房价整体趋势 - 6月新房和二手房价格在一二三线城市全线下跌[1] - 新房价格环比降幅扩大 一线城市下降0.3% 二三线分别下降0.2%和0.3%[3] - 二手房价格降幅更明显 一线城市环比下降0.7% 二三线均下降0.6%[4] 一线城市新房市场 - 除上海新房价格环比上涨0.4%外 其他一线城市均下降[3] - 上海新房价格上涨主要因核心区高端改善楼盘供给增加 但外环外库存占比达79.9%[3] - 上海新房库存超6万套 外环外达48124套[3] 二手房市场特征 - 北京二手房价格环比下跌1% 500万房产月跌5万[4] - 二手房价格跌幅持续扩大且高于新房 市场呈现以价换量特征[4] - 一线城市二手房价格降幅已达0.7% 消费者感知明显[4] 市场预期与建议 - 楼市松绑政策效果有限 购房预期难以持续提升[8] - 当前市场现金为王 持有现金比持有房产更具主动权[8] - 二手房卖家议价能力弱 买家普遍采取大幅砍价策略[8] 区域分化现象 - 上海楼市内部分化明显 核心区与外围区域表现迥异[3] - 新房价格短暂回升后再次回落 显示市场基础不稳固[3] - 不同能级城市房价呈现同步下跌但幅度差异的特征[3][4]

房地产市场分化趋势 - 房地产市场呈现"冰火两重天"格局 一线城市及强二线城市(如北上广深、杭州、南京、成都、苏州)成交量回升且价格企稳 而三四线城市仍面临价格阴跌和成交乏力 [3] - 市场分化核心在于城市基本面差异 大城市凭借产业、人口、资源等优势形成正向循环 中小城市则面临人口流失和供应过剩的双重压力 [3][9][10] - 国际经验表明成熟市场中 经济活力强的都市圈房价长期呈螺旋上升 产业空心化地区则可能长期低迷 [11] 大城市房地产价值支撑因素 - 人口持续流入形成刚性需求 高薪岗位、优质公共服务(教育/医疗/文化)及基础设施(地铁/机场)构成核心吸引力 [4][6] - 土地供应受生态红线等限制 中心城区呈现稀缺性 新增供应主要依靠远郊拓展或存量改造 开发成本高周期长 [6] - 供需关系呈"江水与水渠"特征 需求端持续强劲(年富力强人口占比高) 供应端增长有限 支撑价格基本盘 [7][8] 中小城市房地产市场困境 - 产业结构和就业机会单一 难以留住年轻人口 购房主力群体持续外流至大城市 [9][10] - 土地供应过度宽松 新区开发导致新房库存高企 同时二手房市场面临"有价无市"局面 [10] - 公共服务配套不足进一步削弱城市吸引力 形成"人口流失-需求萎缩-房价阴跌"的负向循环 [9][10] 购房决策关键指标 - 城市经济活力评估需关注支柱产业竞争力、重大项目投资及企业入驻情况 [13] - 人口趋势可通过常住人口变化、小学生入学人数等"人气指标"验证 [13] - 土地供应合理性需考察新区规划落实情况 警惕过度开发导致的供需失衡 [13] - 公共服务配套质量(教育/医疗/交通)直接影响居住体验和资产长期价值 [13]

市场整体表现 - 2025年7月前13日重点30城新房成交面积253 2万平方米 同比下滑35% 一线城市跌幅小于二线小于三四线 市场增长动能放缓 [5] - 7月上半月30城项目平均去化率30% 环比6月全月下降11个百分点 同比2024年7月增长5个百分点 [4][5] - 市场呈现季节性回落特征 主要因供给端开盘数量不足且质量一般 叠加年中放量后需求阶段性疲软 [34] 城市分化特征 核心一二线城市 - 北京 上海 深圳 杭州7月上半月推盘量均不超10个 其中北京 深圳仅2盘入市 去化率较6月全月跌幅均超20% 仅北京 杭州热度略好于去年同期 [8] - 成都7月上旬来访量与6月末持平 但认购量回调 客户转化率从6月末6 23%降至4% 回落至2月低点水平 [9] 弱复苏二线城市 - 广州7月第一周来访 认购环比分别下降17%和47% 客户转化率从5 27%降至3 32% 第二周转化率持稳3% [12] - 武汉第28周单盘平均来访40组 较6月周均下滑20% 单盘认购1 6套 较6月周均下滑42% 但7月前13日去化率逆势增至77% 因企业采取"提质缩量"策略 [14][16] - 天津第28周来访13678组环比微降3% 但认购895套环比增10% 客户转化率提升0 7个百分点至6 5% [18] 观望情绪浓厚城市 - 西安第28周盘均来访持稳130-140组 但认购量从第26周9组连续两周降至5组 客户转化率从6 33%降至3 74% [24] - 南京7月前两周来访量持稳5000组以上 但第28周认购量降至258组 转化率4 55%回落至3月中下旬水平 [27] - 郑州第28周盘均来访44组 认购仅2套 转化率4 13%创年内新低 [29] 核心结论 - 7月市场呈现"供给缩量+需求疲软"双重特征 各线城市分化加剧：京沪深杭受供给结构影响高位回调 广州武汉天津维持波动 西安南京郑州因有效客户减少导致转化率持续走低 [34]

