行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][4] 核心观点 - 珀斯中央商务区办公室市场在主要发展项目交付后进入稳定期 未来几年新增供应稀缺 [2][4] - 空置率因新增供应完成而上升至17% 但预计将开始下降 优质物业需求保持强劲 [4][7][13] - 租金增长持续 主要租金达每平方米729美元 同比增长4.2% 但激励措施上升导致有效租金略有回落 [9][36][37] - 西澳大利亚州经济短期承压 2024年GSP收缩0.3% 但2026年后前景乐观 预计年增长率超3% [11][12] - 投资市场活动低迷 收益率利差扩大至106个基点 反映市场对次级资产风险担忧 [55][58][59] 市场供需分析 - 总空置率上升1.9%至17.0% 为2020年下半年以来最高水平 优质空置率10.8% 次级空置率21.4% [7][23] - 过去12个月净吸纳量20,587平方米 但2025年第一季度为负值(-4,599平方米) 优质物业净吸纳量23,084平方米 [8][12][13] - 供应管道枯竭 当前无新项目 最早新供应需等到2030年 伊丽莎白码头4号项目缺乏预承诺难以推进 [24][28][35] - 预测空置率将下降 2029年底预计降至12% 主要空置空间将急剧减少 [25] 租金与激励措施 - 主要净面租环比增长1.7%至每平方米729美元 同比增长4.2% 次级净面租增长1.1%至每平方米473美元 [9][36] - 主要激励措施维持在45-50%范围 上升1.4%至46.8% 次级激励措施为50.0% [9][10] - 有效租金因激励增加而小幅下降 主要有效租金为每平方米388美元 同比增长3.1% [37] - 预计净有效租金未来几年年均增长3-4% 空置率下降和激励减少将推动有效租金更快上涨 [36] 区域市场表现 - 西珀斯优质净面租上涨1.1%至每平方米425美元 但有效租金下降4.5%至每平方米266美元 [45] - 西珀斯空置率上升1.2%至13.0% 净吸纳量转负(-6,664平方米) 为2020年上半年以来最大跌幅 [46][48] - 西珀斯激励措施显著上升至37.5% 使其成为全国最便宜的边缘市场之一 对中小企业具吸引力 [45][49] 投资市场动态 - 2025年上半年无重大交易 最近交易为2024年第四季度66 George Street以7,500万美元售出 收益率8.2% [55][60] - 主要收益率保持7.58%不变 次级收益率上升4个基点至8.64% 利差扩大至106个基点 [10][58][59] - 市场活动开始恢复 三笔潜在交易已签署合同 四处房产上市 [55] 租赁需求特征 - 小型租赁需求主导市场 75%租户寻找面积小于1,000平方米物业 48%租户寻找面积小于500平方米物业 [38][44] - 大型租赁需求集中于中央商务区和甲级物业 仅三分之一租户考虑次级物业 四分之一考虑CBD外物业 [38] - 租户续租时倾向选择较小面积 成本意识强烈 此特征预计延续至2026年 [15][16]