容积率≤2.4，区位优越，紧靠地铁2号线三十埠站，周边教育商业配套齐全，但仍仅以底价成交，楼面价较去年同期同区域地块出现明显回调 [3] - 经开区两宗地块位于空港板块，面积分别为163.08亩和222.51亩，容积率分别为1.9和1.5，均由海恒集团底价摘得，且需承担配套道路和防护绿地建设任务，增加了实际开发成本 [3] 市场主体格局与房企策略 - 本次土拍反映出市场主体格局正在重塑，海恒集团连续拿地，中建国际与地方平台联合参与，显示国企及央企平台在当前土地市场保持较高参与度 [5] - 市场参与主体变化背后是房企战略分化：民营房企普遍面临资金压力，拿地能力与意愿下降；部分国企平台则基于自身资源优势保持参与 [5] - 中建国际与瑶海城市更新公司合作拿地，体现了合作开发新模式，结合了央企开发优势与地方平台资源优势 [6] 行业趋势与市场影响 - 合肥土拍情况并非个例，近期多个重点城市土地市场均出现降温迹象，房企投资逻辑正在发生深刻变化 [2] - 从全国数据看，2025年以来重点城市土地市场中，地方国企和央企拿地占比显著提升，合肥情况与全国趋势基本一致 [6] - 土地市场降温将传导至新房市场，合肥新房库存去化周期已超过18个月，随着土地成本回落，未来新房价格支撑力将减弱，远郊区域房价面临较大调整压力 [8] - 市场分化将加剧，核心区域优质地块保值属性强，而远郊区域土地价格回落导致房价支撑力不足，例如本次经开区地块楼面价不足2400元/平方米，未来新房售价可能大幅低于主城区 [8] 市场特征与未来展望 - 当前市场呈现三大特征：市场预期发生根本转变，各方主体预期趋于理性；开发逻辑重塑，从“高杠杆、高周转、高利润”向“精耕细作”转型；城市发展模式从“增量建设”转向“存量优化” [9] - 合肥房地产市场已进入深度调整期，市场从“普涨时代”进入“分化时代”，只有具备真实需求支撑的优质资产才能保持价值稳定 [9] - 合肥作为省会城市长期基本面依然向好，但短期调整不可避免，行业从业者应适应市场新常态，抓住结构性机会 [9]

法拍房市场整体概况 - 10月法拍房市场供应量环比大幅下降31%，同比降13%，挂拍2.9万套，创下半年以来新低 [2] - 成交量逆势上涨3%，连续3个月站稳5000套以上，累计成交5169套 [4] - 全国平均成交率回升至21%，平均每5套有1套成交，重回年内均线水平 [4] 市场竞拍热度与价格表现 - 市场竞拍热度延续低位，成交房源的溢价中位数仅9.7% [4] - 34%的房源以底价成交，创年内新高 [4] - 仅5.3%的房源出价次数超100次，创年内新低 [4] - 变卖房源折价率增加最为显著 [4] 极端案例：深圳顶级豪宅法拍 - 深圳南山区华侨城纯水岸一栋独栋别墅以约3.65亿元成交，起拍价2.15亿元，溢价率接近70% [4] - 该房源单价高达约57万元/㎡，刷新深圳法拍房成交单价历史纪录，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一 [4] - 拍卖过程历经118次出价，单次加价幅度达百万级别 [4][7] 市场结构性分化：普通住宅与稀缺资产 - 34%底价成交的房源多为二三线城市普通住宅，缺乏学区、地铁、稀缺景观等硬核价值 [9][11] - 一线城市核心区稀缺资产（如独栋别墅）因地段核心、产品绝版、圈层共识而受顶级富豪追捧，被视为“硬通货” [12][13][14] - 法拍房市场反映出楼市从“雨露均沾”进入“分化时代” [14] 城市层面表现 - 10月全国新增挂拍超500套的城市仅剩5个，较9月腰斩一半 [15] - 重庆挂拍1430套，维持各城市首位 [16] - 挂牌500套以上的5个城市合计供应4450套，贡献全国约15%的新增供应量 [17] - 一线城市挂拍量：广州360套，深圳215套，上海163套，北京128套 [21] - 挂拍房源起拍总价：深圳12.8亿元全国第一，上海9.3亿元，北京7.9亿元，广州6.7亿元 [22] - 成交套数：广州205套霸榜第一，温州、杭州、宁波成交套数均不低于150套 [22] - 成交金额：深圳因王炸案例总金额达8.4亿元断层式第一，上海5.8亿元，杭州4.4亿元 [24] 未来挑战：银行直供房的冲击 - 银行直供房产权清晰、银行负责交割、交易流程简单高效，风险远低于法拍房，可能对法拍市场造成直接冲击 [27] - 银行直供房主要为部分较为优质、干净的抵押资产，而产权复杂、清场困难的法拍房将更适合拥有法律背景和雄厚资金的专业投资者 [27]