财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损为3690万美元或每股0.21美元，运营资金为1460万美元或每股0.08稀释股，符合市场预期，季度业绩受到1220万美元或每股约0.07美元的一次性CMBS贷款提前清偿费用影响 [23] - 第四季度物业层面净营业收入为7000万美元，比预测低100万美元，主要由于整个投资组合的运营成本增加 [23] - 第四季度来自非合并合资企业的运营资金贡献为60万美元，比预测高出140万美元，改善主要源于Commerce Square、ATX Office和Solaris运营改善 [24] - 第四季度一般及行政费用比预测低60万美元，主要由于薪酬费用降低 [25] - 第四季度净利息费用高出70万美元，主要由于包含了3025 JFK的贷款，部分被高于预期的资本化利息所抵消 [25] - 第四季度债务偿还和利率覆盖率均为1.8，低于第三季度水平，第三季度年化合并及核心净债务与息税折旧摊销前利润比率分别为8.8和8.4，均高于业务计划范围，这些指标受到第四季度总计1.36亿美元的优先股权合作伙伴买断的负面影响 [25] - 2026年运营资金指导范围在每股0.51至0.59美元之间，中点为0.55美元，该中点代表比2025年运营资金增长5.8% [16][27] - 2026年净亏损预计为每股0.62美元（中点） [26] - 2026年物业层面公认会计准则净营业收入预计为2.92亿美元，比2025年净增1300万美元，增量包括：3025 JFK作为稳定资产将产生1700万美元增量，2025年资产出售及上季度提到的第四季度租户搬离将总计减少700万美元净营业收入，同店业绩基本持平 [27] - 2026年来自非合并合资企业的贡献将从2025年的1100万美元亏损改善为100万美元的收入贡献，改善包括：现已合并的3025 JFK（2025年亏损1100万美元）被消除，随着One Uptown持续租赁和Solaris租金优惠减少，ATX开发项目预计比2025年改善900万美元，3151项目有一项750万美元或每股0.04美元的一次性税收抵免收益（2025年第一季度）不会重复，部分抵消了上述改善 [28] - 2026年一般及行政费用预计在3600万至3700万美元之间，比2025年全年结果低550万美元，减少主要由于薪酬费用（包括激励薪酬）降低 [29] - 2026年总利息费用（包括550万美元递延融资成本和200万美元资本化利息）将约为1.7亿美元，中点比2025年增加3000万美元，增加主要由于：资本化利息将增加1000万美元（主要与3151于2026年1月1日投入运营相关），3025 JFK的合并一旦再融资将增加约800万美元利息费用，3025债券发行（6月）和10月的债券发行以及相关CMBS贷款偿还将在2026年增加800万美元利息费用，3151的C-PACE贷款将增加约400万美元利息费用 [29] - 2026年终止费和其他收入预计在900万至1100万美元之间，2025年为660万美元，增加主要与2025年及部分2026年增加的零售租户带来的收入改善相关 [30] - 2026年净管理和开发费用预计在600万至700万美元之间，减少400万美元，主要由于开发合资企业稳定后2026年开发费用降低 [30] - 2026年第一季度的物业层面净营业收入预计约为7000万美元，与第四季度基本一致，尽管3025 JFK将带来200万美元的增量全季度影响，但将被投资组合其余部分的季节性因素部分抵消 [34] - 2026年第一季度来自合资企业的运营资金贡献将为正的50万美元 [34] - 2026年第一季度一般及行政费用将为1200万美元，连续增长与往年一致，主要由于递延薪酬费用确认的时间安排 [35] - 2026年第一季度总利息费用将约为4200万美元，其中包括约100万美元的资本化利息，终止费和其他费用将为250万美元，净第三方费用将约为150万美元 [35] - 公司预计2026年底核心净债务与息税折旧摊销前利润比率在8.0至8.4倍之间，固定费用覆盖率在1.8至2.0倍之间 [22][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全资核心投资组合入住率为88.3%，出租率为90.4% [3] - 年终后开始的远期租赁面积增加了26%，达到22.9万平方英尺，大部分将在未来两个季度入住 [3] - 公司产生了近2730万美元的投机性收入，非常符合业务计划 [3] - 租户保留率最终为64%，超过了最初59%-61%的业务计划范围 [4] - 年度租赁活动约为160万平方英尺，第四季度执行了41.5万平方英尺的租约，包括全资投资组合中的15.7万平方英尺和合资企业投资组合中的25.7万平方英尺 [4] - 年度资本化率为9.5%，略好于2025年业务计划中点，这是五年来的最低资本化率范围，主要由于持续的资本控制良好、采购能力以及高比例的续租 [4] - 年度公认会计准则市价调整率为4.2%，超过了业务计划预期，现金基础与业务计划一致，新租赁的市价调整非常强劲，公认会计准则和现金基础分别为13%和4% [5] - 第四季度看房量环比第三季度增长13%，同比2024年第四季度增长87%，第四季度全资投资组合中45%的新租赁是追求品质的结果，2025年年度看房量在实体看房数量上比2024年高出20%，更重要的是在面积基础上高出45% [5] - 