新房市场 - 2025年6月全国百城新建住宅平均价格达16847元/平方米，环比上涨0.19%，同比上涨2.59%，连续第六个月环比上涨 [1] - 6月30个重点城市新房成交面积1034万平方米，同比环比均下滑，上半年累计成交规模与去年同期基本持平 [2] - 上海、合肥、北京等城市成为新房价格环比上涨领头羊，上海以0.94%涨幅居首 [2] - 上海1-5月一手住房成交同比增加9%，5月新房价格同比上涨5.9%，多个均价超10万元/平方米豪宅项目开盘即罄 [2] - 融创上海壹号院以18.9万元/平方米备案均价开盘2小时售罄，上半年销售额破170亿元 [2] - 易居研究院预计2025年上海总价3000万以上新房成交金额将超千亿元 [2] - 一线及强二、三线城市因改善需求支撑房价相对稳定，三、四线城市稳步回调 [2] 二手房市场 - 6月百城二手住宅平均价格降至13691元/平方米，环比下跌0.75%，同比跌幅达7.26% [1] - 6月百城二手住宅价格环比下降城市达100个，其中17个城市跌幅超1% [4] - 百城二手房价格已连续28个月环比下降，同比连续30个月下跌，5、6月跌幅明显大于一季度 [4] - 北京6月二手房网签15139套环比增长6.04%，上半年累计网签超9万套同比增长20.4% [4] - 广州、上海6月网签量均突破2万套，上半年累计同比增幅分别达12.98%和21%以上 [4] - 刚需房源因总价低、流通性强议价空间大，改善型房源因供应稀缺价格相对稳定 [4] - 二季度30个重点城市二手房成交同比环比齐增，但6月增长动能已出现放缓 [4] 市场分化 - 中国楼市呈现新房与二手房价格冰火两重天的分化格局 [1] - 新房产品力全面提升挤压了二手房市场空间，短期内以价换量仍是主旋律 [5] - 未来楼市走向取决于核心一、二线城市持续热度能否传导至更广泛市场 [5]

百城房价走势 - 6月中国百城新房均价16847元/平方米 环比上涨0.19% 同比上涨2.59% [1] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% [1] - 新房价格上涨主要受核心城市优质改善性项目带动 呈现结构性上涨特征 [1] - 二手房市场维持"以价换量"态势 挂牌量高位运行导致价格持续调整 [1] 住房租赁市场 - 6月受毕业季影响 重点城市租赁需求增加 租金跌幅收窄 [1] - 全国50城住宅平均租金同比下跌3.71% [1] 区域市场分化 - 上半年北京新房网签套数同比上涨25% 二手房上涨17.7% [2] - 深圳一二手住宅合计网签套数同比上涨38.8% 其中新房涨41.8% 二手房涨36.6% [2] - 核心城市交易活跃度处于近三年高位 [2] 政策与市场展望 - 预计下半年各级政府将推动已出台政策落地见效 [2] - 城市更新相关金融支持政策有望持续推进 [2] - 市场仍处波动调整期 "好城市+好房子"存在结构性机会 [2] - 全面回稳仍需政策进一步发力 城市分化行情将延续 [2]

