港股REITs近期业绩表现 - 零售业环境疲软对多数港股REITs的收益造成拖累，领展房产基金在2025/2026财年上半年收益70.23亿港元，同比下降1.8%，物业收入净额51.78亿港元，同比下降3.4%，每基金单位分派126.88港仙，同比下降5.9%，管理层指出消费意欲疲弱及市场竞争加剧是主因[4] - 行业整体面临相似挑战，已披露业绩的REITs多数收益下滑，例如置富产业信托总收益同比下降3.7%，冠君产业信托租金收益同比下降9%，阳光房地产基金总收益同比下降4.8%[5] - 顺丰房托是业绩披露中唯一实现正增长的房托基金，其全年收益4.6亿港元，同比增长2%，物业收入净额3.84亿港元，同比增长6.2%，这得益于其由四项现代物流物业组成的特殊资产组合，展现出抗周期特性[6] 融资成本变化对业绩的影响 - 受益于香港银行同业拆息回落，港股REITs的融资成本普遍下降，成为支撑业绩的关键因素之一[6] - 越秀房产基金报告期内全年平均付息率降至3.77%，较上年同期下降76个基点，期末融资成本率进一步降至3.61%，创近三年新低，全年节省融资成本约1.5亿元人民币[7] - 其他REITs融资成本亦显著下降，置富产业信托实际借贷成本降至3.5%，阳光房地产基金加权平均融资成本从4.2%降至3.5%，利息开支的节省有效抵销了物业收入净额的下滑[7] REITs纳入互联互通的进展与影响 - 自2024年4月中国证监会宣布将REITs纳入沪深港通机制以来，进程备受关注，香港财政司司长在2026年2月明确将争取尽快落实[9] - 目前共有11只REITs在港上市，合计市值1427亿港元，其中领展房产基金市值最高，为967亿港元，富豪产业信托市值最小，约11亿港元[9] - 纳入互联互通预计将增强港股REITs市场流动性并带来中长期估值重估，同时为偏好高股息资产的内地投资者提供具有吸引力的新选择[9] - 市场观点认为，此举有助于巩固香港国际金融中心地位，并借助内地庞大的投资者群体提高市场活跃度与流动性[10]

中国香港REITs市场发展近况 - 市场发展历程并非一帆风顺，自2003年正式启航后，2005至2019年市场规模从379亿港元增长至2,872亿港元，年化增长率达16%，但2019年后受宏观经济及高利率影响持续承压，截至2025年8月29日市场规模收缩至1,520亿港元，较2019年末下降47% [6] - 市场呈现高度集中化特征，截至2025年8月29日共有11只上市REITs，仅2只市值超百亿港元，其中领展房产基金市值超千亿港元，占市场总市值71%，且底层资产以中国香港本地传统商业不动产（零售、办公）为主 [7] - 市场流动性较低，2019年至今日均换手率平均为0.15%，远低于港股市场0.62%，2025年至今日均换手率仅0.16%，且个券流动性分化明显，领展房产基金日均成交额占市场总成交额近9成，部分小规模项目日成交额不足百万港元 [12] - 投资者结构以发行人及战略配售投资者为主，平均持有占比达45.7%，其持有份额流通性较差，间接降低了市场整体流动性 [12] - 市场估值持续处于折价状态，截至2025年8月29日，市净率区间为0.11倍至0.72倍，均值为0.56倍，同期新加坡市场均值为1.02倍，平均股息率为6.70% [12] 境内外REITs投资的异同点 - 投资框架相似，均可采用“分子-分母”二元分析法，但内涵存在差异 [3] - 分子端差异：中国香港REITs底层资产主要为传统商业不动产，弹性更大但近年承压，中国内地REITs底层资产类型更分散，涵盖8大类基础设施，且项目优中选优，经营现金流更具韧性，波动更小 [23] - 分母端差异：中国香港REITs估值受海外加息周期影响而承压，中国内地REITs估值则受益于国内低利率环境，若实现互联互通，南向资金可能改变中国香港REITs的定价范式 [3][24] - 市场属性差异：境外成熟REITs市场（如美国、日本、新加坡、中国香港）与权益市场相关性较高（2021-2025年相关性系数在0.38至0.68之间），股性更强，而中国内地REITs因参与主体背景呈现类固收特征，投资者需注意二级市场波动 [28] - 流动性差异：2025年至今，中国香港REITs市场日均换手率为0.16%，中国内地为0.76%，个券层面，中国香港单日成交额超1,000万港元的REITs仅2只，中国内地则有36只（剔除新上市项目为27只） [29] - 税负差异：对于境内机构投资者，投资中国内地REITs的分红收益暂不征收所得税，通过不同渠道投资中国香港REITs则涉及不同税负，例如通过QDII投资需缴纳10%股息税，通过沪港深通投资则涉及企业所得税及可能的税收抵免 [30] 中国香港头部REITs近况与投资考量 - 受宏观经济等因素影响，近年来中国香港REITs底层资产与股价持续承压，头部REITs资产组合高度依赖中国香港本地商业资产，2024年估值普遍下滑，平均同比下滑5% [3] - 截至2025年8月末，头部REITs平均股息率为6.70%，平均市净率为0.56倍 [3] - 若开通互联互通，可优先关注市值较大、流动性较好、底层资产分散度较高的标的 [3]