在所有核心市场，特别是费城CBD和Radnor，看房量均有所增加，面积基础上分别增长49%和45%，2025年所有看房转化为提案的比例为56%，从提案转化为已执行租约的比例为38%，符合历史平均水平，某些情况下略高 [6] - 费城（最大子市场，包括CBD和大学城）目前入住率为95%，出租率为97%，到2028年只有6%的空间到期，Commerce Square合资物业现在出租率为90%，使公司在费城的全资和合资持有物业合计出租率达到95% [6][7] - 在过去5年中，公司在Market West和大学城所有新签署租赁活动中占据了30%的市场份额，显著超过了其15%的份额，这一趋势在2025年加速，全年这些市场所有新签署租赁的54%发生在公司的物业，自2021年以来，这些子市场的净有效租金增长了近20%，即年净有效租金增长5.4% [7][8] - 宾夕法尼亚州郊区总体出租率为89.4%，Radnor子市场出租率为91%，现有空置的潜在租户渠道保持稳健，奥斯汀入住率为74%，导致公司整体出租水平下降400个基点，但该地看房量同比增长超过100% [9] - 运营投资组合租赁渠道保持稳健，为150万平方英尺，其中包括约14万平方英尺处于高级谈判阶段 [9] - 在Schuylkill Yards的开发合资企业中，3025 JFK物业以92%的出租率在第一季度加入核心投资组合，对3151的买断总计约6570万美元，主要通过5000万美元的C-PACE贷款融资 [11] - 3151项目的渠道约为100万平方英尺，细分为60%办公和40%生命科学 [12] - 在One Uptown（奥斯汀），出租率从上次电话会议的40%上升至55%，另有2万平方英尺（占8%）的租约待执行，这将使出租率达到63%，渠道保持强劲，租户规模从5000到6万平方英尺不等，Solaris入住率为98%，出租率为99% [13] - 自11月1日以来的续租平均实现了12.7%的有效租金增长 [13] - 2026年业务计划预计年终入住率将比2025年水平提高120个基点，预计将出现多年来首次正净吸纳量，公认会计准则市价调整率将在5%至7%之间，现金市价调整率将在-2%至0%之间，租赁资本将略高于2025年水平，目标范围为12%-13%，同店增长在公认会计准则基础上将在-1%至+1%之间，在现金基础上将在0%至2%之间 [18][19] - 2026年投机性收入目标在1700万至1800万美元之间，虽然低于2025年水平，但来自新租赁交易的投机性收入比2025年水平增长39%，目前已完成近1300万美元或达到中点目标的75% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城CBD和Radnor的看房量在面积基础上分别增长49%和45% [6] - 费城（包括CBD和大学城）入住率为95%，出租率为97%，到2028年只有6%的空间到期 [6] - Commerce Square合资物业现在出租率为90%，使公司在费城的全资和合资持有物业合计出租率达到95% [7] - 在过去5年中，公司在Market West和大学城所有新签署租赁活动中占据了30%的市场份额，显著超过了其15%的份额，2025年全年这些市场所有新签署租赁的54%发生在公司的物业 [7][8] - 自2021年以来，费城这些子市场的净有效租金增长了近20%，即年净有效租金增长5.4% [8] - 宾夕法尼亚州郊区总体出租率为89.4%，Radnor子市场出租率为91% [9] - 奥斯汀入住率为74%，导致公司整体出租水平下降400个基点，但该地看房量同比增长超过100% [9] - 2026年业务计划中，CBD和宾夕法尼亚州郊区的市价调整将引领整体增长，分别达到8%-10% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2026年业务计划可概括为：回归盈利增长、持续稳健的运营业绩、继续密切关注稳定One Uptown和3151、加速资产出售计划以偿还债务并进一步优化投资组合，同时改善资产负债表 [15] - 公司计划通过资产出售减少债务并继续改善流动性和所有信用指标，出售活动预计在2.8亿至3亿美元之间，预计平均资本化率约为8%，大部分出售预计在上半年完成，目前已有约1亿美元资产已选定买家并正在推进销售协议，还有许多其他物业在所有子市场挂牌出售 [20] - 鉴于股价被严重低估，公司计划在继续降低杠杆的同时回购股票，现有股票回购计划下仍有可用额度，出售目标还包括执行几项延迟的土地销售，预计将产生收益但未包含在2026年指引中 [21] - 公司业务计划预计One Uptown和Solaris将在2026年下半年进行资本重组，形式可能包括完全出售或对等合资（公司保留少数股权并回收大量资本以降低债务归属并改善整体流动性） [21][22] - 公司计划为3025 JFK的1.78亿美元合并建设贷款进行再融资，考虑以低利率担保贷款融资该物业的住宅部分（约1亿美元），并使用这些收益以及信贷额度使该物业的办公部分完全无负担 [31][32] - 公司无担保信贷额度将于2026年6月到期，预计在到期日前展期 [32] - 