公司介绍 - EPR Properties是一家专注于体验式物业的三重净租赁REIT 与传统的三重净租赁REIT不同 其投资重点在于提供体验而非商品购买的物业 [4] - 公司核心管理层包括首席执行官Gregory K Silvers 首席投资官Gregory E Zimmerman和首席财务官Mark Alan Peterson [3] 行业动态 - 影院业务作为公司历史上的主要投资类别 近期迎来破纪录的阵亡将士纪念日周末票房 创下历史新高 [4] - 热门影片如《碟中谍》和《星际宝贝》推动了影院业务的强劲表现 反映出消费者对线下娱乐体验的持续需求 [5] 业务模式 - 公司采用三重净租赁结构 但区别于传统模式 专注于需要实体场所的体验型消费场景 [4] - 体验式物业的核心特征是吸引消费者进行活动参与 而非单纯商品交易 这种差异化定位构成其商业模式的关键 [4]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：体验式地产、影院、滑雪、餐饮娱乐、教育、高尔夫、健身 wellness、主题公园等 [2][9][14][18][42] - **公司**：EPR Properties（EPR）、Regal、AMC、KinderCare、Topgolf、Callaway、Six Flags、Cedar Fair、Vail 等 [23][15][32] 纪要提到的核心观点和论据 公司整体情况 - **核心业务**：EPR 是一家专注于体验式地产的三重净租赁房地产投资信托（REIT），历史上主要投资于影院业务，在该领域占据主导地位超 20 年 [2] - **业绩表现**：过去 20 年总股东回报率在所有 REIT 中排名第二；近 1 - 5 年在三重净租赁 REIT 中排名前二，在所有 REIT 中排名前 15 [4] - **战略目标**：降低影院业务的投资集中度，增加投资多样性；剥离教育业务，因其不符合体验式地产战略 [18][19] 各业务板块情况 - **影院业务** - **市场表现**：近期票房表现良好，阵亡将士纪念日周末票房创历史新高；预计 2025 年票房在 93 - 97 亿美元之间，中点 95 亿美元 [2][5] - **消费情况**：消费者在影院的食品和饮料消费增加，平均消费从 2018 年的约 4 美元提高到现在的超过 7 美元，利润率约 82% [7] - **业绩影响**：95 亿美元票房加上当前食品和饮料消费的贡献，相当于 2018 年 113 亿美元票房所产生的 EBITDA，覆盖率将与 2018 年相当或更好 [8] - **滑雪业务**：尽管 Vail 股价波动，但行业引入滑雪通行证后稳定性增强，区域业务今年表现良好 [9][10] - **餐饮娱乐业务（以 Topgolf 为例）**：与 EPR 合作近 20 年，业务相对强劲；Topgolf 正计划与 Callaway 分离，未来将更注重高质量门店的增长 [15][16] - **教育业务**：业务表现良好，早期教育业务的覆盖率高于 2018 年；但从战略角度，不符合体验式地产定位，将逐步剥离 [20] 资本运作情况 - **资产处置** - **影院**：过去四年出售 27 家影院，目前仅 3 家空置，其中 2 家已有销售合同；有合同将 2 家租赁中的影院以 9% 的资本化率出售 [23][29] - **教育**：出售部分早教资产，资本化率为 7.4% [24] - **投资情况** - **资金来源**：每年可利用约 1.3 亿美元的自由现金流和部分资产处置收益进行约 2.5 亿美元的投资，无需进入股权资本市场 [37] - **投资领域**：投资管道丰富，涉及高尔夫、景点运营、健身 wellness 等领域；今年已开展高尔夫投资，完成与费城以外景点运营商的交易，还进行了科罗拉多州和密歇根州的项目扩张 [42][43][44] - **投资策略**：当股价交易倍数超过 11 倍时，可进行 GAAP 增值交易；注重投资的增值性和现金流的稳定性，目标是实现类似疫情前每年 5 - 6 亿美元的投资和 10% 的净资产增长 [46][47] 财务与增长情况 - **财务状况**：目前杠杆率约为 5 倍债务与 EBITDA 之比，处于目标范围低端 [38] - **增长情况**：2025 年增长略超 4%，优于三重净租赁同行；预计增长来自收购增长（2.5% - 3%）和租金递增（约 1%） [38][51] 其他重要但可能被忽略的内容 - **行业催化剂**：影院市场交易活跃的催化剂，私人市场取决于债务可用性，公开市场取决于投资者态度转变 [31] - **租户关系**：与租户的租约中通常包含资本支出（CapEx）条款，要求租户按一定比例的收入预留资金用于维护和改善；部分情况下，公司会与租户共同承担 CapEx 以获取回报 [52][54] - **合作关系**：与 Six Flags 和 Cedar Fair 保持密切合作，参与其业务整合和优化过程 [33]