厦门二手房市场核心观点 - 顶豪市场呈现逆周期复苏迹象 千万级豪宅成交单价企稳甚至超越前几年高峰期行情 [3][6] - 岛内外房价体系重构 集美大平层以1640万总价成为本期最高 打破岛内垄断格局 [9] - 学区房价值分化明显 实验小学板块新华城单价11.46万/㎡维持学区天花板地位 [3] - 五缘湾板块形成价格倒挂 核心区二手房单价稳定在5-6万区间 [5] - 市场呈现明显结构性分化 商品房豪宅化与刚需保障化并行发展 [11] 区域价格表现分析 高端住宅市场 - 信和银湖天峰253㎡户型成交价1498万 单价5.91万/㎡ [3] - IOI棕榈城309.82㎡创岛外记录 总价1640万 单价5.29万/㎡ [5] - 海峡国际社区单价5.63万/㎡ 较2014年3.6万/㎡上涨56% [3] - 五缘湾1号159.76㎡成交867万 单价5.4万/㎡ [5] 学区房板块 - 新华城31.29㎡小户型成交单价11.46万/㎡ 调价幅度-5.63% [2] - 天鹭大厦123.82㎡成交686万 单价5.5万/㎡ [3] - 禾丰新景维持5.5万/㎡ 显示莲花松柏板块价格韧性 [4] 新兴区域发展 - 集美新城凭借软件园产业支撑 形成高净值地缘客群 [10] - 中海国贸上城110.88㎡成交594万 单价5.35万/㎡ [5] - 联发五缘湾1号等次新房价格超越老牌豪宅 [5] 市场结构性变化 价格调整特征 - 高端物业平均调价幅度-8%至-15% 显著小于普通住宅 [2][9] - 信和银湖天峰总价下调283万(-15.84%) 仍维持高价成交 [2] - 岛外大平层调价幅度普遍小于岛内老牌社区 [9] 产品分化趋势 - 90㎡以下小户型占比持续下降 大平层成交占比提升至35% [11] - 保障性住房供应增加 对低总价刚需市场形成替代 [11] - 第四代住宅产品创新推动豪宅化进程 [11] 板块轮动特征 - 五缘湾板块价格已超越早期标杆海峡国际社区 [3] - 岛外核心区与岛内非核心区价差缩小至15%以内 [9] - 教育资源分布仍是价格决定性因素 实验小学板块溢价率达40% [3]

楼市整体表现 - 5月30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9% [1][4] - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [1][7] - 前5个月30个重点城市新房成交面积5047万平方米，同比上涨6% [4] 区域分化特征 - 上海5月一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24% [2] - 广州5月新房成交6572套，环比增长32%，同比增长26% [2] - 北京5月新房成交3917套，环比增长14%，同比增长38% [2] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4% [3][4] - 一线城市新房成交环比增长6%，同比增长20%，二三线城市同比回落13% [4] 项目去化情况 - 30个重点城市新项目开盘平均去化率39%，环比上升1%，同比上升12% [4] - 厦门、成都、长沙和重庆平均去化率超六成，上海、深圳去化率同环比持续上升 [4] - 郑州、苏州去化率环比降幅超两成，昆明等弱二三线城市去化率不足两成 [4] - 深圳核心区域优质项目去化率超80%，非核心区域普遍低于50% [3] 房企销售策略 - 保利发展5月销售额285.12亿元，环比增长15.8%，同比下降19.3% [7] - 绿城中国5月销售额255亿元，环比增长37.1%，同比上涨9.4% [7] - 18家重点房企5月合计销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1% [7] - 越秀地产前5个月销售额507亿元，同比增长26.5%，完成年度目标42.1% [7] - 头部房企推出"好房子"新规产品，部分项目实现高去化率 [1][6][8] 产品结构变化 - 武汉市场650万元以上户型存销比增大，550-650万元户型以"好房子"新规大平层为主 [5] - 热销项目集中在第四代住宅和符合"好房子"新规产品 [6] - 6月重点城市供应结构中改善型房源占比55%，刚需占比34% [9] 营销动态 - 万科成都新项目蜀都万科·锦上扬华连续5个月夺得区域销冠 [8] - 龙湖集团推出"欢抢季"活动，包括直播限时秒杀和购房神券 [8] - 房企通过老盘新做、展示更新和服务提升促进旧规产品销售 [8]

重点城市房地产市场表现 - 5月深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，但同比仍有约两成增幅 [1] - 广州一手住宅网签量6573套，环比增长41%，同比增长29.34%，二手住宅网签9228套，同比增长17.73% [1] - 北京二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签3917套，环比同比均上涨 [1] - 上海一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17% [1] 上海楼市独立行情 - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增加24%，二手住房成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [4] - 上海新房价格环比上涨1.47%，涨幅居百城首位，二手房价格环比下跌0.30% [4] - 5月上海共有9个楼盘实现"日光"，其中润雲金茂府开盘36分钟销售额达14.5亿 [3][4] 二线城市楼市分化 - 无锡新房成交2021套，二手房成交3775套，青岛新房成交6083套，二手房成交超5600套，均高于近12个月均值 [5] - 苏州、杭州、武汉、郑州等地交易量降温，郑州新房成交3042套，环比下降45.7%，同比下降73.8%，二手房成交6501套，环比下降29.9%，同比下降28.2% [5] 价格走势 - 5月百城新建住宅均价16815元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨2.56%，二手住宅均价13794元/平方米，环比下跌0.71%，同比下跌7.24% [6] 政策支持 - 5年期以上LPR下调10个基点至3.50%，首套房房贷利率有望降至3%以下 [7] - 湖南省推出"湘十条"，重庆市推出六项措施，包括支持换购住房、加大贷款支持等 [9] 年中营销活动 - 北京城市副中心首届房展会吸引近3000组客户，完成61套认购、34套网签，总成交金额约3.9亿元 [10] - 房企在6月发力营销，推出优质项目和优惠措施 [10]