公司计划在2026年第二季度开始重新开发现有的一个奥斯汀建筑（目前空置，约15.7万平方英尺），预计翻新成本在3000万至4000万美元之间，可在3-4个季度内完成，目标现金收益率高于8% [72] - 公司正在积极评估与各种投资者的合作时机，以对奥斯汀的合资企业进行资本重组，随着合资企业持续租赁和改善现金流，预计在2026年下半年以对等普通股合资方式进行资本重组，公司所有权水平将降至少数股权 [33][58] - 公司的主要重点是在宾夕法尼亚州郊区缩减至一到两个核心子市场，在奥斯汀将注意力主要转向Uptown ATX的巨大机会，并计划理性退出华盛顿特区市场 [49] - 公司认为整个投资组合都被低估，主要由于市场对稳定剩余两个开发项目的感知阻力，出售计划是基于公司范围内的审视，通过一系列可量化指标来确定哪些物业能在今天产生真正价值且不牺牲未来的增长率 [47][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从运营投资组合管理和流动性角度来看，2025年产生的成果非常符合业务计划，公司发布了强劲的运营指标，强化了租户基础中持续追求品质的趋势以及公司强大的市场定位 [3] - 第四季度看房量大幅增长，特别是同比2024年第四季度增长87%，是市场不断改善的良好迹象，所有核心市场的看房水平都有所提高 [5][6] - 奥斯汀市场看房量同比增长超过100%，是该市场缓慢复苏的另一个迹象 [9] - 投资市场持续看到强劲改善，无论是交易速度还是定价，例如最近一个营销的项目签署了超过90份保密协议，进行了20多次看房，并获得买方池的强烈出价响应，买方池包括高净值家族办公室、拥有私人资本的运营商以及机构级买家的重新出现 [14] - 运营平台使公司能够利用改善的房地产市场条件，开发渠道的盈利增长已开始转化为2026年的盈利增长，并预计2027年将进一步改善 [38] - 在费城CBD，需求水平正在恢复到疫情前水平，2025年公司看到了过去5年最高的新交易量，库存正在减少，预计CBD中10%-15%的库存将转为住宅用途，州政府已通过了一项为期20年的办公转住宅税收减免政策，市政府也在评估中，预计这将刺激库存进一步减少 [62][63] - 在生命科学领域，公司看到了一些萌芽，但整个生命科学市场需要看到这些萌芽成长为树木，公司在费城地区的孵化器空间和毕业实验室看到了高活跃度，并已签署了几个关键租户，拥有良好的渠道 [52][53] - 公司认为其公开证券被低估，这也是公司继续考虑是否有其他方式加速土地销售、其他建筑销售以产生充足流动性、保持正吸纳和正盈利增长轨道，并能够在市场上回购股票的原因之一 [82] 其他重要信息 - 公司流动性状况稳健，季度末手头有3200万美元现金，6亿美元无担保信贷额度无未偿余额 [9] - 公司没有无担保债券在2027年11月之前到期，计划将信贷额度余额保持在最低水平，因为业务计划旨在使公司回归投资级指标，超过50%的未偿债券票面利率高于8%，假设市场保持建设性，这为未来几年提供了非常好的融资和再融资机会 [10] - 第四季度，公司迈出了资本重组开发合资企业的第一步，赎回了Schuylkill Yards两个合资企业中优先合作伙伴的股权权益 [11] - 3025的买断发生在主要租户入住之前，如果计入本月开始的该收入流，公司的净债务与息税折旧摊销前利润比率将改善0.4倍，固定费用覆盖率将改善0.2倍 [12] - 由于Schuylkill Yards的这些买断，公司剩余的合资开发项目是奥斯汀的One Uptown和Solaris [12] - 公司预计2026年资本支出计划约为4.75亿美元，现金可用分配支付率将在70%至90%之间，并预计随着年份推进会有逐步改善 [35] - 公司宣布George Johnstone已选择退休，这将是他最后一次财报电话会议 [100] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于债券再融资的时机和门槛，以及125亿美元资金在股票回购与债务回购之间的分配考虑 [40][42] - 回答: 当前的首要行动是执行销售计划，产生额外流动性并持续改善信用指标，这将继续降低总债务资本成本，2026年业务计划目前没有提前赎回这些债券的安排，但资本市场条件不断变化，执行销售计划、开发项目租赁进展持续改善将产生一些额外的净营业收入和流动性，公司将评估债券回购计划、债务削减计划，作为销售计划加速的一部分 [41] - 回答: 销售收益将首先用于降低杠杆，这是首要任务，随着加速该计划并获得更多清晰度（甚至可能包括一些额外销售），公司认为有机会机会性地回购被认为被严重低估的股票，但要非常明确，资产出售计划的主要目标是继续走在回归投资级指标的道路上 [42][43] 问题: 关于处置资产的选择标准，以及是否试图通过出售被市场低估的资产来实现价值 [46] - 回答: 公司认为整个投资组合都被低估了，主要是由于市场对稳定剩余两个开发项目的感知阻力，在制定销售计划时，公司根据变化的子市场动态预测了一些资产的增长率，评估了持有某些资产对公司的净现值，然后制定了一个框架来确定哪些资产在当今环境下具有市场性（目标平均资本化率约为8%），哪些资产存在租赁风险且未来资本支出昂贵，以及考虑投资组合重组（如在宾夕法尼亚州郊区聚焦一到两个核心子市场，在奥斯汀转向Uptown