People are increasingly craving experiences that they can't get at home. They want to watch blockbuster films on the big screen, have a spa day, meet friends at a bowling alley, or go to a casino. Spending on experiences has steadily grown over the past quarter-century as people seek new adventures. Each of the experiences I named have one thing in common. They require a physical space that can deliver a memorable experience. Many of the companies that have developed these experiential properties are realiz ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为1.19美元，上年同期为1.13美元，增长超5%；AFFO为每股1.21美元，上年同期为1.12美元，增长8% [26] - 第一季度总营收为1.75亿美元，上年同期为1.672亿美元；租金收入增加410万美元，主要因投资支出和百分比租金增加；百分比租金为330万美元，上年同期为190万美元，增加主要源于一个早教中心租户的110万美元；抵押贷款和其他融资收入增加410万美元，因过去一年对抵押票据的额外投资以及与一个滑雪物业相关的180万美元参与利息收入 [27][28] - 第一季度净利息支出较上年增加140万美元，因无担保循环信贷安排下借款增加 [29] - 固定费用覆盖率为3.2倍，利息和债务偿付覆盖率均为3.8倍；净债务与调整后EBITDAre之比为5.3倍，调整后为5.1倍，处于目标范围低端；净债务与总资产之比为39%；AFFO派息率第一季度为71% [30] - 2025年调整后每股FFO指引提高至5 - 5.16美元，此前为4.94 - 5.14美元，中点较上年增长4.3%；投资支出指引确认为2 - 3亿美元；处置收益指引提高至8000 - 1.2亿美元，此前为2500 - 7500万美元；百分比租金和参与利息收入指引提高至2150 - 2550万美元，此前为1800 - 2200万美元；G&A费用指引提高至5300 - 5600万美元，此前为5200 - 5500万美元；月度普通股股息提高3.5%，年化后为每股3.54美元 [31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 季度末总投资约68亿美元，拥有331处物业，除拟出售的空置物业外，出租或运营率达99%；体验式投资组合占总投资的94%，约64亿美元，拥有276处物业和51个运营商，除拟出售的空置物业外，出租或运营率为99% [10] - 第一季度投资支出3770万美元，全部投入体验式投资组合 [10] 教育业务 - 教育投资组合包括55处物业和5个运营商，季度末出租率为100% [10] 影院业务 - Q1北美票房为14亿美元，较2024年Q1下降11.6%，主要因《白雪公主》表现不佳；截至本周Q2票房为11亿美元，年初至今票房达25亿美元，较2024年同期增长17.1% [11][12] - 《我的世界》电影票房已达3.98亿美元；《罪人》票房达1.8亿美元；《万王之王》票房达5800万美元；《雷霆特工队》首周末票房达7400万美元 [12][13] - 预计2025年北美票房在93 - 97亿美元之间 [15] 滑雪业务 - 东部滑雪区受益于降雪丰富的年份，第一季度和第一季度滚动12个月的收入和EBITDARM均高于上一赛季 [18] 餐饮娱乐业务 - Q1滚动12个月的收入和EBITDARM较2024年同期有所下降，但覆盖率仍保持强劲，高于疫情前水平 [18] 健身和 wellness业务 - 截至2025年3月的滚动12个月内，健身和 wellness投资组合的收入和EBITDARM均有所增加 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019 - 2024年，AMC和喜满客的公开文件显示，每位顾客的票价上涨约26%，餐饮消费上涨约60%；票务利润率约为46%，餐饮利润率约为82% [16] - 调整当前每位顾客的消费结构后，如今北美票房约9.5亿美元所产生的租金覆盖率，与2019年113亿美元票房所产生的水平相当 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进资本循环战略，出售影院和教育资产，并将资金重新投入目标体验式物业，以优化投资组合，扩大体验式投资组合规模 [6] - 公司将保持投资支出的纪律性，主要通过手头现金、运营现金流、处置收益和无担保循环信贷安排的借款来为投资提供资金 [23] - 公司预计2025年投资支出在2 - 3亿美元之间，已承诺约1.48亿美元用于体验式开发和再开发项目，预计其中约8700万美元将在2025年投入 [23] - 公司将密切关注可能影响电影行业的关税提案，但认为2025年和2026年的大部分影片已进入后期制作阶段，应能限制近期影响 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了投资组合的持续强劲，营收和调整后每股FFO均实现同比增长，对全年业绩增长持乐观态度 [5] - 尽管当前资本成本较高，但公司仍有能力找到有吸引力的投资机会，对体验式投资的长期增长前景充满信心 [6] - 