行业背景 - REITs行业为收益型投资者提供稳定股息 具备税收优惠条件 需将至少90%的收益作为分配支出 [1] - 投资者需评估分配增长是否与通胀同步 REITs需通过收购增强资产组合以实现增长 [1] - 具备资产注入渠道的新加坡REITs更具吸引力 [2] 凯德综合商业信托（CICT） - 零售与商业REIT 拥有26处资产 分布于新加坡(21)、德国(2)及澳大利亚(3) 资产管理规模达259亿新元 [3] - 赞助商为凯德投资(CLI) 其管理资产达1170亿新元 涵盖多元房地产类型 可通过凯德开发获取资产渠道 [4] - 2025年上半年总收入7.876亿新元(同比下降0.5%) 净物业收入5.799亿新元(降0.4%) 每单位分配(DPU)0.0562新元(升3.5%) [5] - 以10.5亿新元收购CapitaSpring办公楼55%权益 预计提升DPU1.1%至0.0568新元 [5][6] 星狮地产信托（FCT） - 新加坡零售REIT 拥有9处郊区商场及1处办公楼 资产管理规模71亿新元 [7] - 赞助商星狮地产(FPL)资产管理规模396亿新元 涵盖多元物业类型 可提供资产注入渠道 [8] - 以11.7亿新元收购Northpoint City南翼 预计使2024财年DPU提升2%至0.1228新元 [8][9] - 2025财年上半年总收入1.844亿新元(同比增7.1%) DPU为0.06054新元(增0.5%) [9] 丰树物流信托（MLT） - 工业REIT 拥有178处资产覆盖8个国家 资产管理规模130亿新元 [10] - 赞助商丰树投资管理803亿新元资产 涵盖物流、办公及数据中心等类型 [10] - 2026财年首季总收入1.774亿新元(同比下降2.4%) 净物业收入1.534亿新元(降2.1%) DPU为0.01812新元(降12.4%) [11] - 积极进行资本重组 期内出售2处资产 并将裕群圈5A项目改建为8.87万平方英尺现代物流设施 [11][12] 数字核心REIT（DCR） - 数据中心REIT 拥有11处资产分布于美加日德 资产管理规模17亿美元 入住率达98% [13] - 赞助商Digital Realty拥有150亿美元数据中心管道 享有300+处数据中心优先购买权 [13] - 2025年上半年总收入8890万美元(同比增84.2%) 净物业收入4630万美元(增52.2%) DPU保持0.018美元 [14] - aggregate杠杆率38.3% 具备充足债务空间进行收益增值收购 [14]

市场环境与投资机会 - 尽管市场处于历史高位 但REITs领域仍存在投资价值 部分REITs提供超过6%的股息收益率 [1] - 高于6%的分配收益率可为投资者提供波动缓冲 在稳定性和回报方面可与债券相媲美 [11] - 投资者应平衡收益率与弹性 在利率开始下降时提前布局潜在上行空间 [12] 丰树物流商业信托(FLCT) - 专注于新加坡、澳大利亚和英国等发达市场的物流和商业地产 [2] - 1HFY25每单位分配(DPU)为0.03新元 同比下降13.8% [2] - 当前分配收益率为6.7% 物流工业组合入住率99.6% 商业组合入住率84.1% [3] - 整体投资组合加权平均租赁期(WALE)为4.6年 物流工业组合WALE 4.6年 商业组合WALE 4.7年 [4] 丰树工业信托(MIT) - 专注于工业地产 涉及数据中心和高规格物业 [5] - 1QFY25/26 DPU为0.0327新元 同比下降4.7% [5] - 提供约6.3%的股息收益率 投资组合入住率稳定在91.4% [6] - WALE保持健康水平为4.5年 完成资产处置后杠杆率预计从40.1%降至37% [6] - 强大的资产负债表和投资组合重新平衡使其能够受益于云计算和人工智能等长期数字化趋势 [7] 丰树物流信托(MLT) - 泛亚物流REIT 投资组合覆盖新加坡、中国、日本、韩国等8个市场 [8][9] - 1QFY25/26 DPU同比下降12.4% 主要受汇率波动和中国市场疲软影响 [9] - 投资组合入住率达95.7% 实现2.1%的正租金调升率 [9] - aggregate杠杆率稳定在41.2% 加权平均借款成本维持在2.7% [10] - 当前分配收益率为6.2% 物流需求保持韧性支撑稳定现金流 [10] 投资策略建议 - 不应单独追求高收益率 需综合考虑资产负债表强度和资产质量 [12] - 知名REITs如FLCT、MIT和MLT凭借强大基本面继续提供有吸引力的股息支付 [12]

房地产投资信托基金概述 - 房地产投资信托基金是获取被动收入的便捷方式，其拥有创收租赁物业组合并将大部分租金收入以股息形式分配给投资者 [2] - 投资租赁物业等策略可能有利可图，但需要比其他策略更多的工作 [1] Agree Realty (ADC) - 公司专注于收购和开发高质量零售物业，并采用净租赁方式租给财务实力雄厚的零售商 [4] - 净租赁提供非常稳定的现金流，因为租户承担所有物业运营成本 [4] - 公司68.3%的租金来自具有投资级信用的租户，且所在行业具有持久性（如杂货店、家装店、一元店、轮胎和汽车服务） [4] - 公司利用稳定的现金流支付月度股息，当前股息率超过4%，过去十年股息复合年增长率为5.5% [5] - 公司股息支付率相对较低（占调整后运营资金FFO的72%），为其提供了缓冲并保留现金用于再投资 [6] - 公司资产负债表坚固，且其当前零售合作伙伴仍拥有超过169,000处物业，为完成额外售后回租交易提供了充足机会 [6] Prologis (PLD) - 公司是全球最大的REITs之一，拥有领先的全球物流地产组合，并通过长期合同出租给高质量租户 [8] - 租约中包含内嵌的租金上调条款，为其提供稳定且增长的租金收入，支持其近4%的季度股息 [8] - 近年来仓库空间需求强劲，支持市场租金更快增长，为公司在新租约中以更高市场租金签约提供了机会 [9] - 公司拥有REIT行业中最强劲的资产负债表之一，这为其投资开发项目和收购提供了强大的财务灵活性 [10] - 公司正在利用其庞大的土地储备建设数据中心 [10] - 过去五年公司股息复合年增长率为13%，超过标普500指数（5%）和REIT行业平均水平（6%） [11] Mid-America Apartment Communities (MAA) - 公司是美国最大的公寓房东之一，在16个州拥有超过104,000套公寓住宅，主要位于快速增长的太阳带地区 [12] - 其租赁物业组合产生稳定增长的租金收入，支持其近4%的股息 [12] - 公司上市以来已连续支付125个季度的股息，从未暂停或减少，拥有超过30年的股息稳定和增长记录 [13] - 公司已投资6.573亿美元于七处物业（去年收购三处，开发四处），目前正处于租赁阶段，并计划在另外七个开发项目上再投资8.515亿美元 [14] - 公司计划今年再启动三到四个项目，并投资升级旧单元以吸引租户并收取更高租金，同时拥有顶级资产负债表以执行投资计划 [15] 投资总结 - Agree Realty、Prologis和MAA等顶级REITs拥有高质量的房地产组合和顶尖的财务状况，能够支付丰厚且增长的股息 [16] - 随着未来收入增长的可能性，这些REITs是今年六月轻松获取被动收入的绝佳选择 [16]