ATX，退出华盛顿特区市场），这是一个公司范围的审视，通过一系列可量化指标来确定哪些物业能在今天产生真正价值且不牺牲未来的增长率 [47][48][49][50] 问题: 关于生命科学孵化器空间的动态，以及初创公司融资环境是否有所改善 [51] - 回答: 在生命科学领域，公司看到了一些萌芽，但整个生命科学市场需要看到这些萌芽成长为树木，公司看到费城地区一些私营生命科学公司（特别是细胞和基因治疗领域）表现良好，孵化器空间和毕业实验室活跃度高，并已签署了几个关键租户，拥有良好的渠道，孵化器中的小型公司已有扩张，这帮助产生了毕业实验室空间（目前占用率93%） [52][53] 问题: 关于合资企业资本重组时间表推迟至下半年的原因，以及是否与稳定Solaris以最大化价值有关 [56] - 回答: 业务计划原本就预计这些资本重组发生在下半年，且盈利展望未包含这些计划的影响，公司持续积极与各类投资者评估合适时机，Solaris表现很好，已基本完全出租，但早期续租阶段获得了近13%的有效租金增长，这对净营业收入影响巨大，公司正在监控以决定最佳资本重组时间，One Uptown目前出租率约63%，渠道保持强劲，特别是小租户方面，公司正在将租赁努力与资本重组合作伙伴的对话同步进行，是并行审查而非顺序进行，公司希望尽快完成，但为保守起见未将任何影响计入年度盈利展望 [58][59][60] 问题: 关于整体租赁渠道的

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.08美元，其中包括每股0.03美元的一次性项目，其中0.02美元与房地产税上诉胜诉相关，0.01美元与非现金收入相关（坏账准备转回）[22] - 第三季度现金同店NOI增长为60个基点，其中房地产税上诉贡献了150个基点的增长[22] - 第三季度末入住率为81%，较第二季度末的80.8%略有改善，尽管有重新开发项目稳定化和预期迁出带来的负面影响[22] - 已租赁面积与已入住面积之间的差值为230个基点，代表2025年剩余时间和2026年将实现的嵌入式增长[23] - 2025年FFO指引上调至每股4.18美元至4.24美元的范围，中点提高0.01美元[24] - 指引修订反映了约0.05美元的额外非现金收入、同店NOI指引贡献的0.03美元以及利息资本化调整的0.02美元[25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了超过55万平方英尺的新租约和续租，是六年来最强劲的第三季度和年初至今表现[5] - 旧金山SOMA子市场表现优异，本季度执行了超过9.5万平方英尺的新租约和续租，看房活动同比增长170%[6] - 生命科学领域，XBI指数年初至今上涨超过20%，生物技术并购活动加速[9] - Kilroy Oyster Point二期项目已签署8.4万平方英尺的租约，预计将超过此前设定的年底前签署10万平方英尺的目标[12][45] - 第三季度投资组合续租率约为60%，年初至今续租率（包括转租户）为39%[24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山办公室需求达到疫情后的高点，近900万平方英尺，上一季度约为700万平方英尺，主要由AI和其他科技公司驱动[4][5] - 旧金山在过去12个月中引领美国所有大都会区的办公室租赁增长[5] - 比佛利山子市场是洛杉矶市场中空置率最低的区域之一，过去10年累计新增供应仅为26万平方英尺[19] - 在奥斯汀，Indeed Tower的地面层历史建筑成功租赁给全国知名的餐饮运营商，预计将提升该区域的客流量和需求[69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略保持活跃和纪律性，专注于长期现金流增长和价值创造，本季度完成了硅谷一处四栋建筑园区的出售（总收益3.65亿美元）和洛杉矶比佛利山Maple Plaza办公园区的收购（2.05亿美元）[13] - 收购Maple Plaza的成本基础约为每平方英尺670美元，显著低于估计约每平方英尺1200美元的重置成本[19] - 公司继续推进土地资产货币化，目标实现至少1.5亿美元的总收益，并已签订7900万美元的合同[17][96] - 对Flower Mart项目进行了重新设计和规划，向市政府提交了四种开发方案，预计资本化将持续至2026年6月[15][26] - 公司利用平台核心能力寻找能创造价值的收购机会，而非纯粹的核心稳定资产[107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸办公室和生命科学市场势头加速，回归办公室趋势持续改善，AI的快速发展正在重塑办公室和生命科学领域的需求[4] - 旧金山市场复苏加速，需求增长的同时租赁执行速度也显著加快[5] - 生命科学市场基本面改善，生物技术公司表现强劲，并购活动增加[9] - 机构投资者对西海岸高质量商业资产的兴趣显著增加，为市场复苏提供支持[4][83] - 租赁环境显示，租户更倾向于能快速交付空间的业主，尤其在新公司形成和AI增长的领域，租期需求偏向3至5年[32][48] 其他重要信息 - Kilroy Oyster Point二期项目在第三季度的运营费用和房产税约为500万美元，资本化利息约为1000万美元，这为明年的季度运行率提供了参考[28] - 