电影行业表现出韧性，随着优质影片的持续推出，票房有望保持强劲增长；餐饮和饮料业务的扩张也将提升运营商的盈利能力 [13][17] - 体验式消费在经济周期中具有较强的韧性，消费者在经济困难时期仍会寻求经济实惠的娱乐和休闲选择 [8][9] 其他重要信息 - 公司在第一季度引入了两种新的体验式资产类型，即建筑主题景点和拥有丰富设施的私人高尔夫俱乐部 [6] - 公司在第一季度出售了10个租赁早教中心、1个空置影院、2个运营影院和1个空置早教中心，净收益总计7080万美元，确认收益940万美元；还收到了810万美元的两笔抵押贷款全额还款净收益 [23][24] - 公司已签署购买和出售协议，拟将两处影院物业出售给一个较小的运营商，预计该交易将于6月30日前完成 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 高尔夫投资的收益率、交易结构、股权情况和运营商经验如何 - 公司认为高尔夫市场存在稀缺性，该私人俱乐部投资有可靠的收入流，且有发展机会；交易结构灵活，此次为抵押贷款融资；运营商是一家成长型企业，拥有多个俱乐部和专业人才团队 [39][40][41] 问题2: 处置资产的买家性质以及抵押贷款还款和展期情况如何 - 早教中心资产的买家是一家专注于教育的私人基金，公司多数资产出售都有多个优质买家出价；对于到期的抵押贷款，预计其中一笔会在指导范围内得到偿还，另一笔更有可能展期 [43][44] 问题3: 六旗关闭飓风港安纳波利斯并进行战略评估，对公司相关物业有何影响 - 公司与六旗保持密切沟通，预计自身物业不会关闭，六旗的举措可能是为了实现更高价值 [49][50] 问题4: 使用信贷额度偿还到期债券后，是否会进行期限转换 - 公司有一定灵活性，预计会进行债券交易，将关注5年和10年期市场，目前5年期利差约为180 - 185个基点，收益率约为5.75%，比10年期低约60个基点 [52][53][55] 问题5: 本季度处置资产超出预期，但指引上调，能否量化相关因素以及2026年应剔除的非经常性收入 - 指引上调主要因百分比租金和参与利息收入增加350万美元（约4.5美分），其中约290万美元为前期收入；G&A费用增加约1美分；处置资产带来约2美分的负面影响，但较低的利息费用（约0.25美分）部分抵消了这一影响；2026年应剔除的前期租金收入约为290万美元（约3.5美分） [60][61][64] 问题6: 公司在何种股价水平会更积极地发行股权以增加投资活动 - 公司主要考虑增值增长，当股价接近11倍市盈率时，发行股权可能更具吸引力；目前公司无需发行股权就能实现行业领先的增长 [65][66] 问题7: 投资管道和市场机会有哪些 - 公司在各个领域都看到了机会，特别是健身和 wellness领域；已宣布的交易包括餐饮娱乐、景点和健身等方面，且与一些运营商有二次合作 [70][71] 问题8: 当前宏观环境对租户基础和未来投资活动有何影响 - 尽管消费具有一定的可自由支配性，但公司认为其提供的经济实惠的娱乐和休闲选择具有较强的韧性；健身和 wellness领域受经济条件影响较小；公司将继续关注具有价值的目的地，并进行资本部署以创造高质量、有韧性的现金流 [72][73][74] 问题9: AMC预计2026年票房将超过2025年，这对公司影院业务的长期规划有何影响 - 这与公司的观点一致，票房增长将改善行业环境，增加公司的百分比租金收入；公司仍希望降低影院业务的集中度，提高投资组合的多样性 [77][78][80] 问题10: 关税对公司开发管道有何影响，项目是否会延迟或暂停 - 目前公司的项目都采用了GMP定价，价格已锁定；未来关税可能会成为讨论的话题，但公司对当前项目情况感到满意 [82][83] 问题11: 影院行业数十亿资本支出计划是否正在进行，宏观环境是否会造成干扰 - 该计划已经在进行，公司部分物业已受到影响，但未看到关税或宏观环境对其造成干扰，这些升级对影院经济有益 [88][89][90] 问题12: 第一季度百分比租金活动的驱动因素是什么 - 第一季度有290万美元的前期百分比租金和参与利息收入，此外还有一些额外的百分比租金；公司上调了350万美元的指引，这些收入分别计入租金收入和抵押贷款及融资收入 [91][92] 问题13: 当前消费者的消费能力和行为如何，对公司业务有何影响 - 消费者的消费表现出一定的韧性，不同业务板块有不同表现，如滑雪和健身业务增长，餐饮娱乐业务略有下降；消费者在食品消费上可能有所减少，但仍愿意参与体验式活动；近期票房表现和影院人均消费数据显示消费者支出情况良好；公司投资组合的覆盖率仍高于疫情前水平 [95][96][101] 问题14: 夏季和下半年票房趋势如何 - 公司难以预测单部电影的票房表现，但目前电影的数量和质量都很强；《星际宝贝》的预售情况好于《我的世界》；预计阵亡将士纪念日周末有望创下非疫情时期的票房纪录；下半年的电影阵容也很强大，包括《神奇四侠》《超人》等 [103][104][106] 问题15: 公司在资本循环过程中，各行业的买卖价差和资本化率是否有变化 - 各行业的买卖价差和资本化率变化不大，公司认为资本化率稳定在8%左右 [111] 问题16: 第一季度290万美元的百分比租金和参与利息调整是否完全追溯，对未来有何影响 - 这290万美元主要是前期收入，但也有一部分是当前年度的影响；这一调整与公司和租户在计算方式上的讨论有关，最终结果对公司有利，不仅影响前期，也将对未来产生积极影响 [115]