Singapore REITs are continuing to grapple with high borrowing costs.But there is some respite in sight.Last week, the US Federal Reserve cut the benchmark interest rate to between 3.5% and 3.75%.This rate cut, along with increased rental incomes, bodes well for the growth of well-managed REITs.That said, some will benefit more than others. Safety, quality, and steady cash flows will be key to rebounding in 2026.We have picked out three REITs that could fit the bill, namely Capitaland Integrated Commercial T ...

文章核心观点 - 文章聚焦于即将发布财报的三只新加坡蓝筹房地产投资信托，分析其运营关键指标和影响每单位派息的主要因素，旨在评估其派息增长的动力是持续增强还是停滞不前 [1][2] 凯德综合商业信托分析 - 公司为新加坡最大房地产投资信托，资产规模达260亿新元，并于2024年10月30日将ION Orchard资产正式纳入投资组合 [3] - 上半年每单位派息同比增长3.5%至0.056新元，部分得益于ION Orchard的六个月贡献及较低的利息成本 [3] - 上半年零售和办公物业的租金调升率分别为正7.7%和正4.8%，投资组合整体入住率为96.3% [4][5] - 关键观察点包括租金调升势头是否持续、以4.82亿新元收购CapitaSpring剩余55%权益带来的派息增长、以及资产提升计划如IMM大楼4800万新元升级后的98.6%承诺入住率 [4][5] 丰树物流信托分析 - 公司管理着130亿新元资产，涵盖亚太地区9个国家的178处物业，但上一季度每单位派息同比下跌12.4% [6] - 截至2026年3月31日财年第一季度，中国市场的租金调升率为负7.5%，入住率为93.0%，对整体投资组合构成拖累 [6][7] - 人民币、港元和韩元兑新元贬值对可分配收入产生负面影响，同时公司完成了四笔处置，溢价率在6.8%至39.8%之间 [7][8] - 投资组合整体入住率为95.7%，除中国市场外租金调升率为2.8%，扣除处置收益后，运营每单位派息同比下跌7.3% [8][9] 丰树工业信托分析 - 公司资产规模90亿新元，54.8%权重集中于数据中心，财年第一季度每单位派息下降4.7%，但扣除一次性项目后运营跌幅收窄至1.5% [9][10] - 关键观察点包括2025年5月完成的大阪数据中心52亿日元装修工程的租赁进展、北美数据中心当前88%的入住率以及新加坡市场强劲的8.2%租金调升率 [10][11] - 公司于2025年5月宣布以约5.35亿新元处置三处新加坡工业物业，并以1180万美元出售乔治亚州数据中心，进行资本循环 [12] - 东京收购带来提振，但美元贬值拖累北美贡献，再定价的利率互换导致借贷成本上升，整体投资组合入住率从91.6%微降至91.4% [13][14] 行业共同机遇：利率环境 - 新加坡三个月SORA利率已从2023年峰值下降，美联储暗示将进一步宽松，为高负债房地产投资信托提供潜在利好 [15][16] - 凯德综合商业信托上半年的借贷成本降至3.4%，贡献了其3.5%的每单位派息增长，未来需关注利息覆盖比率和债务加权平均成本的变化趋势 [15][16][17]

文章核心观点 - 凯德综合商业信托（CICT）因其稳健的派息和优质资产组合，被视为收益型投资者的可靠选择，其近期单位派息增长使年化收益率接近5% [1][4] - 尽管股价年内上涨21%至2.34新元，且部分收入指标略有下滑，但通过资产收购和成本控制，公司可分配收入实现双位数增长 [3][4] - 公司投资组合高度多元化，覆盖零售、办公楼及综合开发项目，入住率保持高位，并实现强劲的租金调升率 [5][6][8] 公司背景与规模 - CICT是新加坡规模最大的房地产投资信托，截至2024年12月31日，其投资组合包含26处物业，总价值达270亿新元 [1] - 资产地理位置分布为新加坡21处、德国2处、澳大利亚3处，物业类型集中于办公楼（主要位于中央商务区）、零售商场及综合开发项目 [1][2] 近期财务表现 - 2025年上半年总收入同比微降0.5%至7.876亿新元，净房地产收入（NPI）同比微降0.4%至5.799亿新元 [3] - 得益于现有物业表现改善及ION Orchard的贡献（2024年10月收购其50%股权），可分配收入同比增长12.4% [3] - 单位派息（DPU）同比增长3.5%至每股0.0562新元，按股价2.34新元计算，年化股息收益率为4.7% [4] 投资组合与运营亮点 - 零售物业组合在2025年上半年贡献NPI 2.188亿新元，占总NPI的37.7%，同比增长3.5% [8] - 办公楼组合贡献NPI 1.836亿新元，占比31.7%，同比下降6.8% [8] - 综合开发项目贡献NPI 1.775亿新元，占比30.6%，同比增长2% [8] - 截至2025年6月30日，整体投资组合入住率达96.3%，零售和办公物业的租户续租率分别为81.8%和76.8% [6] - 零售和办公物业的租金调升率分别为7.7%和4.8%，显示其提升租金的能力 [6] 财务状况与优势 - 截至2025年6月30日，总杠杆率仅为37.9%，处于较低水平 [8] - 利率下行周期及较低的负债水平导致利息支出减少，从而提升了可分配收入 [3] 行业地位与总结 - CICT是新加坡最安全、流动性最高的REITs之一，其多元化的优质资产组合为投资者提供规模、安全性和稳定的派息 [11][13] - 公司近期收购CapitaSpring剩余55%股权，进一步强化了投资组合 [6]