项目稳定后，资本化将结束，相关费用将通过损益表确认，随着租户从2026年上半年开始入住，该项目的负收益影响将逐渐缓和，并在未来几年成为净增长贡献者[28] - 公司预计第四季度入住率的改善将较为温和，部分原因是第三季度提前的租金承诺活动以及Noy House租户因破产在10月迁出[23][51] - 对Flower Mart项目的预期进行了更新，基于当前最佳信息，预计资本化将持续至2026年6月，并将根据新信息更新此假设[15][26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年到期租约的续租率和已签约未入住空间的收益 - 2026年到期租约池从年初的190万平方英尺降至约97万平方英尺，反映了超过40%的续租率，剩余部分预计大部分将迁出，需要通过新租赁来抵消[31][32] - 公司将重点放在新租赁活动上，特别是那些能在2026年入住的租约，并利用定制套房计划来满足租户快速入住的需求[33][34] 问题: 旧金山市场的竞争力和转租空间情况 - 旧金山市场需求扩大，租户寻找空间的范围变广，并优先选择能快速交付的业主[36][37] - 市场出现更大规模的租户回归，对具有影响力的空间需求增加，对廉价空间的需求减少，AI需求强劲，约有150万平方英尺的AI需求在市场中看房[38] - 超过200万平方英尺的转租空间已通过直接租赁、收回或租出等方式退出市场，公司组合中有20万平方英尺在本季度被租户收回[39] 问题: KOP2近期租赁展望和当前需求情况 - 第三季度南旧金山生命科学市场签署了略超过60万平方英尺的租约，与疫情前水平持平，公司项目需求持续增加[42][43] - 生命科学需求从180万平方英尺上升至200万平方英尺，同时半导体、AI和机器人等其他行业的需求也在改善[44] - KOP2已签署8.4万平方英尺租约，且均为生物技术相关公司，这有助于建立动态的生命科学生态系统，未来管道健康，包括对更大面积需求的潜在租户[45][46] 问题: 短期租赁的依赖是否会减少 - 本季度短期租赁主要为12.9万平方英尺的续租活动，未来几个季度可能仍有此类活动，但新租赁中真正短期的租约很少[47] - 在旧金山，AI公司的新公司形成仍倾向于3至5年的租期，但公司正努力在提供增长灵活性的情况下延长租期[48] 问题: Noy House租约的租金贡献和重新租赁前景 - Noy House的迁出对第四季度入住率有约50至60个基点的影响，但平均入住率指引保持不变[51] - 该空间拥有高质量装修和历史意义，正引起酒店、娱乐等多个行业的强烈兴趣，预计能最小化空置时间，租金情况将取决于具体交易[52][53] 问题: KOP2已达成租约的经济效益 - 租赁经济效益因是否为定制实验室或毛坯状态而异，租金基本符合最初预期，但装修成本有所上升[55][56] - 对于定制套房交易，披露的装修成本数字包含了100%的套房资本，即使这些通常是较短期的交易[57][58] 问题: 针对97万平方英尺潜在迁出空间的看房活动 - 从年初190万平方英尺到期池降至97万平方英尺，续租率超过40%，是疫情以来显著改善[59] - 旧金山SOMA资产的看房活动同比增长170%，整体管道和看房活动非常强劲[59][60] - 对所有空置空间已制定营销和商业计划，并已开始进行对话[61] 问题: KOP2的收益率和项目总成本 - 目前项目仅出租10%，讨论整体经济效益为时过早，项目成本数字反映了最初预期，将在获得更多租赁进展后更新[63][64] - 资本成本略高于计划，租金基本符合预期，是否调整项目总成本仍为时过早[65] 问题: 第四季度同店NOI指引考虑因素 - 主要影响因素是与去年第四季度相比的困难对比，去年第四季度确认了约670万美元的恢复费收入[67] 问题: 奥斯汀市场Indeed Tower的租赁进展 - 地面层历史建筑POST成功租赁给全国知名餐饮运营商，将提升第六街走廊的客流量和需求，是重要的配套设施[69][70] - 办公空间继续看到定制套房活动的强劲需求，剩余大面积楼层正在营销中[70][71] 问题: KOP2的租赁管道规模和租户来源 - 需求持续增长，看房活动连续几个季度上升，管道强劲，足以支持第四季度和2026年的租赁执行[74] - 项目吸引整个湾区的兴趣，主要来自生命科学领域，但也有其他用途的实体感兴趣，租户包括到期续租和升级空间的[75][76] 问题: 97万平方英尺迁出租户不续约的原因和填补能力 - 从190万平方英尺到期池实现超过40%的续租率，已回到接近疫情前的历史水平，迁出原因包括租户需求变化（如迁入自有空间）等正常业务活动[77][78] 问题: 资本配置策略和优先事项 - 资本配置方案包括投资办公或生命科学资产、股票回购等，将根据出现的机会进行评估[82] - 公司今年迄今是净卖家，约2亿美元，正在评估市场中越来越多的机会，当前是基本面改善但机构投资者兴趣仍早期的独特窗口期[83][84] 问题: Flower Mart项目的最新进展和与市政府的对话 - 已向规划部门提交包含更广泛商业和住宅用途的潜在路径方案，早期对话具有建设性，预计资本化将持续至2026年6月[86] - 项目审批路径和时间线已更清晰，将根据新信息更新预期[89][90] 问题: 硅谷出售交易的关闭时间 - 交易在9月底关闭[92] 问题: Flower Mart项目潜在合作伙伴的讨论 - 目前讨论合作伙伴为时过早，重点是确保获得最大的灵活性和选择性，以执行能最大化场地价值的路径，需要进一步推进流程和市场评估[93][94] 问题: 土地销售的重点和时间框架 - 1.5亿美元目标包括已宣布和尚未宣布的交易，预计在近期而非长期内实现，随着市场复苏，机会集可能扩大[95][96] 问题: 坏账准备转回和租户报销收入增加的原因 - 坏账准备转回与租户从收付实现制改为权责发生制相关的假设调整有关[98] - 租户报销收入从净额角度考虑，第二季度到第三季度变化约150万美元，并非巨大的季度驱动因素[98] 问题: AI带来的办公室需求机会 - 旧金山市场需求约900万平方英尺，其中超过30%来自AI相关公司，是投资组合租赁活动的驱动因素[100] - 公司通过理解租户对近期入住的需求、再利用现有装修、建造定制套房等方式来捕捉AI需求，并在太平洋西北地区和KOP等地也看到AI需求[101][102] 问题: 交易环境中上市资产的类型和公司的投资重点 - 市场中出现核心、核心增值、价值增值和重度重新定位等各类资产[105] - 公司投资分析是自下而上的，关注特定资产和子市场的动态及其与现有投资组合风险的关系，避免在已有空置的区域过度集中风险[105] - 资本成本在过去3-6个月有所改善，但仍处于折价状态，因此更倾向于能发挥平台能力创造价值的收购机会[107] 问题: 租赁定价和2026年租金增长展望 - 报告的租金差异取决于新租赁活动发生的区域，有些市场低于市场水平，释放空间将带来正差异，而旧金山市场可能仍为负差异[112] - 旧金山市场空置问题开始得到解决，入住率趋于稳定并向好，随着入住率改善，市场将 inherently 拥有更多定价权，但未来一年签署的租约平均可能仍为负差异[113][114][115]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股FFO为1.08美元，其中包括约0.03美元的一次性项目，如0.02美元与房地产税上诉胜诉相关，0.01美元与非现金收入（冲回直线法坏账费用）相关 [21] - 第三季度现金同物业NOI增长为60个基点，其中房地产税上诉贡献了150个基点的增长 [21] - 第三季度末入住率为81%，较第二季度末的80.8%略有改善，尽管有重新开发项目稳定化和预期迁出带来的负面影响 [21] - 已签约但未入住空间的差值为230个基点，代表重要的嵌入式增长，预计在2025年剩余时间和2026年实现 [22] - 公司将2025年FFO指引上调至每股4.18-4.24美元的范围，中点上调0.01美元，反映了非现金收入增加、同物业NOI指引更新和利息资本化调整等因素 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了超过55万平方英尺的新租约和续租，是六年来最强劲的第三季度和年初至今的租赁表现 [5] - 旧金山SoMa子市场的资产表现优异，本季度执行了超过9.5万平方英尺的新租约和续租，看房活动同比增长170% [6] - 生命科学项目Kilroy Oyster Point Phase 2 (KOP 2) 已签署总计8.4万平方英尺的租约，预计将超过此前设定的到年底签约10万平方英尺的目标 [9][11] - 第三季度投资组合续租率约为60%，年初至今续租率（包括转租户）为39% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山办公室需求达到疫情后的高点近900万平方英尺，高于上季度的约700万平方英尺，主要由AI和其他科技公司驱动 [4][5] - 旧金山在过去12个月中引领美国所有大都会区的办公室租赁增长 [5] - 圣地亚哥市场完成了与Scripps的长期续租（11.9万平方英尺），长滩市场与SCAN签订了短期续租（8.7万平方英尺） [7] - 洛杉矶贝弗利山子市场的新收购资产Maple Plaza迅速成为该地区投资组合中最强的租赁活动驱动因素 [12][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略保持活跃和纪律性，专注于通过资本回收实现长期现金流增长和价值创造，本季度完成了硅谷一处园区3.65亿美元的出售和洛杉矶Maple Plaza2.05亿美元的收购 [12] - 公司战略性地将资本从认为价值已最大化的资产中轮换出来，并平衡选择性再投资机会和债务偿还 [13] - 对于未来的开发管道，公司继续推进额外地块的货币化，并致力于Flower Mart项目，已向市规划部门提交了四种开发方案 [13][14] - 行业竞争方面，旧金山市场有约150万平方英尺的AI需求正在看房，同时超过200万平方英尺的转租空间已被吸收或租赁，表明市场复苏 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，随着办公室规范的演变、雇主期望的转变以及对办公室作为文化、协作和创新驱动力的认可，返回办公室的趋势持续改善 [4] - 人工智能的快速发展正在重塑办公室和生命科学领域的需求，加速创新，并强化了在集中化的科技和生物技术中心位置优越的商业地产的战略重要性 [4] - 生命科学领域的基本面改善，XBI指数年初至今上涨超过20%，生物技术并购活动加速 [9] - 