北京楼市新政满月市场表现 - 核心观点：北京“12·24”楼市新政发布满月后，市场活跃度有所改善，新房到访与二手房带看、成交量均出现提升，部分学区房价格企稳回升，但市场呈现结构性分化，政策效果预计将在长周期内逐步显现 [3][4][9] 新政内容与惠及人群 - 政策核心内容包括：放宽非京籍家庭购房社保条件，多子女家庭可在五环内多购一套房，不再区分首套和二套商业贷款利率，二套公积金贷款最低首付比例从30%降至25% [4] - 新政主要惠及三类人群：非京籍刚需（社保最短1年即可购房）、多子女家庭（五环内增加一个购房名额）、改善型购房者（二套公积金首付压力减轻） [5] 新房市场反应 - 部分新房项目到访量与成交量提升：例如龙湖观萃项目月度到访量环比上涨约19%，日均到访量突破35组，成交套数环比提升约11% [4] - 新政后北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前日均增长4.3% [5] - 市场呈现分化：五环外及非核心板块项目表现相对平淡，仅少数性价比高、产品力强的项目去化较好，有头部房企表示其北京项目成交量未现明显上扬 [5] 二手房市场反应 - 二手房是北京楼市绝对主力：2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量比重达81% [7] - 成交量显著增长：新政后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前增长33%，新增客源量、带看量分别增长14%、18% [3][8] - 热点学区房成交放量价格企稳：西城区某低总价学区房小区，1月截至25日成交量已超20套，相当于过往“金九银十”热度，部分开间户型价格上涨约10万至15万；朝阳区一热门学区房小区1月成交量达四十多套，较去年12月的二十多套明显提升 [8] 市场回暖动因与未来展望 - 市场转暖主要因素：近期政策密集出台提升市场景气；政策加速看房与集中签约；一季度市场自然回暖及春节偏晚使交易高峰提前 [9] - 市场出现筑底信号：近期北京二手住宅挂牌量有所回落，反映业主预期逐步趋稳 [9] - 政策效果展望：由于住房交易属长周期高价值交易，客户从有意愿到实际交易需一个季度以上，政策作用更可能在长周期内逐步显现，节后市场更有可能出现逐步提升 [9] - 政策仍有优化空间：在购房资格、购房补助、信贷支持等方面仍有调整余地，后续政策环境预计保持宽松 [9]