公司概况与市场地位 - 领展房地产投资信托基金是2005年于香港上市的首只REIT，已成为亚洲领先的REIT [1] - 公司资产规模稳步抬升，历经多次市场考验，截至2025年3月31日整体物业估值增至逾2200亿港元，相比上市时增长5.7倍 [1][3] - 公司物业组合从上市时仅香港的零售物业和停车场，发展到覆盖全球5个市场的多元化资产组合 [3] 资产组合与运营策略 - 公司通过内生存量资产运营和外延收购调整物业组合，已完成超过100个资产提升项目，平均投资回报率达18% [2] - 物业组合以资产价值计，香港为核心市场占比75%，中国内地占比14%，新加坡、英国和澳大利亚海外市场合计占比11% [3][4][5] - 资产类型多元化，包括民生商场、停车场、办公楼和物流综合物业，民生商场以销售必需消费品为主，抵御市场波动能力更强 [3][4] 财务表现与公司治理 - 公司严格控制财务平衡，维持健康的净负债比率和平均借贷成本，获得穆迪A2、标普A和惠誉A级发行人信用评级，展望均为“稳定” [6] - 公司股份100%由公众和机构投资者持有，无单一大股东，决策以基金持有人长期利益为先 [6] - 公司始终坚持将100%的可分派收入用于派发股息，长年超出香港监管机构的最低分派要求 [6] 可持续发展与效率提升 - 公司将可持续发展纳入核心策略，旗下物业97.7%已获得绿色建筑认证，电力消耗量减少46.1% [3] - 通过翻新物业优化节能环保设施，创新的鲜活市场营运模式成为香港市场标杆，提升人流量和销售额 [2][3] 行业前景与增长动力 - 中国内地与香港监管机构计划将REITs纳入“沪深港通”，市场预计将为相关产品带来额外流动性，丰富投资者选择 [1][8] - 股票“互联互通”实施10年成效显著，2024年前三季度北向和南向日均成交额分别为1233亿元人民币和383亿港元，较2014年开通首月增幅分别达21倍和40倍 [8] - ETF纳入互联互通后成交量直线上升，2024年第三季度北向ETF日均成交17.6亿元人民币，是开通当月的89倍 [9] 公司未来战略 - 公司探索“房托+”策略，在传统REIT基础上发展资产管理业务，利用外部资本撬动资产管理规模，将资产提升和运营管理经验转化为新业务动力 [9] - 作为唯一纳入恒生指数的港股REIT，机构预计领展将成为“REITs互联互通”的首批受益者 [9]