文章核心观点 - 美国国税局为鼓励资本流向特定经济领域，提供前期税收减免，此类投资可为高收入投资者带来显著的潜在税收节省 [1] - 战略性地将税收优惠资产加入投资组合可加速财富积累进程，有四大类税收高效资产值得关注 [2] 投资性房地产（1031交换） - 房地产是极具税收优势的资产类别，主要住宅出售的收益对单身申报者最高$250,000（联合申报者$500,000）免税，且每月房贷利息可抵税 [3] - 投资性房地产的房贷利息、房产税、运营费用、折旧和维修费用均可从租金收入中扣除 [4] - 成熟投资者使用1031交换在出售投资性房地产时延迟缴纳资本利得税，允许将收益再投资于另一处投资性房地产而无需立即纳税，有时可无限期延迟 [5] - 房地产是美国最强大的税收庇护工具之一，对高税率阶层的富裕投资者应作为首选资产类别 [6] 市政债券 - 购买市政债券是为地方城镇或州提供资本以建设学校、高速公路或排污系统等 [7] - 为鼓励资本流入地方社区，市政债券的利息收入通常免征联邦税 [7]

主要住宅出售亏损的税务处理 - 出售主要个人住宅产生亏损时 美国国税局不允许进行税收抵扣 因为该房产被视为个人使用财产而非投资[1][2][3] - 主要住宅的出售亏损被视为个人损失 无法申报资本损失抵扣[2][3] 投资及租赁房产的亏损抵扣规则 - 严格作为投资目的或翻新出售的房产 其出售亏损可以申报资本损失抵扣[4][5] - 此类投资房产的亏损计算方式为成本加改良费用减去售价 并可用来抵消其他资本收益[5] - 资本损失超过资本收益的部分 每个纳税年度最多可抵扣$1,500普通收入 联合报税则为$3,000 剩余亏损可结转至未来年度[5] - 租赁房产在持有期间可计提折旧以减少应税收入 但折旧会降低房产的成本基准 可能导致出售时出现应税收益[7][8] - 例如 以$500,000购入的租赁房产 计提$90,000折旧后成本基准调整为$410,000 以$450,000出售将产生$40,000收益而非账面亏损[8] - 出售租赁房产时 因折旧收回产生的收益可能按普通所得税率或25%税率征税 而非较低的资本利得税率[9] 房产用途转换与特殊税务条款 - 第二套住房或度假屋若存在个人使用 即使非主要住宅 其出售亏损也不可抵扣[10] - 若第二套住房严格用于投资 无个人使用 则出售亏损可按资本损失规则抵扣[11] - 个人住宅转换为租赁房产后出售 将按税法第1231条被视为商业用途房地产处理[12][13] - 此类转换房产的亏损计算基准取调整后基准与转换时公允价值中的较低值[14] - 房产用途转换时必须记录转换时的价值 以便在出售时使用最有利的基准进行计算[15] 亏损抵扣的申报与文件要求 - 申报房地产亏损抵扣需提供坚实的证明文件 包括买卖时的结算单[16] - 需要保存的文件包括资本改良收据 租赁房产折旧表 以及房产转换时的评估报告等[19] - 租赁活动产生的亏损在持有期间通常被视为被动损失 不能用于抵消其他收入 但可以结转并在出售房产时进行抵扣[20] - 各州对资本损失 折旧和被动活动的税务规则可能与联邦规则不同 需咨询熟悉当地税法的专业人士[20][21] 资本损失规则与常见问题 - 资本损失规则允许每年使用最多$3,000的资本损失来抵消普通收入 超额部分可向后续年度结转[23] - 出售租赁或投资房产的亏损抵扣需符合国税局特定指南 例如房产在出售时必须作为租赁用途 投资房产不能有任何个人使用[24]

澳洲房地产市场再平衡 - 澳洲房地产市场经历两年起伏后正经历重大再平衡 为买家创造新机遇 [1] - 热门市场因负担能力限制降温 弱势市场因价值明确和利率下调走强 [1] 热门市场增长放缓 - 昆州 南澳和西澳等过去两年最火热的市场价格增长放缓 布里斯班 阿德莱德和珀斯房价增幅减速 [3] - 过去三个月布里斯班 阿德莱德和珀斯房价分别上涨1 6% 1 3%和1 6% 低于去年同期的3 9% 4 3%和6 1% [3] - 昆州和西澳偏远地区市场如Mackay Gladstone Geraldton等增长放缓 买家达到负担能力极限 [5] 弱势市场复苏迹象 - 维州和塔州等过去两年表现落后的市场房价重新上涨 墨尔本和霍巴特过去三个月分别上涨1 2%和0 9% [5] - 维州偏远地区如Geelong Ballarat房价止跌企稳 显示市场见底信号 [7] - 塔州偏远地区如Launceston Devonport性价比高 买家有机会在新增长周期初期入场 [5][7] 其他区域市场表现 - 新州和首都领地处于全国市场中游 悉尼过去12个月房价上涨1 1% 新州偏远地区上涨3 3% 堪培拉下跌0 7% [7] - 降息预期可能加速房价增长 当前是买家行动窗口期 [7]

文章核心观点 2025年4月29日AB Tewox公布2024年经审计年度合并及单独财务报表和年度管理报告 ，公司将在4月30日股东大会上对2024年财务报表进行表决并考虑利润分配提案 [1][5]。 各部分总结 公司目标 - 公司目标是通过投资波罗的海地区国家用于零售或其他（商业和/或住宅）用途的创收房地产项目为股东获取回报 [2] 财务指标 - 截至2024年12月31日 ，公司总资产75648千欧元 ，总权益43448千欧元 ，总负债32200千欧元 [5] - 截至2024年12月31日 ，公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资资产为69908千欧元 ，较2023年12月31日增加4029千欧元（6.21%） [5] - 2024年1月至12月 ，公司总综合收益为3.344千欧元 [5] 重大事件 - 2024年公司通过子公司收购总收购价值约2390万欧元的投资性房地产 ，包括立陶宛和波兰的商业建筑及土地 [5] - 2024年公司发行名义价值997.4万欧元的私募债券 ，赎回名义价值2657万欧元的私募债券 [5] - 2024年8月13日 ，集团3500万欧元公开发行债券的招股说明书获批 ，当年发行名义价值2377.4万欧元的债券 [5] - 2025年1月19日 ，公司完成公开发行债券第三期 ，发行总名义价值1122.6万欧元的债券 [5] - 2025年1月底 ，公司按提前赎回条款提前赎回名义价值747.4万欧元的私募债券 [5] - 2025年3月 ，公司子公司完成收购帕涅韦日斯和尤尔巴尔卡斯的两家利德尔商店建筑的交易 ，获信贷机构670万欧元融资 [5] 利润分配 - 2024年初留存收益（亏损）为 - 4339664欧元 ，会计政策变更后为 - 1360105欧元 ，当年综合收益（亏损）为3344405欧元 ，支付中期股息400000欧元 ，年末留存收益为1584300欧元 [6] - 拟分配利润中 ，转入法定储备167220欧元 ，作为股息支付1274534欧元 ，2024年末及以前财务期间留存收益为142546欧元 [6] 股东大会 - 公司股东将在2025年4月30日股东大会上对集团和公司2024年财务报表进行表决 ，并考虑利润分配提案 [5] - 股东大会其他议程包括修订公司章程 、设立审计委员会并批准其准则 [6]