端午节期间房地产市场表现 - 湖北省商品房销售面积同比增长14.9%，武汉、襄阳、宜昌等地通过线上线下联动促销活动推动市场止跌回稳 [2] - 武汉市推出"政策+服务+场景"联动降低安居成本，中建壹品汉韵公馆等热门楼盘举办端午主题活动吸引看房群体 [3] - 襄阳市在"襄十二条"政策下提供最高11万元购房奖励，襄投置业推出认购享亚洲游轮旅行等跨界促销 [3] - 十堰市在高铁站设置咨询点并推出教育基金补贴，每平方米优惠200～500元，额外赠送最高1万元教育基金 [3] 地方促销政策与活动 - 南京溧水区利用龙舟赛人气现场推介"溧7购"新政，涵盖限时购、人才购等7类优惠 [4] - 昆山开通"看房团"主题班车吸引购房意向客户，刚需和改善型需求仍是市场重点 [4] - 广州黄埔区云锦项目单日成交破千万元，某江景项目成交逾两千万元，万科黄埔新城单日成交16套 [5] - 高邮市端午期间成交商品住房53套、6879.03平方米，成交金额3951.11万元 [7] 重点城市交易数据 - 上海端午假期新建商品住宅成交4.61万平方米，同比增加87.40%，部分项目触发限售或积分制 [7] - 龙湖集团全国日均销售额环比5月周末提升26%，云河颂、御湖境等高端产品线表现突出 [7] - 某品牌房企华东公司受阴雨天气影响来访量不高，与"五一"假期热度差距明显 [9] 市场分化趋势 - 苏州部分楼盘在优惠刺激下到访量上涨，但整体分化明显；上海郊环外新盘去化不理想 [9] - 北京多数楼盘延续折上折、特价房源等促销，改善型"好房子"项目热度高于刚需盘 [9] - 中指研究院预计6月政策保持宽松，专项债收储等政策落实或支撑核心城市销售，但分化行情延续 [9]

5月楼市分化表现 - 百城新建住宅均价16815元/平方米，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56% [1] - 百城二手住宅均价13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24% [1] - 上海、广州新房价格分别以1.47%、1.25%环比涨幅领跑核心城市 [1][2] - 不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势，一线/二线/三四线环比分别下跌0.37%/0.78%/0.76% [1][4] 新房市场结构性特征 - 一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海涨幅居首（1.47%），深圳唯一下跌（-0.09%）[2] - 二线/三四线城市新房价格环比分别+0.06%/-0.11%，无锡（+0.77%）、南通（+0.38%）表现突出 [2] - 上海高端改善盘集中入市，保利·海玥外滩序（12.64万/㎡）、前滩公馆（12.47万/㎡）等9个项目"日光" [3] - 二线城市改善盘同质化竞争导致价格松动，部分区域出现降价 [3] 二手房市场量价背离 - 深圳5月二手房录得量5727套（环比-13.2%），仍超5000套荣枯线，网签量4687套（环比-18.2%）[5] - 上海5月二手住房成交161万㎡（1.9万套）同比+14%，为2022年以来同期最高值 [6] - 140城二手房挂牌量达521.7万套，较年初增长5.8%，大户型挂牌量增长显著 [6] - 改善型新盘竞争加剧+业主置换需求增加，导致二手房价格调整明显 [6] 6月市场趋势展望 - 政策环境保持宽松，专项债收储、城中村改造等政策落实为关键变量 [1][7] - 房企年中冲刺或加大促销力度，核心城市市场有望保持修复 [1][7] - 28城6月预期平均去化率34%（环比-11pcts），一线城市去化率43%表现最佳 [7] - 一二线新房成交热点将集中在中心区高品质项目，外围区域或继续以价换量 [8] - 二手房大户型挂牌量持续增加，价格整体承压但跌幅或趋缓 [8]