管理层对公司在所有市场的加速势头感到鼓舞，并预计这种势头将持续到2026年 [15][37] 其他重要信息 - Flower Mart项目的利息和费用资本化预计将持续到2026年6月，公司正在与市政府进行建设性对话，以获取场地的灵活性和可选性 [14][25] - KOP 2项目在第三季度的运营费用和财产税约为500万美元，资本化利息约为1000万美元，这为明年提供了合理的季度运行率 [27] - 公司有7900万美元的土地销售合同正在处理中，预计在2026年中期完成产权审批后交割，并有望实现至少1.5亿美元总收益的目标 [16][17] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年到期租约的续租率和已签约未入住空间带来的收益 [29] - 2026年的到期租约池从年初的190万平方英尺减少到约97万平方英尺，反映了超过40%的续租率，剩余池中续租机会有限，预计大部分将迁出，需要通过新租赁来抵消 [30][31] - 公司专注于新租赁，特别是那些能在2026年入住的新租约，并利用定制样板间项目来满足租户对快速入住的需求 [31][32] 问题: 旧金山市场的竞争力和转租空间情况 [33] - 旧金山市场的租户寻找空间的范围扩大，并优先考虑能快速交付的业主，公司资产定位良好以满足这些期望 [34][35] - 市场上约有150万平方英尺的AI需求在看房，同时超过200万平方英尺的转租空间已被吸收或租赁，表明持续复苏 [36][37] 问题: KOP 2的近期租赁前景和当前需求类型 [39] - 第三季度生命科学领域签署了略超过60万平方英尺的租约，需求从180万平方英尺增加到200万平方英尺，公司对KOP 2的租赁渠道充满信心 [40][41] - KOP 2的初始租约均为生物技术相关公司，公司有意打造一个动态的生命科学生态系统，同时也看到生命科学领域外的需求，为租赁提供了更多杠杆 [42][43] 问题: 对短期租赁的依赖是否会减少 [44] - 本季度的短期租赁（12.9万平方英尺）大部分是续租活动，预计未来几个季度可能还会有一些短期续租，但新的短期租赁很少 [44][45] - 在旧金山，AI公司仍倾向于三到五年的租期，但公司努力在提供增长灵活性的情况下延长租期 [45] 问题: NeueHouse租约的租金贡献和重新租赁前景 [47] - 公司不通常讨论单个租户的租金，但NeueHouse的迁出对第四季度入住率有约50-60个基点的影响，尽管有此意外影响，公司仍保持平均入住率指引不变 [48] - 该空间的高质量装修和历史意义引起了多方兴趣，包括酒店和娱乐行业，重新租赁的租金将取决于具体交易 [49][50] 问题: KOP 2租赁的经济效益和与最初预期的比较 [52] - KOP 2的租赁经济效益因空间类型（定制实验室或毛坯交付）而异，租金基本符合最初预期，但装修成本有所上升 [52][53] - 在补充文件中披露的装修成本数字包含了样板间100%的成本，即使这些可能是较短期的交易 [54] 问题: 针对97万平方英尺潜在迁出空间的看房活动 [55] - 公司已将2026年到期租约池从190万平方英尺减少到97万平方英尺，续租率超过40%，看房活动和渠道整体非常强劲，特别是在SoMa资产看房活动增长170% [55][56] - 公司已为所有剩余空置空间制定了营销和商业计划，并已开始进行对话 [57] 问题: KOP 2的收益率和项目总成本 [59] - 由于项目目前仅出租10%，讨论整体经济效益为时过早，项目总成本数字反映了最初的资本预期，将在获得更多租赁进展后更新 [59][60] - 目前判断资本上升对整体项目的影响还为时过早 [61] 问题: 第四季度同物业NOI指引考虑因素 [63] - 第四季度指引考虑了与去年同期的艰难对比，去年第四季度确认了约670万美元的恢复费收入，预计本季度该收入将大幅减少 [64] 问题: 奥斯汀市场Indeed Tower的租赁进展和底层空间 [66] - 奥斯汀项目成功租赁了名为POST的历史建筑给一家全国知名的餐饮运营商，这将改善项目及周边地区的客流量，剩余办公空间租赁活动良好，定制样板间很受欢迎 [66][67] 问题: KOP 2租赁渠道的规模和租户来源 [70] - KOP 2的需求持续增长，看房活动持续增加，对第四季度和2026年的执行充满信心，项目吸引了整个湾区的兴趣，大部分活动来自生命科学公司，但也其他类型的公司感兴趣 [71][72] - 租户既包括寻求升级空间的，也包括租约到期需要新空间的 [73] 问题: 97万平方英尺租户不续约的原因及2026年填补能力 [74] - 公司对190万平方英尺到期池实现了超过40%的续租率，回到接近疫情前的历史水平，租户不续约的原因多种多样，包括业务需求变化或迁入自有物业等 [74][75] 问题: 资本配置策略和优先事项 [77] - 资本配置方案包括投资办公或生命科学资产、股票回购等，公司对所有机会进行评估，并鼓励于当前市场的机会类型 [78][79] - 公司今年迄今是净卖家（约2亿美元），认为当前是估值具有吸引力的独特时期，随着基本面改善和机构投资者兴趣回归，机会窗口可能变化 [80][81] 问题: Flower Mart项目的最新进展和与市政府的对话 [82] - 公司已向规划部门提交了包含更广泛商业和住宅用途的潜在方案，早期对话具有建设性，预计获取灵活性的过程将持续到2026年上半年 [83][86] - 随着过程推进和获得新信息，公司将更新相关假设 [87] 问题: 硅谷出售交易的具体时间 [88] - 硅谷园区的出售交易在9月底完成 [88] 问题: Flower Mart项目是否可与潜在合作伙伴讨论 [90] - 目前讨论合作伙伴为时过早，公司首要任务是确保获得场地的灵活性和可选性，以执行能最大化价值的路径，需要进一步推进流程和市场评估 [90][91] 问题: 土地销售计划的范围和时间 [92] - 实现1.5亿美元目标涉及已宣布和尚未宣布的交易，预计在近期完成，随着市场复苏，机会集可能扩大，公司将分阶段处理土地资产 [92][93] 问题: 直线法坏账冲回和租户报销收入增加的原因 [96] - 直线法坏账冲回与一个租户从收付实现制改为权责发生制相关的假设调整有关，租户报销收入从净额角度看，第二季度到第三季度变化约150万美元，影响不大 [96] 问题: AI带来的办公室需求机会规模 [98] - 旧金山市场总需求约900万平方英尺，其中超过30%来自AI相关公司，AI是公司投资组合租赁活动的驱动因素，特别是在SoMa资产 [98][99] - 公司通过满足AI公司对快速入住的需求（如重用现有装修、建造样板间）来捕捉需求，并在KOP和太平洋西北地区等市场也看到AI需求 [99][100] 问题: 交易市场中资产风险状况和公司的投资重点 [102] - 交易市场中出现核心、核心增值、价值增值和重度重新定位等各类资产，公司更倾向于自下而上的分析，关注特定资产和子市场的动态，以及其与投资组合现有风险的关系 [104] - 由于资本成本仍有折价，公司不是核心稳定资产的最佳买家，需要能找到发挥平台优势（如租赁、开发、管理）来创造价值的机会 [106] 问题: 租赁价格和租金收益率的未来展望 [110] - 报告的整体租金收益率取决于2026年新租赁活动发生的市场，有些市场租金低于市场水平，释放空间将带来正收益，而旧金山市场可能仍为负收益 [111] - 旧金山市场空置率开始得到解决，入住率趋于稳定并向好，随着入住率改善，市场将 inherently 拥有更多定价权，但未来一年签署的租约平均可能仍为负收益 [112][113]

业绩总结 - 2025年预计总收入为2.58亿美元，较2024年增长约4%[8] - 2025年第一季度的净收入为54,107千美元，较2024年同期的24,623千美元增长119.5%[42] - 2025年第一季度的经营收入为71,972千美元，较2024年同期的30,549千美元增长135.5%[42] - 2025年第一季度的总现金净运营收入为66,962千美元，较2024年同期的66,479千美元增长0.72%[42] - 2025年净收入为54,107千美元，较2024年的72,819千美元下降25%[43] 用户数据 - 截至2025年3月31日，La Jolla Commons Tower III的租赁率为98.5%[26] - Genesee Park Apartments的租赁率为92.7%，每月ABR为1,935美元[30] - Embassy Suites Waikiki Beach的平均入住率为84.6%，每间房的平均日租金为353美元[32] - City Center Bellevue的租赁率为90.4%，每月ABR为60.66美元[38] - 截至2025年3月31日，Pacific Ridge Apartments的租赁率为94.7%，每月ABR为4,125美元[28] 未来展望 - 2025年每股运营资金(FFO)预计为1.94美元，较2024年下降约11%[8] - 预计在稳定后，La Jolla Commons III的FFO贡献为每股0.16美元，整体FFO贡献为0.29美元[15] - 预计未来的多家庭开发机会包括多个零售和多家庭物业，具体单位尚待确定[15] 财务数据 - 2025年现金净运营收入(Cash NOI)预计为261.6百万美元，较2024年下降约8%[14] - 2025年预计净运营收入(NO)为259.2百万美元，较2024年下降约11%[14] - 截至2025年3月31日，现金余额约为1.44亿美元，信用额度可用为4亿美元，总流动性约为5.44亿美元[16] - 2025年第一季度的利息支出为18,780千美元，较2024年同期的16,255千美元增加15.5%[42] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为30,494千美元，较2024年同期的30,217千美元增加0.92%[42] 负面信息 - 2025年第一季度的调整后EBITDA为57,990千美元，较2024年同期的264,662千美元显著下降[41] - 2025年EBITDA为57,990千美元，较2024年的264,662千美元下降78%[43] - 2025年房地产销售损失为44,476千美元[43] 其他新策略 - 2025年第一季度的房地产销售收益为44,476千美元，2024年无此项收益[42] - 2025年公司在不计入特殊项目和房地产销售损失的情况下，净收入的计算遵循GAAP标准[43] - 2024年FFO（根据NAREIT定义）为198,280,000美元，较2023年的184,190,000美元增长了7.6%[45]